デザイナーズアパート建築費は？相場・内訳・コスト最適化までプロが解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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デザイン性の高いアパートは、入居者から選ばれやすく、高い収益性が期待できる魅力的な投資先です。しかし、その建築費は一般的なアパートより高くなる傾向があり、投資判断には正確なコスト把握が欠かせません。この記事では、構造別の坪単価からコストを抑える設計戦略、具体的な収支シミュレーションまで、デザイナーズアパート建築に関する費用を徹底解説

一般アパートとの違いを知り、投資戦略を明確にする

デザイナーズアパートの建築費を考える前に、まず「一般アパート」との違いを理解し、ご自身の投資戦略を明確にすることが重要です。この2つは、単にデザインが違うだけではありません。建築コストから家賃設定、入居者層、そして将来の資産価値に至るまで、経営戦略そのものが大きく異なります。

一目でわかる！一般アパートとデザイナーズアパートの比較表

	一般アパート	デザイナーズアパート
コンセプト	標準的・画一的。機能性とコスト効率を重視。	独自のコンセプトやテーマを持つ。デザイン性を重視。
建築コスト	安い （坪80万～100万円程度）規格化された建材・工法でコストを抑制。	高い（坪100万～150万円程度） 特殊な建材や複雑な設計・施工でコスト増。
家賃設定	相場通り 周辺の競合物件に準拠。価格競争になりやすい。	相場より高く設定可能（賃料プレミア）付加価値を家賃に転嫁しやすい。
ターゲット層	幅広い層 （学生、社会人、ファミリーなど）万人受けするが、強い指名は得にくい。	特定の層（クリエイター、高所得単身者など）ターゲットは狭いが、深く刺されば指名で選ばれる。
競争力	立地・価格が主な勝負どころ。築年数の経過とともに競争力が低下しやすい。	デザイン・コンセプトが武器。築年数が経っても価値が落ちにくく、競合と差別化できる。
空室リスク	競合が多く、差別化が難しいため価格下落リスクを伴う。	コンセプトが市場に合えば低い。外すと長期空室になるハイリスク・ハイリターンな側面も。
資産価値	法定耐用年数に沿って下落しやすい。	独自の価値により、中古市場でも評価され維持しやすい傾向。
維持管理	部材が標準的なため、修繕・交換が容易で安価。	特殊な建材や設備は、修繕・交換時に高コストになる可能性。

あなたはどちらのタイプを選ぶべきか？

一般アパートが向いている方

• 安定性を最優先し、手堅いアパート経営をしたい方
• 管理の手間をシンプルにしたい方
• アパート経営が初めてで、まずは基本を押さえたい方

デザイナーズアパートが向いている方

• 多少のリスクを取ってでも、高い収益性を追求したい方
• 他にはない価値を創造し、陳腐化しない資産を築きたい方
• マーケティングやブランディングに興味がある方

ご自身の方向性が明確になったところで、本題であるデザイナーズアパートの建築費について、さらに詳しく見ていきましょう。

デザイナーズアパートとは？投資としての位置づけ

デザイナーズアパートは、独自のコンセプトと優れたデザインで物件の付加価値を高め、競合との差別化を図る投資手法です。画一的なアパートと一線を画すことで、特定の層に強く訴求し、相場より高い賃料や安定した入居率を実現するポテンシャルを秘めています。投資としての成功は、デザイン性だけでなく、事業性や機能性とのバランスをいかに取るかにかかっていると言えるでしょう。

デザイン性の定義と入居ニーズの変化

明確な定義はありませんが、建築家の思想や特定のコンセプトが反映された物件が「デザイナーズ」と呼ばれます。近年、入居者は単なる「住む場所」から、自分のライフスタイルを表現する「暮らす空間」を求めるようになりました。SNSでの発信を意識した写真映えする内装や、在宅ワークに適した書斎スペースなど、多様化するニーズに応えるデザインが、これからの賃貸経営において重要な要素となるのです。結果として、デザイン性は空室対策や家賃下落リスクの抑制に繋がる有効な戦略と考えられます。

