【2025年10月】不動産投資のための最新マーケット動向と将来性分析

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
⇒詳細はこちら

2025年10月現在、日本の不動産市場は人口減少や物価上昇といった長期的な構造変化の中で大きな転機を迎えています。新築住宅の供給は20年前の3割まで落ち込み、エネルギー効率基準や人件費の高騰が建設費を押し上げています。一方で低金利と円安により海外投資家の関心は高まり、都市部の賃料は大きく上昇しています。本記事では、最新統計や専門家の分析を基に、住宅・賃貸・オフィス・物流・商業・ホテル等各分野の現状と将来性を整理し、不動産投資を検討する方が押さえるべきポイントを紹介します。なお、本文中の数値は特に断りのない限り2025年上半期または直近発表時点のものです。

マクロ環境と人口動態

「2025年問題」と人口減少

• 高齢化の加速
  1947〜1949年生まれの「団塊の世代」が全員75歳以上となることで、2025年にはこの世代が人口の18%以上を占めると推計されています。これにより介護・医療負担の増大や住宅の相続が増え、供給過剰が懸念されています。
• 人口の減少と地方の空き家問題
  総人口は2024年までに1238万人まで減少し、前年から約55万人減少しました。総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年の空き家数は約9百万戸、空き家率13.8%と過去最高で、5年間で約51万戸増加しました。特に賃貸・売却用ではない放置物件（約385万戸）の増加が社会問題になっています。人口減少が進む地方では空き家の流通促進や用途転換が重要なテーマです。

参考サイト：総務省統計局、土地統計調査 特別集計

経済・金融環境

• 低金利と円安
  日銀の金融緩和は続いており、2025年の政策金利は0.25〜0.5%程度の小幅な引き上げにとどまるとの見方が強く、利上げを見込む投資家も慎重ながら依然として日本市場に注目しています。円相場は1ドル150〜160円台と弱含みで推移しており、海外投資家にとって日本の物件は割安感があります。
• 経済成長率
  Cushman & Wakefieldは2025年の実質GDP成長率を+0.8%と予測し、海外需要の減速を国内消費が補っていると評価しています。賃料上昇に支えられ東証REIT指数は2025年6月末時点で前年末比10%以上上昇しています。
• 外国資本の存在感
  円安に加え、日本の低い借入金利と安定した賃料収入を背景に、海外投資家の取引は拡大しています。JLLの調査では2025年上期の海外投資家による購入額は1.0948兆円と前年の約3.7倍に増え、投資家の関心が高いことが分かります。

参考サイト：SBI証券、内閣府経済成長率

住宅市場の現状と課題

新築住宅着工戸数の減少

• 着工戸数の大幅な減少
  国土交通省の統計によると、2024年の新設住宅着工戸数は79万2070戸で2009年以来の低水準でした。2025年上半期は36万1530戸で前年同期比92.5%にとどまり、このペースだと年間72万戸台と9%前後の減少が予測されています。新築戸建ての着工は9万4249戸（前年同期比‑7.6%）で、建築費と土地取得費の高騰が大きな抑制要因です。
• 新基準への駆け込みと反動減
  2025年3月には省エネ基準義務化前の駆け込み需要で前年同月比39.1%の急増が見られましたが、4～6月は反動で前年同月比‑26.6%～‑34.4%となり、上半期全体では‑7.5%でした。建築確認審査期間の延長やエネルギー効率基準の強化が建築コストと手続き時間を引き上げているため、今後も着工減少が続く可能性があります。

参考サイト：国土交通省「新築着工数」

新築分譲マンションの価格と供給

• 供給量の減少
  首都圏の新築分譲マンション供給は、2000年代初頭の3割程度まで縮小しており、2024年の供給戸数は前年比8.6%減の5万9467戸でした。新規供給が減る一方、都市再開発需要は高く、タワーマンション建設規制（例：新宿区の超高層制限）も供給抑制要因となっています。
• 価格の高騰
  不動産経済研究所によると、全国の新築マンション平均価格は7,820万円、1㎡当たり117.7万円で2007年比約68%上昇しました。東京都区部では平均価格が1億1181万円（1㎡当たり171万円）とさらに高く、東京の価格は全国平均の約1.4倍に達しています。価格対年収倍率は全国平均10.09倍、東京都区部では18倍に達し、一般的なサラリーマンにとって購入負担が大きくなっています。
• 投資家向け高級物件と投機
  都心部では超高級物件（例：アマンレジデンス東京や麻布台ヒルズ）に富裕層や海外投資家の購入が集中し、価格は数億円〜数十億円に達しています。2021年に分譲された「HARUMI FLAG」が2年で2倍〜2.7倍の価格で転売されるなど投機的な取引も発生し、利回り2〜3%台の低水準が指摘されています。

参考サイト：国土交通省「不動産価格指数」

中古住宅と地方市場

人口減少の進む地方では中古住宅の供給過剰により価格が下落しやすく、相続や税務上の理由から売却物件が増えています。土地価格上昇と新築価格高騰を受け「中古マンションを買うより注文住宅を建てたい」という声もある一方、戸建ての再販価値が低いため需要は限定的です。地方では空き家バンク制度や自治体の改修補助金などを活用した収益化策が重要になります。

