8000万円の予算でアパートを建てるなら？構造別坪単価＆資金計画ガイド

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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建築費8,000万円という予算は、アパート経営を「本格的な不動産事業」として展開するための、確かな資本です。この領域では、単に戸数を増やすだけでなく、建物の構造やグレード、デザイン性で他を圧倒する、地域のランドマーク的な資産を築くことが可能になります。この記事では、8,000万円で実現できるアパートの具体像から、詳細なコスト分析、融資戦略、そして事業としての収益構造までを、徹底的にシミュレーションします。

8,000万円で実現できるアパート規模をざっくり把握する

建築費8,000万円は、個人の資産運用からプロの不動産事業家へとステップアップするための、重要な投資規模です。この予算があれば、15戸以上の大規模なプランや、RC（鉄筋コンクリート）造のミニマンションといった、高い資産価値を持つ建物の建築が現実的になります。もはや単なる賃貸物件ではなく、長期にわたり安定した収益を生み出す「事業の核」となる資産を創出できる、それが8,000万円クラスのポテンシャルです。

構造タイプ別に想定できる戸数・階高のパターン

8,000万円の予算規模では、どの構造を選ぶかによって、実現できるアパートの規模感や戦略が大きく変わります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

【構造別プラン シミュレーション（建築費8,000万円）】

建築費8,000万円という予算規模では、どのようなアパート建築が可能になるのでしょうか。建物の構造によって、実現できる階数や戸数、そして事業戦略が大きく変わってきます。以下に代表的な3つのモデルプランを比較します。

構造タイプ	戦略モデル	想定プラン （階数・戸数・間取り）	特徴
木造 （W造）	利回り最大化	3階建て 16～20戸（ワンルーム）	コストを抑えて戸数を最大限に確保し、駅近などの好立地で高い利回りを追求する戦略。
軽量鉄骨造 （S造）	バランス追求	3～4階建て 14～18戸（1K / 1LDK）	耐久性とコストのバランスを取り、質の高い住環境を提供することで幅広い入居者層を狙う戦略。
RC（鉄筋コンクリート）造	資産価値重視	4～5階建て 10～12戸（1LDK / 2LDK）	長期的な資産価値と最高の住環境を重視し、高めの家賃設定でも選ばれる物件を目指す戦略。

【計画のポイント】

土地の用途地域や建ぺい率・容積率といった法規制によって、建築できる階数や規模は変動します。ご自身の土地のポテンシャルと、どのような入居者に住んでほしいかを考え、最適なプランを選択することが重要です。

代表的な間取り例と必要延べ床面積の算出

8,000万円クラスのアパート建築では、延床面積110～130坪（約360～430㎡）が、標準的な規模の目安となります。これは、構造別の標準的な坪単価から逆算されるボリュームであり、具体的な間取りを計画する上での出発点となります。例えば、120坪の延床面積があれば、単身者向けのワンルーム（約7.5坪）を16戸、あるいはカップルやDINKS向けの1LDK（12坪）を10戸確保することが可能です。エリアの賃貸需要を分析し、最適な間取りと戸数の組み合わせを導き出すことが重要です。

単身向け・ファミリー向けで変わる標準設備グレード

この価格帯の物件では、入居者は家賃に見合った、あるいはそれ以上の高い設備グレードを期待します。ターゲットに合わせて、明確な付加価値を示す必要があります。

単身者向け

• 標準クラス
  高速無料Wi-Fi、大型宅配ボックス、独立洗面台、浴室乾燥機
• 差別化クラス
  スマートロック、IoT家電対応、防音ワークスペース

ファミリー向け

• 標準クラス
  追い焚き機能付き1坪バス、3口コンロのシステムキッチン、ウォークインクローゼット
• 差別化クラス
  食器洗い乾燥機、床暖房、EV充電設備

予算8,000万円のコストブレイクダウンと相場感

8,000万円という大規模な事業予算を適切に管理するためには、その内訳を正確に分解し、相場感を把握することが不可欠です。以下の配分モデルを参考に、ご自身の計画に潜むコストを漏れなく洗い出しましょう。

予算8,000万円のコストマッピング

総予算8,000万円という大規模なプロジェクトを成功に導くには、まず「何に、いくらかかるのか」という費用の全体像を正確に把握することが不可欠です。予算は大きく分けて「①建物本体工事費」「②付帯工事費」「③諸経費」の3つで構成されます。この配分を理解しておくことで、資金計画の精度が格段に向上し、予期せぬ予算オーバーを防ぐことができます。

