アパートを建てる費用はいくら？建設費用の相場と坪単価【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「アパートを建てるといくらかかるの？」「見積もりの坪単価は高いのか安いのか分からない」。アパート建設費用の相場をつかめないまま計画を進めると、収支計画が崩れてアパート経営そのものが立ち行かなくなるおそれがあります。

この記事では、国土交通省の建築着工統計（2025年）と首都圏の実勢価格をもとに、アパート建設費用の坪単価・坪数別の総額・内訳・利回りの逆算方法まで、図解つきで解説します。首都圏で土地から新築アパートを手がけ、年間68棟の販売実績を持つ㈱Rielが、建築費が上がり続ける2026年の今、どう考えれば収益を確保できるかをお伝えします。

アパート建設費用の相場｜2026年最新の坪単価データ

アパート建設費用は、構造によって坪単価が大きく変わります。まずは公的統計の数字と、首都圏で実際に取引されている価格の両方を押さえておくと、建築会社が出してきた坪単価が適正かどうかを判断する物差しになります。

構造別の坪単価｜統計値と首都圏の実勢価格

構造	統計上の坪単価（全国平均）	首都圏の実勢（本体）	法定耐用年数
木造	約72.9万円	90〜110万円	22年
軽量鉄骨造	約116.4万円（プレハブ）	115〜140万円	19年・27年
RC造	約127.3万円	135〜160万円	47年

※木造・鉄骨造は国土交通省「建築着工統計調査」2025年の貸家（工事費予定額÷延床面積）。RC造は国税庁「地域別・構造別の工事費用表」令和8年分の全国平均を坪換算。実勢価格はRielおよび業界の取引実績をもとにした目安です。軽量鉄骨造の耐用年数は鋼材の厚みで異なります。

注意したいのは、統計の坪単価と実際の見積もりには2〜3割の開きがある点です。統計は建築確認時に届け出た工事費予定額をもとにしており、付帯工事や仕様の差が反映されにくいためです。首都圏で事業計画を立てるなら、実勢価格ベースで試算してください。

都道府県別の坪単価｜エリアでこれだけ変わる

同じ木造アパートでも、都道府県によって統計上の坪単価は2倍以上の差があります。首都圏の主要都県と、全国で特徴的な地域の数字を抜き出しました。

都道府県	木造（貸家）	鉄骨造（プレハブ）
東京都	92.9万円	137.0万円
神奈川県	76.7万円	128.8万円
千葉県	75.6万円	114.2万円
埼玉県	72.7万円	114.4万円
大阪府	61.9万円	106.2万円
愛知県	61.5万円	113.1万円
全国平均	72.9万円	116.4万円
高い地域の例	福島108.7万円／高知107.8万円	―
低い地域の例	香川38.9万円／愛媛56.9万円	―

※出典｜国土交通省「建築着工統計調査」2025年をもとにした都道府県別集計（坪換算）

坪単価が10万円違うと、延床80坪のアパートでは本体だけで800万円の差になります。とはいえ、建築費が安い地域ほど有利とは限りません。家賃水準や賃貸需要も地域ごとに違うため、建築費と家賃のバランスで判断するのが基本です。

建築費高騰はいつまで？2026年の動向と4つの要因

木造貸家の坪単価は、2020年の56.0万円から2025年には72.9万円へと5年間で約30%上昇しました。建設物価調査会の建築費指数でも、木造住宅は2026年3月時点で前年同月比＋5.9%と上昇が続いています。背景にあるのは次の4つの構造的な要因です。

• 資材費の高止まり……木材・鋼材・コンクリートなどの価格が円安もあって下がりきらない
• 人件費の上昇……職人の高齢化と人手不足、建設業の時間外労働規制で労務費が上昇
• 物流コストの上昇……運送業の労働時間規制（2024年問題）で資材の輸送費が増加
• 法改正への対応……2025年4月の省エネ基準適合義務化と、いわゆる4号特例の縮小で断熱仕様や設計・審査の手間が増加

どれも短期間で解消する性質のものではなく、建築費が大きく下がる局面は当面見込みにくい状況です。一方で家賃も上昇傾向にあるため、「下がるまで待つ」より、今の建築費で収支が回るプランを組めるかどうかで判断するのが現実的です。

