不動産投資の種類を全網羅｜区分・一棟・REIT…初心者向けの選び方と利回り比較

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
⇒詳細はこちら

不動産投資の種類は、区分マンション・一棟アパート・戸建て・REIT・クラウドファンディングなど、大きく分けても13種類あります。「種類が多すぎて、自分に何が合うのか分からない」と迷う初心者の方が多いのも当然です。

この記事では、年間68棟の新築アパートを手がけるRielが、不動産投資の全種類を住宅系・事業系・金融商品系に整理し、初期費用・利回り・融資の可否を実数で比較します。目的別・年収別に「初心者はどれを選ぶべきか」まで踏み込むので、読み終える頃には自分に合う投資の候補が2〜3つに絞れているはずです。

不動産投資とは？収益の2軸（インカム／キャピタル）と基本コストの全体像

不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つを狙う投資です。毎月の収入を積み上げるのか、値上がりを待って売るのかで、選ぶ種類も物件も変わってきます。

もうひとつ押さえておきたいのがコストの全体像。購入時と保有中にかかる諸経費を差し引いて初めて、本当の利益が見えてきます。

家賃収入と売却益の違い｜初心者はインカムゲイン主軸が基本

キャピタルゲインは市況次第で大きく振れるため、初心者が最初から狙うのは現実的ではありません。まずは安定したインカムゲインを軸に据え、売却益は「出口で取れたらプラス」と考えるのが堅実です。

収益タイプの比較

項目	インカムゲイン（家賃収入）	キャピタルゲイン（売却益）
目的	毎月のキャッシュフロー創出	資産価値の上昇による利益獲得
収益の安定性	比較的安定している	市況に大きく左右される
発生タイミング	毎月（定期的）	売却時（一度きり）
初心者との相性	高い（計画が立てやすい）	低い（相場予測が必要）

初心者が見落としやすい諸経費｜購入時は物件価格の7〜10%

実物不動産の場合、購入時だけで物件価格の7〜10%程度の諸経費がかかります。1億円の一棟アパートなら700万〜1,000万円。ここを資金計画に入れていないと、自己資金が想定より足りなくなります。

見落としがちな諸経費リスト

タイミング	費用の種類（具体例）
①購入時	仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、ローン手数料、火災保険料（初年度）
②運営・保有時	固定資産税・都市計画税、管理委託費、修繕費（積立）、入退去時の原状回復・広告料、所得税・住民税
③売却時	仲介手数料、譲渡所得税（5年以下39.63%／5年超20.315%）、ローン一括返済手数料

出典 東京都主税局「不動産取得税」／国税庁「譲渡所得の税率」

不動産投資の種類マップ｜住宅系・事業系・金融商品系の13タイプを俯瞰する

不動産投資の種類は、対象物件によって「住宅系」「事業系」「金融商品系」の3つに大別できます。リスクの性質、運営の手間、必要な資金額がそれぞれまったく違うので、まずはこの地図で自分の立ち位置を確かめてください。

• 住宅系（4種類）
  • 一棟アパート・一棟マンション
  • 区分マンション
  • 戸建て
  • シェアハウス
• 事業系（6種類）
  • 一棟ビル、店舗・事務所
  • ホテル・旅館・民泊
  • 介護施設（サ高住など）
  • 倉庫・物流施設・データセンター
  • トランクルーム・駐車場
  • バリューアップ再生（築古物件の再生転売）
• 金融商品系（3種類）
  • REIT（不動産投資信託）
  • 不動産小口化商品
  • 不動産クラウドファンディング

ざっくり言うと、住宅系は「需要が底堅く融資が使える」、事業系は「収益性は高いが景気と専門知識に左右される」、金融商品系は「少額・手軽だがレバレッジが効かない」という整理になります。初心者が最初に検討するのは住宅系一択です。

住宅系の不動産投資4種類｜初心者が最初に検討すべき領域

景気が悪くなってもオフィスは縮小されますが、「住む場所」はなくなりません。この需要の底堅さが、住宅系を初心者向けにしている最大の理由です。ただし同じ住宅系でも、一棟と区分では資金の動き方がまるで違います。

