埼玉のアパート経営ガイド｜狙い目エリア・利回り・成約事例【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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埼玉でアパート経営を始めたいけれど、本当に入居者は集まるのか、利回りはどのくらい取れるのかと気になっていませんか。結論から言うと、2026年の埼玉は首都圏の中でも「需要」と「利回り」のバランスが取りやすい地域です。

2025年の埼玉県の転入超過は2万2,427人で全国3位。東京に隣接する川口・戸田・蕨では地価の上昇が続く一方、県全体の住宅地は+2%前後と穏やかで、土地から仕入れて新築するアパート経営と相性のいい市場です。

この記事では、首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけるRielが、最新データと県内の成約事例をもとに、埼玉のアパート経営で押さえたいポイントをまとめました。旧記事「新築アパート投資×埼玉」の内容もこのページに統合しています。

埼玉のアパート経営は儲かる？2026年の市場データで見る現状

転入超過は全国3位、さいたま市の世帯は5年で6%増

総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、2025年の埼玉県の転入超過は2万2,427人で、東京都・神奈川県に次ぐ全国3位でした。県の推計人口は2026年9月1日時点で728万7,447人、世帯数は332万9,050世帯です。

さいたま市の人口は2025年国勢調査で134万4,865人。2020年から1.6%増えましたが、世帯数は6.3%増と、人口の4倍のペースで伸びています。単身世帯や少人数世帯が増えている証拠で、1Kや1LDKのアパートには追い風です。

地価は東京寄りの市ほど上昇

2026年の地価公示（1月1日時点）で、埼玉県の住宅地は平均+2.0%でした。上昇率が高いのは、東京に近い市です。

市・区	住宅地の変動率（2026年地価公示）	特徴
戸田市	+6.1%	埼京線で池袋まで約20分
蕨市	+5.9%	京浜東北線で都心直結
川口市	+4.5%	上野東京ラインの停車を検討中
草加市	+4.4%	東武スカイツリーライン沿線
さいたま市大宮区	+3.9%	県内最大のターミナル
さいたま市浦和区	+3.7%	駅西口の再開発が完了
埼玉県平均	+2.0%	―

7月1日時点の都道府県地価調査でも、県の住宅地は+1.6%で5年連続の上昇です。東京都の区部（+8.7%）と比べると上昇は穏やかで、土地を仕入れやすく、家賃上昇の恩恵も受けられるのが今の埼玉の強みと言えます。

家賃も過去最高水準を更新中

アットホームの調査では、2026年9月の埼玉県のシングル向き募集家賃は前年同月を上回り、6カ月連続で2015年1月以降の最高値を更新しました。首都圏全体で見ても、シングル向き掲載賃料は2026年6月時点で前年比+19.2%（LIFULL HOME’S）と大きく上がっています。

参考サイト　総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」、埼玉県「推計人口」、さいたま市「令和7年国勢調査」、埼玉県「令和8年地価公示のあらまし」、埼玉県「令和8年地価調査」、アットホーム「募集家賃動向」

埼玉のアパート経営の利回り相場と収支シミュレーション

埼玉の利回り相場

健美家の調査では、2026年7〜9月期の一都三県の一棟アパートの表面利回りは6.81%、平均価格は1億232万円でした。東京23区（5.57%）より高く、全国平均（7.91%）よりは低い水準です。

土地から仕入れて新築する場合、Rielの埼玉県内の成約事例では表面利回り7.10%〜8.02%を実現しています。売りに出ている中古物件の相場を上回る利回りを、新築で狙えるのが埼玉の魅力です。

2026年の金利で試算した収支

さいたま市北区の成約事例をもとに、2026年の金利水準で収支を試算しました。比較のため、東京23区の事例も並べています。条件は、借入金利2.5%、期間35年、自己資金は物件価格の10%＋諸費用7%、運営経費は家賃の15%、空室率5%です。

項目	埼玉（さいたま市北区日進町）	東京23区（江戸川区南小岩）
物件価格	1億5,470万円	1億2,710万円
満室時の年間家賃	1,224万円	806万円
表面利回り	7.91%	6.34%
年間返済額	約597万円	約491万円
年間キャッシュフロー	約382万円	約154万円
自己資金に対する利回り	約14.5%	約7.1%
金利が1%上がった場合のCF	約289万円	約78万円

物件価格は埼玉のほうが高いものの、戸数が多く家賃総額も大きいため、手残りは東京23区の2倍以上になりました。金利が1%上がっても年間289万円が残る計算で、金利上昇に強いのが埼玉の新築アパートの特徴です。

参考サイト　健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2026年7〜9月期」、LIFULL HOME’S「マーケットレポート」

