東京のアパート経営ガイド｜23区・市部の利回りと成約事例【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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東京でアパート経営を始めたいけれど、土地が高すぎて利回りが合わないのでは、と迷っていませんか。実際、2026年の東京都の住宅地は前年比+5.8%と値上がりが続き、23区の一棟アパートの表面利回りは5%台まで下がっています。

それでも東京のアパート経営には、ほかの地域にない強みがあります。人口は増え続け、23区のシングル向け家賃は1年で約15%上がりました。大事なのは「どこで」「いくらで土地を仕入れ」「どんな建物を建てるか」の組み合わせです。

この記事では、首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけるRielが、最新データと都内の成約事例をもとに、東京で利回りを確保するための考え方をまとめました。旧記事「東京の新築アパート投資ガイド」の内容もこのページに統合しています。

東京のアパート経営は儲かる？2026年の市場データで見る現状

まずは数字で東京の市場を確認しておきます。結論から言うと、土地は高くなり続けている一方で、家賃も過去最高を更新しているのが2026年の東京です。

地価は区部+8.7%、多摩+3.5%

2026年の基準地価（7月1日時点）では、東京都の住宅地は+5.8%でした。区部が+8.7%、多摩地域が+3.5%と、23区と市部で上がり方に大きな差があります。

区分	住宅地の変動率	上昇率の高い区・市
東京都全体	+5.8%	―
区部	+8.7%	港区16.3%、台東区15.6%、文京区13.8%
多摩地域	+3.5%	国立市7.5%、国分寺市7.0%、立川市5.6%

1月1日時点の地価公示でも、区部+9.0%、多摩+3.9%と同じ傾向です。区部で最も上昇率が低かった葛飾区でも+5.6%でした。都心ほど土地の仕入れ値が上がり、利回りを出しにくくなっているのがわかります。

人口は増加、ただし転入超過は縮小

東京都の人口は2026年6月1日時点で1,429万9,726人と、1年で約6万8千人増えました。2025年の転入超過は6万5,219人です。前年より1万4千人ほど減ったものの、日本人だけで見ると引き続き大幅な流入が続いています。

東京都の世帯数は約764万世帯で、単身世帯の割合も全国で最も高い水準にあります。全国では人口が減る中で、単身の若い世代が東京に集まる流れは止まっていません。アパートの主な入居者である単身者の需要は、当面底堅いと考えてよさそうです。

家賃は過去最高水準を更新中

LIFULL HOME’Sの調査では、2026年8月の東京23区のシングル向き掲載賃料は13万5,764円で、前年同月比約15%の上昇でした。アットホームの調査でも、23区のアパートのシングル向き募集家賃は17カ月連続で2015年1月以降の最高値を更新しています。

参考サイト　東京都「令和8年東京都基準地価格の概要」、東京都財務局「令和8年地価公示の概要」、東京都「住民基本台帳人口移動報告 2025年」、LIFULL HOME’S「マーケットレポート」、アットホーム「募集家賃動向」

東京のアパート経営の利回り相場と収支シミュレーション

23区と市部の利回り相場

健美家の2026年7〜9月期のデータでは、売りに出ている一棟アパートの表面利回りは次のとおりです。23区と市部で1ポイント以上の差があります。

エリア	表面利回り（全体）	平均価格	表面利回り（築10年未満）
東京23区	5.57%	1億4,062万円	5.07%
東京市部	6.70%	9,239万円	5.57%
一都三県	6.81%	1億232万円	―
全国	7.91%	9,079万円	―

日本不動産研究所の不動産投資家調査（2026年4月）では、城南地区のワンルームの期待利回りは3.6%でした。プロの投資家ほど、都心の物件に低い利回りを受け入れていることになります。

この相場の中で、土地から仕入れて新築すれば、23区でも6%台、市部なら7%前後を狙えます。仲介や建売業者の利益が上乗せされない分、同じ立地でも利回りが高くなるためです。

2026年の金利で試算した収支

Rielの都内成約事例2件をもとに、2026年の金利水準で収支を試算しました。条件は、借入金利2.5%、期間35年、自己資金は物件価格の10%＋諸費用7%、運営経費は家賃の15%、空室率5%です。