一棟アパート・一棟マンション｜レバレッジと運営効率

土地と建物をまるごと所有する手法です。土地が担保評価に含まれるため金融機関の融資が付きやすく、自己資金の5〜10倍規模の投資ができます。戸数が複数あるので1室空いても収入はゼロにならず、修繕や設備更新も自分の判断で進められます。

新築か中古か、建売か土地から建てるかで性格が変わる点は要注意。新築は当面の修繕費がほぼゼロで融資期間も長く取れる一方、中古は表面利回りが高く見えても修繕と融資期間の短さでキャッシュフローが削られがちです。

メリット

• 土地評価が乗るため融資が付きやすく、大きなレバレッジをかけられる
• 複数戸で空室リスクを分散できる（6戸なら1室空いても稼働率83%）
• 修繕・家賃設定・設備投資を自分でコントロールできる

デメリット

• 物件価格が5,000万〜2億円と大きく、自己資金も1,000万円前後は必要
• 区分に比べ買い手が限られ、売却に3〜6か月かかることがある

区分マンション｜少額エントリーと出口のしやすさ

マンションの一室単位で買う手法で、都心の中古ワンルームなら1,500万〜3,000万円程度から。実物不動産の中では最も少額で始められ、売りたいときに買い手が見つかりやすい流動性も魅力です。

ただし1室しかないので、空室になった瞬間に収入はゼロ、ローン返済と管理費・修繕積立金だけが残ります。「区分マンション投資はやめとけ」と言われる理由の大半は、この構造にあります。

メリット

• 数百万円の自己資金から始められる
• 流動性が高く、売却しやすい
• 共用部の管理は管理組合が担うため手間が少ない

デメリット

• 空室になると収入がゼロになる
• 管理費・修繕積立金が毎月固定でかかり、利回りが3〜5%に落ち着きやすい
• 建物の修繕方針は管理組合次第で、自分では決められない

戸建て投資｜初期費用の抑制と入居期間の長さ

主に中古戸建てを買って貸す手法です。郊外なら数百万〜1,500万円程度の物件もあり、現金買いで始める人もいます。入居者はファミリー層が中心で、一度決まると5〜10年住み続けてもらえるケースが珍しくありません。

気をつけたいのは、築古物件ゆえの突発修繕。給湯器の交換や屋根・外壁の補修で一度に50万〜200万円が飛ぶこともあり、家賃数年分が消えることもあります。

メリット

• 初期費用を抑えられ、現金買いも視野に入る
• 入居期間が長く、原状回復や広告料の頻度が低い
• 土地の資産価値が残りやすい

デメリット

• 突発的な修繕費が高額になりやすい
• 退去後、次の入居者が決まるまで半年以上かかることがある
• 築古は融資が付きにくく、レバレッジを効かせにくい

シェアハウス｜稼働最適化と運営ルールの留意点

一つの建物の各部屋を別々に貸し、リビングや水回りを共用にする形態です。4LDKを1世帯に貸すより、4部屋を個別に貸すほうが合計家賃は高くなり、1部屋空いても残り3部屋で収入をカバーできます。

その代わり、入居者同士のトラブル対応やハウスルールの運用が必ず発生します。運営会社に任せるなら手数料が家賃の15〜25%かかるため、表面利回りの高さがそのまま手残りになるわけではありません。

メリット

• 通常の賃貸より高い利回りを期待できる
• 部屋数で空室リスクを分散しやすい

デメリット

• 入居者間のトラブル対応など運営の手間が大きい
• 寄宿舎扱いになる場合は建築基準法・消防法の要件が厳しくなる

事業系の不動産投資6種類｜収益性と運営難易度のバランス

事業系は、オフィス・店舗・宿泊施設など企業活動に使われる物件が対象です。住宅系より高い利回りを狙える半面、テナントの業績悪化がそのまま賃料滞納や撤退につながります。専門知識と資金余力の両方が求められる、中・上級者向けの領域と考えてください。

一棟ビル・店舗・事務所｜賃貸借契約の長期化とテナントリスク

企業に事業の場を貸す手法です。住宅と違い5年・10年の定期借家契約が多く、一度決まれば長く安定します。反面、テナントが撤退すると次が決まるまで1年以上空くことも珍しくなく、内装をスケルトンに戻す費用や原状回復の交渉も発生します。

