アパート建築費7000万円で何戸建つ？規模・利回り・資金計画を一挙公開

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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建築費7,000万円という予算は、もはや単なる資産運用ではなく、本格的な「不動産事業」への挑戦を意味します。この規模になると、建物の構造や規模、デザインの選択肢は飛躍的に広がり、エリアの特性に合わせた多彩な事業戦略を展開できます。この記事では、7,000万円で実現できるアパートの全体像から、詳細なコスト分析、融資戦略、そしてリアルな収益構造までを、事業家の視点で徹底的に解剖します。

7,000 万円クラスで実現できるアパート像を描く

建築費7,000万円は、個人の資産運用から一歩進んだ、本格的なアパート事業のスタートラインを意味します。この予算規模があれば、戸数や構造、設備グレードの選択肢が格段に広がり、エリアの特性に応じた多彩な戦略展開が可能になります。RC（鉄筋コンクリート）造のミニマンションや、15戸以上の大規模木造アパートも十分に射程圏内。まさに、収益性と資産価値を両立させた「事業」を創出するための、十分な元手と言えるでしょう。

木造 vs. 軽量鉄骨 vs. RC造―構造別の戸数と階数イメージ

7,000万円の予算規模では、どの構造を選ぶかによって、実現できるアパートの規模感や戦略が大きく変わります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

【建築費7,000万円】構造別モデルプラン比較

建築費7,000万円という予算規模では、どのようなアパート建築が可能になるのでしょうか。建物の構造によって、実現できる階数や戸数、そして事業戦略が大きく変わってきます。以下に代表的な3つのモデルプランを比較します。

構造タイプ	想定プラン （階数・戸数・間取り）	特徴・戦略
木造 （W造）	3階建て 10～12戸（ワンルーム）	コストを抑えて戸数を最大化し、駅近などの好立地で高い利回りを追求する。ターゲットは利便性を求める学生や社会人単身者。
軽量鉄骨造 （S造）	3階建て 8～10戸（1K / 1LDK）	耐久性とプランの自由度を両立させ、質の高い住環境を求める層を狙う。幅広いターゲットに対応できるバランスの取れた戦略。
RC（鉄筋コンクリート）造	3階建て 8～9戸（1LDK / 2LDK）	長期的な資産価値と最高の住環境を重視。ファミリー層などもターゲットにでき、高めの家賃設定でも選ばれる物件を目指す。

【計画のポイント】

土地の用途地域や建ぺい率・容積率といった法規制によって、建築できる階数や規模は変動します。ご自身の土地のポテンシャルと、どのような入居者に住んでほしいかを考え、最適なプランを選択することが重要です。

延床面積から逆算する標準プラン例

建築費7,000万円を投じる場合、延床面積90～100坪（約300～330㎡）規模のプランが、標準的なターゲットゾーンとなります。この延床面積が、建築コストと確保できる戸数、そして将来の家賃収入とのバランスを考慮した際に、最も効率的なボリュームになりやすいためです。例えば、延床面積90坪であれば、単身者向けの1K（約7.5坪）を12戸確保するプランが考えられます。これを実現するには、建ぺい率・容積率にもよりますが、最低でも70坪以上の敷地が必要となるでしょう。

1K・1LDK・2LDKを組み合わせる最適な間取り配分

6,000万円の予算規模であれば、単一の間取りで構成するよりも、複数の間取りを組み合わせる「ミックスプラン」が非常に有効な戦略となります。なぜなら、多様な入居者ニーズに対応することで、空室リスクを効果的に分散させ、収益の安定化を図ることができるからです。例えば、駅近の土地であれば、単身者向けの1Kを主体にしつつ、カップルや新婚向けの1LDKを数戸混ぜることで、幅広い層にアプローチできます。1階部分を防犯面に配慮したファミリー向けの2LDKにするなど、階層でターゲットを分ける設計も考えられます。

入居が決まる設備グレードとグリッド（ネット・宅配BOX など）

この価格帯の物件では、競合物件も質が高いため、標準的な設備に加えて、一歩進んだ付加価値で差別化を図る必要があります。

• 標準装備（必須クラス）
  • 無料インターネット（Wi-Fi）
  • オートロック、モニター付きインターホン
  • 大型宅配ボックス
  • 独立洗面台、浴室乾燥機、追い焚き機能
• 差別化（付加価値クラス）
  • スマートロック、IoT対応設備
  • システムキッチン（食器洗い乾燥機付き）
  • ウォークインクローゼット
  • 防犯カメラ（複数台設置）

