アパート建築費9,000万円なら何戸建つ？構造別・間取りシミュレーション完全ガイド

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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建築費9,000万円という予算は、もはや単なる賃貸経営ではなく、地域の不動産市場に確固たる地位を築く「プロフェッショナルな不動産事業」の領域です。この規模になると、建物の構造、規模、デザインにおいて圧倒的な自由度が得られ、収益性と資産価値を最高レベルで追求できます。この記事では、9,000万円で実現できるアパートの全体像から、詳細なコスト分析、融資戦略、そして事業としての収益構造まで、完全ガイドとして徹底的に解説します。

9,000 万円の予算で実現できるアパート像を俯瞰する

建築費9,000万円は、個人の資産運用からプロの不動産事業家へと飛躍するための、力強い資本です。この予算規模があれば、20戸以上の大規模プランや、RC（鉄筋コンクリート）造の重厚なマンションなど、地域のランドマークとなり得る高い資産価値を持つ建物の建築が現実となります。もはや単なる賃貸物件ではなく、長期にわたり安定した高収益を生み出す「事業の城」を築き上げる、それが9,000万円クラスのポテンシャルです。

構造ごとの戸数・階数イメージ（木造・軽量鉄骨・RC）

9,000万円の予算規模では、どの構造を選ぶかによって、実現できるアパートの規模感や戦略が大きく変わります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

はい、承知いたしました。 建築費9,000万円で実現可能なアパートのプランを、構造別に比較した分かりやすい表を作成します。

【建築費9,000万円】構造別モデルプラン比較

建築費9,000万円という予算規模では、どのようなアパート建築が可能になるのでしょうか。建物の構造によって、実現できる階数や戸数、そして事業戦略が大きく変わってきます。以下に代表的な3つのモデルプランを比較します。

構造タイプ	戦略モデル	想定プラン （階数・戸数・間取り）	特徴
軽量鉄骨造 （S造）	キャッシュフロー最大化	4階建て 20戸前後（ワンルーム）	坪単価を抑えつつ戸数を最大限に確保。駅近などの好立地で高い利回りとキャッシュフローを追求する戦略。
重量鉄骨造 （S造）	バランス追求	3～4階建て 15戸前後（1K/1LDK）	耐久性と大空間を両立させ、質の高い住環境を提供することで幅広い入居者層を狙うバランス戦略。
RC造 （鉄筋コンクリート造）	資産価値重視	4～5階建て 12戸前後（1LDK/2LDK）	長期的な資産価値と最高の住環境を重視し、高めの家賃設定でも選ばれる物件を目指す戦略。

【計画のポイント】

土地の用途地域や建ぺい率・容積率といった法規制によって、建築できる階数や規模は変動します。ご自身の土地のポテンシャルと、どのような入居者に住んでほしいかを考え、最適なプランを選択することが重要です。

代表的な延床面積と敷地サイズの目安

9,000万円クラスのアパート建築では、延床面積130～150坪（約430～500㎡）が、標準的な規模の目安となります。これは、構造別の標準的な坪単価から逆算されるボリュームであり、具体的な間取りや必要な敷地サイズを計画する上での出発点となります。例えば、140坪の延床面積のアパートを、容積率200%の土地に建てる場合、単純計算で70坪の敷地が必要。しかし、駐車場や共用施設を考慮すると、実際には100坪以上のゆとりある土地を確保することが望ましいでしょう。

単身向け・ファミリー向け別の間取りバリエーション

この規模のプロジェクトでは、多様な入居者ニーズに応え、空室リスクを効果的に分散させるため、複数の間取りを組み合わせる「ミックスプラン」が基本戦略となります。一つのターゲット層に依存するリスクを避け、収益の安定化を図るためです。例えば、1階を防犯性とプライバシーに配慮したファミリー向けの2LDK、2～3階をDINKsやカップル向けの1LDK、最上階を眺望の良い単身者向けの1Kにするなど、フロアごとにターゲットと間取りを変えることで、物件の魅力を最大化できます。

競合物件と差が付く設備グレードの選択肢

9,000万円クラスの物件では、入居者は分譲マンションと比較する目を持っており、標準的な設備では満足しません。明確な差別化を図るには、「プレミアム」な体験を提供する設備投資が不可欠です。

• セキュリティ強化
  • スマートロック、顔認証オートロック、敷地内防犯カメラ（複数台）
• 利便性向上
  • 冷蔵機能付き大型宅配ボックス、各階ゴミ置き場、EV充電設備
• プレミアム体験
  • 全戸個別高速インターネット、共用ワークラウンジ、ミストサウナ付きバスルーム