• 特徴…長期契約による安定収入、住宅より高い賃料単価
• リスク…テナントの業績依存、景気変動の影響を受けやすい、空室期間が長期化しやすい

ホテル・旅館・民泊｜稼働連動型の収益と規制リスク

宿泊需要を収益源とする手法で、日々の稼働率がそのまま売上。インバウンドが好調な時期は住宅賃貸の2〜3倍の収益も見込めますが、感染症や情勢変化で需要が蒸発すると一気に赤字転落します。

民泊は住宅宿泊事業法の届出で始められますが、営業日数は年間180日が上限。通年で回すには旅館業法の許可が必要で、用途地域や消防設備の要件が一気に厳しくなります。

• 特徴…高い収益ポテンシャル、遊休不動産の活用先になる
• リスク…需要変動が激しい、180日制限、近隣トラブル、清掃・運営の手間

出典 国土交通省「住宅宿泊事業（いわゆる「民泊」）について」

介護施設（サ高住等）｜長期安定契約と専門運営の必要性

高齢化を背景に需要が底堅い分野です。介護事業者が建物を一括で借り上げ、10年以上の長期契約になることが多いのが特徴。ただし収益は運営事業者の経営体力に100%依存するため、事業者が撤退すると転用先がほぼなく、建物が丸ごと遊休化します。

• 特徴…超長期での安定した賃料収入、社会的ニーズが強い
• リスク…運営事業者の経営破綻、建物の転用が効かない

出典 厚生労働省「サービス付き高齢者向け住宅」

倉庫・物流・データセンター｜構造的需要と立地・仕様の適合性

EコマースとAIが需要を押し上げている

ネット通販の拡大で物流施設は慢性的に不足しており、生成AIの普及でデータセンターの需要も急増しています。テナントが決まれば10年以上の契約が一般的で、非常に安定したインカムを生みます。

個人が参入するにはハードルが高い

ただし成否は高速道路インターへの距離、天井高、床荷重、電力容量といったスペックに左右され、投資規模も数十億円単位。個人が関わるなら、物流特化型REITを通じた間接投資が現実的です。

• 特徴…Eコマース・AI市場拡大による構造的な需要
• リスク…専門性と投資規模の両面で参入障壁が高い

トランクルーム・駐車場｜小規模分散と回転率の設計

更地や建物の空きスペースを活用でき、数十万〜数百万円から始められる事業系投資です。ただし収益は回転率と料金設定に左右され、近隣に競合が1つ増えるだけで稼働率が落ちます。駐車場は住宅用地の固定資産税軽減が受けられない点も、意外と大きなコスト差になります。

• 特徴…少額から始められる、建物の修繕リスクがほぼない、転用しやすい
• リスク…競合が多く価格競争に陥りやすい、利回りは2〜5%と低め、固定資産税が割高

バリューアップ再生｜築古を買って直して売るキャピタル型

築古物件を安く仕入れ、リノベーションで賃料を引き上げてから売却益を狙う手法です。うまくいけば1〜3年で数千万円の利益になりますが、工事費の見積もり精度、賃料の上げ幅、売却時の市況という3つの読みがすべて当たって初めて成立します。

建築コストが上昇局面にある現在は、想定より工事費が2〜3割膨らむこともあり、初心者が手を出す領域ではありません。

• 特徴…短期で大きな売却益を狙える
• リスク…工事費超過、賃料が上がらない、売却タイミングを逃す

金融商品系の不動産投資3種類｜少額・分散・流動性を重視するなら

実物を持たずに少額から始めたいなら、金融商品系が選択肢になります。運営の手間がなく分散も簡単ですが、これは不動産「経営」ではなく金融商品への投資です。融資というレバレッジが使えないので、資産形成のスピードは実物と比べものになりません。

REIT（不動産投資信託）｜分散投資と価格変動リスク

REITは投資家から集めた資金でオフィスや住宅、物流施設などを運用し、賃料収入を分配する上場商品です。証券口座があれば数万円から買え、株式と同じように売買できます。