賃貸住宅市場と賃料の動向

• 賃貸需要の増加
  人口減少にもかかわらず、住宅価格の高騰や住宅ローン金利の上昇によって持ち家志向が弱まり、都市部での賃貸需要が高まっています。総世帯の35%が賃貸住宅に住み、東京23区では賃借世帯の割合が48.9%と半数近くに上ります。
• 低い空室率
  東京23区の賃貸住宅空室率は約2.6%と非常に低く、地方では12%を超える県もあるなど地域差が大きい。東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の空室率は3%前後で、供給制約が賃料を押し上げています。
• 賃料の上昇
  2025年第2四半期の新規募集家賃は前年同期比で東京23区が+7.99%、郊外でも+5.27%と強い上昇を示しました。タイプ別の平均賃料はワンルーム～1DK（30㎡未満）で月10.4万円、1〜2LDKでは月15〜25万円、70㎡以上の大型物件は月39万2,192円とされ、年率7〜11%程度の上昇が続いています。
• 高齢者・外国人受け入れへの課題
  賃貸需要は高齢者や外国人など幅広い層に広がっています。空き家対策として、家主が保証会社と提携して高齢者や外国人を受け入れたり、リモートワークに対応した間取りに改修する動きが出ています。

オフィス市場

• 低空室率と賃料上昇
  東京のグレードAオフィス空室率は2025年第2四半期時点で2.4%と低水準で、月額賃料は坪あたり3万6,237円（前年同期比+5.9%）まで上昇しています。JLLによると供給が少ないことから2026年以降の大型供給は限定的で、賃料は更に上昇が見込まれています。CenterSquareのレポートでは2025年時点の東京オフィス空室率は3%未満とされ、アジア太平洋の主要都市の中でも最も逼迫した市場の一つに位置付けられています。
• 投資の活発化
  2025年上半期の国内不動産投資額は3兆1,932億円で前年同期比22%増加し、東京は世界都市別ランキングで投資額1位となりました。そのうちオフィス投資は1兆7,037億円（総投資額の53%）を占め、前年同期比50%増と大幅に伸びています。貸出金利が低く、賃料収入が堅調なため海外投資家の買い意欲も高まり、海外投資家の購入額は1兆948億円に達しました。
• 賃料上昇率の高まり
  CBREのアジア太平洋見通しでは、東京のオフィス賃料は2025年に10%以上上昇する見通しで、過去10年で最大の上方修正となっています。賃料上昇の主因は限られた優良スペースと高い事前成約率で、東京はアジアの賃料上昇をリードする都市として評価されています。
• リスク要因
  世界的なテレワークの普及により長期的なオフィス需要には不確実性が残ります。また賃料上昇に伴う入居コスト増大や老朽ビルの機能不足が課題で、既存ビルをリノベーションして高機能化する「バリューアッド投資」が注目されています。

物流・リテール・ホテルセクター

物流施設

• 供給過多と賃料調整
  長年成長が続いた物流セクターは転換点を迎えています。PwC/ULIの『Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2025』によると、アジア太平洋の物流施設では過剰供給と賃料の上昇鈍化が投資家の懸念材料になっており、特に韓国と日本では循環的な軟化の兆しが見られます。CBREの中間レビューでも日本の物流施設の利回りは弱含みで、賃料見通しの悪化を背景に利回りが拡大傾向にあると指摘されています。
• 東京圏の需給格差
  東京湾岸エリアなど一部地域では空室率が5%以下と低いものの、全国平均では10%前後まで上昇しており供給が需要を上回っています。EC市場の成長鈍化や設備投資抑制が影響しており、投資家はテナントの質や立地を選別する姿勢を強めています。
• データセンターの拡大
  物流施設とは別カテゴリーですが、データセンターはAIやクラウド需要の急増に支えられ投資家の注目が高まっています。PwC報告ではデータセンターがマルチファミリー住宅と並び最も需要が大きい資産クラスと評価されています。東京や大阪近郊では大規模データセンター開発が進んでいます。

リテール（商業）とホテル

• リテール
  長期的なデフレやEC拡大で低迷していた商業施設は回復の兆しを見せています。PwC報告によると、賃料下落が続いた後に底打ち感が出ており、一部市場では都心部の一等地にブランドや飲食店が戻り始めています。また体験型消費やインバウンド需要を取り込む「エンターテインメント性の高い商業施設」が注目されています。
• ホテル
  コロナ禍後の外国人観光客の急回復を受け、ホテル開発は活況です。東京・大阪・京都・福岡などで高級ホテルや統合型リゾート（IR）の開業計画が相次ぎ、2025年の稼働率はコロナ前を上回る水準まで改善しています。円安とビザ緩和による訪日客増加が追い風で、観光地周辺の宿泊需要は今後も堅調と予想されます。

