【プロ監修】不動産投資の種類を徹底解説｜初心者に最適な選び方フレーム

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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不動産投資は「種類が多すぎて、自分に何が合うのか分からない」と悩む初心者の方が非常に多いです。本記事では、アパート投資のプロである私たちが、収益の仕組みといった基本から、住宅系・事業系・金融商品系まで全種類を網羅的に解説します。あなたに最適な投資法を見つけるための「選び方の軸」も具体的にご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資とは？収益の2軸（インカム／キャピタル）と基本コストの全体像

不動産投資とは、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）という2つの収益を狙う投資手法です。継続的な収益を重視するか、物件価値の上昇を狙うかで戦略は大きく異なります。また、成功の鍵は、購入時や運営中のコストを正確に把握し、差し引いて考えることにあります。

家賃収入と売却益の違い／初心者が見落としやすい諸経費

インカムゲインは家賃など継続的な収益、キャピタルゲインは物件売却時の利益です。初心者は、市況予測が難しいキャピタルゲインよりも、安定したインカムゲインを主軸に据えるべきです。そして、利益を考える上で絶対に見落とせないのが「諸経費」です。以下の表で違いとコストの全体像を掴みましょう。

収益タイプの比較

項目	インカムゲイン（家賃収入）	キャピタルゲイン（売却益）
目的	毎月のキャッシュフロー創出	資産価値の上昇による利益獲得
収益の安定性	比較的安定している	市況に大きく左右される
発生タイミング	毎月（定期的）	売却時（一度きり）

見落としがちな諸経費リスト

タイミング	費用の種類（具体例）
①購入時	仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、ローン手数料
②運営・保有時	固定資産税・都市計画税、管理委託費、修繕積立金、火災保険料、入退去費用

引用：東京都主税局「不動産取得税」

不動産投資の種類マップ：住宅系／事業系／金融商品系で俯瞰する

不動産投資は、対象物件により「住宅系」「事業系」「金融商品系」の3つに大別されます。それぞれリスク特性、運営の手間、必要な資金額が全く異なります。まずはこの全体像を俯瞰（ふかん）し、ご自身の目的やリスク許容度に合う領域を見極めることが、投資成功への第一歩となります。

• 住宅系
  • 一棟アパート・一棟マンション
  • 区分マンション
  • 戸建て
  • シェアハウス
• 事業系
  • 一棟ビル、店舗・事務所
  • ホテル・旅館・民泊
  • 介護施設（サ高住など）
  • 倉庫・物流施設
  • トランクルーム・駐車場
• 金融商品系
  • REIT（不動産投資信託）
  • 不動産小口化商品
  • 不動産クラウドファンディング

住宅系の不動産投資（初心者が知っておきたいこと）

不動産投資の初心者が最初に検討すべきは、間違いなく「住宅系」です。景気が変動しても「住む」という需要はなくならず、オフィスや店舗に比べて賃料が安定しているためです。この需要の底堅さが、長期的な資産形成の基盤となります。ただし、住宅系の中でも種類によって特性は大きく異なります。

一棟アパート・一棟マンション｜レバレッジと運営効率

土地と建物すべてを所有する手法です。金融機関からの融資（レバレッジ）を最大限活用できる点が最大の強みです。土地も担保評価の対象となるため、自己資金以上の大きな投資が可能になります。また、全室を自分でコントロールできるため、修繕やリノベーションの自由度が高く、効率的な運営が可能です。

メリット

• 融資がつきやすく、大きなレバレッジをかけられる
• 複数戸あるため空室リスクを分散できる
• 運営の自由度が高い

デメリット

• 初期投資額が大きくなる
• 区分マンションに比べ流動性（売却のしやすさ）が低い

区分マンション｜小口からのエントリーと出口のしやすさ

マンションの一室単位で購入する手法です。一棟ものに比べて少額から始められるため、初心者でも比較的エントリーしやすいのが特徴です。特に都心の中古ワンルームなどは取引が活発で、売却したいときに買い手を見つけやすい「出口のしやすさ（流動性）」も魅力と言えるでしょう。