一方で価格は株式市場や金利動向に連動するため、物件の稼働が良くても基準価格が下がることがあります。減価償却による節税効果もないので、税務面の旨みは実物投資に及びません。

• メリット…数万円から分散投資が可能、いつでも売却できる、分配金利回りは3〜5%程度
• デメリット…価格変動リスクが大きい、融資が使えない、運営に関与できない

不動産小口化商品｜案件選別と手数料の理解

特定の不動産を1口100万円などに分割し、複数の投資家で共同所有する商品です。投資対象を自分で選べ、任意組合型なら相続税評価の圧縮効果も期待できるため、相続対策として使われることが多くなっています。

ただし上場していないので、運用期間中は基本的に売れません。募集時・運用時の手数料も商品によって差が大きく、実質利回りは表示より1〜2ポイント低くなると見ておくのが無難です。

• メリット…投資する物件を自分で選べる、相続対策に使える商品がある
• デメリット…流動性が低い、手数料が高い場合がある、商品数が少ない

不動産クラウドファンディング｜少額参加と運用者の目利き

ネット経由で不特定多数から資金を集め、不動産で運用する仕組みで、1口1万円から参加できます。想定利回り4〜8%の案件が多く、優先劣後構造で事業者が先に損失を負担する設計も一般的です。

気をつけたいのは、想定利回りはあくまで「予定」であること、そして運用期間中は原則として解約できないこと。人気案件は募集開始数分で満額に達し、そもそも投資できないことも珍しくありません。

• メリット…1万円から参加できる、運営の手間がゼロ
• デメリット…元本保証ではない、途中解約不可、運用会社の信頼性を見抜く必要がある、融資が使えない

不動産投資の種類別「初期費用×利回り×融資可否」早見表

ここまでの種類を、初心者が判断に使う5項目で一覧にしました。利回りは2026年時点の首都圏の一般的なレンジで、物件やエリアで前後します。融資の可否は「レバレッジが効くかどうか」の目安として見てください。

不動産投資の種類別比較（初心者向け主要8種）

種類	自己資金の目安	表面利回り	融資	空室時の収入	出口のしやすさ
新築アパート（土地から）	1,000万円〜	7%〜	◎（長期・土地評価あり）	他室でカバー	中（築浅は買い手多い）
新築アパート（建売）	1,000万円〜	5〜6%台	◎	他室でカバー	中
中古アパート	1,000万円〜	7〜10%	○（期間短め）	他室でカバー	中〜低
区分マンション	100万〜300万円	3〜5%	○	ゼロ	高
戸建て	300万円〜（現金買いも）	6〜10%	△（築古は付きにくい）	ゼロ	低
駐車場・トランクルーム	数十万円〜	2〜5%	△	区画数で分散	中
REIT	数万円〜	3〜5%（分配金）	×	—	極高
クラウドファンディング	1万円〜	4〜8%（想定）	×	—	極低（途中解約不可）

表を見ると、「融資が使えて」「空室時に収入がゼロにならず」「利回り7%〜が狙える」の3条件を同時に満たすのは一棟アパートだけだと分かります。自己資金のハードルは高いものの、条件が揃うなら初心者が最初から検討する価値は十分にあります。

【目的別】あなたに合う不動産投資の種類はどれ？

「どの種類がいいか」は、何のために投資するかで答えが変わるものです。副収入・老後資金・節税・相続の4つの目的別に、向いている種類と理由を整理しました。

毎月の副収入が欲しい｜一棟アパートか、練習としてクラファン

毎月の手残りを本気で作りたいなら、複数戸の家賃が入る一棟アパートが最有力です。区分マンション1室のキャッシュフローは、ローン返済と管理費を引くと月数千円〜1万円台に落ち着くことが多く、副収入と呼ぶには物足りません。

自己資金がまだ少ない段階なら、クラウドファンディングで「不動産で利益が出る感覚」をつかんでおくのは悪くない選択です。

老後資金を準備したい｜融資期間を長く取れる新築が有利

老後資金づくりの本質は「ローン完済後に家賃がまるごと残る状態」を作ること。そのためには、返済期間を長く取ってキャッシュフローを厚くし、無理なく完済まで持ち切ることが条件になります。