坪数別アパート建設費用シミュレーション｜30坪〜100坪

アパート建設費用の総額は、延床面積（坪数）と構造でほぼ決まります。首都圏の実勢坪単価をもとに、本体工事費に付帯工事費と諸費用（本体の約3割）を加えた総額を坪数別にまとめました。土地代は含みません。

階数ごとの坪単価や、同じ土地で2階建て・3階建て・4階建てにしたときの利回りの違いは、2階建て・3階建てアパートの建築費はいくら？階数別・戸数別の総額と坪単価で比較しています。

【30坪・2階建て】小規模アパート（4戸前後）

構造	本体工事費	付帯＋諸費用	総額目安
木造	2,700万〜3,300万円	810万〜990万円	3,510万〜4,290万円
軽量鉄骨造	3,450万〜4,200万円	1,035万〜1,260万円	4,485万〜5,460万円

1R・1Kを4戸前後配置するコンパクトなサイズです。初期投資を抑えられる反面、戸数が少ないため1戸の空室が収入に与える影響が大きくなる点に注意してください。

【50坪・2〜3階建て】標準サイズ（6〜8戸）

構造	本体工事費	付帯＋諸費用	総額目安
木造	4,500万〜5,500万円	1,350万〜1,650万円	5,850万〜7,150万円
軽量鉄骨造	5,750万〜7,000万円	1,725万〜2,100万円	7,475万〜9,100万円
RC造	6,750万〜8,000万円	2,025万〜2,400万円	8,775万〜1億400万円

1K〜1LDKを6〜8戸配置できる、首都圏の住宅地で最も多いサイズです。木造3階建てにすれば、土地30〜40坪でも8戸前後を確保できます。

【80坪・3階建て】中規模アパート（10〜12戸）

構造	本体工事費	付帯＋諸費用	総額目安
木造	7,200万〜8,800万円	2,160万〜2,640万円	9,360万〜1億1,440万円
軽量鉄骨造	9,200万〜1億1,200万円	2,760万〜3,360万円	1億1,960万〜1億4,560万円
RC造	1億800万〜1億2,800万円	3,240万〜3,840万円	1億4,040万〜1億6,640万円

【100坪以上・3階建て】大型アパート（12戸以上）

構造	本体工事費	付帯＋諸費用	総額目安
木造	9,000万〜1億1,000万円	2,700万〜3,300万円	1億1,700万〜1億4,300万円
軽量鉄骨造	1億1,500万〜1億4,000万円	3,450万〜4,200万円	1億4,950万〜1億8,200万円
RC造	1億3,500万〜1億6,000万円	4,050万〜4,800万円	1億7,550万〜2億800万円

建ぺい率・容積率を目いっぱい使い、戸数を最大化するプランです。土地は60坪以上が目安で、容積率に余裕のある用途地域で実現しやすくなります。坪数ごとのより詳しい戸数や収支は、次の記事でも解説しています。

アパート建設費用の内訳｜本体・付帯・諸費用の3層構造

アパート建設費用は「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つで構成されます。坪単価で語られるのは本体工事費だけ。総額は本体工事費の約1.3倍と覚えておくと、見積もりを見たときに全体像をつかみやすくなります。

【本体工事費】総額の約75〜80%を占めるメインコスト

本体工事費は、基礎・躯体・屋根・内外装・設備など、建物そのものをつくる費用です。構造や階数、戸数、間取りの複雑さで変わり、同じ延床面積でも、凹凸の多い外観より総2階・総3階のシンプルな箱型のほうが安くなります。建築会社が提示する坪単価は、基本的にこの本体工事費を指しています。

【付帯工事費】総額の約15〜20%｜見落とすと予算オーバー

付帯工事費は、建物以外にかかる工事の費用です。土地の条件で大きく変わるため、予算オーバーの原因になりやすい項目です。

項目	内容	費用の目安
外構工事	駐車場・駐輪場・アプローチ・フェンス・植栽	100万〜500万円
給排水・ガス引込み	前面道路から敷地内への引込み工事	50万〜200万円
地盤調査・改良	軟弱地盤の場合の杭・柱状改良など	100万〜300万円
解体工事	既存建物がある場合	木造 坪3〜5万円／RC造 坪6〜10万円

