アパート建築費5,000万円で何戸建てられる？構造別スペック・収支シミュレーション・利回り7%〜の実現法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「建築費5,000万円でアパートを建てたら、何戸できて、いくら手元に残るの？」——これ、投資を検討している方が最初に知りたいポイントですよね。

結論からお伝えすると、木造なら6〜8戸、軽量鉄骨なら5〜7戸が目安。間取りや設備次第で利回りも大きく変わります。ただし「5,000万円＝建物だけの費用」ではなく、付帯工事費や諸費用を含めた総事業費で考えないと、後から資金が足りなくなるケースも。

この記事では、建築費5,000万円で建てられるアパートの構造別スペックから、費用内訳、具体的な収支シミュレーション、利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

アパート建築費5,000万円で建てられる物件の基本スペック

まず「5,000万円で何が建つのか」を構造別に整理しましょう。選ぶ構造によって戸数・階数・耐用年数が大きく変わります。

構造別の戸数・坪単価・耐用年数の早見表

構造	坪単価	建築可能な延床面積	想定戸数（1K）	法定耐用年数
木造（W造）	70〜90万円	約55〜70坪	6〜8戸	22年
軽量鉄骨造（S造）	80〜100万円	約50〜60坪	5〜7戸	27年
RC造	100〜150万円	約33〜50坪	3〜5戸	47年

5,000万円の予算で収益性を最大化するなら、木造2階建て×1K×6〜8戸が最もコスパの高い組み合わせです。1戸あたり25㎡程度の1Kなら、延床面積60坪で8戸を確保でき、戸数が多いぶん空室リスクも分散できます。

単身向け1Kとファミリー向け1LDKの比較

間取り	1戸あたり面積	5,000万円で建てられる戸数	向いているエリア
1K	約25㎡	6〜8戸	駅近の単身者需要エリア
1LDK	約40㎡	3〜4戸	ファミリー需要のある郊外

1LDKだと戸数が3〜4戸に減るため、1戸の空室で収入が25〜33%減ってしまいます。5,000万円の予算なら、1Kで戸数を確保するほうがリスク分散しやすいですね。

5,000万円の予算で導入すべき設備

予算が限られているからこそ、入居者が重視するポイントに集中投資するのが鉄則です。

• 無料Wi-Fi…月額3,000〜5,000円/戸で導入可能。もはや必須インフラ
• 宅配ボックス…通販利用者の必須アイテム。10万円前後で設置可能
• モニター付きインターホン…セキュリティ向上で女性入居者にも訴求
• 独立洗面台・バストイレ別…単身者向けでは差別化の決め手

建築費5,000万円の費用内訳と見積もりのポイント

「5,000万円」は建物本体だけの費用ではありません。ここを見落とすと資金計画が破綻するので要注意です。

本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つの内訳

費用項目	割合	5,000万円の場合の目安	主な内容
本体工事費	70〜80%	3,500〜4,000万円	基礎・構造体・内装・設備
付帯工事費	15〜20%	750〜1,000万円	外構・地盤改良・配管引込み
諸費用	5〜10%	250〜500万円	登記・税金・融資手数料・保険

つまり、建築費5,000万円なら総事業費は5,500〜6,000万円になると考えておくべきです。見積もり比較では「総額ベース」で比較するのが鉄則ですよ。

本体工事費を抑える3つのコツ

1. 建物の形状をシンプルにする
   凹凸が多い複雑な形状は材料も手間も増えてコストアップ。総二階建ての箱型にすれば10%以上のコスト削減も可能です。
2. 設備のメリハリをつける
   Wi-Fi・宅配ボックスなど入居者が重視する設備に集中投資し、それ以外は標準グレードに。
3. 3社以上から相見積もりを取る
   同じ条件で比較すれば、各社の価格の妥当性が見えてきます。5〜15%のコスト削減につながることが多いですね。

自己資金と融資の目安

総事業費6,000万円の場合、自己資金は10〜20%で600万〜1,200万円が目安。残りを融資で賄います。新築木造なら融資期間を最長35年で組めるため、月々の返済負担を抑えやすいのがメリットです。