デザインと住み心地・機能性の両立指標

デザインの追求が、住み心地や機能性を損なっては本末転倒です。優れたデザイナーズアパートは、見た目の美しさと実用性が見事に両立されています。その指標となるのが、日々の生活を支える「家事動線」、収納の多寡を示す「収納率」、そして快適性の基本である「断熱性・遮音性」です。例えば、デザインを優先して窓を大きくした結果、夏は暑く冬は寒い部屋になってしまっては、入居者の満足度は得られません。長期的な安定経営のためには、これらの機能性を設計段階でしっかりと確保することが不可欠です。

建築費相場の全体像（構造・階数・地域別）

アパートの建築費は、全国一律の価格があるわけではありません。主に「構造（木造、鉄骨造など）」「階数」「建築する地域」という3つの要素によって大きく変動します。これらの組み合わせによって坪単価が形成されるため、ご自身の計画に近い条件の相場を把握することが、精度の高い事業計画を立てる上での第一歩となります。

構造別の坪単価目安 構造の違いは、建築費を左右する最も大きな要因です。以下に構造ごとの坪単価目安と特徴をまとめました。

構造種別	坪単価目安	メリット	デメリット
木造	80万～100万円	コストが安い、設計の自由度が高い	耐火性・遮音性が低い、法定耐用年数が短い
木造耐火	90万～120万円	木造の良さを活かしつつ防火地域に対応可能	通常の木造よりコストアップ
軽量鉄骨造	90万～110万円	品質が安定、工期が短い傾向	間取りの制約が出やすい、揺れやすい場合も
重量鉄骨造	100万～130万円	柱が少なく広い空間を実現可能、耐久性が高い	コストが高い、地盤改良が必要な場合も
RC造	110万～150万円	耐火・遮音・耐久性に最も優れる、資産価値が高い	建築費が最も高い、工期が長い、結露対策が必要

階数・住戸タイプ別の単価傾向

階数が増えるほど、坪単価は上昇する傾向にあります。特に2階建てから3階建てになる際は、建築基準法上の要求が厳しくなり、構造計算の複雑化や防火設備の追加が必要となるため、単価が大きく上がることが少なくありません。また、住戸タイプもコストに影響します。各戸が独立した玄関を持つ長屋やテラスハウスは、共用廊下や階段が不要なため、同じ延床面積の共同住宅（アパート）に比べて坪単価を抑えやすいという特徴があります。

地域別の相場感

建築費は、建築地の地域性にも大きく影響されます。首都圏や大都市圏では、地方に比べて工事を担う人件費や資材の輸送費が高くなるため、坪単価も上昇する傾向が顕著です。一般的に、地方都市や郊外に比べて首都圏では10%～20%程度コストが割高になると考えておくとよいでしょう。実際の建築費動向を把握する上で、公的な統計データも参考になります。

建築費の内訳と見積書の見方

アパート建築にかかる総費用の見積書は、大きく分けて「本体工事費」「付帯工事費」「諸経費」の3つで構成されています。これらを正しく理解することで、どこにどれだけの費用がかかっているのかを把握でき、コスト交渉や仕様変更の判断が的確に行えるようになります。

本体工事費（総工費の約70～80%）
建物そのものを建てるための費用です。

• 躯体工事（基礎、骨組み）
• 内外装工事（壁、床、屋根）
• 住宅設備工事（キッチン、バス、トイレ）

付帯工事費（総工費の約10～20%）
建物本体以外の工事にかかる費用で、土地の状況によって大きく変動します。

• 外構・造成工事
• インフラ整備工事（上下水道・ガス）
• 仮設工事、解体工事

諸経費（総工費の約10%）
工事費以外に発生する費用です。

• 設計監理費、各種申請費用
• 地盤改良工事費
• 火災保険料、登記費用、ローン手数料
• 予備費（総事業費の5～10%を別途確保することを推奨）

コストが高くなる要因／下げるための設計戦略

デザイナーズアパートの建築費は、設計の工夫次第で大きく変動します。コストが高くなる要因を理解し、それを避ける設計戦略を取り入れることで、デザイン性を損なわずに費用を最適化することが可能です。

形状・スパン・モジュール最適化

建築コストを抑える基本は、建物の形状をシンプルにすることです。凹凸の多い複雑な形状はコストアップに直結します。できるだけ正方形や長方形に近い総二階建てのような形状が、最もコスト効率に優れています。また、柱の間隔（スパン）を一定にし、建材の規格寸法（モジュール）に合わせた設計を行うことで、資材の無駄や加工の手間が減り、工事費の削減に繋がります。

