【実例公開】土地から新築アパート投資の事例｜Rielの新築高利回り物件

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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Rielが提案する「土地から新築アパート投資」とは

Rielは、高利回り物件を実現するために土地の仕入れから建設、販売までコスト管理を徹底しています。土地を可能な限り安く仕入れ、提携工務店との連携で無駄な経費を削減し、品質を落とさず投資家に手頃な価格で物件を提供します。業者の利益を優先するのではなく、投資家の利益を最優先する姿勢が特徴です。

新築という戦略的優位性｜なぜ慧眼な投資家は土地から建てることを選ぶのか

中古アパートの購入も一つの選択肢ですが、長期的な成功を収めるためには、土地から新たに建物を建築することに比類なき優位性が存在します。これは、「なぜ中古物件を購入しないのか」という問いに対する明確な答えとなります。

経験による低コスト・高利回りの物件構築

新築の最大の利点は、現代の賃貸市場の需要に完璧に合致した物件を設計できる点にあります。例えば、リモートワークに対応した間取り、強化されたセキュリティ設備、高速インターネットインフラなど、入居者が求める要素を計画段階から盛り込むことが可能です。この設計の自由度は、時代遅れの仕様を持つ中古物件と比較して、より高い入居率と賃料設定を実現するための直接的な要因となります。

優れた品質と資産の長寿命化

Rielのプロジェクトにおいて頻繁に見られる「劣化対策等級3」という仕様は、重要な差別化要因です 。これは住宅性能表示制度における構造躯体の耐久性に関する最高等級であり、通常想定される期間（三世代、約75年～90年）まで大規模な改修工事を必要としないよう設計されていることを意味します。投資家にとって、これは長期的な修繕コストの大幅な削減に繋がり、将来のキャッシュフローを保護する強力な盾となります。  

金融機関からの評価と財務上の利点

金融機関は一般的に、法定耐用年数が短い古い木造建築物よりも、新築の建築物を高く評価する傾向があります。これにより、中古物件に比べて長期かつ低金利といった、より有利な融資条件を引き出せる可能性が高まります。この財務構成は、最終的な投資収益率を最大化する上で、見過ごされがちな極めて重要な要素です。

Rielの実例から読み解く投資戦略

これから提示するデータは、オーナーと共に土地の選定から始め、満室経営を実現した現実の成功事例です。これらの具体的な数値は、土地からのアパート投資が如何にして高い収益性を達成するかを示しています。

株式会社Rielによる新築アパート投資の成約事例一覧

以下の表は、Rielが手掛けた16件のプロジェクトの概要を示したものです。所在地、最寄り駅からのアクセス、販売価格、満室想定の年間家賃収入、そして表面利回りが一覧化されています。このデータは、特定のエリアに偏らない、再現性のある成功モデルが存在することを示唆しています 。  

所在地	アクセス	販売価格	年間家賃収入	利回り	主な特徴
千葉市中央区椿森	「東千葉駅」徒歩8分	115,000,000円	9,588,000円	8.34%	劣化対策等級3, オートロック
花見川区検見川町	「検見川駅」徒歩7分	160,800,000円	13,104,000円	8.15%	劣化対策等級3
柏市北柏	「北柏駅」徒歩6分	143,700,000円	11,700,000円	8.14%	劣化対策等級3, オートロック
船橋市海神B棟	「海神駅」徒歩6分	126,180,000円	10,224,000円	8.10%	劣化対策等級3
船橋市海神A棟	「海神駅」徒歩6分	127,000,000円	10,224,000円	8.05%	劣化対策等級3, オートロック
千葉市若葉区西都賀	「都賀駅」徒歩3分	111,000,000円	8,928,000円	8.04%	劣化対策等級3, オートロック
さいたま市西区指扇	「指扇駅」徒歩9分	119,000,000円	9,540,000円	8.02%	劣化対策等級2
松戸市栄町	「北松戸駅」徒歩11分	59,800,000円	4,788,000円	8.01%	劣化対策等級3
稲毛区稲毛東	「京成稲毛駅」徒歩10分	164,300,000円	12,720,000円	7.74%	劣化対策等級3, オートロック
鎌ヶ谷市東道辺	「鎌ヶ谷駅」徒歩8分	86,600,000円	6,696,000円	7.73%	劣化対策等級3
八王子市追分町	「西八王子駅」徒歩11分	158,000,000円	11,856,000円	7.50%	劣化対策等級3
戸田市新曽	「戸田駅」徒歩9分	112,560,000円	7,992,000円	7.10%	劣化対策等級3
船橋市湊町	「京成船橋駅」徒歩10分	137,300,000円	9,612,000円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
荒川区東尾久	「新三河島駅」徒歩7分	128,800,000円	9,018,000円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
江戸川区北小岩	「京成小岩駅」徒歩4分	118,000,000円	7,968,000円	6.75%	劣化対策等級3
板橋区徳丸	「東武練馬駅」徒歩13分	128,500,000円	8,532,000円	6.64%	劣化対策等級3

