土地から新築アパートの始め方｜流れ・期間・融資・利回り【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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土地を持っていないけれど、新築アパートで高い利回りを狙いたい。そんな方の選択肢が「土地から新築」です。土地を買って自分でアパートを建てるため、建売や中古を買うより仲介や販売の利益が乗らない分、利回りを高くしやすいのが最大の特徴です。

一方で、土地探しから竣工まで1年以上かかり、土地の見極めや融資の段取りなど、建売にはない判断も求められます。この記事では、首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけるRielが、土地から新築アパートの流れ、期間、融資、費用と利回りを、成約事例のデータとともに解説します。

旧記事「土地選びから始める高利回りアパート経営のやり方」の内容も、このページに統合しました。

土地から新築アパートとは？建売・中古との違い

土地から新築アパートは、アパート用の土地を購入し、その土地に合わせて設計した新築アパートを建てる方法です。建売アパートや中古アパートを買う方法と比べると、次のような違いがあります。

比較項目	土地から新築	新築の建売アパート	中古一棟アパート
利回り	高くしやすい	販売会社の利益が乗る分やや低め	表面は高く見えやすい
企画の自由度	高い（間取り・設備・戸数を決められる）	低い	低い
融資期間	長く組みやすい	長く組みやすい	残りの耐用年数が基準で短くなりがち
手間と期間	かかる（1年〜1年半）	少ない	少ない
主なリスク	土地の見極め、工事中の金利負担	割高な価格	修繕費・空室

首都圏で売りに出ている一棟アパートの表面利回りは、2026年7〜9月期で一都三県6.81%でした（健美家）。Rielの成約事例では、土地から新築することで首都圏でも表面利回り7%〜を実現しています。手間と時間をかける分、利回りで報われるのが土地から新築の考え方です。

参考サイト　健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2026年7〜9月期」

土地から新築アパートの流れと期間

土地探しから竣工までは、おおむね1年〜1年半が目安です。全体の流れと各工程の期間を表にまとめました。

工程	期間の目安	主にやること
土地探し・事業計画	3〜6か月	候補地の調査、建てられる戸数の確認、収支の試算
土地契約・融資	1〜2か月	融資の事前審査、売買契約、本審査・決済
設計・建築確認	2〜4か月	プランの確定、見積もり、確認申請
着工〜竣工	4〜6か月（木造）	工事、中間検査・完了検査
入居募集	竣工の2〜3か月前から	家賃・募集条件の設定、先行募集

木造の工事期間は「階数×1か月＋1か月」がひとつの目安で、木造3階建てなら4か月前後。竣工を1〜3月の繁忙期に合わせると満室でスタートしやすいため、逆算して土地の決済時期を決めるのがポイントです。

土地探しで見るべきポイント

土地から新築の成否の大半は、土地選びで決まります。駅からの距離、周辺の賃貸需要、そして「その土地に何戸建てられるか」の3つが特に大切です。

• 駅から徒歩10分以内か（実際に歩いて確認）
• 周辺の競合物件の家賃・空室状況はどうか
• 用途地域・建ぺい率・容積率で、何戸建てられるか
• 接道・間口・形状で、効率のよいプランが入るか
• 地盤・浸水・土砂災害のリスクはどうか
• ワンルームに関する条例など、自治体独自のルールはないか

変形地や狭小地は相場より安く買えることがあり、設計の工夫次第で高利回りを狙える場合もあります。ただし、建てられる戸数が想定より減ると利回りは大きく下がるため、購入前に必ずボリュームを確認してください。

土地から新築アパートの融資と資金の流れ

土地から新築の場合、土地の代金と建物の代金を支払うタイミングがずれます。土地の決済が先にあり、建物は着工・上棟・竣工などの段階に分けて支払うのが一般的です。

タイミング	主な支払い	資金の手当て
土地の契約・決済	土地代金、仲介手数料、登記費用	土地分の融資＋自己資金
着工時	建築費の一部（着工金）	建物分の融資（分割実行）
上棟時	建築費の一部（中間金）	建物分の融資（分割実行）
竣工・引き渡し時	建築費の残り、建物の登記費用	建物分の融資＋自己資金

