アパート建築費1億円で何戸建てられる？構造別スペック・収支シミュレーション・利回り7%〜の実現法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
⇒詳細はこちら

「建築費1億円でアパートを建てたら、何戸できて、いくら手元に残るの？」——1億円は投資家にとって一つの大きな目標ライン。予算が大きいぶん選択肢も広がりますが、その分「何を選ぶか」の判断が利回りを大きく左右します。

結論からお伝えすると、木造なら12〜20戸、鉄骨なら10〜16戸、RC造なら8〜12戸が目安。構造と間取りの組み合わせで利回りが1〜2%変わるため、最初の設計判断がそのまま収益に直結します。

この記事では、建築費1億円で建てられるアパートの構造別スペックから、費用内訳、具体的な収支シミュレーション、利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

アパート建築費1億円で建てられる物件の基本スペック

まず「1億円で何が建つのか」を構造別に整理します。予算が大きいぶん選択肢が広い反面、構造選びで収益性が大きく変わるのが1億円規模の特徴です。

構造別の戸数・坪単価・耐用年数の早見表

構造	坪単価	建築可能な延床面積	想定戸数（1K）	法定耐用年数
木造（W造）	70〜90万円	約110〜140坪	12〜20戸	22年
軽量鉄骨造（S造）	80〜100万円	約100〜125坪	10〜16戸	27年
重量鉄骨造	90〜110万円	約90〜110坪	10〜14戸	34年
RC造	100〜150万円	約65〜100坪	8〜12戸	47年

1億円の予算で収益性を最大化するなら、木造2階建て×1K×16戸前後が最もコスパの高い組み合わせ。戸数が多いぶん空室リスクを分散でき、木造なら減価償却が22年と短いので節税効果も大きくなります。

一方、RC造は戸数が8〜12戸に減りますが、耐用年数47年で長期融資が組みやすく、遮音性・耐火性の高さは入居者にも評価されます。都市部の防火地域ならRC造を検討する価値がありますね。

間取りの選択肢と戸数の関係

間取り	1戸あたり面積	1億円（木造）で建てられる戸数	向いているエリア
ワンルーム〜1K	約20〜25㎡	16〜20戸	駅近の単身者需要エリア
1LDK	約35〜40㎡	8〜10戸	DINKs・カップル需要エリア
2LDK	約50〜60㎡	6〜8戸	ファミリー需要のある郊外

建築費1億円の費用内訳と見積もりのポイント

「1億円＝建物だけの費用」ではありません。付帯工事費と諸費用を含めた総事業費で計画しないと、資金ショートのリスクがあります。

費用項目	割合	1億円の場合の目安	主な内容
本体工事費	70〜80%	7,000〜8,000万円	基礎・構造体・内装・設備
付帯工事費	15〜20%	1,500〜2,000万円	外構・地盤改良・配管引込み
諸費用	5〜10%	500〜1,000万円	登記・税金・融資手数料・保険・設計監理料

つまり、建築費1億円なら総事業費は1.1億〜1.2億円になると考えておくべきです。見積もり比較では「総額ベース」で比較するのが鉄則ですよ。

自己資金と融資の目安

総事業費1.2億円の場合、自己資金は10〜20%で1,200万〜2,400万円が目安。残りを融資で賄います。

1億円規模になると金融機関の審査も厳格になりますが、精度の高い事業計画書と実績のあるパートナー企業があれば、地方銀行で金利1%台を引き出せるケースも。複数行への同時打診が鉄則です。

建築費1億円の収支シミュレーション｜利回りとキャッシュフロー

「1億円投資して、手元にいくら残るの？」——具体的な条件で試算してみましょう。

モデルケース｜木造2階建て・1K×16戸

項目	年間金額
年間家賃収入（満室想定）	1,248万円（6.5万円×16戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲62万円
実効総収入	1,186万円
運営経費（管理費・固定資産税等）	▲約237万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	949万円
年間ローン返済額	▲約607万円
税引前キャッシュフロー	約342万円（月約28.5万円）

表面利回りは約7.9%、自己資金1,800万円に対するCCR（自己資本利益率）は約19.0%。月28万円超のキャッシュフローが見込め、空室率10%でも年間約280万円のプラスが維持できます。

16戸あるので1〜2戸の空室が出ても収入への影響は小さく、リスク分散と収益性を高いレベルで両立できるのが1億円規模の強みですね。

建築費1億円で利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例

「1億円規模でも利回り7%以上は本当に可能？」——Rielが実践する手法と実際の成約事例で証明します。

「土地から新築」で中間マージンを排除する

建売アパートの販売価格には業者利益が15〜20%上乗せされています。1億円規模だとその額は1,500万〜2,000万円に。土地から自分で建てれば、この中間マージンを丸ごとカットでき、利回りが1〜2%改善する計算です。

Rielの1億円前後の成約事例

Rielが実際に手掛けた、販売価格1億〜1.6億円台のアパート成約事例です。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
花見川区検見川町	検見川駅 徒歩7分	1億6,080万円	1,310万円	8.15%
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%
柏市北柏	北柏駅 徒歩6分	1億4,370万円	1,170万円	8.14%
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%

5件すべてが「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜8%超を実現。Rielは首都圏で年間68棟の販売実績を持ち、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポートしています。

アパート建築費1億円でよくある質問

建築費1億円でアパートは何戸建てられますか？

構造で大きく変わります。木造1Kなら12〜20戸、軽量鉄骨なら10〜16戸、RC造なら8〜12戸が目安です。収益性を最大化するなら木造2階建て×1K×16戸前後が最もコスパが高くなります。

建築費1億円の自己資金はいくら必要ですか？

総事業費（建築費＋土地代＋諸費用）の10〜20%が目安です。建築費1億円＋土地代5,000万円＋諸費用800万円＝総額1.58億円なら、1,580万〜3,160万円程度。自己資金が多いほど融資条件が有利になり、キャッシュフローも安定します。

1億円規模なら木造とRC造、どちらがおすすめですか？

収益効率を最大化するなら木造です。坪単価が安いため戸数を確保でき、減価償却22年で節税効果も大きい。RC造は耐久性47年で長期安定に向きますが、戸数が減る分リスク分散の面では劣ります。防火地域ではRC造が必須のケースもあるため、立地の法規制を確認しましょう。

建築費1億円で利回り7%以上は可能ですか？

可能です。ポイントは「土地の仕入れ値」と「中間マージンの排除」。建売を買うのではなく土地から新築すれば業者利益1,500万〜2,000万円をカットでき、利回りが大幅に改善します。Rielでは1億〜1.6億円台で利回り7〜8%超の成約実績が複数あります。

1億円規模で失敗しないためのポイントは？

3つあります。まず「悲観シナリオ（空室10%・金利+1%・家賃10%ダウン）でもCFがプラスになる計画を作ること」。次に「見積もりは総事業費ベースで3社以上を比較すること」。そして「建築から管理・出口まで一貫してサポートできるパートナーを選ぶこと」です。

まとめ｜アパート建築費1億円は「選択肢の広さ」を活かせるかが勝負

建築費1億円は、構造・間取り・設備の選択肢が広がる分、「何を選ぶか」の設計判断がそのまま利回りに直結する予算帯。だからこそ、土地の仕入れから設計・建築・管理まで一貫してコントロールできるパートナーの存在が重要です。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、1億円規模の成約事例も豊富。まずはお気軽にご連絡ください。