千葉のアパート経営ガイド｜狙い目エリア・利回り・成約事例【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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千葉でアパート経営を始めたいけれど、東京ほどの需要はあるのか、どのエリアを選べばいいのかと迷っていませんか。2026年の千葉は、首都圏の中でも新築アパートで利回り7〜8%台を狙いやすい地域です。

住宅地の地価は前年比+3.4%と上昇が続き、流山市は+13.3%と県内トップでした。一方で、土地の仕入れ値は東京より大幅に安く、千葉の主要都市で売りに出ている一棟アパートの表面利回りは7.06%と、一都三県の平均を上回っています。

この記事では、首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけるRielが、最新データと県内13件の成約事例をもとに、千葉のアパート経営で押さえたいポイントをまとめました。旧記事「新築アパート投資×千葉」の需要マップもこのページに統合しています。

千葉のアパート経営は儲かる？2026年の市場データで見る現状

地価は流山・松戸が大きく上昇

2026年の都道府県地価調査（7月1日時点）で、千葉県の住宅地は平均+3.4%でした。上昇率が高いのは、つくばエクスプレス沿線や常磐線沿線の市です。

市・区	住宅地の変動率（2026年地価調査）	特徴
流山市	+13.3%	TX沿線、子育て世代の流入が続く
松戸市	+8.9%	常磐線で都心直結
鎌ケ谷市	+7.6%	新京成線・東武野田線の結節点
千葉市中央区	+7.0%	県庁所在地、千葉駅周辺の再開発
柏市	+4.7%	常磐線・東武野田線・TX
船橋市	+4.5%	総武線・京成線など複数路線
市川市	+3.4%	都心に最も近いエリアの一つ
浦安市	+1.7%	前年の+4.8%から上昇幅が縮小
千葉県平均	+3.4%	―

同じ千葉でも、上昇率には大きな差があります。浦安のように土地がすでに高いエリアは上昇が鈍り、流山や松戸のように都心へのアクセスが良く割安感のあったエリアに買いが集まっている構図です。

人口の流入は続く

総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、2025年の千葉県の転入超過（国内移動）は7,836人でした。海外からの転入を含む社会増加数は4万2,629人で、全国3位です。流山市の人口は2020年から5年で1万7千人ほど増え、21万人を超えました。

家賃は過去最高水準

アットホームの調査では、2026年9月の千葉県のシングル向き募集家賃は2015年1月以降の最高値を更新しました。LIFULL HOME’Sのシングル向けの家賃相場は、浦安駅9.66万円、市川市8.77万円、船橋市8.06万円、柏駅7.86万円、千葉市中央区7.45万円、松戸市7.3万円です（2026年10月閲覧）。

参考サイト　千葉県「令和8年地価調査」、千葉県「市区町村別 住宅地変動率」、総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」、アットホーム「募集家賃動向」、LIFULL HOME’S「千葉県の家賃相場」

千葉のアパート経営の利回り相場と収支シミュレーション

千葉の利回り相場

健美家の調査では、2026年7〜9月期の「千葉主要都市」（千葉・浦安・鎌ケ谷・市川・習志野・松戸・船橋・柏の8市）の一棟アパートの表面利回りは7.06%、平均価格は8,970万円でした。一都三県の6.81%、東京23区の5.57%を上回る水準です。

土地から仕入れて新築する場合、Rielの千葉県内の成約事例では7.00%〜8.34%を実現しています。売りに出ている中古物件の相場より高い利回りを、新築で狙えるのが千葉の強みです。

2026年の金利で試算した収支

千葉市稲毛区の成約事例をもとに、2026年の金利水準で収支を試算しました。条件は、借入金利2.5%、期間35年、自己資金は物件価格の10%＋諸費用7%、運営経費は家賃の15%、空室率5%です。

項目	千葉市稲毛区稲毛東（1K×12戸）
物件価格	1億2,980万円
満室時の年間家賃	979万円
表面利回り	7.54%
年間返済額	約501万円
年間キャッシュフロー	約282万円
自己資金に対する利回り	約12.8%
金利が1%上がった場合のCF	約204万円

東京23区の事例（江戸川区南小岩、利回り6.34%）を同じ条件で試算すると、年間の手残りは約154万円、金利が1%上がると約78万円でした。千葉の事例は物件価格がほぼ同じでも、手残りは2倍近くになります。

参考サイト　健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2026年7〜9月期」

千葉でアパート経営をするなら狙い目のエリア

千葉はエリアによって入居者層がはっきり分かれます。誰が住む街かを押さえてから、間取りと戸数を決めるのが成功の近道です。

エリア	主な駅	メインの入居者	おすすめの間取り
東京近接帯	市川・本八幡・船橋・西船橋・浦安	都内に通う単身者・カップル	1K・1LDK
常磐線・新京成線沿線	松戸・新松戸・上本郷・北習志野	若い単身者・カップル	1K
TX・東武野田線沿線	流山おおたかの森・柏・柏の葉・増尾	ファミリー・DINKS・単身者	1K・1LDK・2LDK
千葉市	千葉・稲毛・海浜幕張	学生・オフィスワーカー	1K・広めの1LDK
空港・工業エリア	成田・印西・市原	空港・データセンター・工場の勤務者	1K・2LDKメゾネット