メリット

• 数百万円からと、比較的少額から始められる
• 流動性が高く、売却しやすい
• 運営の手間が少ない

デメリット

• 空室になると収入がゼロになる
• 管理費や修繕積立金が毎月かかる
• リフォーム等の自由度が低い

戸建て投資｜初期費用の抑制と入居期間の長さ

主に中古の戸建て住宅を購入して賃貸に出す手法です。地方や郊外では物件価格が安価なものが多く、初期費用を抑えて始められる点がメリットです。入居者はファミリー層が中心となるため、一度入居が決まるとアパートなどより長期間住んでもらえる傾向が強く、安定経営に繋がりやすいです。

メリット

• 初期費用を抑えられる場合がある
• 入居期間が長くなる傾向がある
• 土地の資産価値が残りやすい

デメリット

• 突発的な修繕費が高額になりやすい
• アパート等に比べ、次の入居者が見つかりにくい場合がある

シェアハウス｜稼働最適化と運営ルールの留意点

一つの物件の各部屋を別々の入居者に貸し出し、リビングや水回りを共用する運営形態です。最大のメリットは、高い収益性とリスク分散にあります。例えば、4LDKを1世帯に貸すより、4部屋を別々に貸す方が合計家賃は高くなります。1部屋が空室でも、他の部屋で収入をカバーできる点も強みです。

メリット

• 通常の賃貸より高い利回りを期待できる
• 空室リスクを分散しやすい

デメリット

• 入居者間のトラブル対応など、運営の手間が大きい
• 詳細な運営ルールの策定が不可欠

事業系の不動産投資（収益性と運営難易度のバランス）

事業系不動産は、オフィスや店舗など企業活動に使われる物件が対象です。住宅系に比べ高い収益性を期待できる半面、景気動向に左右されやすく、運営難易度も高い傾向にあります。テナントの業績悪化が即、賃料滞納や撤退に繋がるため、専門知識が求められる中・上級者向けの領域です。

一棟ビル・店舗・事務所｜賃貸借契約の長期化とテナントリスク

企業に事業の場を貸し出す手法です。住宅系との大きな違いは、5年や10年といった長期の賃貸借契約を結ぶことが多い点です。一度決まれば長期安定収益が見込める一方、テナントの業績悪化が即撤退に繋がり、次のテナントが見つかるまで長期間空室になる「テナントリスク」を内包しています。

• 特徴…長期契約による安定収入
• リスク…テナントの業績依存、景気変動の影響を受けやすい

ホテル・旅館・民泊｜稼働連動型の収益と規制リスク

宿泊需要を収益源とする手法で、日々の「稼働率」によって収益がダイレクトに変動するのが特徴です。観光シーズンやインバウンド需要が旺盛な時期は大きな収益を上げる可能性がありますが、パンデミック等で需要が蒸発すると一気に赤字転落します。また、旅館業法などの「規制リスク」も常に考慮が必要です。

• 特徴…高い収益ポテンシャル
• リスク…需要変動が激しい、法規制の変更

引用：国土交通省「住宅宿泊事業（いわゆる「民泊」）について」

介護施設（サ高住等）｜長期安定契約と専門運営の必要性

高齢化社会を背景に、底堅い需要が見込める分野です。最大のメリットは、一度入居が決まると10年以上の「長期安定契約」になることが多い点です。ただし、収益の安定性は、建物を借り上げて運営する介護事業者の経営体力に完全に依存するため、事業者選びが極めて重要になります。

• 特徴…超長期での安定した賃料収入
• リスク…運営事業者の経営破綻リスク

引用：厚生労働省「サービス付き高齢者向け住宅」

倉庫・物流・工場｜長期需要と立地・仕様の適合性

Eコマースの拡大を背景に、強い需要が続いています。テナントが決まると10年以上の長期契約になることが多く、非常に安定したインカムを生み出します。ただし、投資の成否は高速道路へのアクセスといった「立地」と、天井高などの「仕様」がテナントの求めるスペックと合致しているかに大きく依存します。

• 特徴…Eコマース市場拡大による構造的な需要
• リスク…専門性が高く、参入障壁が高い

トランクルーム・駐車場｜小規模分散と回転率の設計

比較的少ない初期費用で始められる事業系投資です。更地や建物の空きスペースを有効活用できる点がメリットですが、収益は「回転率」に大きく左右されます。近隣の需要を精密に調査し、適切な料金設定と集客戦略を設計しなければ、収益は上がりません。競合の出現にも注意が必要です。