【総予算8,000万円の費用配分モデル】

費用項目	比率の目安	概算金額	主な内容
① 建物本体工事費	約70%	5,600万円	建物の基礎や骨組み、屋根、外壁、内装、キッチン・バス・トイレといった住宅設備の工事費用。
② 付帯・外構工事費	約20%	1,600万円	地盤改良、給排水・ガス管の引き込み、駐車場やアプローチ、フェンスなどの屋外工事費用。
③ 設計料・諸経費	約10%	800万円	設計料、建築確認申請費、登記費用、不動産取得税、火災保険料、ローン手数料など。
合計	100%	8,000万円

【計画のポイント】

3つの費用項目のうち、最も変動しやすいのが「②付帯・外構工事費」です。土地の形状、地盤の強度、インフラの整備状況など、個別の条件によって費用が大きく変わるため、計画の初期段階で入念な調査と詳細な見積もり取得を心掛けましょう。

建物本体にかかる費用と坪当たり単価の目安

8,000万円の総工費のうち、建物本体にかけられる費用は約7割、つまり5,600万円前後が目安です。この予算で建築する場合の坪単価は、軽量鉄骨造で坪85～100万円、RC造では坪100万円以上となるのが一般的です。仮に本体予算5,600万円とすると、軽量鉄骨造なら約56～65坪、RC造なら56坪以下の建物がターゲットとなります。この規模の違いが戸数や収益性に直結するため、複数の建築会社から詳細な見積もりを取り、比較検討することが極めて重要です。

付帯工事・外構・インフラで見落としがちな支出

付帯工事費は、総工費の約2割（1,600万円）が目安ですが、大規模な建物になるほど想定外の支出が発生しやすい点に注意が必要です。以下の項目は特に費用が変動しやすいため、事前の調査が不可欠です。

【付帯工事費チェックリスト】

• 古家の解体費用
• 地盤調査・地盤改良工事費（軟弱地盤の場合、高額になる可能性）
• 給排水・ガス管の引き込み・増径工事費（大口径が必要な場合）
• 擁壁・造成工事費（高低差のある土地の場合）
• 外構工事費（駐車場、フェンス、植栽など）

設計監理・許認可・保険などソフトコストの割合

建築費以外の「ソフトコスト」は、総工費の約10%（800万円）を見ておく必要があります。これらは融資の対象外となり、自己資金で賄うケースが多いため、計画の初期段階で正確に把握しておくことが不可欠です。

【ソフトコストチェックリスト】

• 設計・監理料
• 建築確認申請・その他許認可手数料
• 不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 不動産取得税
• ローン保証料・事務手数料
• 火災保険料・地震保険料

自己資金はいくら必要？資金調達シミュレーション

8,000万円という高額なプロジェクトでは、金融機関からの融資が事業の成否を分けます。しかし、融資を有利に進めるためには、相応の自己資金と、説得力のある事業計画が不可欠です。ここでは、大規模プロジェクトを動かすための、具体的な資金調達の考え方を解説します。

自己資金比率とローン借入額のバランス例

8,000万円クラスの事業では、金融機関からの信用の証として、総事業費の20～30%（1,600万円～2,400万円）の自己資金比率を目指すのが一つの理想です。この規模になると、金融機関は単なる返済能力だけでなく、事業主としてのリスク管理能力やコミットメントを厳しく評価します。潤沢な自己資金は、より低い金利や長い返済期間といった好条件を引き出す交渉材料となるだけでなく、不測の事態に備える経営上の体力ともなるのです。

金融機関別に変わる融資条件と想定金利

融資の相談先は、一つの銀行に絞らず、複数の金融機関を比較検討することが鉄則です。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った金融機関を選びましょう。

金融機関の種類	メリット	デメリット（注意点）
地方銀行・信用金庫	地域の事業性を評価してくれやすい、親身な対応が期待できる	金利はメガバンクよりやや高い傾向、融資エリアが限定される
メガバンク	金利が低い傾向、全国対応が可能	個人の属性（年収など）重視で、事業性評価の優先度は低い
ノンバンク	審査がスピーディ、柔軟な融資姿勢	金利が最も高い傾向、手数料なども含めた総コストで比較が必要