金利は変動金利で1%台前半〜2%台が一般的。複数の金融機関に打診して最も有利な条件を引き出すことが、キャッシュフローに直結します。

建築費5,000万円の収支シミュレーション｜利回りとキャッシュフロー

「で、結局いくら手元に残るの？」——ここが一番気になるところですよね。具体的な条件で試算してみましょう。

モデルケース｜木造2階建て・1K×8戸

項目	年間金額
年間家賃収入（満室想定）	576万円（6.0万円×8戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲29万円
実効総収入	547万円
運営経費（管理費・固定資産税等）	▲約110万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	437万円
年間ローン返済額	▲約325万円
税引前キャッシュフロー	約112万円（月約9.3万円）

表面利回りは約6.8%、自己資金1,000万円に対するCCR（自己資本利益率）は約11.2%。空室率5%を織り込んでも年間112万円のプラスで、銀行預金とは比べ物にならない資金効率ですね。

利回りを左右する3つの要因

1. 土地の仕入れ値…利回りのほぼ半分は土地代で決まる。安く仕入れるほど利回りは上がる
2. 家賃設定…周辺相場を上回る設定をするなら、設備やデザインでの差別化が必須
3. 融資条件…金利0.5%の差で総返済額が数百万円変わる。複数行への打診が鉄則

建築費5,000万円で利回り7%〜を実現するRiel流の手法

「5,000万円の建築費で、もっと利回りを上げる方法はないの？」——その答えが、Rielが実践する「土地から新築で中間マージンを排除する」手法です。

建売と土地から新築の利回り差

建売アパートの販売価格には業者利益が15〜20%上乗せされています。5,000万円の建築費に対して、建売だと総額が6,500〜7,000万円になるケースも。土地から自分で建てれば、この中間マージンを丸ごとカットでき、利回りが1〜2%改善します。

Rielの5,000万円台建築費に近い成約事例

Rielが実際に手掛けた、建築費5,000万円前後のアパート成約事例です。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
松戸市栄町	北松戸駅 徒歩11分	5,980万円	479万円	8.01%
鎌ヶ谷市東道辺	鎌ヶ谷駅 徒歩8分	8,660万円	670万円	7.73%
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%

特に松戸市の事例は販売価格5,980万円（建築費＋土地代込み）で利回り8.01%。5,000万円台の予算でも、土地の仕入れ方と設計の工夫で十分に高収益を実現できることが分かります。

Rielは首都圏で年間68棟の販売実績を持ち、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポートしています。

アパート建築費5,000万円でよくある質問

建築費5,000万円でアパートは何戸建てられますか？

構造と間取りで変わります。木造1Kなら6〜8戸、軽量鉄骨1Kなら5〜7戸、RC造1Kなら3〜5戸が目安です。収益性を最大化するなら、木造2階建て×1K×8戸の組み合わせが最もコスパが高くなります。

建築費5,000万円の自己資金はいくら必要ですか？

総事業費（土地＋建築費＋諸費用）の10〜20%が目安です。建築費5,000万円＋土地3,000万円＋諸費用500万円＝総額8,500万円なら、850万〜1,700万円程度を準備したいところ。自己資金比率が高いほど融資条件は有利になります。

建築費5,000万円で利回り7%以上は可能ですか？

可能です。ポイントは「土地の仕入れ値」と「中間マージンの排除」。建売アパートを買うのではなく、土地から自分で建てれば業者利益15〜20%をカットでき、利回りが大幅に改善します。Rielでは販売価格5,980万円で利回り8.01%を実現した事例があります。

5,000万円なら木造とRC造、どちらがおすすめですか？

収益性を最大化するなら木造がおすすめです。坪単価が安いため戸数を多く確保でき、減価償却も22年と短いので節税効果も大きい。RC造は耐久性が高いものの、5,000万円の予算では3〜5戸しか建てられず空室リスクが集中します。

建築費を抑えるにはどうすればいいですか？

3つの方法が効果的です。建物の形状をシンプルな箱型にする（10%以上削減も可能）、設備のメリハリをつける（入居者が重視するポイントに集中投資）、3社以上から相見積もりを取る（5〜15%の削減に繋がる）。品質を落とさずにコストを下げる工夫が大切です。

まとめ｜アパート建築費5,000万円で高収益を実現するために

建築費5,000万円は、戦略次第で十分に高収益アパートを実現できる予算です。ただし「何となく建てる」と失敗します。土地の仕入れ・設計・融資・管理を一貫してコントロールすることが成功の鍵です。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、5,000万円台からの成約事例も豊富。まずはお気軽にご連絡ください。