• 特徴…少額から始められる、運営の手間が少ない
• リスク…競合が多く、価格競争に陥りやすい

金融商品系の不動産投資（少額・分散・流動性を重視）

実物不動産を持たず、少額から手軽に始めたい場合は「金融商品系」が選択肢です。運営の手間がかからず、分散投資が容易で、換金性が高いことが特徴です。ただし、これらは不動産「経営」ではなく「金融商品」への投資であり、元本割れのリスクや手数料を正しく理解することが重要です。

REIT｜分散投資と価格変動リスク

投資家から資金を集めて複数の不動産で運用し、その利益を分配する金融商品です。証券取引所に上場しており、株式のように手軽に売買できます。数万円から様々な物件に「分散投資」できるのが最大のメリットですが、市場の金利動向などにも価格が連動するため、価格変動リスクは実物投資より大きい傾向があります。

• メリット…少額から分散投資が可能、流動性が高い
• デメリット…価格変動リスクが大きい、運営に関与できない

REITとは「不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）」の略で、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、賃貸住宅などの不動産に投資し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。少額から複数の不動産に間接的に投資でき、不動産のプロが運用するため手間がかからないのが特徴です。

不動産小口化商品｜案件選別と手数料の理解

特定の不動産を1口100万円などで小口化し、複数の投資家が共同で出資・所有する商品です。投資対象となる物件を自分で選べるのが特徴ですが、上場していないため流動性（換金性）は低く、運用期間中は基本的に売却できません。募集時や運用時にかかる手数料もよく確認する必要があります。

• メリット…投資する物件を自分で選べる
• デメリット…流動性が低い、手数料が高い場合がある

不動産クラウドファンディング｜少額参加と運用者の目利き

インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、不動産で運用する仕組みです。1口1万円程度から参加できる手軽さが最大の魅力です。ただし、投資の成否は完全に「運用会社の目利き」にかかっており、高い利回りには相応のリスクが伴うことを認識し、事業者の実績を吟味することが不可欠です。

• メリット…1万円程度からと、非常に少額から参加できる
• デメリット…本保証ではない、運用会社の信頼性を見抜く必要がある

いま注目のトレンド領域（最新動向を押さえる）

不動産投資の世界でも、社会構造の変化に伴い新たなトレンドが生まれています。従来の「住む」「働く」という枠を超え、新しいニーズに対応する領域が注目されています。こうした最新動向を押さえることで、先行者利益を得るチャンスも生まれます。

• 物流・データセンター…EコマースやAIの普及による構造的な需要が魅力。
• セルフストレージ（都市型）…都市部の住居の狭小化を背景に、収納ニーズが高まっている。
• コリビング・学生レジデンス…コミュニティという付加価値で差別化を図る。
• バリューアップ再生…築古物件を再生し、賃料を上げて売却益を狙う手法。

種類別「リスク×リターン」早見表

ここまで紹介した各投資種類の特徴を、一覧で比較してみましょう。ご自身の許容リスクと求めるリターンを照らし合わせながら、最適な手法を見つけるヒントにしてください。

不動産投資の種類別比較

種類	初期費用	利回り目安	運用手間	空室リスク	出口のしやすさ
新築アパート	大	中〜高	中	低	中
中古アパート	大	高	大	中	中
区分マンション	小	低〜中	小	高	高
戸建て	小〜中	中	中	中	低
REIT	極小	低〜中	極小	なし	極高
クラウドF	極小	中	極小	なし	極低

初心者のための選び方フレーム（Riel式6ステップ）

種類を理解したら、次は「自分に合う投資」を選ぶステップです。私たちRielでは、初心者の方が着実に資産を築くため、独自の「6ステップ」で検討することをお勧めしています。この順番で思考を整理することが、再現性の高い成功への近道となります。

STEP 1｜目的設定

まず「なぜ投資をするのか」を明確にします。

• 毎月のキャッシュフローが欲しいのか
• 将来のための長期的な資産形成か
• 相続・節税対策か

STEP 2｜予算と自己資金の確定

投資に回せる予算と自己資金を確定させます。重要なのは、家賃収入に占めるローン返済の割合である「返済比率」と、突発的な支出に備える「安全余力」を確保することです。

STEP 3｜融資戦略の策定

どの金融機関から、どのような条件（金利、返済年数）で借り入れできるかが、キャッシュフローに直結します。特に新築アパートは、長期の融資を引き出しやすいという優位性があります。

STEP 4｜エリア選定

将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアを選びます。人口動態や交通の利便性など、客観的な指標で判断することが重要です。