建築費9,000 万円の資金配分とコスト最適化のポイント

総工費9,000万円という大規模な資金を動かすには、その内訳を正確に分解（解剖）し、コスト構造を完全に理解することが不可欠です。以下の配分モデルを参考に、ご自身の計画に潜むコストを漏れなく洗い出しましょう。

予算9,000万円のコストマッピング

総予算9,000万円という大規模なプロジェクトを成功に導くには、まず「何に、いくらかかるのか」という費用の全体像を正確に把握することが不可欠です。予算は大きく分けて「①建物本体工事費」「②付帯工事費」「③諸経費」の3つで構成されます。この配分を理解しておくことで、資金計画の精度が格段に向上し、予期せぬ予算オーバーを防ぐことができます。

【総予算9,000万円の費用配分モデル】

費用項目	比率の目安	概算金額	主な内容
① 建物本体工事費	約70%	6,300万円	建物の基礎や骨組み、屋根、外壁、内装、キッチン・バス・トイレといった住宅設備の工事費用。
② 付帯・外構工事費	約20%	1,800万円	地盤改良、給排水・ガス管の引き込み、駐車場やアプローチ、フェンスなどの屋外工事費用。
③ 設計料・諸経費	約10%	900万円	設計料、建築確認申請費、登記費用、不動産取得税、火災保険料、ローン手数料など。
合計	100%	9,000万円

【計画のポイント】

3つの費用項目のうち、最も変動しやすいのが「②付帯・外構工事費」です。土地の形状、地盤の強度、インフラの整備状況など、個別の条件によって費用が大きく変わるため、計画の初期段階で入念な調査と詳細な見積もり取得を心掛けましょう。

本体工事・付帯工事・外構工事の費用バランス

本体工事費（約6,300万円）の最適化は、建物の形状をシンプルにするなどの工夫で実現します。一方、付帯・外構工事費（約1,800万円）は、地盤改良やインフラ引き込みなど、土地固有の要因で大きく変動するため、最も注意が必要です。これらの費用のバランスを正確に把握し、予備費を確保しておくことが、事業主としてのリスク管理の基本となります。

設計監理費・申請手数料・保険料など諸経費の把握

建築費以外に必要な諸経費は、総工費の約1割、つまり900万円前後を目安に現金で準備しておく必要があります。資金計画に漏れがないよう、以下のリストで確認しましょう。

【諸経費チェックリスト】

• 設計・監理料（工事費の8～15%が目安）
• 建築確認申請・その他許認可手数料
• 不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 不動産取得税
• ローン保証料、事務手数料
• 火災保険料、地震保険料
• 印紙税（工事請負契約書、金銭消費貸借契約書）

エリア別坪単価とインフラ条件による価格変動要因

建築費の坪単価は、首都圏や大都市圏では高く、地方では安くなる傾向があります。また、土地に接する道路が狭く、大型の工事車両が入れない場合や、敷地まで上下水道・ガス管が引き込まれていない場合は、想定外の追加工事費用が発生します。これらの価格変動要因を、土地の契約前に徹底的に調査し、コストとして織り込んでおくことが、事業計画の精度を高める上で不可欠です。

9,000万円モデルプランの収益シミュレーション

9,000万円という大規模な投資の舵取りは、精度の高い収益シミュレーションという海図があって初めて可能になります。希望的観測を一切排除し、現実的な家賃、空室率、そしてあらゆる経費を織り込んだ上で、手元にいくら現金が残るのかを冷徹にシミュレーションすること。これこそが、事業という航海における最大のリスク管理です。

20戸単身向けプランと12戸ファミリー向けプランの利回り比較

ここでは、総事業費9,000万円における2つのモデルプランの収益性を比較します。

比較項目	①単身向け高利回りプラン	②ファミリー向け安定プラン
構造・戸数	軽量鉄骨造・20戸（1K）	RC造・12戸（2LDK）
想定家賃（月）	6.5万円	10万円
年間家賃収入	1,560万円	1,440万円
表面利回り	17.3%	16.0%
実質利回り(目安)	約13.8%	約12.8%

ランニングコスト（管理・修繕・空室リスク）を加味した収支予測

最終的な収支予測では、全てのランニングコストを考慮に入れる必要があります。運営経費（家賃収入の15～20%）に加え、空室損失（家賃収入の5～10%）をあらかじめ見込んでおくことが重要です。例えば、年間家賃収入が1,560万円のプランでも、空室損失10%（156万円）と運営経費20%（312万円）を差し引くと、営業純利益（NOI）は1,092万円となります。この現実的な利益から、ローン返済額を引いたものが、本当のキャッシュフローとなるのです。