7,000 万円の総工費を分解！費目別コストバランス

総工費7,000万円という大きな資金を動かすには、その内訳を正確に分解し、コスト構造を完全に理解することが不可欠です。以下の配分モデルを参考に、ご自身の計画に潜むコストを漏れなく洗い出しましょう。

【総予算7,000万円の費用配分モデル】

費用項目	比率の目安	概算金額	主な内容
① 建物本体工事費	約70%	4,900万円	建物の基礎や骨組み、屋根、外壁、内装、キッチン・バス・トイレといった住宅設備の工事費用。
② 付帯・外構工事費	約20%	1,400万円	地盤改良、給排水・ガス管の引き込み、駐車場やアプローチ、フェンスなどの屋外工事費用。
③ 設計料・諸経費	約10%	700万円	設計料、建築確認申請費、登記費用、不動産取得税、火災保険料、ローン手数料など。
合計	100%	7,000万円

【計画のポイント】

3つの費用項目のうち、最も変動しやすいのが「②付帯・外構工事費」です。土地の形状、地盤の強度、インフラの整備状況など、個別の条件によって費用が大きく変わるため、計画の初期段階で入念な調査と詳細な見積もり取得を心掛けましょう。

建物本体価格の抑えどころとアップグレード費

本体工事費（総工費の約7割、4,900万円が目安）のコスト管理では、削るべき部分と投資すべき部分のメリハリが重要です。コストを抑えるには、外壁や屋根材などを標準グレード品から選んだり、建物の形状をシンプルな総二階にしたりする方法があります。その一方で、浮いた費用を断熱性能の向上や、入居者満足度に直結するキッチン・バスなどの設備に再投資（アップグレード）することで、物件の価値を大きく高めることが可能です。

付帯・外構工事で見落としがちなコスト項目一覧

付帯工事費（総工費の約2割、1,400万円が目安）は、想定外の出費が最も発生しやすい領域です。特に注意すべきは、①地盤改良工事（軟弱地盤の場合、200万円以上かかることも）、②給排水管の引き込み・更新工事（前面道路からの距離や口径で費用が変動）、③擁壁・造成工事（高低差のある土地の場合）です。これらの費用は土地の個別性が高いため、契約前の入念な調査と、見積もりへの正確な反映が極めて重要になります。

登記・保険・税金など諸経費の目安を一覧化

建築工事費以外に必要な諸経費は、総工費の約1割、つまり700万円前後を目安に現金で準備しておく必要があります。資金計画に漏れがないよう、以下のリストで確認しましょう。

【諸経費チェックリスト】

• 不動産取得税
• 登録免許税（所有権保存・抵当権設定）
• 司法書士報酬
• 火災保険料、地震保険料
• ローン保証料、事務手数料
• 印紙税（工事請負契約書、金銭消費貸借契約書）
• 設計・監理料
• 建築確認申請・その他申請手数料

設計監理・確認申請料の課金方式を理解する

設計事務所や建築会社に支払う「設計監理料」は、一般的に「総工事費の〇%」という料率方式で算出されます。この料率は会社によって異なり、8～15%が相場です。質の高い設計は物件価値を大きく向上させるため、安易に値切るべきではありません。また、役所に支払う「建築確認申請料」は、建物の延床面積に応じて金額が定められています。これらの費用は、事業の初期段階で発生する重要なコストです。契約前に課金方式と金額を明確に確認し、不明な点は納得がいくまで質問することが大切です。

予算7,000 万円を動かす資金計画と融資シナリオ

7,000万円という大規模な投資を成功させるには、盤石な資金計画と、自身にとって最も有利な融資を引き出すための戦略が不可欠です。自己資金をどの程度用意し、どの金融機関から、どのような条件で融資を受けるか。この初期段階での判断が、事業全体のキャッシュフロー、ひいては最終的な利益を大きく左右することになります。

自己資金は何％用意すべきか？安全圏ライン

7,000万円クラスの事業では、金融機関はより慎重な審査を行うため、自己資本比率は最低でも20%（1,400万円）、できれば30%（2,100万円）程度を用意することが理想的です。なぜなら、この規模になると、個人の属性評価に加え、事業主としてのリスク管理能力が厳しく問われるからです。高い自己資本比率は、事業への強いコミットメントを示す証となり、金融機関の信頼を得て、より低い金利や長い返済期間といった好条件を引き出すための、強力な交渉材料となります。

