90坪アパートの建築費はいくら？構造別の戸数・収支シミュレーション・利回り7%〜の実現法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「90坪の土地にアパートを建てたら、何戸できて、いくらかかるの？」——90坪はマンション規模に迫る戸数を確保でき、まとまった家賃収入を狙える有力な規模です。

結論からお伝えすると、建ぺい率60%・容積率200%の90坪なら、木造3階建てで1K×16〜18戸前後、総事業費1.5億〜2.0億円が目安です。戸数が多く、空室リスクを分散しながら安定収入を確保できるのが90坪の強みです。

この記事では、90坪アパートの構造・階数別の建築費相場から、費用内訳、具体的な収支シミュレーション、利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

90坪アパートの建築費相場と構造別スペック

90坪のアパート建築費は、構造と階数の組み合わせで大きく変わります。まずは「何階建てで何戸建つか」を把握しましょう。

90坪の階数別・戸数早見表（建ぺい60%・容積200%）

90坪（約297㎡）で建ぺい率60%・容積率200%の場合、建築面積の上限は約54坪、延床面積の上限は約180坪。1フロア54坪を基準に階数で戸数が決まります。

階数	延床の目安	1Kなら	1LDKなら	2LDKなら
2階	約108坪（357㎡）	12〜13戸	9戸前後	6戸前後
3階	約162坪（536㎡）	16〜18戸	11〜12戸	8戸前後
4階	約180坪（595㎡）※容積上限	18〜20戸	13戸前後	9戸前後

90坪は容積率200%なら延床180坪が上限。3階建てにすれば1K×16〜18戸前後を確保でき、戸数規模で安定した家賃収入を狙えます。戸数が多いぶん、数戸の空室が出ても収入への影響を抑えられるのが大きな強みです。

構造別の総事業費の目安（付帯・諸費用込み）

構造	坪単価	2階(108坪)	3階(162坪)	法定耐用年数
木造	80〜100万円	9,500〜1.3億円	1.5億〜2.0億円	22年
軽量鉄骨	90〜120万円	1.1億〜1.5億円	1.6億〜2.4億円	27年
重量鉄骨	100〜130万円	1.2億〜1.7億円	1.8億〜2.5億円	34年
RC造	100〜150万円	1.2億〜1.9億円	1.8億〜2.9億円	47年

※坪単価は付帯工事費・諸費用込みの総額目安。3階建ては構造強化で坪単価が1〜2割上がる傾向があります。

収益性を最大化するなら、木造3階建て×1K×17戸前後が90坪のベストプラン。坪単価が安く戸数を確保でき、減価償却22年で節税効果も大きくなります。一方、長期保有や資産性を重視するならRC造でマンション規模を狙う選択肢もあります。

90坪アパート建築費の内訳と見積もりのポイント

建築費は「本体工事費」だけではありません。付帯工事費と諸経費を含めた総額で資金計画を立てないと、予算オーバーの原因になります。とくに90坪規模は総額が大きく、諸費用の絶対額も大きくなります。

費用項目	割合	主な内容
本体工事費	70〜80%	基礎・構造体・内装・設備
付帯工事費	15〜20%	地盤改良・外構・配管引込み・解体
諸費用	5〜10%	設計監理料・登記・税金・保険・融資手数料

2億円規模の物件なら諸費用だけで1,000万〜2,000万円。設計監理料や水道分担金、不動産取得税などは現金での支払いを求められるケースが多いため、手元資金が枯渇しないよう漏れなく計上したシミュレーションが必要です。

建ぺい率・容積率から建築規模を逆算する

90坪で建てられる建物の規模は、建ぺい率と容積率で決まります。計算式はシンプルです。

• 建築面積の上限…297㎡ × 建ぺい率60% = 約178㎡（約54坪）
• 延床面積の上限…297㎡ × 容積率200% = 約594㎡（約180坪）

1フロア54坪なので、3階建てで約162坪、4階建てで容積上限の180坪に到達します。何階建てにできるかは用途地域と高さ制限次第。角地なら建ぺい率の緩和（＋10%）が使えることもあり、前面道路の幅員が12m未満だと容積率に制限がかかるため、役所で確認しましょう。

90坪アパートの収支シミュレーション｜利回りとキャッシュフロー

「で、手元にいくら残るの？」——具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	1,428万円（7.0万円×17戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲71万円
実効総収入	1,357万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約271万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	1,086万円
年間ローン返済額	▲約799万円
税引前キャッシュフロー	約287万円（月約23.9万円）