自己資金と融資戦略──9,000万円を無理なく調達する方法

9,000万円という大規模なプロジェクトを動かすには、盤石な資金計画と、自身にとって最も有利な融資を引き出すための戦略が不可欠です。自己資金をどの程度用意し、どの金融機関から、どのような条件で融資を受けるか。この初期段階での判断が、事業全体のキャッシュフロー、ひいては最終的な利益を大きく左右することになります。

自己資金10～30％別シナリオで見る返済計画

自己資金比率が、融資条件やキャッシュフローにどう影響するかを理解しましょう。

自己資金比率	自己資金額	借入額	月々返済額（目安）	財務安全性
10%	900万円	8,100万円	約27.5万円	△ ややタイト
20%	1,800万円	7,200万円	約24.4万円	○ 標準的
30%	2,700万円	6,300万円	約21.4万円	◎ 非常に安全

※金利1.5%、35年返済の場合の概算

【金利・特徴で比較】アパートローンの融資相談先 ― 銀行選びのポイント

アパート経営の成功には、事業計画に最適な融資を、最も有利な条件で引き出すことが不可欠です。融資の相談先は、一つの銀行に絞らず、複数の金融機関を比較検討することが鉄則です。それぞれの長所・短所を理解した上で、ご自身の事業計画に最も親身に、かつ有利な条件を提示してくれる金融機関を、パートナーとして選ぶべきです。

以下に、主な相談先である「地方銀行」「信用金庫」「ノンバンク」の一般的な傾向を比較します。

金融機関別の融資条件・金利相場 比較表

比較項目	地方銀行 (地銀)	信用金庫・信用組合 (信金・信組)	ノンバンク
金利相場	1.0%～3.5%	2.0%～4.0%	3.0%～5.0%以上
審査の傾向	事業性と個人の属性をバランス良く評価。 その土地での賃貸需要や将来性を重視する。	人物・地域貢献性を重視。 経営者の人柄や、地域での実績・関係性が評価されやすい。	物件の担保価値と返済能力を最重視。 事業計画の細部より、不動産の価値を評価する傾向。
メリット	・地域密着で事業性を評価 ・比較的低金利 ・長期的な関係構築が可能	・柔軟な審査対応 ・小規模な案件にも親身 ・メガバンクで断られた案件も相談可能	・審査スピードが速い ・築古物件や個人の属性に不安があっても融資を受けやすい ・柔軟な融資条件
デメリット	・融資エリアが限定される ・審査に時間がかかる	・金利はやや高め ・融資額の上限が低い場合がある	・金利が最も高い ・手数料が割高な場合がある ・長期的なパートナーシップは期待しにくい
どんな人向け？	その地域で堅実なアパート事業を始めたい方。	個人事業主や、地域との関係性を活かしたい方。	スピードを重視する方、銀行融資が難しい物件や状況の方。

最適なパートナー選びの戦略

アパート経営における金融機関選びは、「誰と事業を始めるか」を決める重要なプロセスです。

1. まずは「地方銀行」や「信用金庫」に相談する
   事業計画をしっかり評価してもらい、長期的なパートナーシップを築けるかを見極めましょう。
2. 条件を比較する
   複数の金融機関から融資の提案を受け、金利だけでなく、融資期間や手数料、担当者の対応まで含めて総合的に比較します。
3. 「ノンバンク」は最後の選択肢、または短期資金として
   金利が高いため、メインのローンとして安易に選ぶのは危険です。銀行融資が難しい場合の最終手段や、一時的なつなぎ資金として検討するのが賢明です。

最終的に、あなたの事業に最も理解を示し、最高の条件を提示してくれた金融機関こそが、成功への道を共に歩むべき「最高のパートナー」です。

補助金・減税・信託ローンの活用でキャッシュフローを改善

初期投資を抑え、キャッシュフローを最大化するためには、国や自治体が提供する制度を徹底的に活用すべきです。特に、省エネ性能の高いZEH（ゼッチ）アパートに対する補助金や、子育て支援、あるいは地域活性化に貢献する事業への助成金など、探せば様々な制度が見つかります。また、土地を信託銀行に信託し、建設資金を借り入れる「信託ローン」も、大規模プロジェクトにおける資金調達の一つの選択肢です。