地銀・信金・ノンバンク――融資商品と金利条件の比較

融資の相談先は、一つの銀行に絞らず、複数の金融機関を比較検討することが鉄則です。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った金融機関を選びましょう。

金融機関の種類	メリット	デメリット（注意点）
地方銀行・信用金庫	地域の事業性を評価してくれやすい、親身な対応が期待できる	金利はメガバンクよりやや高い傾向、融資エリアが限定される
メガバンク	金利が低い傾向、全国対応が可能	個人の属性（年収など）重視で、事業性評価の優先度は低い
ノンバンク	審査がスピーディ、柔軟な融資姿勢	金利が最も高い傾向、手数料なども含めた総コストで比較が必要

固定・変動金利シミュレーションで返済総額をチェック

金利タイプ（固定か変動か）の選択は、長期的な返済計画に大きな影響を与えます。それぞれの特性を理解し、自身のリスク許容度に合わせて選択することが重要です。

金利タイプ	メリット	デメリット
変動金利	当初の金利が低い、金利低下の恩恵を受けられる	将来の金利上昇リスクを負う、返済額が増える可能性がある
固定金利	返済額が一定で将来の計画が立てやすい、金利上昇の不安がない	当初の金利が変動より高い、金利が低下しても恩恵を受けられない

想定家賃から逆算するキャッシュフロー設計

不動産事業の成功は、どれだけ精度の高いキャッシュフロー設計ができるかにかかっています。希望的観測で家賃を設定するのではなく、周辺の賃貸市場を徹底的に調査し、現実的な「想定家賃」を算出。そこから経費やローン返済を差し引き、最終的に手元にいくら現金が残るのかを逆算する。このプロセスこそが、事業の実現可能性とリスクを可視化する唯一の方法です。

表面利回り vs. 実質利回り―差が生まれる要因

広告などで目にする「表面利回り」は、あくまで参考値です。実際の収益力を測るには、運営経費を考慮した「実質利回り」を算出しなければなりません。両者の差を生む主な要因は、①管理会社に支払う管理委託費、②固定資産税・都市計画税、③火災保険料などの保険料、そして④将来のための修繕積立金です。これらの経費は、一般的に年間家賃収入の15～20%に相当します。この差を理解せずに事業計画を立てることは非常に危険です。

空室率3パターンで試算する年間収益

満室経営は理想ですが、常に実現できるとは限りません。そのため、空室リスクを織り込んだ事業計画を立てることが不可欠です。以下の試算例のように、稼働率の低下がキャッシュフローに与えるインパクトを数値で把握しておきましょう。

稼働率シナリオ別キャッシュフロー（空室リスクの検証）

満室経営は理想ですが、常に実現できるとは限りません。そこで、事前に「もし空室が出たらどうなるか？」をシミュレーションし、ご自身の計画がどれくらいの空室に耐えられるのか（リスク耐性）を把握しておくことが、事業を成功させる上で極めて重要です。

ここでは、以下の条件で稼働率が変動した場合のキャッシュフローを試算します。

【シミュレーションの前提条件】

• 年間家賃収入（満室時）： 560万円
• 年間運営経費： 112万円（家賃収入の20%と仮定）
• 年間ローン返済額： 250万円

【稼働率シナリオ別 キャッシュフロー試算例】

稼働率 （空室数目安※）	年間家賃収入	年間キャッシュフロー（税引前）	オーナーの状況
100% （空室なし）	560万円	198万円	健全 計画通りの収益。将来の大規模修繕や繰り上げ返済のための資金を十分に蓄積できる状態。
90% （約1～2戸空室）	504万円	142万円	要注意 まだ十分な利益は出ているが、満室時よりキャッシュフローは28%減少。空室が長期化しないか注視が必要。
80% （約2～3戸空室）	448万円	86万円	警戒レベル 手残りが半分以下に。急な修繕など想定外の出費が発生すると、資金繰りが一気に厳しくなる可能性がある。

