アパート建築費6,000万円で何戸建つ？構造別の間取り・収支を解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「建築費6000万円ならどんなアパートが建つ？何戸できて、どれくらい儲かるの？」——6000万円は、本格的な不動産事業への挑戦と呼べる規模。戸数や間取り、設備の選択肢が大きく広がる予算です。

結論からお伝えすると、建築費6000万円なら、所有地に木造3階建て・1K〜ワンルーム×10〜12戸が建てられます。土地をお持ちなら表面利回り14%超も狙える、戸数規模と安定性を両立できる投資です。

この記事では、6000万円で建てられるアパートの構造・戸数・間取りから、費用配分、具体的な収支シミュレーション、収益を最大化するRiel流の考え方まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

建築費6000万円で建てられるアパートのスペック

総予算6000万円は、地域やターゲットに合わせたオーダーメイドの戦略が可能な、本格的アパート事業のスタートラインです。まず押さえるべき前提は、6000万円は「建築費」であり、土地代は含まれないこと。所有地の活用、または土地は別予算で用意するケースが対象になります。

6000万円で建てられる規模の目安

プラン	構造	戸数 / 間取り	延床目安	満室時年間家賃
利回り最大化	木造3階	10〜12戸 / ワンルーム	約85坪	約858万円（6.5万×11戸）
バランス追求	軽量鉄骨3階	8〜10戸 / 1K・1LDK	約78坪	約810万円（9.0万×7.5戸換算）
資産性重視	RC造3階	6〜8戸 / 1LDK	約70坪	約756万円（10.5万×6戸）

6000万円の予算なら木造3階建てで10〜12戸、軽量鉄骨3階で8〜10戸、小規模RC造も視野に入ります。坪単価70〜80万円×延床75〜85坪が6000万円のレンジ。延床85坪規模を実現するには、建ぺい率・容積率にもよりますが最低70坪以上の敷地が目安です。

構造別の特徴と選び方

構造	坪単価	法定耐用年数	特徴
木造	70〜85万円	22年	コストが安く戸数を確保しやすい。減価償却が短く節税効果大
軽量鉄骨	80〜95万円	19〜27年	品質が安定し工期が短い。遮音性は木造より高め
重量鉄骨	90〜110万円	34年	柱の少ない広い空間が可能。ファミリー向けに適する
RC造	100万円〜	47年	耐久・耐火・遮音に優れ資産性が高い。6000万円では6〜8戸が目安

利回りを最大化するなら木造3階建て×ワンルーム11戸前後が6000万円のベストプラン。戸数が多いほど空室リスクが分散され、総家賃収入も大きくなります。木造3階建ては「木3共」の耐火基準が必要なので、対応実績のある会社選びが鍵です。

建築費6000万円の費用配分と間取りミックス戦略

6000万円は「建物本体だけ」の金額ではありません。付帯工事費と諸経費を含めた配分で考えないと、計画終盤で資金がショートします。

費用項目	比率	概算金額	主な内容
本体工事費	約70%	4,200万円	基礎・躯体・内外装・設備
付帯・外構工事費	約20%	1,200万円	地盤改良・配管引込み・駐車場・フェンス
設計料・諸経費	約10%	600万円	設計料・申請費・登記・保険・ローン手数料

最も変動しやすいのは付帯・外構工事費です。水道管の口径が小さいと引き込み直しに100万円以上、地盤が軟弱なら地盤改良で100万円単位の追加もあり得ます。土地の契約前に専門家による調査を行うとリスクを抑えられます。

諸経費は融資の対象外となる場合も多く、現金での準備が必要になる点にも注意。不動産取得税・登録免許税・司法書士報酬・保険料・ローン保証料などで総予算の約1割を見込んでおきましょう。

6000万円規模だからできる「間取りミックス」戦略

10戸以上の規模になると、単一の間取りで揃えるより複数の間取りを組み合わせる「ミックスプラン」が有効になります。多様な入居者ニーズに対応することで、特定の層の需要が落ちても空室リスクを分散できるからです。

例えば駅近の土地なら、単身者向けの1Kを主体にしつつ、カップル・新婚向けの1LDKを数戸混ぜる構成。1階を防犯面に配慮したファミリー向け2LDKにするなど、階層でターゲットを分ける設計も効果的です。6000万円という予算規模だからこそ取れる戦略といえます。

自己資金はいくら必要か

6000万円のアパート建築なら、総事業費の15〜20%＝900万〜1,200万円の自己資金を用意するのが安全圏です。自己資金は融資審査での本気度の証明になるうえ、借入額が減ることで月々の返済負担率が下がり、空室や家賃下落への耐性が高まります。

融資の相談先は、メガバンクだけでなく地方銀行・信用金庫まで幅広く検討すべきです。地銀・信金は地域の事業性を評価してくれやすく、親身な対応が期待できるのが強み。金利だけでなく、団信（団体信用生命保険）の保障内容や融資期間も含めて総合的に比較しましょう。