土地と建物をまとめて審査し、段階的に融資を実行する金融機関が一般的ですが、扱いは金融機関によって異なります。工事中は家賃が入らないため、その間の利息や諸費用を払える手元資金を残しておきましょう。

2026年の融資で押さえておきたいこと

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、主要行の短期プライムレートは2.375%になりました。土地から新築は竣工まで1年以上かかるため、計画時より金利が上がっても手残りが出るかを必ず確認してください。自己資金は総事業費の1〜2割に、諸費用（7%前後）を加えた額が目安です。

個人で買うか、法人で買うか

所得が多い方や、2棟目以降を考えている方は、最初から法人で購入する選択肢もあります。税率や融資の受け方が変わるため、事業計画の段階で決めておくのがおすすめです。判断の目安はアパート経営の法人化はいつすべき？で解説しています。

補助金と省エネ基準

2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、2030年度までにZEH水準へ引き上げる方針も示されています。2026年度の国土交通省「みらいエコ住宅2026事業」は賃貸住宅も対象で、1戸あたり長期優良住宅で40万円、ZEH水準で20万円などの補助があります（子育て世帯に配慮した家賃設定などの条件があり、金額は地域によって異なります）。

土地から新築アパートの費用と利回り

総事業費は、土地代・建築費・諸費用の3つで構成されます。首都圏の木造アパートでは、総事業費1億〜1億9,000万円前後の計画が中心です。

費用	内容	目安
土地代	土地の購入代金	エリアで大きく変わる（総額の3〜6割）
建築費	本体工事・付帯工事・設計費	木造で総額の4〜7割
諸費用	登記費用、不動産取得税、融資手数料、火災保険など	総事業費の7%前後

成約事例で見る土地代の比率と利回り

Rielの成約事例で、販売価格に占める土地代の比率と利回りを比べました。土地代を総額の3割前後に抑えた千葉の事例は8%前後、土地代が5割を超える東京23区の事例は6%台という結果です。

所在地	販売価格	うち土地代	土地代の比率	表面利回り
船橋市二和東	1億580万円	2,880万円	27%	8.30%
柏市増尾	1億1,380万円	3,240万円	28%	7.76%
さいたま市北区日進町	1億5,470万円	6,320万円	41%	7.91%
千葉市稲毛区稲毛東	1億2,980万円	5,830万円	45%	7.54%
東村山市栄町	1億1,160万円	4,780万円	43%	6.68%
江戸川区南小岩	1億2,710万円	6,750万円	53%	6.34%

同じ1億円台の物件でも、土地代の比率と家賃水準のバランスで利回りは2ポイント近く変わります。土地をいくらで仕入れ、建物にどれだけ予算を回せるかが、土地から新築の利回りを決める核心です。

地域ごとの詳しい事例と収支は、東京・埼玉・千葉・神奈川の各ページで解説しています。

想定家賃の出し方

事業計画の土台になるのが想定家賃。周辺で募集中の物件ではなく、実際に入居が決まった物件の家賃（成約賃料）を基準にするのが基本です。広告料（AD）やフリーレントなど、募集にかかる費用も差し引いて考えるのがポイントです。

新築は築浅の物件より家賃を高く設定できますが、数年後には周辺の築浅物件と同じ水準に近づいていくもの。最初の家賃だけでなく、5年後・10年後の家賃も控えめに見積もっておくと、計画が崩れにくくなります。

土地から新築アパートの企画設計

土地が決まったら、次は入居者に選ばれる建物の企画です。誰に貸すかを先に決め、その人に合った間取り・設備・構造を選ぶのが基本です。

ターゲット	間取りの目安	重視される設備
都内に通う単身者	1K（20〜25㎡）	インターネット無料、宅配ボックス、独立洗面台
カップル・DINKS	1LDK（30〜40㎡）	収納、遮音、2口以上のコンロ
ファミリー	2LDK（50㎡前後）	駐車場、収納、日当たり

構造は、首都圏のアパートでは木造が主流。鉄骨造やRC造より建築費を抑えやすく、工期も短く済みます。劣化対策等級3を取得すれば長期の融資を受けやすくなり、資産価値の面でも有利です。