表面利回りは約6.9%（総事業費ベース）、自己資金2,100万円に対するCCRは約13.7%。月23万円超のキャッシュフローが見込めます。17戸あるので空室リスクの分散効果が非常に高く、安定経営に向いた規模です。

土地代を抑えられるエリアや、土地から仕入れて中間マージンを排除できれば、利回りは7%〜に乗せられます。広告でよく見るのは表面利回りですが、経営のリアルな実力を示すのは空室・経費を織り込んだ実質ベースの数字。必ず両方で判断しましょう。

90坪アパートで利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例

「90坪でもっと利回りを上げたい」——その答えが、Rielが実践する「土地から新築で中間マージンを排除する」手法です。

建売と土地から新築の利回り差

建売アパートの販売価格には業者利益が15〜20%上乗せされています。90坪・2億円規模ならその額は3,000万〜4,000万円に達します。土地から自分で建てれば、この中間マージンを丸ごとカットでき、利回りが1〜2%改善する計算に。大型物件ほど中間マージンの絶対額が大きく、土地から新築の効果が際立ちます。

Rielの成約事例（大型物件を含む）

Rielが実際に手掛けた成約事例です。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜8%超を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
花見川区検見川町	検見川駅 徒歩7分	1億6,080万円	1,310万円	8.15%
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%
柏市北柏	北柏駅 徒歩6分	1億4,370万円	1,170万円	8.14%
船橋市海神	海神駅 徒歩6分	1億2,618万円	1,022万円	8.10%

これらは1.2億〜1.6億円台の大型物件です。Rielは首都圏で年間68棟の販売実績を持ち、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポートしています。2億円超の大型案件でも、金融機関との交渉を代行し最適な融資スキームを引き出します。

建築費を抑えて収益を最大化する3つのコツ

1. 建物の形状をシンプルにする
   凹凸のない総三階の箱型で10%以上のコスト削減も可能。90坪規模なら1,000万円超の差になります。
2. 規格プランとカスタムを組み合わせる
   居室や水回りは規格プランでコスト圧縮、エントランスや外観など目に触れる部分にカスタム要素を入れて差別化。
3. 3社以上から相見積もりを取る
   同じ条件で比較すれば各社の価格の妥当性が見え、大型物件なら数百万〜1,000万円超のコスト削減につながります。

90坪アパート建築でよくある質問

90坪のアパートは何戸建てられますか？

建ぺい率60%・容積率200%の場合、木造3階建てで1K×16〜18戸前後が目安です。2階建てなら12〜13戸、4階建てが可能なエリアなら18〜20戸まで増やせます。1LDKや2LDKにすると戸数は減りますが家賃単価が上がります。

90坪のアパート建築費はいくらが目安ですか？

構造と階数で変わります。木造2階建てなら総額9,500万〜1.3億円、木造3階建てなら1.5億〜2.0億円、RC造3階建てなら1.8億〜2.9億円が目安です。本体工事費だけでなく付帯工事費・諸費用を含めた総額で計画しましょう。

90坪のアパートで利回り7%以上は可能ですか？

可能です。ポイントは「土地の仕入れ値」と「中間マージンの排除」。建売を買うのではなく土地から新築すれば業者利益3,000万〜4,000万円をカットでき、利回りが大幅に改善します。大型物件ほど中間マージンの絶対額が大きいため、土地から新築の効果が際立ちます。

90坪なら木造とRC造のどちらがおすすめですか？

利回り重視なら木造3階建て、資産性・長期保有重視ならRC造が基本的な選択です。RC造は耐用年数47年で融資が長く組めますが、建築費が高くメンテナンス費・解体費もかさみます。90坪規模では木造3階建てのほうが収支バランスが良いケースも多いため、出口戦略まで含めて判断しましょう。

90坪の大型物件でも融資は組めますか？

組めます。総事業費2億円超でも、賃貸需要の強い首都圏の好立地で堅実な事業計画があれば、地方銀行を中心に融資を引き出せます。むしろ戸数が多く空室リスクが分散される大型物件は、金融機関から事業性を評価されやすい面もあるのです。Rielでは主要金融機関との交渉を代行し、最適な融資スキームを引き出します。

まとめ｜90坪アパート建築費は「戸数を活かした安定経営」が勝負

90坪は戸数を確保して空室リスクを分散しながら、マンション規模に迫る安定収益を狙える土地です。総事業費が大きいぶん、土地の仕入れ・建築コスト・融資の3つをコントロールできるパートナーの存在が収益を大きく左右します。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、大型物件の融資交渉ノウハウも豊富。まずはお気軽にご連絡ください。