STEP 5｜運用体制の決定

入居者募集や家賃集金といった管理業務を、自分で行う（自主管理）か、専門の管理会社に任せる（外注）かを決めます。初心者のうちは、信頼できる管理会社への外注をお勧めします。

STEP 6｜出口戦略の設計

「いつ、誰に、いくらで売るか」という出口戦略までを購入時に設計します。「〇年後に残債が〇円になったら売却する」といった具体的な計画を立てることが重要です。

失敗を防ぐチェックリスト（全種類共通）

不動産投資で失敗しないためには、種類を問わず共通するチェックリストがあります。営業担当者の言葉を鵜呑みにせず、自ら確認する癖をつけましょう。

• 表面利回りだけでなく「実質利回り」を自分で計算したか？
• 将来の大規模修繕費を考慮したキャッシュフロー計画になっているか？
• サブリース契約の場合、家賃減額リスクや免責期間を理解しているか？
• 違法建築ではないか、用途地域などの法規制はクリアしているか？
• 売却時の税金や手数料まで含めた出口戦略を立てているか？

よくある質問（初心者の疑問を要点で解決）

新築と中古はどちらが有利？エリアは都心と地方のどちら？

Rielでは初心者にこそ「新築」を推奨します。理由は、
①融資期間を最長で組めるためキャッシュフローが出やすい、
②当面は修繕費がかからず運営が安定する、からです。
エリアは、賃貸需要が底堅い「都心（特に東京圏）」が有利です。地方は高利回り物件もありますが、人口減少による空室リスクが大きいです。

少額から始めたい場合の現実的な選択肢は？

現実的な選択肢は3つです。①実物不動産を持ちたいなら「区分マンション（中古ワンルーム等）」。②運営の手間なく配当を得たいなら「不動産クラウドファンディング」や「REIT」です。ただし、②はレバレッジ効果（融資の活用）は期待できません。

空室や賃料下落に備える実務ポイントは？

ポイントは3つです。①需要の底堅いエリアで、競合より魅力的な物件を供給すること。②退去後、すぐに次の入居者を決めてくれる客付けに強い管理会社と組むこと。③手元のキャッシュフローを厚く残し、突発的な事態に備える「安全余力」を常に確保しておくことです。

Rielが考える「初心者に合う不動産投資の種類」と進め方

ここまでの解説を踏まえ、私たちRielが「初心者に最も合う」と考える投資手法は「土地から始める新築アパート経営」です。融資、運営安定性、出口戦略の全ての面でバランスが取れており、再現性が高いと確信しているプランです。

新築アパートを軸にした段階的拡張プラン（事例と数値観点）

Rielが推奨するのは、新築アパート経営で得たキャッシュフローを再投資し、2棟目、3棟目へと段階的に資産を拡張していくプランです。

新築アパート経営シミュレーション（モデルケース）

項目	金額・条件
物件価格	1億円（土地4000万円＋建物6000万円）
自己資金	1000万円
借入額	9000万円（金利1.5%、期間35年）
年間家賃収入	700万円（表面利回り7.0%）
年間経費	140万円（家賃収入の20%と仮定）
年間ローン返済	約307万円
年間キャッシュフロー（税引前）	253万円（700万 – 140万 – 307万）

無料個別相談での診断項目と提案フロー

Rielの無料個別相談では、無理な営業は一切行いません。お客様一人ひとりに合わせた最適なプランをご提案します。

ご相談のフロー

1. お問い合わせ
   まずはお気軽にWebサイトやお電話からご連絡ください。
2. 個別ヒアリング
   お客様の目的、資産状況、不安な点などを丁寧にお伺いします。
3. 診断とプラン提案
   ヒアリング内容を基に、今投資を始めるべきか否かの診断と、具体的なシミュレーションをご提案します。
4. ご検討
   ご提案内容を持ち帰り、じっくりとご検討いただきます。

まとめ｜新築のアパートに興味がある方はご相談ください

本記事では、不動産投資の全種類を網羅的に解説し、初心者向けの選び方フレームをRielの視点からご紹介しました。投資には多様な選択肢がありますが、リスクとリターンのバランス、そして資産の拡張性を考えると、私たちは**「土地から始める新築アパート経営」が最適解の一つ**だと考えています。

この記事が、あなたの不動産投資の第一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。より具体的な話を聞きたい、ご自身の状況に合わせたプランを知りたいという方は、ぜひ一度、Rielの無料個別相談へお越しください。