土地選定と都市計画規制の“知らないと損”ポイント

アパート事業の成功は、半分以上が土地選定で決まると言っても過言ではありません。そして、その土地の価値を最大限に引き出すためには、都市計画法などの建築規制を深く理解し、それを戦略的に活用する視点が不可欠です。「規制があるから建てられない」のではなく、「規制の中でどうすれば最大収益を生めるか」を考えることが、プロの事業家としての腕の見せ所です。

建ぺい率・容積率から逆算する必要敷地面積

事業計画を立てる際は、まず目標とするアパートの延床面積を決め、そこから必要な敷地面積を逆算します。例えば、延床面積150坪のアパートを建てたい場合、その土地の指定容積率が300%であれば、最低でも50坪の敷地面積が必要、という計算になります。さらに、建ぺい率や駐車場の配置なども考慮すると、実際にはより広い土地が求められます。この逆算思考を持つことで、無駄のない効率的な土地探しが可能になります。

用途地域・高さ制限・日影規制が与える設計制約

土地に定められた「用途地域」は、設計の自由度と建築コストに直接的な影響を与えます。例えば、「商業地域」では、建物の高さやデザインに関する規制が緩いため、戸数を最大化した収益性の高いプランが立てやすいです。一方で、「第一種中高層住居専用地域」などでは、日影規制や高さ制限が厳しく、設計に工夫が必要となり、結果としてコストが上昇する場合があります。用途地域の特性を理解し、そのエリアのニーズに合った建物を計画することが重要です。

接道幅員・インフラ整備費がコストに及ぼす影響

土地の契約前に必ず確認すべきなのが、前面道路の幅員とライフライン（上下水道・ガス）の整備状況です。道路幅員が狭いと、希望する階数の建物が建てられなかったり、3階建て以上の建築に必要な「構造計算」がより複雑になったりするリスクがあります。また、敷地までインフラが引き込まれていない場合、その引き込み工事だけで数百万円の追加費用が発生することも。これらの「見えないコスト」は、事業の採算性を大きく損なうため、事前の調査を徹底しましょう。

入居者に選ばれるデザイン・設備投資のコツ

9,000万円という大規模な予算を投じるからには、競合物件を圧倒する魅力を備え、入居者から「選ばれる」物件を創り上げなければなりません。コストをかけるべき部分と、そうでない部分を戦略的に見極め、費用対効果を最大化する設計思想が、長期にわたる高稼働と安定収益を実現します。

コスパ重視で削らない方が良い共用部仕様

コストを最適化する中でも、共用部のグレードは物件の第一印象を決定づけるため、安易に削るべきではありません。特に、高級感のあるエントランスホール、デザイン性の高いメールコーナー、そしてホテルライクな内廊下などは、費用対効果が非常に高い投資です。また、オートロックや防犯カメラといったセキュリティ設備は、入居者が安心して暮らすための必須項目。これらの質を確保することが、物件全体の価値を底上げします。

スマートロック・IoT家電で賃料アップを狙う方法

現代の入居者、特に若い世代のニーズに応え、賃料アップを実現する有効な手段が、スマートホーム化です。スマートフォン一つで施錠・解錠できる「スマートロック」は、利便性とセキュリティを両立させます。また、外出先から操作できるエアコンや照明といった「IoT家電」を標準装備にすることで、物件の先進性を強力にアピールできます。これらの設備は、家賃を数千円高く設定しても十分に受け入れられる可能性があり、投資回収も早い魅力的な選択肢です。

省エネ・ZEH化が将来の資産価値に及ぼすメリット

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の高い省エネ性能を持つアパートは、オーナーと入居者の双方に大きなメリットをもたらします。オーナーにとっては、国からの補助金対象となる可能性があるほか、建物の資産価値向上に繋がります。入居者にとっては、月々の光熱費が安くなるという、非常に分かりやすく魅力的なメリットがあります。これは、長期的な視点で見れば、運営コストを削減し、物件の競争力を維持し続けるための、極めて合理的な投資です。

施工会社と発注方式で差をつけるコストコントロール

大規模なプロジェクトほど、施工会社の選定と、どのような方式で発注するかが、最終的なコストと品質に大きな影響を与えます。単に価格だけで選ぶのではなく、その会社の得意分野や実績、そしてプロジェクトの特性に合った発注方式を選択する。この戦略的な視点が、事業の成否を分ける重要な一手となります。

規格プラン vs 自由設計で比較するコストと柔軟性

この規模の建築では、コストを抑える「規格プラン」と、独自性を追求する「自由設計」のメリットを融合させるのが賢明です。判断軸としては、まず建物の基本的な構造や躯体は、実績が豊富でコスト効率の良い規格プランをベースにします。その上で、外観デザイン、エントランスホール、共用部、そして各戸の水回り設備など、物件の「顔」となり、入居者の満足度に直結する部分に、自由設計の要素を取り入れていくのです。これにより、コストを最適化しつつ、高い付加価値を実現できます。