仕様選定（水回り・内装・共用部）の費用対効果

入居者の満足度に直結する部分にはコストをかけ、そうでない部分はグレードを抑える「選択と集中」が重要です。特にキッチンやバスなどの水回り設備は入居者が重視するポイントであるため、デザイン性や機能性の高い製品を選ぶ価値があります。一方で、全部屋の壁紙を高級なものにするのではなく、一面だけアクセントクロスを採用するなど、費用対効果を考えた仕様選定がコスト最適化の鍵となります。

廊下・階段計画（内廊下／外廊下）のコスト影響

共用部の廊下や階段の設計は、コストと物件の印象を大きく左右します。雨風の影響を受けない内廊下・内階段は、高級感を演出できますがコストは高くなります。一方、外部に設置する外廊下・外階段は、建築コストを抑えられるメリットがあります。ターゲットとする入居者層や周辺の家賃相場を考慮し、どちらの形式が物件コンセプトに適しているかを慎重に判断する必要があります。

省エネ仕様と長期光熱費のバランス設計

初期の建築費は少し高くなりますが、断熱性能の向上や高効率な給湯器の導入といった省エネ仕様は、長期的な視点で見ると非常に有効な投資です。入居者にとっては月々の光熱費が安くなるという大きなメリットになり、物件の競争力を高めます。初期コストと、将来の物件価値や運営費削減効果とのバランスを考慮した設計が求められます。

アパートの形態別のコスト比較

デザイナーズアパートの代表的な形態である「2階建て」「3階建て」「テラスハウス」それぞれの特徴と費用感を比較します。

形態	特徴	費用感（坪単価目安）	主なターゲット層
2階建アパート	建築コストを抑えやすい。設計自由度が高い。	木造：80万円～	単身者～カップル
3階建・共同住宅	都市部の狭小地で戸数を確保しやすい。	木造耐火/鉄骨造：100万円～	単身者～カップル
3階建・長屋	共用廊下がなく建築基準法の緩和が期待できる。	木造耐火/鉄骨造：95万円～	単身者～ファミリー
テラスハウス	戸建て感覚で住める。高い賃料設定が可能。	木造：95万円～	カップル～ファミリー

メリット・デメリット（収益性の視点）

デザイナーズアパートへの投資は、高いリターンが期待できる一方で、特有のリスクも存在します。

メリット

• 高い差別化効果
  競合物件に埋もれず、入居者の目に留まりやすい。
• 賃料プレミア
  相場より高い家賃でも入居が決まる可能性がある。
• 安定した稼働率
  特定のファン層を掴むことで、長期入居や高い入居率を維持しやすい。

デメリット

• 建築費の増加
  こだわった分、初期投資が割高になる。
• 維持管理コスト
  特殊な建材や設備は、将来の修繕費が高くなる可能性がある。
• ターゲット選定リスク
  コンセプトが市場ニーズと合わないと、空室が長期化する危険性がある。

失敗しない意思決定基準（需要・家賃帯・競合）

デザイナーズアパート投資で失敗しないためには、事前の徹底したマーケティングが不可欠です。建設予定エリアにデザイン性の高い物件を求める需要が本当にあるのか、見込める家賃帯はどのくらいか、を正確に調査します。その上で、周辺の競合物件を分析し、自身の計画するアパートが市場で勝ち残れるかを客観的に判断することが重要です。

ライフサイクルコスト（LCC）と維持管理

アパート経営は、建てて終わりではありません。初期の建築費だけでなく、将来の修繕費や管理費まで含めた「ライフサイクルコスト（LCC）」の視点を持つことが、健全な経営計画の基盤となります。

共用部清掃・点検・小修繕の年間目安

日常的な清掃や法定点検、小修繕などの費用は、年間で家賃収入の3～5%程度を見込んでおくと良いでしょう。小さな不具合を放置せず迅速に対応することが、結果的にコストを抑えることに繋がります。

外装・防水・設備更新サイクルと更新費

外壁塗装や屋根の防水工事は12～15年周期で実施する必要があり、数百万円単位の費用がかかります。また、給湯器やエアコンなどの住宅設備も10～15年での交換が目安です。これらの将来発生する大きな支出に備え、毎年の家賃収入から修繕積立金を計画的に確保しておくことが絶対に必要です。

