地方銀行で金利1%台を実現！自己資金を抑えて始める新築アパート投資術

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
⇒詳細はこちら

新築アパート投資を成功させる鍵、それは「どこから融資を受けるか」にあります。多くの方がまず都市銀行を思い浮かべますが、金利の高さや審査の厳しさに直面することも少なくありません。しかし、視点を変え「地方銀行」に目を向けることで、状況は一変します。地域経済と共に歩む地方銀行は、都市銀行とは異なる評価軸を持ち、1%台という低金利や自己資金を抑えた融資を実現できる可能性を秘めているのです。本記事では、なぜ地方銀行が狙い目なのか、そして、いかにして有利な条件を引き出すのか、具体的なノウハウと最新情報をお伝えします。

地方銀行で叶える低金利アパート投資の魅力

新築アパート投資の収益性を最大化するなら、地方銀行の活用が極めて有効な戦略です。なぜなら、都市銀行に比べて事業性そのものを評価する傾向が強く、結果として低金利を引き出しやすいからにほかなりません。地域に根差した経営を行う地方銀行は、あなたの事業計画を多角的に審査します。まさに、キャッシュフローを最大化するための最適なパートナーとなり得るでしょう。

都市銀行より最大1%安い金利が狙える理由

地方銀行では、都市銀行よりも最大で1%ほど低い金利が期待できます。その理由は、審査における評価基準の違いにあります。都市銀行が個人の属性（年収や勤務先など）を重視するのに対し、地方銀行は地域経済への貢献度や事業の将来性をより高く評価する傾向があるのです。例えば、賃貸需要が見込めるエリアでの堅実な事業計画は、たとえ個人の属性が都市銀行の基準に満たなくても、地方銀行では高く評価されることがあります。これにより、金利1%台という都市銀行では困難な好条件での融資が実現可能になるため、地方銀行はアパート投資において非常に有利な選択肢となります。

土地先行融資に強い銀行が少ない“穴場”である背景

土地の購入から始める新築アパート投資において、地方銀行はまさに「穴場」的な存在です。土地の購入資金を先に融資する「土地先行融資」は、建物が未完成で担保価値が定まらないため、多くの金融機関が消極的です。特に全国一律の基準で審査する都市銀行では、取り扱い自体が少ないのが実情でしょう。しかし、地方銀行は地域密着型であるため、その土地の将来性や賃貸需要を独自に評価し、事業全体を育てる視点で融資を検討してくれます。建物完成後のキャッシュフローまで見据えてくれるため、他の金融機関では難しい土地先行融資にも柔軟に対応してくれるケースが多いのです。

2025年最新：銀行別アパートローン金利＆手数料比較

アパート投資の成否は、金融機関選びで大きく左右されます。重要なのは、表面的な金利だけでなく、保証料や手数料まで含めた「実質的なコスト」で比較検討することです。地方銀行、信用金庫、都市銀行はそれぞれに特徴が異なります。各金融機関の最新の動向を把握し、自身の事業計画に最も適したパートナーを見極めることが、成功への第一歩となるでしょう。

地方銀行 vs 信用金庫 vs 都市銀行の金利帯早見表

金融機関の種類によってアパートローンの金利帯は大きく異なります。その違いを一目でわかるように、以下の表にまとめました。

金融機関の種類	金利帯の目安	特徴	こんな人におすすめ
地方銀行	1%台前半～2%台	事業性を重視し、土地の評価も柔軟。低金利を最も狙える。	地域に根差した物件で、低コストで始めたい方
信用金庫	1%台後半～3%台	地域密着。小規模な案件にも比較的親身に対応してくれる。	初めての投資で、手厚いサポートを望む方
都市銀行	2%台～4%台	個人の属性（年収など）を重視。審査基準は厳しい傾向。	高属性で、全国規模の物件を検討している方

この金利差は、各金融機関の役割の違いから生まれます。地域経済の発展を重視する地方銀行は、地元の優良な不動産事業への融資に積極的なため、金利面で優遇されることが少なくありません。まずはこの金利帯の目安を理解し、交渉のスタートラインとすることが大切です。