埼玉でアパート経営をするなら狙い目のエリア

埼玉は路線ごとに入居者層がはっきり分かれます。エリアの特徴と、合う間取り・戦略をまとめました。

エリア	主な路線	メインの入居者	戦略のポイント
さいたま市（大宮・浦和・日進・指扇）	京浜東北線・埼京線・川越線	単身者・DINKS	駅徒歩10分以内の1K・1LDK
川口・蕨・戸田	京浜東北線・埼京線	都内に通う単身者	23区より割安な家賃で勝負
越谷・草加・八潮	東武スカイツリーライン・TX	若い単身者・DINKS	商業施設の近さを訴求
川越・ふじみ野・志木	東武東上線	学生・若手社会人	ネット無料など若者向け設備
所沢・狭山	西武池袋線・新宿線	車を持つ社会人・DINKS	駐車場付きプラン
熊谷・行田・本庄	高崎線・新幹線	地元企業の勤務者	長期安定運用

さいたま市｜大宮・浦和の再開発と川越線沿線

県内最大の人口を抱えるさいたま市は、単身者からDINKSまで幅広い需要があります。浦和駅西口では2026年に再開発ビル「浦和カルエ」が竣工し、525戸のタワーマンションも完成しました。大宮駅周辺でも「グランドセントラルステーション化構想」の検討が続いています。

大宮駅から2駅の川越線日進駅周辺は、駅に近い土地を比較的手頃に仕入れられるエリアです。Rielはこのエリアで、利回り7.91%と8.01%の事例を手がけています。

川口・蕨・戸田｜地価上昇率トップの都心近接エリア

荒川を挟んで東京に隣接し、都心まで30分以内で出られるエリアです。2026年の地価公示では戸田市+6.1%、蕨市+5.9%と、県内で最も高い上昇率でした。都内より家賃を抑えたい単身者に根強い人気です。

川口駅では、上野東京ラインの停車に向けて市とJR東日本が協議を進めています。土地の値上がりが早いエリアなので、仕入れのタイミングが利回りを大きく左右します。

東上線・西武線・東部エリア｜利回り重視の選択肢

東武東上線沿線の川越・ふじみ野・志木は、池袋への通勤・通学者が中心です。Rielのふじみ野市の事例は利回り7.76%でした。西武線沿線の所沢・狭山は車社会の色が濃く、駐車場の確保が入居率を左右します。

越谷・草加・八潮などの東部エリアは、つくばエクスプレスや東武スカイツリーラインで都心に出やすく、人口流入が続く成長市場です。将来的には、地下鉄7号線（埼玉高速鉄道）の浦和美園〜岩槻間の延伸も控えています。2026年3月に県とさいたま市が事業の実施を要請した段階で、開業時期はまだ決まっていません。

参考サイト　埼玉県「地下鉄7号線延伸 事業実施の要請」、さいたま市「GCS NEWS」

埼玉でアパート経営をするメリット・デメリット

埼玉でアパート経営をする4つのメリット

• 東京の家賃高騰の受け皿になる　都内の家賃が上がるほど、隣接する埼玉に住まいを移す人が増えます。
• 土地を仕入れやすい　県全体の住宅地の上昇率は+2%前後で、東京ほど仕入れ値が跳ね上がっていません。
• 利回りと手残りを確保しやすい　新築でも7%台後半〜8%台を狙え、金利上昇にも耐えやすい収支を組めます。
• 世帯数の増加が続く　さいたま市では5年で世帯が6.3%増え、単身・少人数世帯の需要が伸びています。

デメリットと対策

デメリット	内容	対策
エリアによる差が大きい	県北や駅から遠い立地では需要が細る	駅徒歩10分以内、都心に直結する路線を優先する
競合物件が増えている	人気駅の周辺では新築アパートの供給も多い	ターゲットに合った間取りと設備で差別化する
車社会のエリアがある	所沢・狭山などでは駐車場がないと選ばれにくい	地域ごとに駐車場の要否を事前に確認する
浸水リスクのある低地	荒川・元荒川沿いなどに浸水想定区域がある	市町村のハザードマップで浸水深を確認する

埼玉でマンション経営とアパート経営、どちらを選ぶ？

「マンション経営 埼玉」で調べている方も多いのですが、個人が一棟で始めるなら、木造アパートのほうが現実的です。RC造のマンションは建築費が坪120万円を超えることも多く、総額が数億円規模になります。

木造アパートなら1億〜2億円前後で10〜18戸を確保でき、建築期間も半年前後と短く済みます。区分マンションを1戸ずつ買う方法もありますが、利回りは低く、建物全体の管理方針を自分で決められません。土地と建物を丸ごと持つ一棟アパートのほうが、家賃や修繕の判断を自分でコントロールしやすい点も見逃せません。

埼玉のアパート経営で失敗しない土地選びのチェックリスト

Rielが土地を仕入れるときに確認している項目のうち、埼玉で特に差が出るものをまとめました。

• 駅からの距離は徒歩10分以内か（最低でも15分以内）
• 都心に直結する路線か、乗り換えは1回以内か
• スーパー・コンビニ・病院が生活圏内にあるか
• 大学・企業・工場など、人が集まる施設が近くにあるか
• 車社会のエリアなら、駐車場を確保できる広さがあるか
• 1Kを12戸以上入れられる広さと容積率があるか
• ハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認したか
• 周辺の競合物件の家賃と空室状況を調べたか
• 金利上昇や空室増加の試算でも手残りが出るか
• 再開発や新駅など、将来の計画を確認したか