ケーススタディを通じたテーマ分析

この表の背後にある戦略を理解するために、特徴的な3つの事例を深く掘り下げます。

高収益郊外モデル（千葉市中央区椿森 – 利回り8.34%）

この事例は、東京の通勤圏内に位置する需要の高い郊外エリアをターゲットにすることで、いかに優れたキャッシュフローを生み出せるかを示しています 。新築物件で8.34%という利回りは、非常に強力な成果です。この成功の鍵は、比較的手頃な土地取得コストと、旺盛な賃貸需要とのバランスにあります。さらに、劣化対策等級3の高品質な建築とオートロックのような現代的な設備が、目標賃料の達成を正当化し、収益性を最大化しています。  

この事例から見えてくるのは、Rielの「スイートスポット」戦略です。極端に地価が高い都心部や、賃貸需要が乏しい地方エリアを意図的に避け、千葉、船橋、さいたまといった確立されたベッドタウンに焦点を当てています。これは、土地価格がまだ高品質な建物を建築して7～8%以上の利回りを達成できる水準にあり、かつ安定した通勤需要が見込めるという、リスクとリターンのバランスが最適化された市場を特定する、データに基づいた再現可能な戦略です。

バランス型都心投資モデル（荒川区東尾久 – 利回り7.00%）

この事例は、立地の優位性と資産の安定性を最優先する投資家向けのモデルです 。7.00%という利回りは千葉の事例よりは低いものの、東京23区内の新築物件としては非常に高い水準です。ここでの分析の焦点はトレードオフにあります。すなわち、より高い初期投資と引き換えに、極めて低い空室リスク、安定した賃料収入、そして都心という立地がもたらす長期的な資産価値上昇の大きなポテンシャルを獲得するという戦略です。  

このポートフォリオは、画一的なソリューションではなく、投資家の異なるリスク許容度に合わせてプロジェクトを調整していることを示しています。荒川区（7.00%）と千葉市（8.34%）の利回りの差は、戦略的な選択の結果です。7.00%の利回りには、「東京23区」という住所がもたらす一種の「保険」が付帯します。これは、高い流動性（売却のしやすさ）、経済後退期における価格の底堅さ、そして地価を通じたインフレヘッジ効果を意味します。Rielは、キャッシュフローを重視する戦略（千葉）と、成長と安定性のバランスを取る戦略（荒川）の間で、クライアントが最適な選択を行えるようコンサルティングを提供します。

アクセスしやすい投資規模モデル（松戸市栄町 – 利回り8.01%）

この事例は、土地からのアパート投資が1億円以上の自己資金を持つ投資家だけのものではないことを証明する上で極めて重要です 。6,000万円未満の投資額でありながら8%を超える利回りを達成している事実は、より広い層の投資家にとって非常に魅力的な提案となります。  

この比較的小規模なプロジェクトの存在は、Rielが持つ用地選定、品質管理、財務計画といった方法論が、投資規模に関わらず適用可能であることを示唆しています。1億6,000万円のプロジェクトを成功に導く原理は、6,000万円のプロジェクトにも同様に機能します。これは、Rielが単なる大規模プロジェクトの請負業者ではなく、顧客の予算規模に応じて柔軟に対応できるパートナーであることを示しており、「この投資は自分の手の届く範囲を超えている」と感じていた潜在的な投資家層にも門戸を開くものです。

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Rielの高利回り戦略を支える4つの強み

これらの成功事例は、偶然の産物ではありません。それらは、Rielが一貫して実行する4つの戦略的な柱に基づいています。このフレームワークは、単なるプロジェクトの紹介を超え、投資成功のための教育的な指針となります。