デザイン維持と原状回復コストの設計

無垢材のフローリングや特殊な塗装壁など、こだわりの建材は、退去時の原状回復に通常より高いコストがかかる場合があります。あらかじめ、傷がつきにくくメンテナンスしやすい素材を選んだり、補修方法を業者と確認しておくことが重要です。

収支シミュレーションと利回りの考え方

具体的な数値に基づいた収支シミュレーションは、投資判断に不可欠です。

家賃設定・空室率・運営費の前提づくり

精度の高いシミュレーションは、現実的な前提条件の設定から始まります。家賃は周辺調査に基づき、希望的観測で高く設定しすぎないこと。空室率は新築時でも5～10%程度を見込むのが安全です。運営費（管理費、税金、修繕積立金など）は、年間家賃収入の15～20%程度を計上するのが一般的です。

建築費×賃料プレミアの損益分岐点

「上乗せできた家賃」が、「余分にかかった建築費」を何年で回収できるかが、投資判断の一つの指標となります。例えば、通常より建築費が1000万円高く、月の家賃を1万円高く設定できた場合、1000万円 ÷ (1万円 × 12ヶ月) = 約8.3年で追加投資分を回収できる計算になります。

表面利回り／実質利回り／回収年数の算出例

投資判断には、運営費を考慮した「実質利回り」を用いるべきです。 （例）建築費1億円、年間家賃収入1000万円、年間運営費200万円の場合

• 表面利回り = 1000万円 ÷ 1億円 = 10%
• 実質利回り = (1000万円 – 200万円) ÷ 1億円 = 8%

資金計画・融資のポイント

堅実な資金計画と金融機関からの融資は、事業の成否を分けます。

自己資金比率・金利・融資期間の設定

一般的に、総事業費の10～20%以上の自己資金を用意することが望ましいとされています。自己資金比率が高いほど、金融機関からの信頼性が増し、有利な金利や融資期間を引き出しやすくなります。

積算評価とエリア選定の関係

金融機関が融資額を判断する際の「積算評価」は、主に土地の価値（路線価）と建物の価値で算出されます。路線価の高い都市部の物件ほど評価が有利になる傾向があるため、物件を建てるエリアの選定が融資の受けやすさに直接影響します。

つなぎ資金と支払いタイミング

建築費の支払いは分割で行われますが、アパートローンは建物完成後に実行されるのが一般的です。それまでの支払いを賄うために「つなぎ融資」が必要になる場合があり、その金利や手数料もコストとして見込んでおくことが大切です。

成功の9割を決める建築パートナーの選び方

アパート経営の成否は、誰と組むかで決まると言っても過言ではありません。依頼先は大きく3つのタイプに分かれます。それぞれの「得意・不得意」を理解し、自分の投資スタイルに合う会社を選びましょう。

あなたに合うのはどこ？ 3つの依頼先タイプ

• 設計事務所（こだわりの一点モノ）
  • 強み…唯一無二のデザイン力。変形地や狭小地でも最大限の建物を設計できる。
  • 弱み…設計料が別途かかり総額が高くなりがち。工期も長め。
• ハウスメーカー（安心のブランド）
  • 強み…品質のバラつきがなく、長期保証やアフターサポートが手厚い。
  • 弱み…建築費（坪単価）が最も高い。規格が決まっており、自由な設計は苦手。
• 工務店（コスパと地域密着）
  • 強み…広告宣伝費をかけない分、建築費を安く抑えられる。融通が利きやすい。
  • 弱み…会社によって技術力やデザインセンスに大きな差がある。

「建てるだけ」の会社は選ばない

良いパートナーの条件は、アパートを建てる技術だけでなく、「儲かる事業プラン」を持っているかどうかです。契約前に以下の質問を投げかけてみてください。

• 「このエリアの適正家賃はいくらですか？その根拠は？」
• 「入居付け（客付け）にはどんな戦略を持っていますか？」
• 「空室が出た場合のリスクヘッジはどう考えていますか？」

これらに明確なデータで答えられない会社は、投資パートナーとしては力不足です。

見積もり比較の落とし穴

A社が1億円、B社が9,000万円。「じゃあ安いB社で」と決めるのは非常に危険です。安さには理由があります。必ず以下の「中身」を比べてください。

• 仕様のグレード
  キッチンや床材は、チープなものになっていませんか？
• 工事の範囲
  見積もりには「外構工事（駐車場やフェンス）」や「地盤改良費」が含まれていますか？（後から追加請求されるパターンの典型です）
• アフター保証
  安くても、雨漏りした時にすぐ来てくれなければ意味がありません。

