東京で新築アパート投資を始めるなら｜利回り・狙い目エリア・成功戦略をプロが解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「東京で新築アパート投資を始めたいけど、初期費用が高くて本当に儲かるの？」——そう感じている方は多いですよね。

結論からお伝えすると、東京は2025年に65,219人の転入超過（全国最多）を記録した、日本で最も賃貸需要が強い市場です。初期コストは高いものの、空室リスクの低さと資産価値の安定性で、長期的に堅実なリターンが狙えます。

この記事では、東京での新築アパート投資のメリット・デメリットから、間取り別の家賃相場、具体的な収支シミュレーション、城東・城北・市部の狙い目エリア、Rielの東京都内での成約事例（利回り6.64%〜7.50%）まで、プロの視点で徹底解説します。

東京で新築アパート投資を始める5つのメリット

なぜプロの投資家が東京を選ぶのか。その理由は「安定性」と「資産性」を高いレベルで両立できるからです。東京ならではの強みを5つ整理しました。

①圧倒的な賃貸需要で空室リスクが低い

東京最大の強みは、全国から人が集まり続ける圧倒的な人口規模。進学・就職・転職など、あらゆるライフイベントで人が流入するため、アパートの借り手に困りにくいんです。

2025年の人口移動報告では、20〜24歳だけで約5.7万人の転入超過。この「貸しやすい」環境が空室リスクを抑え、計画通りの安定した家賃収入を実現する最大の根拠です。

※引用元 政策企画局

②資産価値が長期的に上昇しやすい

東京の不動産は家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、将来の売却益（キャピタルゲイン）も狙えるのが魅力。国内外からの投資需要と各所の大規模再開発で、地価は長期上昇トレンドが続いています。

インフレヘッジとしても有効で、適切なタイミングで売却すれば家賃収入にプラスして大きな利益を得るチャンスがあります。

引用元 東京都財務局

③新築なら融資条件が有利に働く

東京の新築アパートは金融機関にとって「担保価値が高い・耐用年数が長い・賃貸需要が安定」の三拍子そろった優良案件です。中古物件と比べて融資期間が長く（最長35年）、金利も優遇されやすいため、月々の返済負担を抑えやすいんですね。

④賃貸ニーズの多様性でターゲット戦略が立てやすい

東京には多様な人が集まるからこそ、賃貸ニーズも多彩。土地から新築で設計すれば、そのエリアのニーズに最適化した物件を供給でき、競合との差別化が容易になります。

• 通勤利便性を最優先する単身会社員（1K・ワンルーム）
• デザイン性や広さを重視するDINKs（1LDK）
• 大学周辺を希望する学生（安価なワンルーム）
• セキュリティ重視の女性（オートロック・TVモニターホン付）

⑤新築なら修繕費が当面かからずキャッシュフローが安定

新築アパートは建物も設備も新品なので、竣工後10年程度は大規模修繕の心配がほぼありません。中古だと購入直後に外壁塗装200万円、給湯器交換80万円…と出費が重なることもありますが、新築ならその不安なく安定したキャッシュフローを積み上げられます。

東京の新築アパート投資のデメリットと具体的な対策

もちろんメリットだけではありません。東京最大のハードルは「コストの高さ」。デメリットを正しく認識し、対策を打つことが成功の条件です。

デメリット①土地価格・建築コストが高く初期投資が大きい

東京の土地は全国で最も高価。建築コストも資材高騰と人件費上昇で上がり続けています。地方なら数千万円で始められるケースでも、東京では1億円超が当たり前。

対策｜城東・城北エリアや市部（八王子・町田等）なら、23区都心部より土地を30〜50%安く仕入れられます。Rielの土地仕入れネットワークを活用すれば、非公開土地情報にアクセスして初期コストを抑えることが可能です。

デメリット②表面利回りが地方より低く見える

「利回り＝家賃収入÷物件価格」なので、分母の土地代が大きい東京は数字が低く出ます。新築なら4%〜6%程度が相場で、地方の8%〜12%と比べると見劣りしがち。

対策｜これは「安定性とのトレードオフ」です。地方の10%超は空室リスクも込みの数字。Rielでは土地から新築で中間マージンを排除し、東京23区内でも利回り6.5%〜7%台を実現しています（成約実績あり）。

