東京でアパート投資｜利回り相場・狙い目エリア・成功戦略を解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「東京でアパート経営を始めたいけど、初期費用が高すぎて本当に儲かるの？」そう感じている方は多いですよね。結論から言うと、東京は2025年に65,219人の転入超過（全国最多）を記録した、日本で最も賃貸需要が強い市場です。初期コストは高いものの、空室リスクの低さと資産価値の安定性で、長期的に堅実なリターンが狙えます。ただし、成功には明確な戦略が必要。本記事では、間取り別の家賃相場から具体的な収支シミュレーション、城東・城北・市部の狙い目エリアまで、土地仕入れ〜満室運営をワンストップで支援する㈱Rielが徹底解説します。

東京でアパート投資を始めるメリット

なぜプロの投資家が東京を選ぶのか。その理由は「安定性」と「資産性」の両方を高いレベルで期待できるからです。日本の首都ならではの強固なファンダメンタルズを見ていきましょう。

圧倒的な賃貸需要と安定収益

東京最大の強みは、全国から人が集まり続ける圧倒的な人口規模。進学・就職・転職など、あらゆるライフイベントで人が流入するため、アパートの借り手に困りにくいんです。2025年の人口移動報告では、20〜24歳だけで約5.7万人の転入超過。この「貸しやすい」環境が、空室リスクを抑え、計画通りの安定した家賃収入を実現する最大の根拠です。

※引用元：政策企画局

資産価値が上がり続ける東京の不動産

東京の不動産は家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、将来の売却益（キャピタルゲイン）も狙えるのが大きな魅力。国内外からの投資需要と各所の大規模再開発で、地価は長期的に上昇トレンドが続いています。インフレヘッジとしても有効で、適切なタイミングで売却すれば家賃収入にプラスして大きな利益を得るチャンスがあります。

引用元：東京都財務局

東京の間取り別・家賃相場データ

東京のアパート経営の収益性を支えるのは、全国トップクラスの家賃水準です。適切な立地と物件なら、入居率95%〜98%以上を維持できるケースも珍しくありません。

間取り	東京23区の家賃相場（目安）	東京市部の家賃相場（目安）
1R	約7.5万円	約5.5万円
1K	約8.2万円	約5.8万円
1LDK	約13.0万円	約8.5万円
2LDK	約18.0万円	約10.0万円

※SUUMO・HOME’S等のデータを参考に㈱Riel作成。エリア・築年数・駅距離で変動します。城東エリア（足立区・葛飾区等）は23区平均より1〜2万円安い傾向。

賃貸ニーズの多様性がターゲット戦略の武器になる

東京には多様な人が集まるからこそ、賃貸ニーズも多様。土地から新築で設計すれば、そのエリアのニーズに最適化した物件を供給でき、競合との差別化が容易になります。

• 通勤利便性を最優先する単身会社員（1K・ワンルーム）
• デザイン性や広さを重視するDINKs（1LDKなど）
• 大学周辺を希望する学生（安価なワンルーム）
• セキュリティ重視の女性（オートロック・TVモニターホン付）

東京と地方のアパート経営はここが違う

「地方の方が利回りが高くて得では？」とよく聞かれますが、見えるリスクが全然違います。

比較項目	東京	地方
初期費用（土地代）	高い	低い
表面利回り	4%〜6%程度	8%〜12%程度
空室リスク	低い（人口流入継続）	高い（人口減少エリア多い）
家賃下落リスク	低い	高い
資産価値の安定性	高い	変動しやすい

東京でアパート経営をするデメリットと対策

もちろんメリットだけではありません。東京最大のハードルは「コストの高さ」。このデメリットを正しく認識し、対策を打つことが成功の条件です。

1. 土地価格・建築コストの高さで初期投資が大きい

東京の土地は全国で最も高い。建築コストも資材高騰と人件費上昇で上がり続けています。地方なら数千万円で始められるケースでも、東京だと1億円超は当たり前。自己資金も多く必要で、金融機関の融資審査ハードルも高くなります。この初期投資をどうクリアするかが最初の関門です。