【諸費用】総額の約5〜10%｜手続き関連の出費

項目	費用の目安
設計・監理料	本体工事費の3〜10%（設計施工一括なら本体に含まれることも）
確認申請などの手数料	20万〜50万円
登記費用・不動産取得税	建築費の1〜2%程度
ローン関連費用	融資手数料・保証料で借入額の1〜3%程度
保険料	工事中の保険、完成後の火災保険・地震保険

諸費用の多くは、融資ではなく現金で支払うのが一般的です。融資が出る金額とは別に、諸費用分の現金を用意しておくのが資金計画の基本です。

見積書チェックリスト｜抜け漏れと業者比較のポイント

「一式」に含まれる範囲は会社ごとに違うため、総額だけを比べても正しい判断はできません。見積書は次の項目で抜け漏れを確認してください。

アパート建設費から見る収益シミュレーション｜利回りはいくら？

建設費用を調べる本当の目的は、「その投資でいくら手元に残るか」を知ることです。建築費・土地代・家賃収入をセットで見て、はじめて事業として成り立つかどうかが判断できます。首都圏郊外で土地から新築するケースを2つ試算しました。

【シミュレーション①】延床50坪・木造3階建て8戸

項目	金額
建築総額（本体5,000万円×1.3）	6,500万円
土地代	4,000万円
総事業費	1億500万円
戸数・間取り	1K（約20㎡）×8戸
年間家賃収入（月7.8万円・満室時）	748.8万円
表面利回り	約7.1%
運営経費（家賃の20%）	約150万円
実質利回り	約5.7%

【シミュレーション②】延床80坪・木造3階建て12戸

項目	金額
建築総額（本体8,000万円×1.3）	1億400万円
土地代	5,000万円
総事業費	1億5,400万円
戸数・間取り	1K（約21㎡）×12戸
年間家賃収入（月7.5万円・満室時）	1,080万円
表面利回り	約7.0%
運営経費（家賃の20%）	216万円
実質利回り	約5.6%

※坪単価100万円（木造・首都圏実勢の中央値）で試算した一例です。家賃や土地代はエリアにより大きく変わります。

どちらも土地代込みで表面利回り7%前後に収まっています。建築費が上がった今、利回り7%〜を確保するカギは「土地をいくらで仕入れるか」と「何戸入れられるか」です。

利回り7%〜から建築費の上限を逆算する

建築費は「いくらかかるか」ではなく、「いくらまでならかけられるか」で考えると判断がぶれません。計算はシンプルです。

この上限を超える見積もりが出たら、そのままでは目標利回りに届きません。仕様を見直すか、戸数を増やせるプランにするか、土地価格を交渉するか。どこで調整するかを考えるのが、プロの建築費の決め方です。

予算別に建てられるアパートプランの目安

建設費用の予算によって、建てられる規模や構造は変わります。首都圏の実勢価格で、建築総額（土地代別）ごとの目安を整理しました。

建築総額	構造・規模	延床面積	戸数・間取り
4,000万〜5,500万円	木造2〜3階建て	30〜40坪	1R・1K×4〜6戸
6,000万〜8,500万円	木造3階建て	50〜65坪	1K・1LDK×8〜10戸
1億円〜1億4,000万円	木造3階建て／軽量鉄骨造	80〜100坪	1K・1LDK×10〜14戸
1億5,000万円以上	RC造／大型木造	100坪以上	ファミリー・メゾネットも可

同じ予算でも、土地の形や用途地域によって入る戸数は変わります。予算ごとの具体的なプランは、次の記事で詳しく比較しています。

自己資金とアパートローン｜建設費用の調達方法

建設費用は、自己資金とアパートローンを組み合わせて調達するのが一般的です。「いくら用意して、いくら借りるか」が、計画を実現できるかどうかを左右します。

自己資金の目安｜総額の1〜3割が基本

アパート建築の自己資金は、総事業費の1〜3割程度が目安です。総額6,000万円なら600万〜1,800万円の計算になります。自己資金が多いほど金融機関の評価は上がり、返済も軽くなります。

ただし、手元資金をすべて入れてしまうと、工事中の追加費用や完成後の空室に対応できません。諸費用と予備費（総事業費の5〜10%）は、自己資金とは別枠で確保しておくと安心です。

アパートローンの審査基準と金融機関の選び方

審査では、年収・勤務先・勤続年数・既存の借入れといった個人の属性と、賃料設定の根拠や空室への備えを含む事業計画の妥当性が見られます。2026年は日銀が9月に政策金利を1.25%へ引き上げ、変動金利のアパートローンも上昇傾向です。金利が1〜2%上がっても赤字にならない計画を示せると、審査でも説得力が増します。