項目	23区（江戸川区南小岩）	市部（清瀬市松山）
物件価格	1億2,710万円	1億4,600万円
満室時の年間家賃	806万円	1,037万円
表面利回り	6.34%	7.10%
年間返済額	約491万円	約564万円
年間キャッシュフロー	約154万円	約266万円
自己資金に対する利回り	約7.1%	約10.7%
金利が1%上がった場合のCF	約78万円	約178万円

23区の物件は手残りが小さく、金利が1%上がると年間の手残りは半分ほどになります。市部の物件は金利上昇後も年間170万円以上が残る計算です。この差が、利回り1ポイントの重みです。

新築と中古、東京ならどちらが有利？

「中古のほうが利回りが高いのでは？」という疑問もよく聞きます。表面利回りだけを比べれば、確かに中古のほうが高い傾向です。ただ、東京の中古一棟アパートは築年数が進むほど融資期間が短くなり、修繕費もかさみます。

比較項目	土地から新築	中古一棟アパート
表面利回り	23区6%台・市部7%前後（Rielの事例）	23区5.57%・市部6.70%（健美家、築年数全体）
融資期間	劣化対策等級3で最長35年程度も可能	残りの耐用年数が基準になり短くなりがち
修繕費	当面は小さい	購入直後から外壁・設備の更新が必要なことも
入居者の集まりやすさ	築浅で選ばれやすい	家賃の下落や空室に注意

東京では、売りに出ている中古物件の利回りが新築を下回る逆転も起きています。土地から新築する方法が、利回りと融資の両面で有利になりやすいのが今の東京の特徴です。

参考サイト　健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2026年7〜9月期」、日本不動産研究所「不動産投資家調査」

東京でアパート経営を始めるなら狙い目のエリア

東京のアパート経営は、エリアによって「利回り重視」と「資産性重視」がはっきり分かれます。目的に合わせて選んでください。

エリア	主な区・市	表面利回りの目安（新築）	向いている人
城東	江戸川区・葛飾区・足立区	6%台前半〜半ば	23区内で利回りも確保したい方
城北	板橋区・練馬区・北区・荒川区	6.5%〜7%前後	都心アクセスと利回りを両立したい方
多摩（中央線・西武線沿線）	八王子市・東村山市・清瀬市・立川市	7%前後〜7.5%	キャッシュフローを重視する方
都心・城南	港区・渋谷区・世田谷区・目黒区	4〜5%台	資産保全・売却益を重視する方

新築の利回りの目安は、Rielの成約事例と健美家のデータをもとにした参考値です。土地の条件で上下します。

城東・城北エリア｜23区内で利回りを確保しやすい

江戸川区の小岩や足立区の北千住周辺は、JR総武線や常磐線で都心に出やすく、単身者の需要が厚いエリアです。23区の中では土地が比較的手頃で、Rielでも利回り6.3%〜7.0%の成約事例があります。

荒川区や板橋区も同様に、山手線の外側で駅徒歩10分前後の土地なら、6.5%以上を狙えるケースがあります。区部の地価上昇率で最も低いのが葛飾区（+5.6%）だった点も、仕入れ値の面では追い風です。

多摩エリア｜利回り7%前後を狙える

八王子市、東村山市、清瀬市などの多摩地域は、23区より土地が大幅に安く、利回り7%前後を狙いやすいエリアです。西武線や中央線で新宿・池袋に出られる駅を選べば、単身の会社員や学生の需要も確保できます。

多摩の住宅地は+3.5%と上昇が緩やかで、国立市や国分寺市など一部の市を除けば、土地の仕入れ値が急に上がりにくいのも利点です。

都心・城南エリア｜資産性重視の上級者向け

港区や渋谷区、世田谷区などは家賃が高い反面、土地も非常に高く、新築の表面利回りは4〜5%台にとどまります。手元資金に余裕があり、将来の売却益や資産の保全を重視する方向けのエリアです。