1.ロケーション・インテリジェンス – 「駅近」の先を読む市場分析

戦略の根幹は、単に駅から近いという物理的な距離だけではありません。人口動態が安定的または増加傾向にあり、若年層の専門職や学生といったターゲット層の人口が多く、将来的な都市開発計画が存在するエリアを特定することにあります。ポートフォリオ全体で駅徒歩3分から15分以内という一貫した基準を満たしていることは、その基本要件です 。しかし、その上で、なぜ特定の地域が選ばれるのか、その賃貸需要の背景にある「なぜ」を深く分析しています。  

2.設計による資産の長寿命化 – 「劣化対策等級3」がもたらす財務的価値

Rielは建物を30年で消費されるものではなく、75年～90年持続する資産として建築します。この哲学は、総所有コスト（Total Cost of Ownership）の最小化に焦点を当てています。提示された16件の事例のうち15件が劣化対策等級3を達成している事実は、これがオプションのアップグレードではなく、Rielの標準仕様であることを物語っています 。高品質な建築（等級3）は、長期的な財務的成功の直接的な原因となります。等級3の認定は、より優れた建材と工法を意味し、建物の劣化速度を遅らせます。これにより、屋根や外壁の修繕といった大規模な資本的支出の頻度とコストが直接的に削減され、営業純利益（Net Operating Income）と自己資本利益率（Cash-on-Cash Return）が向上します。さらに、品質が高く維持管理された建物は資産価値を維持しやすく、将来の売却価格を高める効果も期待できます。  

3.収益性を最大化する財務設計 – 7～8%の利回りを生み出す科学

高い利回りは、計画初日からの緻密な財務モデリングの結果です。これには、土地取得費用、建築費用、そして市場から予測される賃料収入の正確な計算が含まれます。ポートフォリオ全体で利回りが7.00%から8.34%という、高く安定した範囲に集中していることは、再現可能な財務モデルが機能していることの証明です 。  

4.入居者中心の設備投資 – 満室経営への投資

空室は収益の最大の敵です。このリスクを低減するため、現代の入居者が求める設備を積極的に導入します。事例で頻繁に言及される「オートロック」はその一例です 。これは単なる機能ではなく、入居者の安全と満足度への直接的な投資であり、低い解約率と迅速な入居者決定に繋がります。結果として、オーナーの年間収入を安定的に確保することに貢献します。  

設計図から収益化まで：Rielのワンストップサービス

これらの成功事例は、Rielが提供する包括的なサービスによって実現されています。投資家は、専門的な知識や煩雑な手続きに時間を費やすことなく、資産形成という本質的な目標に集中することが可能です。

Rielとのパートナーシップは以下の段階で進行します。

1. 初期コンサルティングと目標設定
   クライアントの財務状況と投資目標を深く理解します。
2. 用地の探索と評価
   土地を所有していないクライアントには最適な用地を探索し、既に所有しているクライアントにはその土地のポテンシャルを最大化するプランを評価・提案します。
3. 事業収支シミュレーションと融資サポート
   詳細な収支計画を作成し、金融機関との融資交渉を支援します。
4. 建築設計と事業計画
   収益性と法規制遵守を両立させた建物を設計します。
5. 施工管理
   建築プロセス全体を監督し、品質と工程を厳格に管理します。
6. リーシングと入居者募集
   竣工前から物件のマーケティングを開始し、早期の満室稼働を目指します。
7. 継続的な物件管理
   日々の運営管理を代行し、オーナーにとって真に手のかからない収入源を確保します。

まとめ

本稿で示した通り、土地から始める新築アパート投資は、優れたコントロール、品質、そして収益性を提供します。16件の成功事例は、立地選定、品質（劣化対策等級3）、そして緻密な財務計画という正しい戦略を実行することで、7～8%台の利回りが一貫して達成可能であることを証明しました 。  

この投資は単なる金融取引ではなく、家族を何世代にもわたって支えることができる、安定的で長期的な資産を創造する行為です。

もし、所有する土地の活用法に悩んでいる、あるいは新たな不動産投資の形を模索しているのであれば、まずは一度、専門家への相談を検討することが推奨されます。無料の個別相談会では、所有地や予算に合わせた具体的な収支シミュレーションの提示も可能です。不動産投資の成功に向けた第一歩は、信頼できるパートナーと共に、正確な情報に基づいて計画を立てることから始まります。