表面金利だけでは測れない「実質コスト」の落とし穴

融資を受ける際、表面金利の低さだけで判断するのは非常に危険です。見落としがちなのが、保証料や事務手数料といった「隠れたコスト」の存在になります。

確認すべき主な諸費用リスト

• 保証料
• 事務手数料
• 団体信用生命保険料（団信）
• 契約書の印紙代
• 火災保険料

これらの諸費用が金利に含まれているのか、それとも別途現金で支払う必要があるのかで、総返済額は大きく変わってしまいます。例えば、A銀行の金利1.2%（保証料別途2%）と、B銀行の金利1.4%（保証料込み）を比較すると、一見有利に見えるA銀行の方が、総支払額では高くなるケースもあり得るのです。融資を比較検討する際は、必ず総支払額（実質コスト）を算出し、総合的に判断するよう心がけましょう。

低金利を引き出す3つの交渉ポイント

金融機関から低金利を引き出すためには、戦略的な交渉が不可欠です。ただお願いするだけでは、有利な条件は得られません。大切なのは、銀行側に「この事業になら安心して融資できる」と思わせる客観的な材料を提示すること。以下の3つのポイントを実践し、交渉を有利に進めていきましょう。

【低金利を引き出す交渉術】

1. 収益計画と担保評価をセットで提示する
2. 複数行へ同時に打診し、金利競争を起こす
3. 自己資金比率や取引実績など、自身の強みを的確にアピールする

では、一つずつ具体的に見ていきましょう。

収益計画＆担保評価をセットで提示する方法

低金利を実現するためには、精度の高い収益計画書と、客観的な担保評価をセットで提示することが極めて重要です。銀行が最も知りたいのは「この事業は安定して利益を生み、滞りなく返済できるか」という点に尽きます。そのため、周辺の家賃相場や空室率を徹底的に調査した現実的な収益シミュレーションを提出してください。さらに、路線価や周辺の取引事例を基にした客観的な担保評価額を示すことで、計画の実現性と安全性をアピールできます。この二つをセットで提出することで、銀行側のリスク懸念を払拭し、金利交渉を有利に進めることが可能となるのです。

複数行同時打診で金利競争を起こすテクニック

希望の金利を引き出す有効なテクニックが、複数の金融機関へ同時に融資を打診することです。これにより、銀行間に健全な競争環境が生まれ、より良い条件を引き出しやすくなります。金融機関側も、優良な融資先は逃したくないと考えているため、「他行ではもっと良い条件が出ています」という事実が強力な交渉材料になるのです。例えば、A銀行から金利1.5%の提示を受けた後、その情報を基にB銀行と交渉し、1.4%の条件を引き出すといった展開も期待できます。ただし、やみくもに打診するのではなく、事業計画に合った銀行を3〜4行に絞ってアプローチするのが効率的かつ効果的な進め方です。

おすすめの地方銀行7選｜銀行別の特徴と活用ポイント

アパートローンに積極的な地方銀行は数多くありますが、それぞれに特徴や強みがあります。ここでは、特に投資家から評価の高い7つの金融機関をピックアップしました。まずは以下のサマリー表で全体像を掴み、気になる銀行の詳細を読み進めてみてください。

おすすめ地方銀行・信用金庫 サマリー

銀行名	金利目安	得意エリア	最大の強み
千葉銀行	1.0%～	千葉、首都圏	業界トップクラスの低金利と柔軟な土地評価
横浜銀行	1.2%～	神奈川、東京南部	自己資金圧縮パッケージ
りそな銀行	1.3%～	全国主要都市	プロパー融資によるスピード感
東日本銀行	1.3%～	東京都心部	東京特化型の与信システム
スルガ銀行	1.5%～	全国	スピード審査と長期固定金利
関西みらい銀行	1.4%～	関西圏	土地＋建物のワンストップローン
東京ベイ信金	1.6%～	東京・千葉湾岸	ベイエリア限定の高利回り物件に強い

千葉銀行｜低金利1%台と土地評価の柔軟さ

千葉銀行は、首都圏におけるアパート投資で非常に頼りになる存在です。最大の魅力は、金利1%台前半というトップクラスの低金利を実現できる点にあります。これは、千葉県内および周辺エリアの不動産市況に精通し、事業性を的確に評価する能力が高いことの表れといえるでしょう。特に、土地の担保評価が柔軟で、都市部から郊外まで幅広い物件に対応してくれます。例えば、他の銀行では評価が伸び悩むような土地でも、将来の発展性などを加味して評価してくれるケースがあります。首都圏で堅実なインカムゲインを狙うなら、まず相談すべき銀行の一つです。