東京でアパート経営をするメリット・デメリット

東京でアパート経営をする4つのメリット

• 単身者の需要が全国で最も厚い　大学・企業が集まり、2025年も6万5千人を超える転入超過がありました。
• 家賃の上昇が続いている　23区のシングル向き賃料は1年で約15%上がっています。
• 資産価値が落ちにくい　地価の上昇が続いており、売却時の出口を描きやすい市場です。
• 金融機関の評価が高い　担保評価が出やすく、長期の融資を組みやすい傾向があります。

デメリットと対策

デメリット	内容	対策
土地が高い	区部の住宅地は1年で+8.7%上昇	城東・城北・多摩など、土地代を抑えられるエリアを選ぶ
狭小地・法規制が多い	斜線制限、ワンルーム条例、区独自の税など	計画地の区の条例を事前に確認し、20㎡以上の住戸で企画する
金利上昇の影響を受けやすい	利回りが低い分、返済額の増加が手残りに響く	金利+1%の試算でも手残りが出る計画にする
競合が多い	築浅の物件が多く、設備や間取りで比べられる	ターゲットに合った間取りと設備で差別化する

豊島区の「狭小住戸集合住宅税」のように、一定の面積未満の住戸に課税する区もあります。最新の要件は、計画地の区役所で必ず確認してください。

東京都の太陽光パネル設置義務は個人オーナーにも関係ある？

2025年4月に始まった東京都の建築物環境報告書制度では、新築住宅に太陽光発電などの設置が求められます。ただし義務を負うのは、都内で年間2万㎡以上の建物を供給する大手ハウスメーカーなどの「特定供給事業者」です。

個人の施主に設置義務はありません。とはいえ、対象の事業者に建築を頼むと太陽光パネル付きのプランが提案されることもあるため、費用と効果は事前に確認しておくと安心です。

参考サイト　東京都環境局「建築物環境報告書制度」リーフレット、総務省「豊島区狭小住戸集合住宅税の変更に関する同意」

東京のアパート経営で失敗しない土地選び・物件選びのチェックリスト

Rielが実際に土地を仕入れるときに使っている25項目のチェックリストです。物件を見に行くときや、業者の提案を比べるときに使ってみてください。

分類	No.	チェック項目
立地	1	駅徒歩分数（地図ではなく自分の足で実測）
立地	2	生活導線（スーパー・コンビニ・夜道の明るさ）
立地	3	ハザードマップ（浸水・土砂災害のリスク）
立地	4	競合物件の家賃・設備・空室状況
プラン	5	ターゲットと間取りが合っているか
プラン	6	周辺で競争力のある面積帯か（20㎡以上が目安）
プラン	7	入居者が求める必須設備はそろっているか
プラン	8	収納量は十分か
プラン	9	日当たり・風通し
建築	10	仕様の数値データは開示されているか
建築	11	地盤調査報告書の確認
建築	12	第三者機関による中間検査の有無
建築	13	長期修繕計画と積立のシミュレーション
建築	14	建設会社の施工実績
管理	15	賃料設定の妥当性（周辺の成約賃料との比較）
管理	16	広告料（AD）の設定は適正か
管理	17	主要な募集サイトに掲載されるか
管理	18	原状回復の費用負担と単価は明確か
管理	19	管理会社の実績と評判
融資	20	自己資金に対する利回り（CCR）は確保できているか
融資	21	返済余裕率（DSCR）は1.2以上か
融資	22	損益分岐点の入居率は低いか
融資	23	金利上昇や空室増加の試算（ストレステスト）は提示されたか
出口	24	収益還元法と取引事例比較法での売却価格の目安
出口	25	売却時に開示する書類（募集履歴・修繕記録）の管理体制

東京ならではの注意点

• 旗竿地・狭小地　建築できる戸数が限られ、想定より利回りが下がることがあります。
• 斜線制限・日影規制　住宅地の多い区では高さの制限が厳しく、3階建てにできない土地も少なくありません。
• ワンルーム条例　最低住戸面積や管理人室の設置などのルールは、区ごとにばらばらです。
• 川沿い・低地の浸水リスク　城東エリアは特に、区のハザードマップで浸水深を確認しておきましょう。

