神奈川のアパート経営ガイド｜横浜・川崎の利回りとエリア戦略【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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神奈川でアパート経営を始めたいけれど、横浜や川崎は土地が高く、利回りが合わないのではと迷っていませんか。2026年の神奈川県は、転入超過が全国2位で、賃貸需要が首都圏でもトップクラスの地域です。

住宅地の地価は前年比+3.1%と上昇が続き、県内58市区町村のうち57で値上がりしました。一方で、沿線や駅によって地価と家賃の水準は大きく違います。どの沿線のどの駅で土地を仕入れるかが、神奈川のアパート経営の成否を分けます。

この記事では、首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけるRielが、最新データをもとに神奈川のアパート経営で押さえたいポイントをまとめました。旧記事「神奈川県の新築アパート投資」「神奈川で新築アパート投資を始めるなら」の内容も、このページに統合しています。

神奈川のアパート経営は儲かる？2026年の市場データで見る現状

転入超過は全国2位、拡大幅は全国最大

総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、2025年の神奈川県の転入超過は2万8,052人で、東京都に次ぐ全国2位でした。前年から1,089人増え、拡大幅は全国で最も大きかった地域です。県の人口は2026年9月1日時点で919万2,542人、世帯数は439万4,332世帯です。

地価は川崎・横浜の都心寄りの区で上昇

2026年の都道府県地価調査（7月1日時点）で、神奈川県の住宅地は平均+3.1%でした。横浜市は+3.3%、川崎市は+4.3%で、区によって上昇率に差があります。

市・区	住宅地の変動率（2026年地価調査）	主な路線
大和市	+5.6%	小田急江ノ島線・相鉄線・東急田園都市線
横浜市神奈川区	+5.2%	JR京浜東北線・東急東横線
川崎市幸区	+5.1%	JR東海道線・南武線
横浜市西区	+4.9%	横浜駅周辺
川崎市中原区	+4.8%	東急東横線・JR南武線（武蔵小杉）
藤沢市	+4.8%	JR東海道線・小田急江ノ島線
横浜市港北区	+4.2%	東急東横線・新横浜線
海老名市	+3.3%	相鉄線・小田急線・JR相模線
相模原市	+3.2%	JR横浜線・京王相模原線
横浜市磯子区	+1.8%	JR根岸線
神奈川県平均	+3.1%	―

1月1日時点の地価公示でも、県の住宅地は+3.4%でした。東京都の区部（+8.7%）ほどの急上昇ではなく、エリアを選べば土地を仕入れやすい水準が続いています。

家賃も過去最高水準

アットホームの調査では、2026年9月の神奈川県の賃貸マンションの募集家賃は全面積帯で前年同月を上回り、2015年1月以降の最高値を更新しました。首都圏全体でも、シングル向き掲載賃料は2026年6月時点で前年比+19.2%（LIFULL HOME’S）と大きく上がっています。

参考サイト　総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」、神奈川県「人口統計調査」、神奈川県「令和8年地価調査」、横浜市「地価調査のあらまし」、アットホーム「募集家賃動向」

神奈川のアパート経営の利回り相場と収支シミュレーション

神奈川の利回り相場

健美家の調査では、2026年8月の首都圏の一棟アパートの表面利回りは6.98%、一都三県では2026年7〜9月期に6.81%でした。神奈川県単独の数値は公表されていません。一般に、土地が高い横浜・川崎の駅近ほど利回りは低く、県央や湘南の郊外ほど高くなります。

利回りだけを見れば中古のほうが高く見えますが、築年数が進んだ物件は融資期間が短く、修繕費もかさみがち。神奈川では坂や海風の影響で外壁や金物の傷みが早い立地もあるため、土地から新築し、長期の融資と修繕の少ない期間を確保するほうが手残りは安定しやすくなります。

2026年の金利で試算した収支

総事業費1億円の木造アパート（1K×8戸）を例に、利回り6.2%と7.0%の2つのケースで収支を試算しました。条件は、借入金利2.5%、期間35年、自己資金は物件価格の10%＋諸費用7%、運営経費は家賃の15%、空室率5%です。