2. 利回りが地方より低く見える理由

「利回り＝家賃収入÷物件価格」なので、分母（土地代）が大きい東京は数字が低く出ます。新築なら4%〜6%程度が相場。ただこれは「安定性とのトレードオフ」です。地方の10%超は空室リスクも込みの数字だと考えてください。

3. 固定資産税・都市計画税の負担が重い

土地の評価額が高い東京では、毎年の固定資産税・都市計画税もずっしり。満室でも空室でも発生する固定費です。ここを見落としてキャッシュフローを計算すると「思ったより手残りが少ない…」となりがち。シミュレーション段階で必ず織り込んでください。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

4. 城東エリアの水害リスクにも要注意

利回りが狙える城東エリア（足立区・葛飾区・江戸川区など）は、荒川や江戸川の氾濫リスクを考慮する必要があります。ハザードマップで浸水想定区域を必ず確認し、リスクが高いエリアは避けるか、地盤改良や保険で対策を講じましょう。

東京のアパート投資「利回り・初期費用・収益シミュレーション」

東京でアパート経営を具体化するには「数字」の理解が不可欠。利回りだけでなく「最終的に手元にいくら残るのか」を収益モデルで把握しましょう。

新築と中古、どちらが有利？

「中古の方が利回りが高いから得」と思いがちですが、実はそう単純ではありません。新築は表面利回りが低く見えても、融資期間が長く、修繕リスクも低いため、手残り（キャッシュフロー）が安定しやすい。初心者こそ新築のメリットを活かすべきです。

比較項目	新築	中古
表面利回り	4%〜6%	7%〜10%
融資期間	長い（最長35年も可能）	短い（耐用年数による）
金利	優遇されやすい	やや高め
修繕リスク	低い（10年は大きな出費なし）	高い（即時必要な場合も）
キャッシュフロー	安定しやすい	変動しやすい

建築費・土地代・諸経費の目安

東京で新築アパートを建てる場合の初期費用は、大きく3つに分かれます。

• 土地代…エリアで最も差が出る部分。23区内なら坪200万円〜、市部なら坪80万円〜が目安。
• 建築費…木造アパートの場合、坪単価90万〜120万円程度（2026年現在）。
• 諸経費…物件価格の7%〜10%程度（ローン手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税など）。現金での用意が必要。

【具体例】東京の新築アパート・収支シミュレーション

「結局、手元にいくら残るの？」一番気になるところですよね。城東エリアを想定した具体的な条件で試算してみましょう。

シミュレーション条件

• 構造：木造2階建て（延床面積約80坪）
• 間取り：1K×8戸
• 家賃設定：7.5万円/戸（城東エリア想定）
• 総事業費：約1.2億円（土地6,000万円＋建築費5,200万円＋諸経費800万円）
• 融資：1億円（金利1.8%・期間30年）、自己資金2,000万円

項目	年間金額
年間家賃収入（満室想定）	720万円（7.5万円×8戸×12ヶ月）
運営経費（管理費・固定資産税等）	▲約144万円（家賃の約20%）
年間ローン返済額	▲約433万円
年間キャッシュフロー（手残り）	約143万円

表面利回りは約6.0%、自己資金に対する年間リターン（CCR）は約7.2%。月々約12万円が手元に残る計算です。空室率5%で見込んでも年間約107万円のプラス。東京は家賃水準が高いため、地方に比べて1戸あたりの収入が大きく、少ない戸数でも堅実なCFを確保できるのがポイントです。