この点で新築は有利です。木造の法定耐用年数は22年ですが、新築なら金融機関によって30〜35年の融資が組めるのに対し、築15年の中古だと融資期間が10年程度に圧縮され、月々の返済が重くなります。

節税したい｜減価償却を取るなら実物の一棟。ただし目的化は禁物

減価償却費を経費計上して所得税・住民税を圧縮できるのは実物不動産だけで、REITやクラファンにはこの効果がありません。年収900万円を超えるあたりから、法人化と組み合わせた節税メリットが見えてきます。

ただし「節税のために赤字物件を買う」のは本末転倒。まず家賃収入で儲かる物件を選び、節税はおまけと捉えてください。

相続対策をしたい｜土地に建てる一棟か、小口化商品

現金1億円をそのまま相続すると評価額は1億円ですが、賃貸アパートに換えると土地は貸家建付地、建物は固定資産税評価×借家権控除で、評価額が実勢価格の5〜6割程度まで下がるケースがあります。

すでに土地を持っている方はその土地にアパートを建てるのが王道。土地がなく、まとまった資金だけがある方は、任意組合型の不動産小口化商品も候補になります。

年収・自己資金別｜初心者が現実的に始められる不動産投資の種類

金融機関の融資審査は「年収」と「自己資金」でほぼ決まります。ここでは3つの年収帯ごとに、実際にローンが組める可能性が高い種類を整理しました。あくまで2026年時点の首都圏での目安で、勤務先や既存借入で上下します。

年収400万円台・自己資金300万円以下｜クラファン・REITで経験を積む

この層は、実物不動産の融資審査がかなり厳しくなります。無理に区分マンションのフルローンを組むより、クラファンやREITで数十万円を運用しながら、自己資金を500万〜1,000万円まで積み上げる期間と割り切るのが現実的です。

年収500〜700万円・自己資金500万〜1,000万円｜区分か、条件次第で一棟新築

一般的なメディアが「区分マンションから」と勧める層ですが、実は上場企業勤務や公務員など属性が良ければ、自己資金700万〜1,000万円で6,000万〜8,000万円台の新築一棟に融資が付くケースがあります。Rielのお客様でも、年収600万円台で1棟目を建てた方は珍しくありません。

区分を1室買って「様子見」をするより、同じ自己資金で一棟を検討したほうが、その後の資産拡大スピードはまったく変わります。

年収800万円以上・自己資金1,000万円以上｜一棟新築を軸に2棟目まで設計

この層なら1億円前後の新築一棟に、金利2%前後・期間30〜35年の融資が見込めます。1棟目のキャッシュフローと返済実績が2棟目の審査を楽にするので、最初から「3年後に2棟目」まで見据えて金融機関を選ぶのがコツです。

不動産投資の種類別リスクと対策｜空室・修繕・流動性・金利上昇

不動産投資の失敗は、たいてい4つのリスクのどれかを見落としたときに起きます。種類によってどのリスクが重いかは違うので、自分が選ぼうとしている種類の「弱点」を先に知っておいてください。

空室リスク｜区分・戸建ては1室ゼロ、一棟は戸数で分散

空室に最も弱いのは区分マンションと戸建てです。1室しかないので、退去した瞬間に収入がゼロになり、ローン返済だけが続きます。一棟なら6戸中1戸空いても稼働率83%で、返済は他の5戸の家賃で回せます。

対策は、賃貸需要が読めるエリアを選ぶこと、そして退去後すぐ次を決めてくれる客付けに強い管理会社と組むこと。この2点でほぼ決まります。

修繕リスク｜中古一棟・築古戸建てが重い、新築は当面ゼロ

修繕費が重くのしかかるのは中古一棟と築古戸建て。外壁塗装で150万〜300万円、給湯器交換で1台20万〜30万円が、忘れた頃にまとめて来ます。新築なら10年程度は大きな修繕がほぼ発生せず、その間にキャッシュを積み立てられます。

中古を買うなら、修繕履歴を確認したうえで、家賃収入の5〜10%を修繕積立として最初から別枠にしておくのが鉄則です。

流動性リスク｜一棟・小口化・クラファンは急に現金化できない

一棟アパートの売却には3〜6か月、小口化商品とクラファンは運用期間中そもそも売れません。急な出費に投資資金を充てる前提だと詰まります。生活防衛資金は投資と完全に分け、手元に家賃6か月分程度の現金を残しておいてください。