建築費6000万円アパートの収支シミュレーション

「で、手元にいくら残るの？」——所有地に建てる前提の具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	858万円（6.5万円×11戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲43万円
実効総収入	815万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約163万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	652万円
年間ローン返済額	▲約249万円
税引前キャッシュフロー	約403万円（月約33.6万円）

表面利回りは約14.3%（建築費ベース）。所有地活用なら月33万円のキャッシュフローが見込めます。土地代がかからないぶん、大型物件では不可能な高利回りを実現できるのが6000万円クラスの魅力です。

戸数が11戸あれば損益分岐点の稼働率は低く、2〜3戸空いても黒字を維持できるのが二桁戸数の強み。広告で目立つのは表面利回りですが、経営のリアルな実力は空室・経費を引いた実質ベースで判断しましょう。

建築費6000万円で「選ばれるアパート」を作るRiel流のコツ

この価格帯は競合物件も質が高いため、標準設備に加えて「一歩進んだ付加価値」で差別化する必要があります。

標準装備と差別化設備の使い分け

区分	設備
標準装備（必須）	無料Wi-Fi、オートロック、モニター付きインターホン、大型宅配ボックス、独立洗面台、浴室乾燥機
差別化（付加価値）	スマートロック、IoT対応設備、食洗機付きシステムキッチン、WIC、防犯カメラ複数台、共用ワークラウンジ

共用部への投資も効果的です。入居者専用のワークラウンジやコインランドリーは、在宅勤務の多い若い世代やミニマリストに響き、相場より高い家賃でも稼働を維持できます。

削らない設備と削ってよい設備

コストダウンを図る際、何でも削れば良いわけではありません。Wi-Fi・セキュリティ・宅配ボックスは「あって当たり前」の必須設備。一方、建物の形状をシンプルな箱型にする、外壁を標準グレードにしてエントランスだけ高級素材にするなど、見えないところで賢く削り、浮いた費用を断熱性能や設備のアップグレードに再投資するのがコツです。

3社以上の相見積もりで適正価格を見極める

6000万円規模になると、会社による見積額の差は1,000万円近くに開くこともあります。同じ条件で3社以上から見積もりを取り、「一式」表記が多くないか、仕様・グレードが明記されているか、別途工事の範囲が明確かをチェックしましょう。設計監理料の料率（相場8〜15%）や竣工後の保証・点検体制も必ず比較すべきポイントです。

建築費6000万円のアパートでよくある質問

建築費6000万円でアパートは何戸建てられますか？

木造3階建てならワンルーム10〜12戸、軽量鉄骨3階建てなら1K・1LDK8〜10戸、RC造3階建てなら1LDK6〜8戸が目安です。坪単価70〜80万円×延床75〜85坪が6000万円のレンジ。利回りを重視するなら戸数を確保しやすい木造3階建てがおすすめです。

6000万円に土地代は含まれますか？

含まれません。本記事の6000万円は建築費（本体＋付帯＋諸経費）の予算です。所有地の活用、相続した土地の活用、または土地を別予算で用意するケースが対象になります。土地から購入する場合は、土地代＋建築費の総事業費で計画しましょう。

6000万円のアパートの利回りはどのくらいですか？

所有地に建てる場合、ワンルーム11戸・家賃6.5万円なら年間家賃収入858万円で表面利回り約14.3%。空室・経費を引いた実質ベースでも10%前後が狙えます。土地代がかからないぶん、大型物件では不可能な高利回りを実現できます。

6000万円規模なら間取りは揃えるべきですか？

10戸以上の規模では、複数の間取りを組み合わせる「ミックスプラン」が有効です。1Kを主体にカップル向け1LDKやファミリー向け2LDKを混ぜることで、特定層の需要が落ちても空室リスクを分散できます。入居時期や退去サイクルもバラけるため、全戸同時に空くリスクを抑えられます。

自己資金はいくら用意すべきですか？

総事業費の15〜20%＝900万〜1,200万円が安全圏です。自己資金は融資審査を有利にし、月々の返済負担を軽くして経営の安定性を高めます。諸経費は現金払いが必要なケースも多いため、最低限その分は確保しておきましょう。フルローンは一度の空室や修繕で資金繰りが悪化するリスクが高いため推奨しません。

まとめ｜建築費6000万円は所有地活用で二桁戸数の安定経営を狙えるライン

建築費6000万円のアパート投資は、所有地をお持ちなら二桁戸数で高利回りと安定性を両立できる、本格的な不動産事業です。成功の鍵は、限られた予算の中で「誰に貸すか」を明確にし、間取りミックスや付加価値で選ばれる物件を作れるかどうかにかかっています。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績をもとに、二桁戸数のアパートでも収益を最大化するプランをご提案します。まずはお気軽にご連絡ください。