初心者が選ぶべき東京の狙い目エリアと物件タイプ

東京と一口に言ってもエリア特性は千差万別。初期投資を抑えながら安定リターンを狙うには、戦略的なエリア選定が欠かせません。

23区の中でも利回りが狙えるエリア

23区内で新築アパート経営を始めるなら、土地価格が比較的抑えられ、かつ賃貸需要が底堅いエリアを狙いましょう。

城東エリア（足立区・葛飾区・江戸川区）

• 都心へのアクセスが良く、賃貸需要も旺盛。土地の仕入れ方次第で高利回りが狙えます。
• ただし水害リスクがあるエリアも含まれるため、ハザードマップの確認は必須。

城北エリア（板橋区・北区・荒川区）

• 池袋や新宿へのアクセスが良く、単身者・学生需要が底堅い。
• 城東に比べて災害リスクが低めのエリアが多いのも魅力。

港区や千代田区といった都心部に比べて土地を安く仕入れられるため、安定性と収益性のバランスが取れた投資が実現可能です。

市部（立川・八王子・町田）の狙い目地域

投資エリアは23区だけではありません。市部にも優良な投資先が多く存在します。

立川市・八王子市・町田市

• 駅周辺に商業施設や企業が集積し、独立した経済圏を形成。
• 23区内に比べて土地価格が安く、高い利回りを実現しやすい。

大学キャンパス周辺

• 多摩地域には多くの大学が点在。学生向けの賃貸需要が非常に旺盛です。

エリア選びで外せない4つのチェックポイント

どのエリアを選ぶにしても、必ず「入居者目線」で以下を確認してください。

• 駅からの距離…徒歩10分以内が理想、最低でも15分圏内。
• 生活導線…駅からの帰り道にスーパーやコンビニがあるか。
• 需要の源泉…大学・オフィス街・工場など、人が集まる施設が近くにあるか。
• 将来性…再開発計画があるエリアは人口増加と資産価値上昇が期待できる。

東京のアパート投資で成功する5つの戦略

東京市場は魅力的ですが、何の戦略もなく始めれば失敗します。Rielが実際にオーナー様と実践している5つの戦略を紹介します。

1. 「土地から新築」で利回りを最大化する

アパートの利回りは、ほぼ「土地の仕入れ値」で決まります。建売や中古物件には販売業者のマージンが上乗せされていますが、土地を直接仕入れて設計・建築すればその分をカットできる。Rielが「土地からの新築」にこだわるのは、それが利回りを最大化する最も確実な方法だからです。

2. ターゲット層に合った間取りとデザインを選ぶ

学生街にファミリー向けを建てても埋まりません。エリアの賃貸ニーズを徹底リサーチし、単身者が多ければ1K、DINKsなら1LDK…と間取りを最適化。さらに外観・内装にデザイン性を持たせ、競合より「選ばれる」物件をつくることが長期の家賃下落を防ぎます。

3. 有利な融資条件を引き出す

金利が0.5%違うだけで総返済額は数百万円変わります。初心者が単独で金融機関と交渉するのは難しいですが、Rielのような実績豊富な会社は複数の金融機関と強固な関係を築いています。お客様の属性に合わせて最も有利な条件を引き出すサポートができるのが、専門企業と組むメリットです。

4. 管理・リーシングの仕組みで満室を維持する

建てて終わりではなく、建てた後が本番。建物の清掃・メンテナンスが行き届いているか、退去後にどれだけ早く次の入居者を見つけられるか（リーシング力）が収益を左右します。信頼できる管理会社の選定と、ポータルサイトへの効果的な掲載で空室を最小限に抑える仕組みを構築しましょう。

5. データに基づく収益シミュレーションを継続する

アパート経営は「事業」です。建築時の甘い見通しではなく、競合データや人口動態に基づいて5年後・10年後の家賃下落や修繕費も織り込んだ厳格なシミュレーションを行うべき。経営開始後も市況に応じて家賃設定やリフォーム投資を見直す。データに基づく改善の継続が、東京で長く成功する秘訣です。