金融機関	金利の傾向	融資期間の目安	特徴
メガバンク	低め	最長30〜35年	属性・資産背景を重視し審査は厳格
地方銀行	標準的	20〜30年	営業エリア内の案件に前向き
信用金庫	やや高め	15〜25年	小規模案件にも柔軟に対応しやすい
日本政策金融公庫	固定金利中心	原則20年以内	事業の将来性を重視

建設費用の支払いタイミングと工期

建設費用は一度に払うのではなく、工事の進み具合に合わせて3回程度に分けて支払うのが一般的です。融資が実行されるタイミングと支払いのタイミングをそろえておくことが、資金繰りで慌てないためのポイントです。

契約から引き渡しまでの標準スケジュール

工事請負契約から引き渡しまでの期間は、木造で5〜7か月、鉄骨造で6〜9か月、RC造で10〜14か月が目安です。2025年4月の建築基準法改正（4号特例の縮小）で木造2階建てなども構造審査の対象になり、確認申請に以前より時間がかかるケースが増えています。竣工を春の繁忙期に合わせたいなら、スケジュールは余裕を持って組んでください。

着手金・中間金・残金と、つなぎ融資の使い方

支払い	タイミング	金額の目安
着手金	工事請負契約時	総額の10〜30%
中間金	上棟時	総額の30〜40%
残金	引き渡し時	残りの全額

アパートローンは建物完成時にまとめて実行されるのが基本のため、着手金や中間金の支払いには「つなぎ融資」や、工事の進捗に合わせた「分割実行」を使います。どちらが使えるかは金融機関によって違うので、建築会社と金融機関の三者で、支払い日と融資実行日を事前にすり合わせておくと安心です。

アパート建設費用を抑える5つのコツ

建設費用を適正に抑えることは、そのまま利回りの改善に直結します。ただし「安くする」ではなく「入居者に響かない部分にお金をかけない」のが正しい考え方です。

1. 設計施工一括で中間マージンを削る
2. 間取り・外観をシンプルにして材料ロスを減らす
3. 設備グレードはターゲットに合わせてメリハリをつける
4. 複数社の見積もりを同じ条件で比べる
5. 補助金と税制優遇を漏れなく使う

設計施工一括で中間マージンを削る

設計事務所と施工会社に別々に頼むと、それぞれに費用がかかるうえ、調整の手間も発生します。設計と施工を1社にまとめれば、設計段階から施工コストを意識したプランにでき、無駄を削りやすくなります。

間取り・外観をシンプルにして材料ロスを減らす

凹凸の多い外観や複雑な屋根は、材料のロスと手間が増えてコストアップの原因になります。正方形や長方形に近い総3階建てに、同じ間取りを積み重ねるのが最もコスト効率の良い形です。水回りの位置を上下階でそろえると、配管工事も簡単になります。

設備グレードはターゲットに合わせてメリハリをつける

すべての設備を高グレードにする必要はありません。単身者向けならインターネット無料や宅配ボックス、女性を意識するならモニター付きインターホンや防犯設備など、入居の決め手になる設備に集中投資し、それ以外は標準仕様にするのがコツです。

複数社の見積もりを同じ条件で比べる

1社だけの見積もりでは、その価格が適正か判断できません。複数社から取る場合は、延床面積・戸数・設備仕様などの条件をそろえて依頼するのがポイントです。条件がばらばらだと、安く見える見積もりが実は付帯工事を含んでいないだけ、ということも起こります。

補助金と税制優遇を漏れなく使う（2026年版）

2026年は国の「みらいエコ住宅2026事業」で、長期優良住宅やZEH水準の賃貸住宅の新築も補助の対象になっています。賃貸住宅は要件を満たす住戸数の50%が対象で、1戸あたりの補助額は長期優良住宅で37.5万〜40万円、ZEH水準住宅で17.5万〜20万円です（地域区分により異なる）。

交付申請は2026年12月31日までですが、予算上限に達した時点で締め切られます。床面積50㎡以上などの要件もあるため、設計に入る前に対象になるかを確認してください。新築住宅の固定資産税・不動産取得税の軽減措置も令和13年3月31日まで延長されています。