東京近接帯（市川・船橋・浦安）｜都内通勤の単身者が厚い

総武線や京成線、東西線で都心に直結し、単身者の需要が最も厚いエリアです。船橋や西船橋は乗り換えのターミナルで、1Kと1LDKを混ぜた計画が合います。市川市はワンルームの建築に関する条例があるため、住戸の面積や戸数のルールを事前に確認しておきましょう。

浦安は家賃水準が県内トップクラスですが、土地も高く、2026年は地価の上昇が鈍りました。利回り重視なら、船橋市の新京成線沿線（三咲・高根木戸など）も候補です。Rielはこのエリアで利回り8%台の事例を複数手がけています。

常磐線・新京成線沿線（松戸・北習志野）｜手頃な家賃で回転の早い市場

松戸は常磐線で上野・東京に直結し、若い単身者やカップルに人気のエリアです。2026年の地価は+8.9%と大きく上がりました。駅周辺は線路や幹線道路が近い場所も多いため、騒音や踏切の動線は現地で確認してください。

TX・東武野田線沿線（流山・柏）｜ファミリーと単身の両方を狙える

流山おおたかの森や柏の葉キャンパスなどのTX沿線は、子育て世代の流入が続き、地価も県内トップの上昇率です。つくばエクスプレスは2025年度上半期の1日平均利用者が42.3万人と過去最高を記録し、8両化の計画も進んでいます。

ファミリー層の多いエリアでは駐車場の需要が高く、台数が足りない物件は候補から外されがちです。一方、東武野田線の増尾や豊四季のように駅近の土地を手頃に仕入れられる駅では、単身向けの1Kで利回り7.5%以上を狙えます。

千葉市・成田・印西・市原｜明確な雇用が需要を支える

千葉市は大学とオフィスが集まり、学生は3月、社会人は3〜4月と9月に引っ越しが集中するのが特徴。ターゲットの繁忙期に合わせて竣工させるのがポイントです。成田・印西は空港やデータセンター、市原は京葉工業地域の雇用に支えられ、法人契約の社宅需要も見込める地域です。

参考サイト　乗りものニュース「つくばエクスプレス8両化」

千葉でアパート経営をするメリット・デメリット

千葉でアパート経営をする4つのメリット

• 利回りを確保しやすい　土地代を抑えられ、新築でも7〜8%台が射程に入ります。
• 都心へのアクセスが良い　総武線・常磐線・京葉線・TXなど、都心直結の路線が充実しています。
• 人口の流入が続く　海外からの転入を含む社会増加数は全国3位です。
• 開発が続いている　TXの8両化、圏央道の延伸、東葉高速線の新駅（2028年度予定）など、交通インフラの整備が進んでいます。

デメリットと対策

デメリット	内容	対策
液状化・浸水のリスク	湾岸の埋立地や利根川・江戸川沿いの低地がある	県の液状化しやすさマップと市町村のハザードマップで確認し、地盤調査を行う
エリアの差が大きい	駅から遠い立地やバス便では需要が細る	駅徒歩10分以内、都心直結の路線を優先する
車社会のエリアがある	TX沿線や郊外では駐車場がないと選ばれにくい	入居者層に合わせて駐車場の要否を判断する
特定の雇用への依存	空港・工業エリアは企業の動向に左右される	単身・ファミリーなど入居者層を分散させる

千葉県の液状化しやすさマップの使い方

千葉県は「液状化しやすさマップ」を公開しています。県内を250mの区画に分け、どの程度の揺れで液状化が起こりうるかを「直下地震」と「巨大地震」の2つの想定で示したものです。候補地が液状化しやすい区画に入っていないかを確認し、該当する場合は地盤調査の結果をもとに基礎や地盤改良の費用を見込んでおきましょう。

参考サイト　千葉県「液状化しやすさマップ」、国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

千葉のアパート経営で失敗しない土地選びのチェックリスト

Rielが千葉で土地を仕入れるときに確認している項目をまとめました。

• 駅からの距離は徒歩10分以内か（最低でも15分以内）
• 都心直結の路線か、乗り換えは1回以内か
• 液状化しやすさマップ・ハザードマップでリスクを確認したか
• 線路・幹線道路の騒音、踏切の動線を現地で確認したか
• 入居者層に合わせて駐車場の要否を判断したか
• 市川市などワンルームに関する条例の要件を確認したか
• 1Kを10戸以上入れられる広さと容積率があるか
• 周辺の競合物件の家賃と空室状況を調べたか
• ターゲットの繁忙期に合わせて竣工できるか
• 金利上昇や空室増加の試算でも手残りが出るか