参考サイト　国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

東京でアパート経営を始める5つのステップと融資のポイント

2026年の融資で押さえておきたいこと

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、主要行の短期プライムレートは2.375%になりました。アパートローンも上昇傾向にあるため、金利が1%上がっても手残りが出るかを必ず確認してください。

変動金利だけでなく、当初5〜10年の期間固定型を組み合わせて、竣工直後の返済額を確定させる方法もあります。自己資金は物件価格の1〜2割に、諸費用（7%前後）を加えた額が目安です。

Rielの東京都内の成約事例

Rielが東京都内で手がけた新築アパートの成約事例を紹介します。すべて木造で、劣化対策等級3を取得した物件です。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%
清瀬市松山	清瀬駅 徒歩9分	1億4,600万円	1,037万円	7.10%
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%
江戸川区北小岩	京成小岩駅 徒歩4分	1億1,800万円	797万円	6.75%
東村山市栄町	久米川駅・八坂駅 徒歩圏	1億1,160万円	745万円	6.68%
板橋区徳丸	東武練馬駅 徒歩13分	1億2,850万円	853万円	6.64%
足立区千住大川町	北千住駅 徒歩15分	1億3,280万円	876万円	6.60%
江戸川区西小岩	小岩駅 徒歩9分	1億3,590万円	864万円	6.36%
江戸川区南小岩	小岩駅 徒歩9分	1億2,710万円	806万円	6.34%

販売価格の内訳を見ると、23区の事例では土地代が5〜6割を占めます。一方、東村山市の事例は土地代が約4割。その分、利回りが高くなりました。同じ東京でも、土地代の比率と家賃水準のバランスが利回りを左右するというのが、事例から見える結論です。

そのほかの事例はRielの成約事例ページに掲載中です。

東京のアパート経営で失敗しない会社の選び方

東京では建築会社、ハウスメーカー、投資用不動産会社など選択肢が多く、どこに頼むかで利回りも手間も変わります。比べるときは次の5点を確認してください。

1. 土地の仕入れ力　自社で土地を探し、ネットに出る前の情報を持っているか
2. 利回りの根拠　家賃設定の根拠を、周辺の成約データで示してくれるか
3. ストレステスト　金利上昇や空室増加の試算まで出してくれるか
4. 建物の性能　劣化対策等級や防音性能を数値で説明できるか
5. 管理と出口　竣工後の満室運営や、将来の売却まで相談できるか

最低でも2〜3社の提案を並べて比べると、それぞれの強みと弱みが見えてきます。

東京のアパート経営でよくある質問

東京でアパート経営を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の1〜2割に、登記費用や不動産取得税などの諸費用（7%前後）を加えた額が目安です。1億3,000万円の物件なら、2,200万〜3,500万円ほどを見込んでおくと安心です。

東京の新築アパートの利回りはどのくらいですか？

売りに出ている一棟アパートの表面利回りは、2026年7〜9月期で23区が5.57%、市部が6.70%です（健美家）。土地から仕入れて新築する場合、Rielの都内事例では6.34%〜7.50%を実現しています。

23区と市部ではどちらがおすすめですか？

キャッシュフローを重視するなら市部、資産価値の安定や売却益を重視するなら23区が向いています。2026年の金利で試算すると、市部の事例は金利が1%上がっても年間170万円以上の手残りが出る計算でした。

東京都の太陽光パネル設置義務は個人のアパートにも適用されますか？

義務を負うのは、都内で年間2万㎡以上の建物を供給する大手ハウスメーカーなどの特定供給事業者です。個人の施主に設置義務はありません。

土地を持っていなくても東京でアパート経営はできますか？

できます。土地の購入と建物の建築をまとめて融資で賄う方法が一般的です。Rielでは土地探しから設計、融資のアレンジ、管理までを一貫してサポートしています。

まとめ｜東京のアパート経営は「土地代の比率」で利回りが決まる

東京のアパート経営は、土地が高いぶん計画の精度が結果を大きく分けます。どのエリアで、いくらの土地を仕入れ、どんな建物を建てるか。この組み合わせを数字で詰めていけば、金利が上がる局面でも手残りの出る計画は十分につくれます。

東京都内の最新の物件情報は、Rielの成約事例・販売物件ページからご覧いただけます。