※12戸のアパートを想定した場合の空室数

【重要】損益分岐点稼働率を把握する

さらに重要なのは、キャッシュフローがゼロになる**「損益分岐点稼働率」**を知っておくことです。

【計算式】

(年間運営経費 ＋ 年間返済額) ÷ 年間満室家賃収入 = 損益分岐点稼働率

【この例での計算】

(112万円 ＋ 250万円) ÷ 560万円 = 362万円 ÷ 560万円 = 64.6%

これは、稼働率が64.6%を下回ると、アパート経営が赤字になることを意味します。12戸のアパートであれば、常に8戸以上入居していれば赤字にはなりませんが、7戸以下（5戸以上の空室）になると持ち出しが発生する、という具体的なリスクラインが分かります。

修繕費・管理料を盛り込んだキャッシュフローツリー

アパート経営のキャッシュフローを正確に把握するためには、収入から支出が引かれていく流れを可視化すると有効です。

1. 満室想定家賃
   －空室・滞納損失
2. ＝ 実効総収入
   －運営費（管理料、税金、保険料、修繕積立金など）
3. ＝ 営業純利益（NOI）
   －ローン返済額（元金＋利息）
4. ＝ 税引前キャッシュフロー

土地選定と建築規制を味方につけるプランニング

アパート事業の成功は、半分以上が土地選定で決まると言っても過言ではありません。そして、その土地の価値を最大限に引き出すためには、都市計画法などの建築規制を深く理解し、それを戦略的に活用する視点が不可欠です。「規制があるから建てられない」のではなく、「規制の中でどうすれば最大収益を生めるか」を考えることが、プロの事業家としての腕の見せ所です。

容積率・建ぺい率から逆算する必要敷地面積

事業計画を立てる際は、まず目標とするアパートの延床面積を決め、そこから必要な敷地面積を逆算します。例えば、延床面積100坪のアパートを建てたい場合、その土地の指定容積率が200%であれば、最低でも50坪の敷地面積が必要、という計算になります。さらに、建ぺい率や駐車場の配置なども考慮すると、実際にはより広い土地が求められます。この逆算思考を持つことで、無駄のない効率的な土地探しが可能になります。

用途地域による設計自由度とコスト影響

土地に定められた「用途地域」は、設計の自由度と建築コストに直接的な影響を与えます。例えば、「商業地域」では、建物の高さやデザインに関する規制が緩いため、戸数を最大化した収益性の高いプランが立てやすいです。一方で、「第一種中高層住居専用地域」などでは、日影規制や高さ制限が厳しく、設計に工夫が必要となり、結果としてコストが上昇する場合があります。用途地域の特性を理解し、そのエリアのニーズに合った建物を計画することが重要です。

道路幅員・インフラ条件が招く追加工事リスク

土地の契約前に必ず確認すべきなのが、前面道路の幅員とライフライン（上下水道・ガス）の整備状況です。道路幅員が狭いと、希望する階数の建物が建てられなかったり、3階建て以上の建築に必要な「構造計算」がより複雑になったりするリスクがあります。また、敷地までインフラが引き込まれていない場合、その引き込み工事だけで数百万円の追加費用が発生することも。これらの「見えないコスト」は、事業の採算性を大きく損なうため、事前の調査を徹底しましょう。

コストダウンと差別化を両立する設計アイデア

7,000万円という潤沢な予算があっても、無計画に使っていては、競合物件に埋もれる平凡なアパートしか生まれません。目指すべきは、戦略的なコスト管理によって無駄をなくし、そこで生まれた原資を、入居者に選ばれるための「圧倒的な付加価値」に再投資すること。この「コストダウン」と「差別化」の両立こそが、長期的な成功をもたらします。

規格プラン活用 vs. 自由設計：メリットと落とし穴

コストを抑えるなら規格プラン、個性を出すなら自由設計というのが一般的ですが、この規模の事業では、両者の「いいとこ取り」が有効です。つまり、建物の基本的な構造や躯体は、コストパフォーマンスに優れた規格プランをベースにしつつ、エントランスのデザイン、外壁の一部、水回り設備など、物件の顔となる部分や入居者の満足度に直結する部分だけを、自由設計でカスタムするのです。この手法により、コストを抑えながらも、オーダーメイド感のある魅力的な物件を実現できます。

省エネ・ZEH対応の費用対効果と入居者訴求力

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の高い省エネ性能を持つアパートは、初期投資こそかさみますが、長期的に見れば非常に高いリターンが期待できます。国からの補助金が受けられるだけでなく、「光熱費が安い」という点は、入居者にとって非常に分かりやすく、強力なアピールポイントとなります。特に、昨今の電気代高騰を背景に、この訴求力はますます高まっています。これは、将来にわたって物件の競争力を維持するための、賢明な先行投資と言えるでしょう。

