埼玉で新築アパート投資を始めるなら｜おすすめエリア・会社5選・利回り戦略をプロが解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「埼玉は都心に近いのに物件が手頃って聞くけど、実際どうなの？」——その疑問、正解です。

埼玉は東京への通勤圏でありながら土地代が東京の4〜6割程度で仕入れられるエリアが多く、新築アパート投資で「安定した賃貸需要×高利回り」を両立しやすい県です。県南部を中心に20〜40代の人口流入が続いており、大宮駅の大規模再開発も追い風。

この記事では、埼玉で新築アパート投資がおすすめな理由から、デメリットと対策、大宮・川口・所沢・越谷の狙い目エリア、おすすめ不動産投資会社5選、利回り7%〜を実現するRiel流の手法とさいたま市・戸田市の成約事例まで、プロが徹底解説します。

埼玉で新築アパート投資がおすすめな5つの理由

①県南部で人口流入が続き賃貸需要が安定

埼玉最大の強みは、県南部を中心に20〜40代の人口流入が続いている点。さいたま市・川口市・所沢市は都内勤務者のベッドタウンとして常に底堅い賃貸需要があり、空室リスクを抑えやすい環境が整っています。

②東京の4〜6割の土地代で高利回りを確保しやすい

東京23区で表面利回り6〜7%の物件でも、埼玉なら同スペックで7〜8%台を狙えるケースがあります。土地の取得費用を抑えられる分、総投資額が圧縮され投資効率が上がるんですね。

③大宮・浦和の再開発で資産価値が上昇中

「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」や浦和駅周辺のタワーマンション建設など、大型再開発プロジェクトが進行中。将来性のあるエリアに今のうちに投資すれば、家賃収入＋キャピタルゲインの両取りが狙えます。

④多様なターゲット層で差別化しやすい

都心通勤の単身者、ファミリー層、大学周辺の学生、工業地帯の単身労働者——埼玉は入居者ターゲットの多様性が特徴。土地から新築で設計すればエリアのニーズに最適化した物件を作れます。

⑤新築なら融資が有利で修繕リスクも低い

新築アパートは中古より融資期間が長く（最長35年）、金利も優遇されやすい。竣工後10年程度は大規模修繕の心配もほぼなく、安定したキャッシュフローを積み上げられます。

埼玉の新築アパート投資のデメリットと対策

デメリット①郊外の供給過多と競合リスク

埼玉のすべてのエリアで需要が高いわけではありません。人口減少傾向の郊外や、新築アパートが乱立しているエリアでは供給過多による空室リスクが高まります。

対策｜駅徒歩10分以内、生活利便施設が揃った立地を選び、自治体の人口動態データで増加傾向を確認。周辺の新築アパート供給数もチェックしましょう。

デメリット②荒川・利根川流域の水害リスク

県内を流れる荒川や利根川周辺の低地では、水害リスクを考慮する必要があります。

対策｜ハザードマップで浸水想定区域を必ず確認。リスクの高い場所は避けるか、地盤改良・水害保険で備えましょう。

デメリット③大宮駅周辺は地価が上昇傾向

再開発の恩恵で大宮駅周辺の地価は上昇中。利回りが5%台に下がることもあります。

対策｜大宮から1〜2駅ずらした穴場駅（土呂・東大宮・指扇など）を狙うと、需要を維持しつつ土地代を抑えられます。

埼玉の新築アパート投資でおすすめの狙い目エリア

大宮・さいたま新都心｜再開発で若年層流入が加速

• 新幹線も停車する県内最大のターミナル。都心へのアクセスが抜群
• 「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」で将来性◎
• Riel成約事例 さいたま市西区指扇（指扇駅 徒歩9分）利回り8.02%

川口・蕨｜都心アクセス抜群でファミリー需要も旺盛

• 川口駅は東京駅まで約25分、蕨駅は池袋まで約20分の好アクセス
• 都内より広い住環境を求めるファミリー層にも人気
• 子育て支援に力を入れる自治体で、長期入居が見込みやすい

所沢・川越｜学生・ファミリーの二大ターミナル

• 所沢は西武新宿線と池袋線が交差。駅前再開発も進行中
• 川越は東武東上線・JR・西武の3路線利用可。複数の大学キャンパスも存在
• 学生向け1Kからファミリー向け2LDKまで、ターゲットを絞りやすい

戸田・越谷｜穴場の高利回りエリア

• 戸田市…JR埼京線で池袋まで約20分。土地代が抑えめで利回りが出やすい
• 越谷レイクタウン…日本最大級のイオン隣接。ファミリー定着率が高く退去リスク低
• Riel成約事例 戸田市新曽（戸田駅 徒歩9分）利回り7.10%

エリア選びで外せない4つのチェックポイント

• 駅からの距離…徒歩10分以内が理想、最低でも15分圏内
• 生活導線…スーパー・コンビニ・病院が近くにあるか
• 需要の源泉…大学・企業・工場など人が集まる施設があるか
• 将来性…再開発計画があるエリアは人口増加と資産価値上昇が期待できる