出典｜国土交通省「みらいエコ住宅2026事業」事業概要

新築と中古アパートのコスト比較

中古アパートは取得価格が安く、表面利回りも高く見えます。ただ、築年数が経った物件は外壁塗装や屋根・防水工事、給排水管の交換など、購入後に数百万円単位の修繕が必要になることも珍しくありません。

比較項目	新築	中古
取得費用	高い	安い
購入後の修繕費	当面ほぼかからない	大規模修繕が近い場合も
融資期間	長く組みやすい	残存耐用年数で短くなりがち
集客力	強い	設備・外観次第

長期保有が前提なら、修繕費と融資条件まで含めたトータルで、新築が中古を上回るケースは少なくありません。

失敗しない建築会社の選び方

建設費用の適正さも、完成後の収益も、建築会社選びで大きく変わります。価格だけでなく、実績・提案力・透明性の3つで比べるのが基本です。

得意な構造と施工実績を確認する

建築会社には得意な構造や工法があります。建てたい構造・規模に近いアパートを数多く手がけているか、完成物件を見学できるかを確認してください。

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収支シミュレーションとアフターサポート体制

良い建築会社は、建物を建てるだけでなく、事業のパートナーとして収支まで一緒に考えてくれます。空室や金利上昇といったリスクも隠さず説明してくれるかが、信頼できるかどうかの分かれ目です。引き渡し後の定期点検やメンテナンス体制も確認しておきたいポイントです。

透明な見積書・契約書で信頼性を見極める

「一式」ばかりの見積書を出す会社は注意が必要です。工事の範囲、支払い条件、保証内容、工期が遅れた場合の取り決め、資材高騰時の価格改定ルールまで、契約書に分かりやすく書かれているかを確認し、不明点は納得できるまで質問してください。

アパート建設費用のよくある質問

アパートは何坪から建てられますか？

土地15〜20坪程度でも、木造3階建てなら1Kを4戸前後配置できるケースがあります。ただし小規模なアパートは1戸あたりの建築費が割高になり、1戸の空室が収入に与える影響も大きくなります。賃貸需要の強い立地であることが前提です。

アパート建設費用は東京と地方でどのくらい違いますか？

国土交通省の建築着工統計（2025年）をもとにした集計では、木造貸家の坪単価は東京都で約92.9万円、大阪府で約61.9万円、全国平均で約72.9万円です。延床80坪なら東京と大阪で本体だけで約2,500万円の差になります。東京は家賃水準も高いため、建築費と家賃のバランスで判断してください。

2026年にアパート建設で使える補助金はありますか？

国のみらいエコ住宅2026事業では、長期優良住宅またはZEH水準の賃貸住宅の新築が対象です。要件を満たす住戸数の50%が対象で、1戸あたり長期優良住宅は37.5万〜40万円、ZEH水準住宅は17.5万〜20万円です。交付申請は2026年12月31日までですが、予算上限に達すると締め切られます。自治体独自の補助制度もあわせて確認してください。

土地から新築アパートは利回り何％を目指すべきですか？

首都圏で土地から新築する場合、土地代込みの表面利回り7%以上がひとつの目安です。Rielが手がける新築アパートでは、関東エリアで利回り7%〜を目標にしています。表面利回りだけでなく、経費を引いた実質利回りとローン返済後のキャッシュフローまで確認することが大切です。

アパートの建設費用は今後も上がりますか？

資材費の高止まり、人手不足による労務費の上昇、物流コストの増加、省エネ基準義務化などが重なっており、上昇基調は当面続くとみられます。一方で家賃も上がりやすい局面のため、値下がりを待つより、今の建築費で収支が回る計画を組めるかで判断するのが現実的です。

坪単価はどうやって計算しますか？

坪単価は「本体工事費÷延床面積（坪）」で計算します。本体工事費5,000万円で延床50坪なら坪単価100万円です。会社によっては付帯工事費を含めたり、施工床面積で割ったりして安く見せる場合もあるため、比較するときは計算の範囲を必ず確認してください。

まとめ｜アパート建設費用は「総額」ではなく「収益性」で判断する

アパート建設費用は、構造・規模・エリアによって4,000万円台から2億円超まで幅があります。建築費が上がり続ける今こそ、「いくらかかるか」ではなく「家賃から逆算していくらまでかけられるか」で判断することが、利回りを守る一番の近道です。

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