横浜銀行｜ベイエリア強みと自己資金圧縮パッケージ

横浜銀行は、神奈川県や東京南部のベイエリアでアパート投資を行う際に、強力な味方となります。地域No.1バンクとしての豊富な情報網を活かし、エリアの特性を踏まえた的確な事業性評価が期待できるでしょう。同行の大きな特徴は、投資家の自己資金負担を軽減する融資パッケージに積極的な点です。例えば、土地の購入費用と建物の建築費用を一体で融資する商品を活用すれば、初期費用を大幅に圧縮することが可能です。キャッシュフローを重視し、できるだけ少ない自己資金で投資を始めたいと考える方にとって、横浜銀行は最適な選択肢の一つとなり得ます。

りそな銀行｜プロパー融資でスピード着工を実現

りそな銀行は、都市銀行でありながら地方銀行のような柔軟な対応力を持つ稀有な存在です。特に注目すべきは、保証会社を通さない「プロパー融資」に積極的な点でしょう。プロパー融資は、銀行が直接リスクを負うため審査は慎重になりますが、その分、保証料が不要で総コストを抑えられるメリットがあります。また、審査プロセスがスピーディなため、良い土地が見つかった際に機を逃さず、迅速に土地の契約から建物の着工まで進めることが可能です。事業計画の質に自信があり、スピード感を重視する投資家にとって、りそな銀行は心強いパートナーとなるに違いありません。

東日本銀行｜東京特化型与信で金利優遇を狙うコツ

東日本銀行は、その名の通り東日本、特に東京エリアでの不動産融資に強みを持つ金融機関です。同行で金利優遇を引き出すコツは、東京23区内や主要沿線の駅近など、資産性の高いエリアの物件で融資を申し込むこと。彼らは東京の不動産市場を熟知しており、賃貸需要が安定しているエリアの事業計画を高く評価する「東京特化型」の与信システムを持っています。そのため、優れた立地の物件であれば、他の金融機関よりも有利な金利を引き出せる可能性が高いのです。東京でアパート経営を検討している方は、東日本銀行を交渉先のリストに加えることを強くおすすめします。

スルガ銀行｜再評価が進むスピード審査と長期固定

かつてのイメージから一新し、現在のスルガ銀行は健全な審査体制のもとで投資家にとって魅力的な選択肢となっています。特筆すべきは、審査のスピード感です。独自のノウハウを活かした迅速な審査は、購入機会を逃したくない投資家にとって大きなメリットでしょう。さらに、金利変動リスクを避けたいと考える投資家のニーズに応え、長期固定金利の商品も提供しています。これにより、将来の金利上昇を心配することなく、安定した返済計画を立てることが可能です。変化の速い市場で機動的に動きたい方や、長期的な安定運用を目指す方にとって、再評価すべき金融機関の一つです。

関西みらい銀行｜関西圏限定の土地先行＋建築一括ローン

関西圏で新築アパート投資を計画しているなら、関西みらい銀行は外せない選択肢です。りそなグループの一員として、大阪・京都・兵庫などの主要エリアに強固な地盤を持っています。同行の大きな魅力は、関西圏の投資家に特化した「土地先行融資＋建築一括ローン」です。これにより、土地の取得から建物の完成まで、資金計画を一本化でき、手続きの煩雑さを解消できます。また、地域の賃貸需要や土地の特性を深く理解しているため、事業計画のポテンシャルを的確に評価し、融資に反映してくれるでしょう。関西エリアでの成功を目指すなら、まず相談すべきパートナーです。

東京ベイ信用金庫｜ベイエリア限定で高利回り物件を後押し

東京ベイ信用金庫は、千葉県市川市や浦安市、東京都江戸川区といった東京湾岸（ベイエリア）に特化した金融機関です。このエリア限定だからこそ、地域の不動産価値や賃貸需要を誰よりも深く理解しています。彼らの強みは、都市銀行では評価されにくいような少し個性的な土地や、高利回りが狙える準工業地域などの物件に対しても、将来性を見込んで積極的に融資を検討してくれる点です。地域密着の姿勢で、事業者の挑戦を後押ししてくれます。ベイエリアで他にはない高収益物件を実現したいと考える投資家にとって、非常に頼りになる存在と言えるでしょう。