補助金・税優遇で初期費用を抑えるストラテジー

初期投資を抑え、事業の収益性を高めるには、国や自治体の制度を最大限に活用する戦略が不可欠です。特に、省エネ性能の高いZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たすアパートは、高額な補助金の対象となる可能性があります。また、子育て支援や地域活性化に貢献する事業計画に対して、独自の助成金や税制優遇を設けている自治体も少なくありません。これらの制度を漏れなく活用することで、数百万円単位のコスト削減が実現できる場合もあります。

8,000万円投資の収益モデルを組み立てる

8,000万円を投じて築くアパートが、どれほどの収益を生み出すのか。その収益モデルを具体的に組み立てることは、事業計画の核心部分です。現実的な家賃設定、空室リスク、そして運営にかかる全ての経費を織り込み、精度の高いシミュレーションを行うこと。それにより、この大規模投資の妥当性と将来性を客観的に判断することが可能になります。

家賃設定別に試算する表面利回り

表面利回りは、あくまで事業のポテンシャルを測る初期指標です。まずは、周辺の家賃相場を徹底的に調査し、複数の家賃設定で利回りを試算することが重要です。

家賃設定から見る表面利回りシミュレーション

アパート経営の収益性を測る第一歩は、現実的な家賃設定から表面利回りを算出することです。ただし、これはあくまで事業のポテンシャルを大まかに測る指標です。近隣の家賃相場を徹底的に調査した上で、複数のシナリオを想定し、事業計画の出発点としましょう。

【家賃設定別 表面利回りシミュレーション（総事業費8,000万円）】

家賃設定シナリオ	月額家賃（1戸あたり目安）※	年間家賃収入	表面利回り
強気設定 （新築・駅近など好条件）	約7.5万円	640万円	8.0%
標準設定 （周辺の競合物件と同等）	約7.0万円	600万円	7.5%
弱気設定 （空室対策で相場より下げる）	約6.5万円	560万円	7.0%

※1Kタイプ・9戸のアパートを想定した場合の目安です。（例：600万円 ÷ 9戸 ÷ 12ヶ月 ≒ 7.0万円）

【シミュレーションのポイント】

この表面利回りは、あくまで満室を前提とした単純計算です。実際にはここから管理費や税金などの運営経費、そしてローン返済が差し引かれます。

物件の本当の収益力を知るためには、次のステップとして、これらの経費をすべて考慮した「実質利回り」と、最終的な手残りである「キャッシュフロー」を計算することが不可欠です。

管理費・修繕費を加味した実質キャッシュフロー

事業の真の実力を示すのは、手元に残る現金、すなわちキャッシュフローです。以下のステップでお金の流れを可視化しましょう。

1. 満室想定家賃
   － 空室・滞納損失
2. ＝ 実効総収入
   －運営費（管理料、税金、保険料、修繕積立金など）
3. ＝ 営業純利益（NOI）
   －ローン返済額（元金＋利息）
4. ＝ 税引前キャッシュフロー

回収期間短縮に効く空室対策と付加価値設備

投下資本の回収期間を短縮するには、キャッシュフローを安定的に確保し続ける必要があります。その鍵となるのが、徹底した空室対策です。周辺物件にはない付加価値設備、例えば、高速インターネット無料はもちろんのこと、防音性の高いワークスペースや、充実したセキュリティシステムなどを導入することで、相場より高い家賃でも選ばれる物件になります。こうした戦略的な設備投資が、結果として空室期間の短縮と収益の安定に繋がり、投資回収を早めるのです。

法規制と敷地条件から逆算する土地選択

大規模なアパート建築では、土地が持つ法規制上のポテンシャルを最大限に引き出すことが、事業の収益性を決定づけます。「この土地にどんな建物が建つか」ではなく、「建てたい建物のためにどんな土地を選ぶべきか」という、プランから逆算する思考が不可欠です。建ぺい率、容積率、各種制限を深く理解し、それを戦略的に活用することで、初めて効率的な土地選択が可能となります。

建ぺい率・容積率で変わる最大建築ボリューム

アパートの総戸数、ひいては総家賃収入は、その土地に定められた容積率（敷地面積に対する延床面積の上限）によって決まります。例えば、延床面積120坪のアパートを建てたい場合、容積率が200%なら60坪の土地が必要ですが、300%なら40坪で済みます。土地の価格が同じであれば、容積率が高い方がより多くの床面積を確保でき、圧倒的に有利です。土地を選ぶ際は、価格や面積だけでなく、この「容積率」を最優先の指標として評価すべきです。