埼玉の新築アパート投資におすすめの不動産投資会社5選

埼玉で新築アパート投資を成功させるには、信頼できるパートナー選びが欠かせません。埼玉エリアに強い5社を紹介します。

会社名	最大の強み	サポート体制	おすすめな人
Riel（リエル）	土地から新築×中間マージン排除で利回り7%〜	ワンストップ（土地〜出口）	利回りと設計の自由度を両立したい方
クリスティ	埼玉特化の情報網×投資セミナー開催	仲介＋管理	埼玉の未公開情報を得たい方
ハウスウェル	センチュリー21全国1位の仲介実績	仲介＋管理	実績とブランドの安心感を重視する方
エストハウジング	川口拠点で売買・管理・リフォームを一括支援	地域密着型	県南部で地域密着サポートを求める方
建都コーポレーション	埼玉専門×1,000万円台から投資可能	物件販売＋管理	少額からリスクを抑えて始めたい方

Riel（リエル）｜土地から新築で利回り7%〜を実現するワンストップ企業

Rielは首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）で年間68棟の販売実績を持つ新築アパート投資の専門企業。「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜を安定的に実現しています。

土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポート。埼玉でも「さいたま市西区指扇（利回り8.02%）」「戸田市新曽（利回り7.10%）」の成約実績があります。

• 非公開の土地情報を含む豊富な物件ストック
• 地方銀行で金利1%台を引き出す融資サポート実績
• 悲観シナリオまで含めた精度の高い収支シミュレーション
• 業界初の年利30%超を達成した「土地先行式」投資手法

クリスティ｜埼玉特化の収益物件仲介と投資セミナー

「埼玉の不動産投資ならお任せ」を掲げ、地域特化の情報量とネットワークが強み。市場に出る前の未公開物件情報を得られる可能性が高く、初心者向けの投資セミナーも定期開催しています。仲介から管理・リフォームまで対応。

ハウスウェル｜センチュリー21全国1位の仲介実績と管理力

センチュリー21加盟店として売買仲介実績全国1位（2023年）の実力派。購入時の交渉力と売却時のネットワークが強み。購入後の賃貸管理にも注力し、高い入居率を維持するノウハウが豊富です。

エストハウジング｜川口拠点で売買・管理・リフォームを一括支援

川口市に拠点を置き、県南部の市場動向に精通。物件の売買仲介から賃貸管理、リフォーム・リノベーションまで一括対応。地域密着型ならではのフットワークの軽さと親身な対応が魅力です。

建都コーポレーション｜埼玉専門・1,000万円台から始められる

「埼玉県専門」を掲げ、1,000万円台から購入可能な中古アパートなど低価格帯の物件を豊富に取り扱い。新築アパートの企画・販売も手掛けています。少額からリスクを抑えてスタートしたい方に向いています。

埼玉の新築アパート投資でよくある質問

埼玉で新築アパート投資を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の10〜20%が目安です。埼玉なら8,000万〜1.2億円程度の新築アパートが多いので、800万〜2,400万円を準備したいところ。東京より物件価格を抑えやすいため、自己資金のハードルも比較的低めです。

埼玉でおすすめのエリアはどこですか？

需要と利回りのバランスで選ぶなら、大宮周辺（土呂・指扇・東大宮）、川口・蕨エリア、所沢・川越エリアがおすすめです。戸田市や越谷レイクタウンも利回りの出やすい穴場エリアとして注目されています。

埼玉と東京、新築アパート投資はどちらがおすすめですか？

東京は賃貸需要が最も強いものの土地代が高く利回りは低め。埼玉は東京に次ぐ通勤圏でありながら土地代が4〜6割程度で、利回りを確保しやすい点が魅力です。「安定性重視なら東京」「利回り×安定性のバランス重視なら埼玉」が基本的な判断軸になります。

サラリーマンでも埼玉で新築アパート投資はできますか？

できます。安定収入のあるサラリーマンは金融機関の信用が高く、融資を受けやすい立場です。管理は管理会社に委託すれば副業として十分に運営できますよ。木造アパートの減価償却を活用した節税効果も享受しやすいです。

埼玉の新築アパート投資で注意すべきリスクは何ですか？

主なリスクは「郊外の供給過多」「荒川・利根川流域の水害」「大宮駅周辺の地価上昇」の3つです。供給過多は人口動態データの確認、水害はハザードマップのチェック、地価対策は大宮から1〜2駅ずらした穴場駅を狙うことで克服できます。

まとめ｜埼玉の新築アパート投資は「コスパ最強」の首都圏投資先

ここまで、埼玉での新築アパート投資のおすすめポイント、デメリット・対策、狙い目エリア、おすすめ会社5選を解説してきました。最後にポイントを振り返ります。

埼玉は東京の「安定性」と地方の「高利回り」のいいとこ取りができる、首都圏の中で最もコスパの高い投資先の一つです。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、埼玉県内でも利回り7〜8%超の成約事例あり。「埼玉で始めるべきか、東京がいいか」という段階からでも、お気軽にご連絡ください。