千葉でアパート経営を始める5つのステップと融資のポイント

2026年の融資で押さえておきたいこと

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、主要行の短期プライムレートは2.375%になりました。千葉の新築アパートは利回りに余裕がある分、金利上昇の影響を吸収しやすいものの、金利が1%上がった場合の試算は必ず確認してください。自己資金の目安は、物件価格の1〜2割に諸費用（7%前後）を加えた額です。

Rielの千葉県内の成約事例

Rielが千葉県内で手がけた新築アパートの成約事例を紹介します。いずれも木造の新築一棟アパートです。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%
船橋市二和東	三咲駅 徒歩8分	1億580万円	878万円	8.30%
花見川区検見川町	検見川駅 徒歩7分	1億6,080万円	1,310万円	8.15%
柏市北柏	北柏駅 徒歩6分	1億4,370万円	1,170万円	8.14%
船橋市海神	海神駅 徒歩6分	1億2,618万円	1,022万円	8.10%
船橋市芝山	高根木戸駅 徒歩10分	1億3,880万円	1,116万円	8.04%
柏市増尾	増尾駅 徒歩5分	1億1,380万円	883万円	7.76%
千葉市稲毛区稲毛東	京成稲毛駅 徒歩9分	1億2,980万円	979万円	7.54%
柏市豊四季	豊四季駅 徒歩13分	1億350万円	780万円	7.54%
松戸市樋野口	松戸駅 徒歩13分	1億6,090万円	1,206万円	7.50%
船橋市習志野台	北習志野駅 徒歩12分	1億8,650万円	1,382万円	7.41%
松戸市南花島	上本郷駅 徒歩10分	1億8,650万円	1,382万円	7.41%
船橋市湊町	大神宮下駅 徒歩9分	1億3,730万円	961万円	7.00%

内訳を見ると、利回り8%前後の事例は土地代が総額の3割前後に収まっています。船橋市二和東（8.30%）は27%、柏市増尾（7.76%）は28%でした。土地代を抑え、建物に予算を回して戸数を確保することが、千葉で高い利回りを実現するポイントです。

最新の事例はRielの成約事例ページに掲載中です。

千葉のアパート経営で失敗しない会社の選び方

千葉でアパート経営を相談できる会社は、土地から新築を手がける会社、ハウスメーカー、地域密着の建設会社など、選択肢はさまざま。主な5社の特徴を整理しました。

会社名	強み	サポート範囲	向いている人
Riel（リエル）	土地から新築で利回り7%〜	土地の仕入れから管理・売却まで一貫	利回りと設計の自由度を両立したい方
旭化成ホームズ	ヘーベルメゾンと長期サポート	大手ハウスメーカー体制	長期の安定と安心感を重視する方
アーキテクト・ディベロッパー	デザインアパート「LIVLI」	企画から管理まで一貫	競合物件との差別化を重視する方
グリーンホーム（柏市）	地域密着と自社職人による施工	地域密着型	東葛エリアで施工品質を重視する方
宮前建設（千葉市）	重量鉄骨造の実績	総合建設会社	耐久性の高い物件を求める方

どの会社に相談する場合も、利回りの根拠を周辺の成約データで示してくれるか、金利上昇や空室増加の試算まで出してくれるかを比べると判断しやすくなります。最低でも2〜3社の話を聞いてみてください。

千葉のアパート経営でよくある質問

千葉でアパート経営を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の1〜2割に、登記費用や不動産取得税などの諸費用（7%前後）を加えた額が目安です。1億3,000万円の物件なら、2,200万〜3,500万円ほどを見込んでおくと安心です。

千葉の新築アパートの利回りはどのくらいですか？

千葉主要都市で売りに出ている一棟アパートの表面利回りは、2026年7〜9月期で7.06%です（健美家）。土地から仕入れて新築する場合、Rielの千葉県内の事例では7.00%〜8.34%を実現しています。

千葉で地価が上がっているエリアはどこですか？

2026年の地価調査では、住宅地の上昇率は流山市が+13.3%で県内トップ、松戸市+8.9%、鎌ケ谷市+7.6%、千葉市中央区+7.0%と続きました。県全体の平均は+3.4%です。

千葉の液状化リスクはどう確認すればいいですか？

千葉県の「液状化しやすさマップ」で、候補地の区画がどの程度の揺れで液状化しうるかを確認できます。あわせて市町村のハザードマップで浸水リスクを確認し、購入前に地盤調査を行うのが安心です。

土地を持っていなくても千葉でアパート経営はできますか？

できます。土地の購入と建物の建築をまとめて融資で賄う方法が一般的です。Rielでは土地探しから設計、融資のアレンジ、管理までを一貫してサポートしています。

まとめ｜千葉のアパート経営は「土地代3割」で利回りが変わる

千葉は、都心へのアクセスと手頃な土地を両立できる、首都圏でも利回りを確保しやすい地域です。エリアの入居者層と地盤を見極め、土地代を抑えた計画を組めば、金利が上がる局面でも手残りの出るアパート経営を実現できます。

千葉の最新の物件情報は、Rielの成約事例・販売物件ページからご覧いただけます。