接道要件・高さ制限がプランに与える影響

建物の具体的な形状や高さは、接道要件（土地が接する道路の状況）や、用途地域によって定められる高さ制限に大きく左右されます。例えば、前面道路の幅員が狭い場合や、日影規制が厳しい土地では、3階建て以上の建物を建てることが困難になる場合があります。また、大規模なアパートを建てるには、消防活動用の通路確保など、より厳しい基準が課されることも。これらの規制が、計画しているプランの実現可能性にどう影響するか、事前の調査が不可欠です。

インフラ引き込み・地盤改良コストを見極める

大規模なアパートを建築する際、インフラの引き込みと地盤の状態は、数百万単位の追加コストを生むリスク要因です。特に、15戸以上の規模になると、既存の水道管やガス管、電線では容量が足りず、それらの増強工事が必要になるケースがあります。また、地盤調査の結果、軟弱地盤と判明すれば、RC造など重い建物を支えるための大規模な地盤改良工事が必須となります。これらのコストは事業の採算性を大きく揺るがすため、土地の契約前に必ず専門家による調査を行いましょう。

コスト最適化しつつ競争力を高める設計の工夫

8,000万円という大規模な予算だからこそ、その一円一円を戦略的に投下し、コストと価値のバランスを最適化する設計の工夫が求められます。単に高価な建材や設備を並べるのではなく、どこにコストを集中させれば入居者の心に響き、物件の競争力に繋がるのか。その費用対効果を見極める視点が、事業の成否を分けます。

規格プラン活用 vs. フルオーダーの判断軸

この規模の建築では、コストを抑える「規格プラン」と、独自性を追求する「フルオーダー」のメリットを融合させるのが賢明です。建物の基本的な構造は規格プランをベースにしつつ、外観デザインやエントランスなど、物件の「顔」となる部分にカスタム要素を取り入れることで、コストを最適化しつつ、高い付加価値を実現できます。

省エネ・ZEH仕様を導入した際の投資対効果

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の省エネ仕様は、初期投資こそかさみますが、それを上回るリターンが期待できる、極めて有効な投資です。国からの高額な補助金が見込めるだけでなく、入居者にとっては「光熱費が安い」という実利的なメリットがあり、強力な入居促進力となります。オーナーにとっても、将来にわたって高い資産価値を維持でき、長期的な運営コストの削減に繋がります。

退去防止に効くスマート設備と共用部デザイン

入居者の満足度を高め、長期入居（退去防止）に繋げるためには、日々の暮らしの快適性と利便性を高める工夫が不可欠です。例えば、スマートフォン一つで玄関の施錠から室内の家電操作まで可能な「スマートホーム設備」は、若い世代に特に響きます。また、共用部においても、単なる廊下ではなく、防音性の高いワークブースや、高級感のあるラウンジなどを設けることで、物件全体の価値を大きく高め、入居者のロイヤリティを育むことができます。

パートナー選定で押さえておきたい比較ポイント

8,000万円クラスのプロジェクトでは、建築会社は単なる施工業者ではなく、事業の成否を左右する重要な「パートナー」です。価格の安さだけで選ぶのではなく、同規模のプロジェクトを成功させた実績、施工品質、そして長期にわたるサポート体制までを総合的に比較し、信頼に足るパートナーを慎重に見極める必要があります。

同価格帯の竣工実績と入居率をチェック

建築会社を選ぶ際は、必ず同価格帯（7,000～9,000万円クラス）のアパートの竣工実績を確認しましょう。その際、単に写真を見るだけでなく、可能であれば実際の建物の入居率や、竣工後のトラブルの有無までヒアリングすることが重要です。高い入居率を維持している物件は、それだけ市場ニーズを捉えた質の高い建築を実現できている証拠。その会社の真の実力は、カタログではなく、過去の実績の中にこそ示されています。

施工品質を見抜く現場見学の着眼点

施工品質を見抜く最も確実な方法は、その会社が現在手がけている建築現場を見学することです。以下のポイントをチェックしましょう。

• 現場は常に整理整頓され、安全管理が徹底されているか？
• 職人さんたちの態度は良好で、丁寧な仕事をしているか？
• 現場監督は常駐し、的確な指示を出しているか？
• 完成後は見えなくなる基礎の配筋や断熱材の施工は、図面通り丁寧に行われているか？