デメリット③固定資産税・都市計画税の負担が重い

土地の評価額が高い東京では、毎年の固定資産税・都市計画税もずっしり。満室でも空室でも発生する固定費なので、シミュレーション段階で必ず織り込んでください。

対策｜「住宅用地の特例」（200㎡以下で固定資産税が1/6）を活用。また新築木造の減価償却による節税で、税負担を圧縮できます。

デメリット④城東エリアの水害リスク

利回りが狙える城東エリア（足立区・葛飾区・江戸川区など）は、荒川や江戸川の氾濫リスクを考慮する必要があります。

対策｜ハザードマップで浸水想定区域を必ず確認。リスクが高いエリアは避けるか、地盤改良・水害保険で備えましょう。

東京の新築アパート投資の利回り・費用相場・収支シミュレーション

東京で新築アパート投資を具体化するには「数字」の理解が欠かせません。利回りだけでなく「手元にいくら残るのか」を収益モデルで把握しましょう。

東京の間取り別・家賃相場データ

間取り	23区の家賃相場	市部の家賃相場
1R	約7.5万円	約5.5万円
1K	約8.2万円	約5.8万円
1LDK	約13.0万円	約8.5万円
2LDK	約18.0万円	約10.0万円

※SUUMO・HOME’S等のデータを参考に㈱Riel作成。城東エリア（足立区・葛飾区等）は23区平均より1〜2万円安い傾向があります。

初期費用の内訳｜土地代・建築費・諸経費

1. 土地代…エリアで最も差が出る部分。23区内なら坪200万円〜、市部なら坪80万円〜が目安
2. 建築費…木造アパートの場合、坪単価90万〜120万円程度（2026年現在）
3. 諸経費…物件価格の7%〜10%程度（ローン手数料・登記費用・不動産取得税等）

【具体例】東京の新築アパート・収支シミュレーション

城東エリアを想定した具体的な条件で、年間キャッシュフローを試算してみましょう。

項目	年間金額
年間家賃収入（満室想定）	720万円
運営経費（管理費・固定資産税等）	▲約144万円（家賃の約20%）
年間ローン返済額	▲約433万円
年間キャッシュフロー（手残り）	約143万円（月約12万円）

表面利回りは約6.0%、自己資金に対する年間リターン（CCR）は約7.2%。空室率5%で見込んでも年間約107万円のプラスです。東京は家賃水準が高いため、少ない戸数でも堅実なCFを確保しやすいのがポイントですね。

東京の新築アパート投資で狙い目のエリア｜城東・城北・市部

東京と一口に言ってもエリア特性は千差万別。初期投資を抑えながら安定リターンを狙うには、戦略的なエリア選定が欠かせません。

城東エリア（足立区・葛飾区・江戸川区）

• 都心へのアクセスが良く、賃貸需要も旺盛。土地の仕入れ方次第で高利回りを狙えます
• 水害リスクがあるエリアも含まれるため、ハザードマップの確認は必須
• Riel成約事例 江戸川区北小岩（京成小岩駅 徒歩4分）利回り6.75%

城北エリア（板橋区・北区・荒川区）

• 池袋や新宿へのアクセスが良く、単身者・学生需要が底堅い
• 城東に比べて災害リスクが低めのエリアが多いのも魅力
• Riel成約事例 板橋区徳丸（東武練馬駅 徒歩13分）利回り6.64%
• Riel成約事例 荒川区東尾久（新三河島駅 徒歩7分）利回り7.00%、オートロック付

市部（八王子市・立川市・町田市）

• 駅周辺に商業施設や企業が集積し、独立した経済圏を形成
• 23区に比べて土地価格が安く、利回り7%超も現実的
• 多摩地域の大学が多く、学生向け賃貸需要が旺盛
• Riel成約事例 八王子市追分町（西八王子駅 徒歩11分）利回り7.50%

エリア選びで外せない4つのチェックポイント

どのエリアでも、入居者目線で以下を確認してください。

• 駅からの距離…徒歩10分以内が理想、最低でも15分圏内
• 生活導線…駅からの帰り道にスーパーやコンビニがあるか
• 需要の源泉…大学・オフィス街・工場など人が集まる施設が近くにあるか
• 将来性…再開発計画があるエリアは人口増加と資産価値上昇が期待できる

東京の新築アパート投資で成功する5つの戦略

東京市場は魅力的ですが、戦略なしに始めれば失敗します。Rielがオーナー様と実践している5つの戦略を紹介します。

①「土地から新築」で中間マージンを排除し利回りを最大化

アパートの利回りは「土地の仕入れ値」でほぼ決まります。建売や中古物件には販売業者のマージンが15〜20%上乗せされていますが、土地を直接仕入れて建てればその分を丸ごとカット。Rielが「土地からの新築」にこだわるのは、それが利回りを最大化する最も確実な方法だからです。