金利上昇リスク｜借入が大きい一棟ほど影響大、返済比率で防ぐ

2024年のマイナス金利解除以降、政策金利は段階的に引き上げられ、アパートローンの変動金利も上昇局面にあります。借入額が大きい一棟は、金利が1%上がると1億円の借入で年間の返済が60万円前後増える計算です（35年返済の場合）。

対策は、家賃収入に占める返済額の割合（返済比率）を50%以下に抑えて設計しておくこと。返済比率が低ければ、金利が上がっても赤字転落までの余裕があります。固定金利の選択や、繰り上げ返済で残債を減らすのも有効です。

最新の金融機関別の金利水準は、アパートローン金利比較（2026年版）で整理しています。

初心者のための不動産投資の選び方｜Riel式6ステップ

種類を理解したら、次は「自分に合う投資」に絞り込む番です。Rielでは初心者の方に、この6ステップの順番で考えることを勧めています。順番を守るだけで、営業トークに流されて物件から決めてしまう失敗を防げます。

なぜRielは初心者に「土地から新築アパート」を勧めるのか｜区分・クラファンとの数値比較

ここまでの解説を踏まえ、Rielが初心者に最も合うと考える不動産投資の種類は「土地から始める新築アパート経営」です。融資の付きやすさ、運営の安定性、出口の取りやすさのバランスが最も良く、年間68棟の販売実績の中で再現性を確認してきたプランでもあります。

同じ自己資金1,000万円で3種類を比べると何が起きるか

「一棟は上級者向け」という説明が正しいかどうか、自己資金1,000万円を区分マンション・クラウドファンディング・新築一棟に入れた場合で比べてみます。融資条件はいずれも金利2.0%・35年で統一した前提です。

自己資金1,000万円の使い道別シミュレーション

項目	区分マンション×4室	クラウドファンディング	新築一棟（土地から）
投資総額	1億円（2,500万円×4室）	1,000万円	1億円
借入額	9,000万円	0円（融資不可）	9,000万円
年間収入	500万円（利回り5%）	50万円（想定5%）	700万円（利回り7%〜）
年間経費	約130万円（管理費・修繕積立金・管理委託）	0円	約140万円（収入の20%）
年間返済	約358万円	0円	約358万円
年間キャッシュフロー（税引前）	約12万円	約50万円	約202万円
空室1室のときの収入	375万円（経費と返済に届かず持ち出し）	—	6戸なら583万円（返済に余裕）

区分を4室買えば戸数分散にはなりますが、利回りが5%止まりなので返済と経費を引くとほとんど残りません。クラファンは手残り50万円と悪くない数字に見えますが、融資が使えないため、この先も元本1,000万円分の利益しか生みません。同じ自己資金で年間200万円のキャッシュフローを積み上げられるのは、一棟新築だけです。

新築アパートを軸にした段階的拡張プラン（モデルケース）

Rielが提案するのは、1棟目のキャッシュフローと返済実績を使って2棟目、3棟目へ段階的に広げるプランです。1棟目の条件を上の表から抜き出すと、次のようになります。

新築アパート経営シミュレーション（1棟目）

項目	金額・条件
物件価格	1億円（土地4,000万円＋建物6,000万円）
自己資金	1,000万円
借入額	9,000万円（金利2.0%、期間35年）
年間家賃収入	700万円（表面利回り7%〜）
年間経費	140万円（家賃収入の20%と仮定）
年間ローン返済	約358万円
返済比率	約51%
年間キャッシュフロー（税引前）	約202万円（700万－140万－358万）

年間200万円のキャッシュフローを5年貯めれば1,000万円。これが2棟目の自己資金になります。1棟目の返済実績があるので、2棟目の融資審査は1棟目より通りやすいのが一般的です。金利が3%まで上がっても年間返済は約416万円で、キャッシュフローは約144万円残る設計になっています。