保証・メンテナンス体制の長期コスト比較

アパート経営は数十年続く長期事業です。そのため、竣工後の保証やメンテナンス体制は、建築コストと同じくらい重要な比較項目となります。

• 法律で定められた10年保証に加え、会社独自の長期保証制度はあるか？
• 定期点検（1年、5年、10年など）の頻度と内容は充実しているか？
• 将来の大規模修繕の際に、相談や適切な業者選定のサポートを受けられるか？

成功事例：8,000万円前後で建築した高稼働アパート集

理論やシミュレーションだけでなく、実際に8,000万円前後の予算でアパート建築を成功させたリアルな事例から、具体的な「勝ち筋」を学びましょう。

木造10戸プランで実質利回り9%を達成したケース

• 物件概要
  東京都下、木造3階建て、1LDK×10戸
• 成功要因
  都心へ通勤するDINKSをターゲットに、全戸に大型ウォークインクローゼットと1坪バスを完備。敷地内にカーシェアリングを導入したことが、車を持たない層に大ヒット。相場より高い家賃でも満室となり、高い利回りを実現した。

軽量鉄骨14戸プランで長期空室ゼロを維持したケース

• 物件概要
  地方工業団地近郊、軽量鉄骨3階建て、ワンルーム×14戸
• 成功要因
  外国人労働者をターゲットとし、家具家電付きプランと母国語対応可能な管理体制を構築。共用部に大型キッチンやBBQスペースを設け、コミュニティ醸成を支援した結果、口コミで人気が広がり、竣工以来の空室ゼロを維持。

7000万円台からの追加投資でRC造へ拡張した事例

• 物件概要
  主要都市住宅街、RC造4階建て、2LDK×8戸
• 成功要因
  当初計画から、土地の担保価値を活かしてRC造へ拡張。分譲マンション並みの仕様とデザインで、医師や弁護士などの富裕層ファミリーを獲得。質の高い管理と合わせ、高い資産価値と安定した高家賃収入を両立させている。

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【結論】8,000万円アパート事業を成功に導く最終チェックリスト

建築費8,000万円のプロジェクトは、もはや単なる不動産投資ではなく、経営者の視点が求められる本格的な「不動産事業」です。計画を成功に導き、長期にわたり価値ある資産を築くために、以下の5つの最終チェックポイントを心に刻んでください。

• 「利回り」か「資産価値」か、事業戦略を明確にしたか？
  この予算規模では、戦略の選択が可能です。木造や軽量鉄骨で戸数を最大化し「高利回り」を狙うのか、RC造を選択し、長期的な「資産価値」を追求するのか。あなたの事業の軸を最初に決定することが、すべての判断の基礎となります。
• 自己資金20%以上という「信用の証」を用意したか？
  金融機関は、8,000万円クラスの融資において、事業主としての覚悟とリスク管理能力を厳しく見ます。総事業費の2割（1,600万円）以上を自己資金で用意することが、有利な融資条件を引き出し、経営の安定性を確保するための重要な鍵です。
• 「実質利回り」と「空室シナリオ」で厳しく収益を試算したか？
  表面利回りは参考値です。管理費や税金、修繕積立金をすべて織り込んだ「実質利回り」こそが真の収益力です。さらに、稼働率が80%に低下しても事業が破綻しないか、必ずストレステストを行い、リスクへの耐久性を確認しましょう。
• 「見えないコスト」を徹底的に洗い出したか？
  大規模な建物になるほど、地盤改良やインフラ（水道・電気）の増強工事といった、数百万単位の想定外コストが発生するリスクが高まります。土地の契約前に専門家による調査を行い、これらの「見えないコスト」を予算に組み込むことが不可欠です。
• パートナー選びを「事業の最重要課題」と認識しているか？
  建築会社や金融機関は、単なる業者ではなく、事業の成否を共にするパートナーです。価格だけでなく、同規模の事業実績、担当者の専門性、そして長期的なサポート体制を総合的に評価し、信頼に足るパートナーを選び抜きましょう。

この大規模な事業を成功させるには、情熱と冷静な分析の両輪が不可欠です。このチェックリストを道しるべに、あなたの不動産事業を着実に形にしてください。