設計施工一括・分離発注・CM方式のメリット比較

発注方式には、それぞれメリット・デメリットがあります。プロジェクトの特性に合わせて最適な方式を選択しましょう。

発注方式	メリット	デメリット
設計施工一括	責任の所在が明確、工期が短い傾向	設計の自由度がやや低い、コストが不透明になりやすい
設計・施工分離	設計の自由度が高い、コストの透明性が高い	関係者が増え、調整が煩雑。工期が長くなる傾向
CM方式	オーナーの代理として専門家が管理、品質・コスト管理に優れる	CMフィーが別途発生する

過去の同価格帯実績と入居率をチェックするコツ

建築会社を選ぶ際は、必ず同価格帯（8,000万円～1億円クラス）のアパートの竣工実績を確認しましょう。その際、単に写真を見るだけでなく、可能であれば実際の建物の入居率や、竣工後のトラブルの有無までヒアリングすることが重要です。高い入居率を維持している物件は、それだけ市場ニーズを捉えた質の高い建築を実現できている証拠。その会社の真の実力は、カタログではなく、過去の実績の中にこそ示されています。

運用後を見据えた出口戦略と資産形成プラン

9,000万円を投じる不動産事業では、建築して終わりではなく、その資産を将来どう活用していくかという「出口戦略」までを、計画の初期段階から見据えておく必要があります。短期的な売却で利益を確定させるのか、長期的に保有して安定した収益を得続けるのか。その戦略によって、建築すべき建物の構造や仕様も変わってくるのです。

売却 vs 長期保有―出口戦略の比較

出口戦略	短期売却（キャピタルゲイン狙い）	長期保有（インカムゲイン狙い）
メリット	短期間で大きな利益を得られる可能性がある	長期にわたり安定したキャッシュフローを得られる、相続対策に有効
リスク	不動産市況の悪化、売却タイミングの見極めが難しい	人口減少、建物の老朽化、大規模修繕コスト
向いている建物	デザイン性の高い木造・軽量鉄骨造	耐久性の高いRC造

長期保有における大規模修繕計画と積立方法

長期的に物件を保有し、安定した家賃収入（インカムゲイン）を得続けるためには、計画的な大規模修繕が不可欠です。10～15年周期で必要となる外壁塗装や屋上防水工事には、数百万から一千万円以上の費用がかかります。これに備えるため、毎月の家賃収入から計画的に修繕積立金（家賃収入の5～10%が目安）を確保しておく必要があります。この計画的な積立こそが、建物の資産価値を維持し、長期安定経営を実現するための生命線です。

相続・事業承継を踏まえた税務対策の基本

アパートという大きな資産は、将来の相続や事業承継の問題と切り離せません。現金で相続するよりも、不動産で相続した方が相続税評価額を低く抑えられるというメリットがあります。また、法人を設立して不動産を所有することで、個人の所得税よりも低い法人税率が適用されたり、経費として認められる範囲が広がったりと、様々な税務上のメリットがあります。計画の初期段階から、税理士などの専門家と相談し、最適な税務戦略を立てておくことが重要です。

まとめ：9,000万円投資を成功へ導く最重要アクション5選

9,000万円という大規模なアパート投資を成功させるには、事業家としての冷静な視点と、着実な実行力が不可欠です。情熱だけで突っ走るのではなく、以下の5つの最重要アクションを一つずつクリアしていくことが、計画を確実に形にするための王道です。

• 事業計画の解像度を極限まで高める
  • ターゲット、間取り、家賃設定の全てに、明確な根拠と「なぜ」に対する答えを持っていますか？
• 実質利回りとキャッシュフローで、厳しく採算性を評価する
  • 表面的な数字に惑わされず、あらゆる経費とリスクを織り込んだ上で、手元に残る現金を基準に判断しましたか？
• 自己資金20%以上を確保し、最適な融資を引き出す
  • 潤沢な自己資金は、金融機関からの信用と、経営の安定性を確保するための「最強の武器」であると理解していますか？
• 法規制を味方につけ、土地の潜在能力を100%引き出す
  • その土地で許される最大のパフォーマンスを発揮できるプランを、専門家と共に徹底的に追求しましたか？
• 出口戦略まで見据え、長期的な視点で資産を築く
  • 建築がゴールではない。売却か、長期保有か。将来の資産活用までを見据えた、持続可能な事業計画になっていますか？