土地から新築アパートの手続きとリスク管理

土地を買ってから建物が完成するまでには、いくつかの法的な手続きがあります。主なものは次のとおりです。

• 建築確認　設計した建物が法令に合っているかの審査で、承認されるまで着工できません。2025年4月の制度改正で、木造の審査にかかる期間が延びやすくなっています。
• 近隣への説明　自治体によっては、一定規模以上の建物に事前の説明や標識の設置が求められることも。
• 自治体の条例　ワンルームに関する条例では、最低住戸面積や駐輪場の台数などが定められていることがあります。
• 保険と保証　施工会社の瑕疵保険や、竣工後の火災保険・地震保険の手配も忘れずに進めておきましょう。

竣工前から始める入居募集

新築アパートは、竣工の2〜3か月前から募集を始める「先行募集」で、満室に近い状態でスタートするのが理想です。完成前は室内を見せられないため、間取り図や完成予想図、設備の写真を丁寧に用意しておくと、申し込みにつながりやすくなります。

家賃は周辺の成約賃料を基準に設定し、繁忙期の動きを見ながら調整します。竣工直後に空室が多いと、返済だけが先に始まってしまうので、募集の段取りは工事と同時に進めておきましょう。

土地から新築アパートでよくある失敗と対策

失敗例	何が起きるか	対策
建てられる戸数を確認せずに土地を買う	想定より戸数が減り、利回りが下がる	購入前に設計者にボリュームを確認してもらう
土壌汚染や地中の埋設物が見つかる	浄化や撤去に数百万〜1,000万円以上かかることも	登記簿や古地図で土地の履歴を調べ、契約に責任の範囲を明記する
融資が通る前に土地を買う	融資が下りず、土地だけが残る	融資特約付きで契約する
工期の遅れで繁忙期を逃す	空室のまま返済が始まる	余裕を持った工程を組み、竣工時期を逆算する

土地から新築アパートを成功させるパートナー選び

土地から新築は、土地の仕入れ、設計、施工、融資、管理と多くの工程があり、それぞれ別の会社に頼むと調整の手間が増えます。比べるときは次の点を確認してください。

1. 土地の仕入れ力　市場に出る前の土地情報を持っているか
2. 事業計画の精度　戸数・家賃・融資まで含めた収支を出してくれるか
3. 設計と施工の実績　劣化対策等級などの性能を数値で示せるか
4. 融資のアレンジ　土地と建物の資金の流れまで段取りしてくれるか
5. 竣工後の運営　募集と管理まで一貫して相談できるか

Rielは土地の仕入れから設計・施工、融資のアレンジ、管理、売却までを一貫して手がけています。首都圏の成約事例はRielの成約事例ページに掲載中です。

土地から新築アパートのよくある質問

土地から新築アパートは完成までどのくらいかかりますか？

土地探しから竣工まで、おおむね1年〜1年半が目安です。木造3階建ての工事期間は4か月前後で、設計や建築確認に2〜4か月ほどかかります。

アパートを建てるのに住宅ローンは使えますか？

使えません。賃貸用のアパートには、アパートローンなどの事業用ローンを利用します。住宅ローンを目的外に使うと、一括返済を求められるおそれがあります。

自己資金ゼロでも始められますか？

おすすめしません。登記費用や不動産取得税などの諸費用は現金で求められることが多く、借入が大きいほど少しの空室で手残りが赤字になりやすくなります。総事業費の1〜2割に諸費用を加えた額を目安に準備してください。

アパートローンの審査に落ちたらどうすればいいですか？

まずは否決の理由を確認し、自己資金を増やして借入比率を下げる、収支計画を見直す、ほかの銀行や信用金庫、日本政策金融公庫に相談するといった対策を取りましょう。

地方と首都圏ではどちらがいいですか？

利回りの数字は地方のほうが高くなりやすい一方、空室や資産価値の下落のリスクも高くなります。首都圏は利回りが低めでも需要が安定しており、土地から新築すれば7%〜も狙えます。

まとめ｜土地から新築アパートは「土地の仕入れ」で決まる

土地から新築アパートは、時間と手間がかかる分、利回りと企画の自由度で報われる方法です。どの土地を、いくらで仕入れ、どんな建物を建てるか。この組み合わせを数字で詰めていけば、金利が上がる局面でも手残りの出るアパート経営をつくれます。

最新の物件情報は、Rielの成約事例・販売物件ページからご覧いただけます。