モデルケースで見る概算総額

土地は所有済みという前提で、概算の総事業費をシミュレーションします。

項目	ワンルーム	1LDK	テラスハウス
設定	木造2階建・20戸	鉄骨造3階建・12戸	木造2階建・8戸
延床面積	約121坪	約145坪	約121坪
本体工事費	約1億900万円	約1億5,200万円	約1億1,500万円
付帯工事費	約1,600万円	約2,300万円	約2,300万円
設計料・諸経費	約1,600万円	約2,300万円	約1,700万円
概算総事業費	約1億4,100万円	約1億9,800万円	約1億5,500万円

スケジュールと許認可がコストに与える影響

予期せぬ費用の発生や工期の遅延を防ぐために、スケジュールと行政の許認可プロセスを理解しておくことは非常に重要です。

設計〜確認申請〜着工〜引渡しの工程表

アパート建築の一般的なスケジュールと期間の目安です。

建ぺい率・容積率・防火規制とコスト増の注意点

計画地の用途地域によって定められている「建ぺい率」や「容積率」は、建てられるアパートの規模を決定します。また、防火地域や準防火地域に指定されている場合、建物の構造などに厳しい制限が課され、これが直接的な建築コスト増に繋がります。土地の法規制を事前にしっかり調査することが計画の根幹となります。

工期短縮・近隣対応でのトラブル回避

工期が長引けば、その分、経費や金利負担が増加します。また、工事中の騒音などで近隣住民とのトラブルが発生すると、工事がストップしてしまうリスクも。着工前の近隣挨拶など、良好な関係を築くための配慮が、結果的にスムーズな工事進行とトラブル回避に繋がります。

よくある質問（FAQ）

デザインにどこまで費用をかけるべきか？

家賃への上乗せ効果で回収できる範囲に収めるのが鉄則です。総事業費の5～10%程度をデザインによる付加価値向上のための追加コストと考えるのが一つの方法です。外観や共用部、室内のアクセントなど、入居者の印象に残りやすい部分に重点的に費用を配分するのが効果的です。

相場より高い見積の見極め方は？

複数社の見積もりの前提条件（建材グレード、施工範囲など）が完全に一致しているかを確認しましょう。その上で、特定の工事項目が他社より明らかに高額な場合は、その根拠について具体的な説明を求めるべきです。詳細な数量表や単価表の提出を依頼することも有効な手段です。

賃料プレミアはどの程度見込むのが妥当か？

周辺の同レベルの物件と比較して、5～10%程度の賃料アップが一つの現実的な目標ラインです。例えば、地域の家賃相場が8万円であれば、8万4000円から8万8000円程度を目指すイメージです。ただし、これは立地やデザインの訴求力によって大きく変動するため、過度な期待は禁物です。

まとめ：コスト最適化と収益最大化に向けた次の一歩

デザイナーズアパート建築は、初期投資が大きい分、成功すれば長期にわたり安定した高い収益をもたらす魅力的な事業です。成功の鍵は、建築費の相場観を正しく理解し、設計の工夫でコストを最適化し、そして現実的な収支計画を立てることに尽きます。

企画段階で押さえるチェックリスト

• 市場調査: 家賃相場、入居者ニーズ、競合物件の状況は把握したか？
• コンセプト: 誰に、どんな暮らしを提供したいのか？ 物件のコンセプトは明確か？
• 資金計画: 自己資金はいくら用意できるか？ 無理のない返済計画になっているか？
• 法規制: 土地の建ぺい率・容積率・防火規制などの法的な制約は確認したか？
• パートナー: 相談する設計事務所やハウスメーカーの候補はリストアップしたか？

無料概算・相見積もりの進め方

1. 気になる複数の会社に問い合わせ、「無料の概算見積もり」を依頼する。
2. ラフプランと概算費用、各社の提案力や対応力を比較検討する。
3. 信頼できそうな2～3社に絞り込み、同じ設計図書を基に詳細な「相見積もり」を依頼する。
4. 仕様書、保証内容などを詳細に比較し、契約先を最終決定する。