項目	利回り6.2%のケース	利回り7.0%のケース
総事業費	1億円	1億円
満室時の年間家賃	624万円（6.5万円×8戸）	700万円
年間返済額	約386万円	約386万円
年間キャッシュフロー	約113万円	約174万円
自己資金に対する利回り	約6.7%	約10.2%
金利が1%上がった場合のCF	約53万円	約114万円

同じ1億円の物件でも、利回りが0.8ポイント違うだけで、年間の手残りは約60万円変わります。金利が1%上がると、6.2%のケースの手残りは約53万円まで減る計算です。神奈川で手残りを確保するには、利回り7%前後を確保できる土地と企画が一つの目安になります。

参考サイト　健美家「マンスリーレポート 2026年8月」、健美家「四半期レポート 2026年7〜9月期」

神奈川でアパート経営をするなら狙い目のエリアと沿線

神奈川は沿線ごとに入居者層と家賃帯が大きく違います。主な沿線の特徴と、合う間取りをまとめました。

沿線・エリア	主な駅	メインの入居者	間取りの目安
東急東横線・目黒線	元住吉・日吉・武蔵小杉	都内に通う単身者	1K（20〜24㎡）、駅徒歩8分以内
JR京浜東北線・根岸線	横浜・桜木町・磯子	単身者・DINKS	1Kに1LDKを2〜3戸ミックス
相鉄線・市営地下鉄	二俣川・海老名・センター北	単身者・郊外は少人数世帯	再開発駅は1K、郊外は1LDK（30〜36㎡）
小田急線	相模大野・海老名・本厚木・江ノ島線	単身者・学生	1K中心、郊外は駐車場つき
JR東海道線・湘南新宿ライン	藤沢・辻堂・茅ヶ崎	DINKS・長期入居層	1LDK中心、海の近くは塩害対策
京急線	川崎・上大岡・金沢文庫・横須賀中央	単身者・DINKS	1Kはオートロック、1LDKは収納と遮音

川崎・東急東横線沿線｜都心直結の単身需要が厚い

武蔵小杉や元住吉、日吉は都心に直結し、単身者の需要が厚いエリアです。2026年の地価調査では川崎市が+4.3%、中原区が+4.8%と上昇が続いています。土地は高めなので、駅徒歩8分以内で1K（20〜24㎡）を確保できる土地を選び、収納や写真の見せ方で差をつけるのが基本です。

横浜市｜新横浜線の開業で変わった人の流れ

2023年に相鉄・東急新横浜線が開業し、新横浜駅の1日平均の乗降人員は2024年度に6万6千人を超えました。相鉄線沿線から都心へ乗り換えなしで出られるようになり、沿線の住宅需要を後押ししています。関内では2026年3月に旧市庁舎跡地の「BASEGATE横浜関内」が開業しました。

横浜市は区によって上昇率に差があり、神奈川区+5.2%、西区+4.9%、港北区+4.2%に対し、磯子区は+1.8%でした。坂や高低差が多く、地図上の徒歩分数と実際の歩きやすさが違う立地もあるため、現地確認は欠かせません。

県央・湘南｜利回りと長期入居を狙う

大和市（+5.6%）や海老名市、相模大野・本厚木などの県央エリアは、複数路線が使える駅が多く、横浜・川崎より土地を手頃に仕入れられます。藤沢・辻堂・茅ヶ崎などの湘南エリアは1LDKの需要が安定し、長く住んでもらいやすいのが特徴です。

相模原市の橋本では、リニア中央新幹線の神奈川県駅の建設が進んでいます。ただし駅の完成は約2030年3月へ3年遅れ、品川〜名古屋の開業は2036年以降の見込みです。リニアの効果を前提にせず、現在の需要で収支が成り立つかを確認しておきましょう。大学が多い相模原・町田周辺では、学生向けの1Kにも底堅い需要があります。