東京でアパート経営を始める4ステップ

「何から始めればいいの？」という方のために、土地から新築アパートを建てて入居開始するまでの流れを4ステップで解説します。

法人化・節税を視野に入れたアパート経営のポイント

高所得のサラリーマンや個人事業主にとって、アパート経営には「節税」という大きなメリットもあります。特に減価償却の仕組みを知っているかどうかで、投資効率は大きく変わりますよ。

法人化の判断基準とメリット

不動産所得が900万円前後を超えてくると、個人事業のままより法人化した方が税率上有利になるケースがあります。個人の所得税は最大45%の累進課税ですが、法人税率はほぼ一定だからです。

• 所得分散…家族を役員にし、役員報酬で所得を分散できる
• 経費計上の範囲が広い…生命保険料や退職金積立（経営セーフティ共済等）を経費にできる
• 相続対策…法人所有にすることで株式譲渡として相続をスムーズに進められる

減価償却と青色申告を使い倒す

個人で始める場合でも「青色申告」は必須。最大65万円の特別控除が受けられます。そしてアパート経営最大の節税ツールが「減価償却」。建築費を法定耐用年数（木造22年）で分割し、毎年「減価償却費」として経費計上。実際に現金は出ていかないのに帳簿上は赤字になるため、給与所得と損益通算して所得税・住民税を圧縮できる仕組みです。

Rielの節税シミュレーション事例

節税効果はお客様の所得や資産背景で全く異なります。Rielでは、年収1,500万円のA様が新築木造アパートを建てた場合に初年度でどれくらいの所得税還付が見込めるか、5年後・10年後のCFと税負担がどう変化するかを具体的に可視化し、最適なプランをご提案しています。

東京のアパート経営におすすめのパートナー企業・Rielの特徴

東京での新築アパート経営は投資額が大きく、プロセスも複雑。初心者が独力ですべてを成功させるのは至難の業です。土地選び〜建築〜融資〜満室運営まで一貫サポートできる「信頼できるパートナー」選びが最も重要になります。

Rielのワンストップ支援体制

㈱Rielは「土地から新築アパート経営を始めたい方」を専門にサポートする会社です。事業の川上から川下まで一貫対応できるのが最大の特徴。

• 土地の仕入れ…未公開情報を中心に、利回りの取れる土地をご提案
• 設計・建築…収益性とデザイン性を両立するプランニング
• 融資アレンジ…提携金融機関との連携で有利な条件を交渉
• 満室運営サポート…管理会社選定からリーシング戦略まで

Rielが選ばれる3つの理由

1. 圧倒的な土地仕入れ力…利回りの源泉は「良い土地を安く仕入れること」。独自ネットワークで未公開情報を入手。
2. 独自の利回り設計力…法規制をフル活用し、無駄なコストを排除。デザイン性も高めてキャッシュフロー最大化のプランを設計。
3. 出口戦略まで見据えた長期設計…経営中だけでなく、将来の売却まで見据えた資産価値が落ちない物件づくりを徹底。