Rielの地方銀行ネットワークが選ばれる5つの理由

弊社Rielがお客様の新築アパート投資で成功を後押しできるのには、明確な理由があります。それは、長年の経験で培った地方銀行との強固なネットワークと、専門知識に裏打ちされた交渉力です。

Rielが選ばれる理由

1. 年間取引実績60件超が実現する圧倒的な交渉力
2. 土地紹介から審査書類作成まで全てお任せのワンストップ支援
3. 非公開を含む優良物件情報へのアクセス
4. 各銀行の特性を熟知した最適な融資戦略の提案
5. お客様の時間を奪わない効率的な手続き

机上の空論ではない、実績に基づいたサポート体制が、お客様の資産形成を最短距離で実現へと導きます。

年間取引実績60件超を実現する交渉力

弊社がお客様に低金利を提供できる最大の理由は、年間60件以上の取引で培われた圧倒的な交渉力にあります。一つの金融機関と年間数十件という規模で取引を行うことで、銀行側と深い信頼関係を構築しています。これにより、「Rielさんの紹介なら」という形で、一般の個人では引き出せないような特別な金利や融資条件の提示を受けることが可能になるのです。この実績と信頼こそが、お客様の利益を最大化する源泉なのです。

土地紹介から審査書類作成までワンストップ支援

弊社が選ばれるもう一つの理由は、投資の入口から出口まで一貫してサポートするワンストップ支援体制です。アパート投資は、優良な土地を見つけることから始まり、事業計画の策定、銀行融資、建築、そして管理と多岐にわたります。具体的には以下の流れで、お客様をフルサポートします。

▼ご相談から融資実行までの流れ

この一貫した支援により、お客様は煩雑な手続きに時間を取られることなく、安心して資産形成の第一歩を踏み出すことが可能です。

よくある質問｜地方銀行融資の疑問を徹底解説

地方銀行での融資はメリットが大きい一方、初めての方には疑問や不安も多いことでしょう。ここでは、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。「団信は別料金？」「支店によって条件は違う？」など、具体的な疑問を解消し、安心してアパート投資の準備を進めるためにお役立てください。

団信・保証料は金利込み？別途？

団体信用生命保険料（団信）や保証料が金利に含まれるか否かは、金融機関や商品によって異なります。これは非常に重要なポイントです。一般的に、団信料は金利に0.2%～0.3%程度上乗せされる「金利内枠方式」が多く見られます。一方、保証料は融資実行時に一括で支払う「外枠方式」が主流ですが、これも金利に上乗せする形で分割払いできる場合があります。例えば、同じ1.5%の金利提示でも、片方は保証料込み、もう一方は別途支払いというケースがあり、総支払額が大きく変わります。契約前に必ず内訳を確認し、実質的なコストで比較することが失敗しないための鉄則です。

支店ごとに融資条件は変わるの？

はい、同じ銀行であっても支店によって融資の積極性や条件が変わることは十分にあり得ます。その理由は、各支店が持つ営業目標や、担当エリアの特性に対する理解度の違いによるものです。特に地方銀行では、その地域での取引実績や支店長の決裁権限が融資判断に影響を与えることが少なくありません。例えば、ある支店では否決された案件が、不動産融資に積極的な別の支店では承認される、といったケースも実際に存在します。そのため、最初の支店で断られても諦める必要はありません。どの支店にアプローチするかが、融資の成否を分ける重要な戦略の一つとなるのです。

低金利 × 少額自己資金で始める新築アパート投資―まずはRielにご相談ください

ここまでお読みいただき、地方銀行を活用したアパート投資の大きな可能性を感じていただけたのではないでしょうか。低金利と少額の自己資金で始める新築アパート経営は、もはや夢ではありません。弊社Rielは、独自の銀行ネットワークと交渉力で、あなたの理想の投資プラン実現を全力でサポートします。まずはお気軽にご相談ください。