湘南エリアは「住みたい街」としての人気が高く、家賃が下がりにくいのも強みです。海の近くに住みたい単身者やDINKSが、長く住んでくれる傾向があります。

横浜・川崎は「ターミナルから1〜2駅ずらす」

横浜駅周辺や武蔵小杉は東京の都心並みに土地が高く、利回りが合いにくくなります。狙い目は、ターミナル駅から1〜2駅離れた駅や、その隣接区です。

市	狙い目の区	特徴
横浜市	鶴見区・神奈川区・保土ケ谷区	横浜駅の隣接区。都心通勤と地元勤務の両方の需要があり、中心部より土地を抑えやすい
川崎市	幸区・中原区・高津区	幸区は川崎駅西口の再開発、中原区は武蔵小杉から少し離れると仕入れやすく、高津区は溝の口から田園都市線で渋谷へ直通

参考サイト　鉄道チャンネル「新横浜線開業後の利用状況」、神奈川新聞「リニア神奈川県駅の完成時期」、広報よこはま 2026年3月号

神奈川でアパート経営をするメリット・デメリット

神奈川でアパート経営をする4つのメリット

• 賃貸需要が厚い　転入超過は全国2位で、2025年は前年からさらに拡大しました。
• 沿線の選択肢が多い　東急・JR・相鉄・小田急・京急と、都心へ出る路線が豊富にそろっています。
• エリアを選べば土地を仕入れやすい　県平均の地価上昇率は+3%台で、東京23区ほど急ではありません。
• 長期入居が見込めるエリアがある　湘南や県央には、1LDKで長く住む層が一定数います。

デメリットと対策

デメリット	内容	対策
坂・高低差が多い	地図上の徒歩分数より実際の負担が大きい	昼と夜、雨の日も想定して実際に歩いて確認する
擁壁・崖地・私道	擁壁の適法性や越境、私道負担が取得の判断を左右する	購入前に擁壁の検査済証や私道の権利関係を確認する
海の近くは塩害	外壁や金物、室外機の劣化が早まる	塩害に強い仕様を選び、修繕の周期を短めに見込む
人気エリアは土地が高い	川崎・横浜の駅近は利回りが低くなりがち	県央や相鉄線沿線など、仕入れ値を抑えられる駅も比べる
災害リスクがエリアで違う	横浜の沿岸部は液状化、多摩川沿いは浸水、湘南は津波など	ハザードマップで確認し、地盤改良や水災の補償で備える
人気エリアは競合が多い	横浜・川崎・武蔵小杉周辺は新築の供給も多い	ターゲットを決め、間取りと設備で差をつける

神奈川でマンション経営とアパート経営、どちらを選ぶ？

「マンション経営 神奈川」で調べている方も多いのですが、個人が一棟で始めるなら、木造アパートのほうが現実的です。RC造のマンションは建築費が坪120万円を超えることも多く、総額が数億円規模になります。

木造アパートなら1億〜2億円前後で8〜18戸を確保でき、建築期間も半年前後と短く済みます。区分マンションを1戸ずつ買う方法もありますが、利回りは低めで、建物全体の管理方針を自分で決められません。土地と建物を丸ごと持つ一棟アパートは、家賃や修繕の判断を自分でコントロールしやすい点も魅力です。

比較項目	一棟アパート（木造）	一棟マンション（RC造）	区分マンション
投資額の目安	1億〜2億円前後	数億円〜	数千万円〜
建築期間	半年前後	1年以上	―
利回り	土地から新築なら7%前後も	木造より低くなりがち	低め
管理の自由度	高い	高い	低い（管理組合の方針に従う）

神奈川のアパート経営で失敗しない土地選びのチェックリスト

Rielが神奈川で土地を仕入れるときに確認している項目です。神奈川特有の落とし穴を中心にまとめました。

• 駅からの距離を、坂や階段も含めて実際に歩いて確認したか
• 夜道の明るさや、バス便の終発時刻を確認したか
• 擁壁の適法性、越境の有無、私道負担を確認したか
• 海の近くなら、塩害に強い仕様とメンテナンス周期を見込んだか
• 駐輪場・バイク置き場を十分に確保できるか
• ハザードマップで土砂災害・浸水のリスクを確認したか
• 周辺の競合物件の家賃と募集期間を調べたか
• 価格は手頃でも、家賃が伸びない立地ではないか
• 1Kを8戸以上入れられる広さと容積率があるか
• 金利上昇や空室増加の試算でも手残りが出るか