投資環境とキャピタルフロー

投資額とセクター別動向

• 投資規模の拡大
  Cushman & Wakefieldによると、過去12か月（2024年7月〜2025年6月）の日本の不動産投資取引額は8兆8千億円で前年同期比‑12.4%ながら直近5年平均を9%上回っており、オフィスセクターのみが前年同期比+17%と増加しました。JLLのデータでも2025年上期の投資額は3兆1,932億円で前年同期比22%増です。
• セクター別の投資配分
  JLLの統計では上期投資額のうちオフィスが53%、住宅（賃貸マンション含む）が13%、小売が12%、物流が11%、ホテルが10%を占めました。オフィスへの資金集中が顕著で、賃料上昇と低金利が背景にあります。
• 海外投資家の存在感
  円安と賃料上昇を背景に海外投資家の流入が急増しており、2025年上期の海外投資家による購入額は1兆948億円で前年の3.7倍に達しました。NLI研究所によれば国内投資家の取引が減少する一方、外国資本の割合が高まり、東京はアジア太平洋の都市別投資ランキングで1位、オ大阪が7位に位置づけられています。

利回りとリスクプレミアム

• 利回りの動向
  CBREの中間レビューでは、2025年上期の日本オフィス利回りはほぼ横ばいながら下期にかけて低下（利回り低下＝価格上昇）する見通しで、東京のリテール利回りも引き締まり始めている一方、物流施設は賃料見通しの悪化により利回りが拡大すると予測しています。
• 金利とスプレッド
  銀行貸出金利が低く、国債利回りとの差が大きいため、物件のキャップレート（表面利回り）にはまだ魅力があります。ただし将来的な金利上昇リスクや円高への反転リスク、地政学リスクに備えた資金計画が重要です。

将来性と投資戦略

人口減少や空き家増加といった構造的な逆風が続く一方、日本の不動産市場には以下のような投資機会が存在します。

住まいと生活を支える資産への注目

• 都市部賃貸住宅
  供給が限られる中で賃料上昇が続き、長期的な収入が見込める。特に東京23区や大阪中心部、福岡・名古屋など人口流入が続く都市で安定した需要がある。小規模ワンルームよりファミリー向け・コンパクト2LDKなど市場の隙間を狙うと差別化しやすい。
• 高齢者向け住宅・学生寮
  高齢者人口の増加に伴いサービス付き高齢者住宅（サ高住）や介護施設の需要が拡大しており、国の補助制度も活用できる。大学周辺や専門学校のある地域では学生寮ニーズも堅調です。

オフィス再生・バリューアッド投資

老朽化したビルを省エネ性能の高いオフィスや複合施設へ改修することで、環境規制やテナントの快適性要求に応えつつ賃料を引き上げることができます。東京では2026年以降の新規供給が限定的で、品質の高い物件ほど賃料上昇余地が大きい。地方主要都市でも再開発案件が増えており、地元企業のテナント需要を取り込める物件は有望です。

ホテル・観光関連

インバウンド需要の回復と円安を背景に、都市部・観光地のホテル運営は好調です。統合型リゾート（IR）やラグジュアリーホテルなど大型プロジェクトへの参画は資本力を要しますが、中小規模のビジネスホテルや民泊運営でも安定したキャッシュフローが得られる場合があります。訪日客増加が続くかどうか、国際情勢やビザ政策、感染症リスクなどを常に注視する必要があります。

データセンター・インフラ不動産

AIやクラウド需要の増大によりデータセンターへの投資は引き続き拡大しています。立地選定や電力供給、冷却設備など専門性は高いものの、長期契約と安定した賃料が特徴で、大規模投資家に適しています。また再生可能エネルギー施設や通信インフラなどインフラ不動産への投資も検討に値します。

投資初心者へのアドバイス

不動産投資を始める際には、以下の点を意識しましょう。

1. 立地の厳選
   人口流入が続き、雇用が集まるエリア（東京23区・大阪中心部・名古屋・福岡など）を優先する。駅近や再開発エリアは資産価値が維持されやすい。
2. 利回りと資金計画
   物件価格と想定賃料から表面利回りだけでなく諸経費や修繕費・空室リスクを加味した実質利回りを試算する。低金利環境では長期固定ローンを活用し、将来の金利上昇に備える。
3. 物件の質と用途
   築年数・建物の管理状況・耐震性・省エネ性能を確認する。用途変更可能な物件（住宅→オフィスや民泊など）は柔軟性があり、市況変化に対応しやすい。
4. 長期的な視点
   人口減少の影響で地方物件は長期的に値下がりするリスクがある。短期の値上がりを狙う投機ではなく、安定した賃料収入と資産価値保全を重視した長期投資を心がける。

おわりに

日本の不動産市場は人口減少・高齢化や建築コストの高騰といった課題を抱えつつも、低金利と円安を背景に海外投資家を惹きつけ、都市部を中心に賃料上昇が続いています。新築供給が減少する一方で中古住宅や賃貸住宅の需要は高まり、東京や大阪のオフィス市場は空室率が極めて低い状態が続いています。物流施設は過剰供給による調整局面に入ったものの、データセンターやホテル・観光関連など新しい資産クラスには成長余地が残っています。投資家は地域・用途ごとの特性とリスクを踏まえ、長期的な視点で戦略を構築することが重要です。