ご自身の年収・自己資金で試算したい方は、新築アパート投資シミュレーターをお使いください。

無料個別相談での診断項目と提案フロー

Rielの無料個別相談では、無理な営業は一切行いません。まず「今、不動産投資を始めるべき状況かどうか」から一緒に確認します。

1. お問い合わせ
   Webサイトまたはお電話からご連絡ください。
2. 個別ヒアリング
   目的、年収・自己資金、既存の借入、不安な点を伺います。
3. 診断とプラン提案
   融資が付く見込み、エリア候補、キャッシュフローのシミュレーションを具体的な数字でお出しします。
4. ご検討
   提案内容を持ち帰り、じっくりご検討ください。

失敗を防ぐチェックリスト（全種類共通）

どの種類を選ぶにしても、契約前に自分で確認してほしい項目です。営業担当者の説明を鵜呑みにせず、数字は必ず自分の手で再計算してください。

• 表面利回りだけでなく「実質利回り」と「返済後のキャッシュフロー」を自分で計算したか
• 金利が1%上がっても黒字を維持できる返済比率（目安50%以下）になっているか
• 10年後・15年後の大規模修繕費を織り込んだ収支計画になっているか
• サブリース契約なら、家賃減額の条項と免責期間を読んで理解したか
• 違法建築ではないか、用途地域・建ぺい率・容積率はクリアしているか
• 売却時の税金・手数料まで含めた出口戦略を購入前に立てているか
• 生活防衛資金を投資資金と分けて確保しているか

不動産投資の種類に関するよくある質問

初心者が最初に選ぶべき不動産投資の種類はどれですか？

自己資金1,000万円前後を用意できるなら、Rielは新築の一棟アパートを勧めます。複数戸で空室リスクを分散でき、融資期間を長く取れてキャッシュフローが出やすいためです。自己資金が300万円以下なら、クラウドファンディングやREITで経験を積みながら資金を貯める期間と考えてください。

新築と中古はどちらが有利ですか？

初心者には新築が有利です。融資期間を30〜35年で組めるため月々の返済が軽く、10年程度は大きな修繕費がかかりません。中古は表面利回りが高く見えますが、融資期間が短くなり修繕費もかさむため、手残りで比べると新築が上回るケースが多くなります。

都心と地方、エリアはどちらで始めるべきですか？

賃貸需要が底堅い東京圏が有利です。地方は利回り10%超の物件もありますが、人口減少で空室が埋まらないリスクと売却時に買い手がつかないリスクを抱えます。東京圏でも埼玉・千葉の郊外駅なら、利回り7%〜を狙いつつ需要も確保しやすいバランスの良いエリアが残っています。

自己資金はいくらあれば一棟アパートを始められますか？

物件価格の10%程度に諸経費を加えた額が目安で、1億円の新築なら1,000万〜1,500万円です。属性が良ければ自己資金700万円程度で6,000万〜8,000万円台の物件に融資が付くこともあります。年収600万円台で1棟目を建てた方も、Rielのお客様には少なくありません。

会社員でも不動産投資はできますか？副業規定に引っかかりませんか？

できます。むしろ安定収入のある会社員は金融機関の評価が高く、融資面で有利です。副業規定については、多くの企業で5棟10室未満の規模なら資産運用とみなされ、副業に該当しないと判断されていますが、就業規則は事前に確認してください。

複数の種類を組み合わせるのは有効ですか？

有効です。ただし順番があります。まず融資を使って一棟アパートで資産の土台を作り、そのキャッシュフローの一部をREITやクラウドファンディングに回す形が効率的です。逆に少額商品から始めて自己資金を分散させると、いつまでも一棟に届く頭金が貯まりません。

まとめ｜不動産投資の種類を理解したら、新築アパートの試算をしてみませんか

不動産投資の種類は多くても、初心者が最初に取るべき選択肢は実はそれほど多くありません。リスクとリターン、そして資産の拡張性を考えると、Rielは「土地から始める新築アパート経営」が最適解の一つだと考えています。

ご自身の年収・自己資金でどんなプランが組めるのか、具体的な数字を見てから判断したい方は、Rielの無料個別相談をご利用ください。年間68棟の実績をもとに、今始めるべきかどうかも含めて率直にお伝えします。