神奈川でアパート経営を始める5つのステップと融資のポイント

2026年の融資と税金で押さえておきたいこと

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、主要行の短期プライムレートは2.375%になりました。金利が1%上がった場合の試算を必ず確認し、自己資金は物件価格の1〜2割に諸費用（7%前後）を加えた額を目安にしてください。

所得が多い方や、2棟目以降を考えている方は、法人で購入するかどうかも早めに検討しておくと有利です。判断の目安はアパート経営の法人化はいつすべき？で詳しく解説しています。

Rielの神奈川でのオーナー様の例

Rielでは神奈川県内のオーナー様のアパート経営もサポートしています。たとえば、自己資金1,000万円から川崎市内に1棟目を建てた会社員の方は、安定したキャッシュフローの実績をもとに、3年後に2棟目の融資を受けることができました。湘南エリアにデザインアパートを建て、相続対策と満室経営を両立されたオーナー様もいます。

首都圏の成約事例はRielの成約事例ページに掲載中です。神奈川で検討中の方には、エリアに合わせた具体的なプランと収支をご提案します。

神奈川のアパート経営で失敗しない会社の選び方

神奈川でアパート経営を相談できる会社は、土地から新築を手がける会社、ハウスメーカー、地域の建築会社など、選択肢はさまざま。比べるときは次の5点を確認してください。

1. 土地の仕入れ力　自社で土地を探し、ネットに出る前の情報を持っているか
2. 利回りの根拠　家賃設定の根拠を、周辺の成約データで示してくれるか
3. 地形・法規の知識　坂・擁壁・崖地など神奈川特有のリスクを説明できるか
4. ストレステスト　金利上昇や空室増加の試算まで出してくれるか
5. 管理と出口　竣工後の満室運営や、将来の売却まで相談できるか

神奈川のアパート経営でよくある質問

神奈川でアパート経営を始めるには自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の1〜2割に、登記費用や不動産取得税などの諸費用（7%前後）を加えた額が目安です。1億円の物件なら、1,700万〜2,700万円ほどを見込んでおくと安心です。

神奈川の新築アパートの利回りはどのくらいですか？

一都三県で売りに出ている一棟アパートの表面利回りは、2026年7〜9月期で6.81%です（健美家）。一般に、土地が高い横浜・川崎の駅近ほど低く、県央や湘南の郊外ほど高くなります。土地から仕入れて新築すれば、7%前後を狙える立地もあります。

神奈川で地価が上がっているエリアはどこですか？

2026年の地価調査では、住宅地の上昇率は大和市+5.6%、横浜市神奈川区+5.2%、川崎市幸区+5.1%、横浜市西区+4.9%などが上位でした。県全体の平均は+3.1%です。

リニア中央新幹線の開業はアパート経営に影響しますか？

相模原市橋本の神奈川県駅は、完成が約2030年3月へ遅れ、品川〜名古屋の開業は2036年以降の見込みです。長期的には追い風になりえますが、現在の需要で収支が成り立つかを基準に判断するのが安全です。

東京と神奈川では、どちらでアパート経営を始めるのがいいですか？

東京は賃貸需要が最も強い一方で土地が高く、利回りは低めになりがちです。神奈川は転入超過が全国2位の需要がありながら、沿線と駅を選べば土地を仕入れやすいのが強み。東京の詳しい情報は東京のアパート経営ガイドをご覧ください。

マンション経営とアパート経営はどちらがいいですか？

個人が一棟で始めるなら、建築費が抑えられ、建築期間も短い木造アパートが現実的です。RC造のマンションは総額が数億円規模になりやすく、区分マンションは管理の自由度が低めです。

まとめ｜神奈川のアパート経営は「沿線と土地の見極め」で決まる

神奈川は、首都圏でも有数の賃貸需要を持ちながら、沿線と駅を選べば土地を手頃に仕入れられる地域です。地形や法規のリスクを先に確認し、利回り7%前後を確保できる計画を組めば、金利が上がる局面でも手残りの出るアパート経営を実現できます。

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