生活動線を高める収納・水回り配置の工夫

入居者の満足度を大きく左右するのが、日々の「生活動線」です。特に、収納と水回りの配置は、その物件の暮らしやすさを決定づける重要な要素となります。例えば、玄関横に大型のシューズインクロークを設けたり、キッチンから洗面室、浴室への動線をコンパクトにまとめたりする工夫が挙げられます。また、デッドスペースを活かしたパントリーやリネン庫の設置も喜ばれます。こうした細やかな配慮が、内見時の印象を格段に高め、入居の決め手となるのです。

7,000 万円クラスで成功したリアルプロジェクト紹介

机上の空論で終わらせないために、実際に7,000万円クラスの投資で成功を収めたオーナーの事例から、具体的な「勝ちパターン」を学びましょう。彼らがどのように市場を読み、どのような戦略で物件を計画し、高い収益性を実現したのか。そのリアルなストーリーは、あなたの事業計画を成功へと導くための、何よりの道しるべとなるはずです。

千葉県：木造14戸が満室稼働を維持する仕掛け

都心へ通勤する単身者をターゲットにした、千葉県郊外の駅徒歩8分の事例です。木造3階建て・1K14戸のアパートを約7,000万円で建築。全戸に広めのクローゼットと独立洗面台を完備し、快適な一人暮らしを提案。さらに、共用部に防音仕様のテレワークブースを2つ設置したところ、在宅勤務の会社員から絶大な支持を集めました。竣工以来、ほぼ満室稼働を維持しており、時代に即したニーズを的確に捉えた仕掛けが成功の要因です。

神奈川県：軽量鉄骨16戸が実質利回り9％を達成した要因

有名大学のキャンパスに近い、神奈川県の事例です。学生の経済事情を考慮し、軽量鉄骨3階建て・ワンルーム16戸を建築。初期費用を抑えるため、家具家電付きプランを用意しました。さらに、入居者専用の大型コインランドリーと、交流スペースを兼ねたラウンジを設置。これが学生間のコミュニティを生み、口コミで人気が拡大しました。徹底したターゲット分析と、学生に響く付加価値の提供により、高い利回りを実現しています。

愛知県：RC造10戸で資産価値を高めた設計・管理戦略

名古屋市内の住宅街で、長期的な資産形成を目的としたRC造3階建て・2LDK10戸の事例です。建築費は7,000万円を超えましたが、RC造の堅牢性と高いデザイン性で、地域のランドマーク的な存在に。全戸に床暖房と食器洗い乾燥機を標準装備し、富裕層ファミリーの需要を獲得しました。また、管理会社と連携し、コンシェルジュサービスの一部を提供するなど、ソフト面での付加価値も追求。質の高い管理が、資産価値をさらに高めています。

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まとめ ― 7,000 万円投資を着実に形にする7つのチェックポイント

7,000万円という大規模なアパート投資を成功させるには、情熱だけでなく、冷静な分析と着実な実行が不可欠です。この記事を参考に、ご自身の計画が成功の軌道に乗っているか、以下の7つのポイントで自己評価してみてください。

• 事業計画の解像度は高いか？
  • ターゲット、間取り、家賃設定の全てに、明確な根拠と「なぜ」に対する答えを持っていますか？
• 実質利回りで厳しく評価したか？
  • 表面利回りに惑わされず、あらゆる経費を考慮した「実質利回り」で事業の採算性を評価しましたか？
• 最悪のシナリオを想定したか？
  • 空室率が悪化しても事業が破綻しないか、複数のシナリオでストレステストを行いましたか？
• 土地のポテンシャルを最大限に引き出せているか？
  • 法規制を理解し、その土地で許される最大のパフォーマンスを発揮できるプランになっていますか？
• コストと価値のバランスは最適か？
  • 単なるコストカットではなく、費用対効果の高い予算配分（価値ある部分への投資）ができていますか？
• 融資条件を徹底的に比較したか？
  • 複数の金融機関と交渉し、金利、期間、団信など、あらゆる条件を比較して最適なパートナーを選びましたか？
• 長期的な視点を持っているか？
  • 10年後、20年後の大規模修繕や市場の変化まで見据えた、持続可能な事業計画になっていますか？