埼玉でアパート経営を始める5つのステップと融資のポイント

2026年の融資で押さえておきたいこと

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、主要行の短期プライムレートは2.375%になりました。埼玉の新築アパートは利回りに余裕がある分、金利上昇の影響を吸収しやすいものの、金利が1%上がった場合の試算は必ず確認してください。

自己資金の目安は、物件価格の1〜2割に諸費用（7%前後）を加えた額です。県内の地方銀行や信用金庫は、エリアの事情に詳しく、新築アパートへの融資にも前向きなところがあります。

Rielの埼玉県内の成約事例

Rielが埼玉県内で手がけた新築アパートの成約事例を紹介します。いずれも木造の新築一棟アパートです。

所在地	最寄駅	間取り・戸数	販売価格	年間家賃	利回り
さいたま市西区指扇	指扇駅 徒歩9分	―	―	―	8.02%
さいたま市北区日進町	日進駅 徒歩7分	1K×18戸	1億8,330万円	1,469万円	8.01%
さいたま市北区日進町	日進駅 徒歩8分	1K×15戸	1億5,470万円	1,224万円	7.91%
ふじみ野市西	上福岡駅	1K×15戸	1億5,040万円	1,166万円	7.76%
戸田市新曽	戸田駅 徒歩9分	―	―	―	7.10%

内訳を見ると、埼玉の事例では土地代が4割前後に収まっていました。東京23区では土地代が5〜6割を占めていたので、建物にお金をかけて戸数を確保できる点が、利回りの差につながっています。

大宮区の駅徒歩8分の土地では、DINKS向けの広めの1LDKに在宅ワーク用のカウンターを設け、竣工前に全室の申し込みが入った例もあります。エリアの需要に合わせた間取りは、早期の満室への近道です。

最新の事例はRielの成約事例ページに掲載中です。

埼玉のアパート経営で失敗しない会社の選び方

埼玉でアパート経営を相談できる会社は、土地から新築を手がける会社、地域密着の仲介会社、建築会社など、選択肢はさまざま。主な5社の特徴を整理しました。

会社名	強み	サポート範囲	向いている人
Riel（リエル）	土地から新築で利回り7%〜	土地の仕入れから管理・売却まで一貫	利回りと設計の自由度を両立したい方
クリスティ	埼玉特化の情報網と投資セミナー	仲介＋管理	埼玉の物件情報を幅広く集めたい方
ハウスウェル	センチュリー21加盟店としての仲介実績	仲介＋管理	仲介の実績とブランドの安心感を重視する方
エストハウジング	川口拠点で売買・管理・リフォームを一括	地域密着型	県南部で地域密着のサポートを求める方
建都コーポレーション	埼玉専門で少額の物件も扱う	物件販売＋管理	少額からリスクを抑えて始めたい方

どの会社に相談する場合も、次の3点を比べると判断しやすくなります。

1. 利回りの根拠　家賃設定の根拠を、周辺の成約データで示してくれるか
2. ストレステスト　金利上昇や空室増加の試算まで出してくれるか
3. デメリットの説明　エリアや土地の弱点も正直に話してくれるか

埼玉のアパート経営でよくある質問

埼玉でアパート経営を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の1〜2割に、登記費用や不動産取得税などの諸費用（7%前後）を加えた額が目安です。1億5,000万円の物件なら、2,500万〜4,000万円ほどを見込んでおくと安心です。

埼玉の新築アパートの利回りはどのくらいですか？

一都三県で売りに出ている一棟アパートの表面利回りは、2026年7〜9月期で6.81%です（健美家）。土地から仕入れて新築する場合、Rielの埼玉県内の事例では7.10%〜8.02%を実現しています。

埼玉で人気のエリアはどこですか？

東京に近い川口・蕨・戸田は地価の上昇率が県内トップクラスで、都内に通う単身者に人気です。利回りを重視するなら、さいたま市の川越線沿線や東武東上線沿線も候補になります。

埼玉と東京23区ではどちらがアパート経営に向いていますか？

手残りを重視するなら埼玉が有利です。2026年の金利で試算すると、さいたま市の事例は年間約382万円、東京23区の事例は約154万円の手残りでした。資産価値の安定や売却益を重視するなら東京23区も選択肢になります。

土地を持っていなくても埼玉でアパート経営はできますか？

できます。土地の購入と建物の建築をまとめて融資で賄う方法が一般的です。Rielでは土地探しから設計、融資のアレンジ、管理までを一貫してサポートしています。

まとめ｜埼玉のアパート経営は「需要」と「利回り」の両立がしやすい

埼玉は、東京の家賃上昇の受け皿として需要を集めながら、土地の仕入れ値がまだ穏やかな地域です。路線と駅、土地の広さを見極めれば、金利が上がる局面でも手残りの出るアパート経営を組み立てられます。

埼玉の最新の物件情報は、Rielの成約事例・販売物件ページからご覧いただけます。