②ターゲットに合った間取りとデザインで空室を防ぐ

学生街にファミリー向けを建てても埋まりません。エリアの賃貸ニーズを徹底リサーチし、単身者が多ければ1K、DINKsなら1LDK…と間取りを最適化。外観・内装にデザイン性を持たせ「選ばれる」物件を作ることが、長期の家賃下落を防ぐ鍵です。

③有利な融資条件を引き出す

金利が0.5%違うだけで総返済額は数百万円変わります。Rielのような実績豊富な会社は複数の金融機関と強固な関係を築いているので、お客様の属性に合わせて最も有利な条件を引き出せます。

④管理・リーシングの仕組みで満室を維持する

建てた後が本番。建物の清掃・メンテナンスが行き届いているか、退去後にどれだけ早く次の入居者を見つけられるか（リーシング力）が収益を左右します。信頼できる管理会社の選定と、ポータルサイトへの効果的な掲載で空室を最小限に。

⑤データに基づく収益シミュレーションを継続する

アパート経営は「事業」です。5年後・10年後の家賃下落や修繕費を織り込んだシミュレーションを作成し、経営開始後も市況に応じて見直す。データに基づく改善の継続が、東京で長く成功する秘訣ですね。

東京で新築アパート投資を始める4ステップ

「何から始めればいいの？」という方のために、土地から新築アパートを建てて入居開始するまでの流れを4ステップで解説します。

Rielの東京都内における新築アパート投資の成約事例

Rielが実際に東京都内で手掛けた新築アパートの成約事例をご紹介します。城北・城東・市部とエリアを分散させながら利回り6.64%〜7.50%を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り	特徴
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%	劣化対策等級3
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
江戸川区北小岩	京成小岩駅 徒歩4分	1億1,800万円	797万円	6.75%	劣化対策等級3
板橋区徳丸	東武練馬駅 徒歩13分	1億2,850万円	853万円	6.64%	劣化対策等級3

4件とも「土地から新築」で中間マージンを排除し、東京都内でありながら表面利回り6.5%超を実現。すべて劣化対策等級3を取得しており、長期的な資産価値の維持にも配慮した設計です。

東京の新築アパート投資でよくある質問

東京で新築アパート投資を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の10%〜20%が目安です。1.2億円の物件なら1,200万〜2,400万円程度。提携金融機関によってはより少ない自己資金で始められるケースもあるので、まずは相談してみてください。

東京の新築アパート投資で目指すべき利回りはどのくらいですか？

新築の場合、都心部では表面利回り4%台、城東・城北エリアで5〜6%台、市部で7%前後が一つの目安になります。利回りの数字より、安定したキャッシュフローが長期で見込めるかどうかで判断するのがプロの考え方です。

サラリーマンでも東京で新築アパート投資はできますか？

できます。むしろ安定収入のあるサラリーマンは金融機関の信用が高く、融資を受けやすい立場です。管理は管理会社に委託すれば副業として十分に運営でき、実際に会社員オーナーは多数いらっしゃいます。

東京と地方、新築アパート投資はどちらがおすすめですか？

投資目的によります。長期安定を重視するなら東京、短期高利回りを狙うなら地方が選択肢になります。ただし地方の高利回りは空室リスクも高いため、実質手残りでは東京が上回ることも多いです。Rielでは首都圏特化で「安定×利回り」のバランスを追求しています。

東京の新築アパート投資で注意すべきリスクは何ですか？

主なリスクは「初期費用の大きさ」「固定資産税の負担」「城東エリアの水害リスク」の3つです。いずれも事前の対策で軽減できます。エリア選定時のハザードマップ確認、減価償却による節税、複数金融機関への融資打診が代表的な対策です。

まとめ｜東京の新築アパート投資は「土地選び×設計力×長期戦略」で決まる

ここまで、東京での新築アパート投資のメリット・デメリットからエリア選定、成功戦略、Rielの実績まで解説してきました。最後にポイントを振り返ります。

東京での新築アパート投資は、他のどの投資よりも「安定性」と「資産性」に優れています。ただし成功は表面利回りだけでは決まりません。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、東京での新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、東京都内での成約事例（利回り6.64%〜7.50%）も豊富。「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でも、お気軽にご連絡ください。