㈱Rielの新築アパート成約事例一覧

Rielが手掛けた16件の成約事例をご紹介します。特定エリアに偏らない、再現性のある成功モデルが存在することがお分かりいただけるはずです。

所在地	アクセス	販売価格	年間家賃収入	利回り	主な特徴
千葉市中央区椿森	「東千葉駅」徒歩8分	115,000,000円	9,588,000円	8.34%	劣化対策等級3, オートロック
花見川区検見川町	「検見川駅」徒歩7分	160,800,000円	13,104,000円	8.15%	劣化対策等級3
柏市北柏	「北柏駅」徒歩6分	143,700,000円	11,700,000円	8.14%	劣化対策等級3, オートロック
船橋市海神B棟	「海神駅」徒歩6分	126,180,000円	10,224,000円	8.10%	劣化対策等級3
船橋市海神A棟	「海神駅」徒歩6分	127,000,000円	10,224,000円	8.05%	劣化対策等級3, オートロック
千葉市若葉区西都賀	「都賀駅」徒歩3分	111,000,000円	8,928,000円	8.04%	劣化対策等級3, オートロック
さいたま市西区指扇	「指扇駅」徒歩9分	119,000,000円	9,540,000円	8.02%	劣化対策等級2
松戸市栄町	「北松戸駅」徒歩11分	59,800,000円	4,788,000円	8.01%	劣化対策等級3
稲毛区稲毛東	「京成稲毛駅」徒歩10分	164,300,000円	12,720,000円	7.74%	劣化対策等級3, オートロック
鎌ヶ谷市東道辺	「鎌ヶ谷駅」徒歩8分	86,600,000円	6,696,000円	7.73%	劣化対策等級3
八王子市追分町	「西八王子駅」徒歩11分	158,000,000円	11,856,000円	7.50%	劣化対策等級3
戸田市新曽	「戸田駅」徒歩9分	112,560,000円	7,992,000円	7.10%	劣化対策等級3
船橋市湊町	「京成船橋駅」徒歩10分	137,300,000円	9,612,000円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
荒川区東尾久	「新三河島駅」徒歩7分	128,800,000円	9,018,000円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
江戸川区北小岩	「京成小岩駅」徒歩4分	118,000,000円	7,968,000円	6.75%	劣化対策等級3
板橋区徳丸	「東武練馬駅」徒歩13分	128,500,000円	8,532,000円	6.64%	劣化対策等級3

⇒Rielの過去の実例の詳細はこちら

東京のアパート投資でよくある質問（FAQ）

東京でアパート投資を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の10%〜20%が目安です。1.2億円の物件なら1,200万〜2,400万円程度。ただし提携金融機関によってはより少ない自己資金で始められるケースもあります。まずは相談してみましょう。

ローンの審査は厳しいですか？

年収・勤務先・勤続年数などの属性と、購入する物件の収益性（事業性）の両方が審査されます。実績豊富な不動産会社は融資付けのノウハウを持っているので、まずは相談するのが近道です。

管理会社に任せきりで大丈夫ですか？

信頼できる管理会社を選べば、入居者募集から家賃集金、クレーム対応、退去手続きまでほぼ全て任せられます。ただしオーナーとして収支報告書には毎月目を通し、経営状況を把握しておきましょう。

東京のアパート投資で目指すべき利回りは？

新築の場合、都心部では表面利回り4%台、城東・城北エリアで5〜6%前後が一つの目安。利回りの数字より、安定したキャッシュフローが長期的に見込めるかどうかで判断してください。

サラリーマンでも東京でアパート投資はできますか？

できます。むしろ安定収入のあるサラリーマンは金融機関の信用が高く、融資を受けやすい立場です。管理は管理会社に委託すれば副業として十分に運営でき、実際に会社員オーナーは多数いらっしゃいます。

まとめ：東京のアパート経営は「土地選び×設計力×長期戦略」で決まる

東京でのアパート経営は、他のどの投資よりも「安定性」と「資産性」に優れています。ただし、成功は表面利回りだけでは決まりません。

東京のアパート投資 成功の3条件

• 相場より割安な優良土地情報にアクセスできること
• 土地のポテンシャルを最大限に引き出す低コスト・高品質な建築プランを得られること
• これらすべてを任せられる信頼できるパートナーを見つけること

この3つが揃えば、初心者でも東京で堅実な資産形成が可能です。少しでも興味をお持ちでしたら、まずはRielの無料相談や資料請求をご活用ください。お客様の状況に合わせた「あなただけの最適な投資計画」を一緒に考え、ご提案します。最初の一歩をRielと踏み出しましょう。

※上記シミュレーションは満室想定です。実際には空室損や別途税金（固定資産税等）がかかりますが、それを差し引いても給与以外のキャッシュフローが生まれます。