土地から新築アパートを経営する為の企画・設計・流れを完全解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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土地からアパート経営を始めることは、大きなリターンが期待できる一方、そのプロセスは複雑で専門的な知識を要します。特に、事業の土台となる「企画・設計」フェーズは、成功の9割を決めると言っても過言ではありません。本記事では、私たちRielが実践する、土地から新築アパートを成功に導くための「企画・設計」の全プロセスと、各段階での意思決定のポイントを、初心者の方にも分かりやすく完全ガイドします。

【完全版】土地からアパート経営開始までの全6ステップ

土地から新築アパートを建てるプロセスは、単に建物を設計して終わりではありません。「企画」から「設計」、「施工」、そして「入居者募集」を経て、最終的な「管理・経営」という長期的な事業へと続いていきます。この一連の流れと、各段階で下すべき重要な「意思決定」を事前に理解しておくことが、アパート経営を成功に導くための絶対条件です。

【STEP 1】企画フェーズ：事業の土台を固める

土地の法規制（建ぺい率・容積率など）を調査し、どれくらいの規模の建物が建てられるかを確認します。同時に、周辺の家賃相場や競合アパート、入居者層を分析し、「誰に」「いくらで」貸すのかという事業の核となるコンセプトを固めます。これらをもとに、建築費や諸経費を含めた全体の事業収支計画を作成し、金融機関への融資相談も開始します。

• 意思決定ポイント
  「この土地で、この計画で、事業として本当に成立するのか？」

【STEP 2】設計フェーズ：理想をカタチにする

企画フェーズで固めたコンセプトと事業収支に基づき、設計者と共に具体的な建物の図面を作成していきます。 まず「基本設計」で、間取りや部屋数、外観デザインといった建物の骨格を決定します。その後、「実施設計」で、実際に工事ができるよう、使用する建材やコンセントの位置といった細部まで詰めた詳細な図面を完成させます。

• 意思決定ポイント
  「入居者に選ばれ、かつ予算内で収まる最適な建物はどのようなものか？」

【STEP 3】施工会社選定・契約フェーズ：最高のパートナーを選ぶ

完成した実施設計図面をもとに、複数の施工会社（建設会社）から工事の見積もりを取得します。単に金額の安さだけでなく、会社の施工実績や技術力、担当者との相性などを総合的に比較検討し、建築を依頼する1社を決定します。決定後、工事内容、金額、工期などを定めた「工事請負契約」を正式に締結します。

• 意思決定ポイント
  「品質、コスト、信頼性のバランスが取れた施工会社はどこか？」

【STEP 4】建築・施工フェーズ：建物が完成するまで

工事請負契約に基づき、施工会社がアパートの建築工事を開始します。オーナーとして重要なのは、工事が設計図通りに適切に行われているかを定期的に確認することです。通常は、設計者がオーナーの代理人として「工事監理」を行い、現場をチェックし、品質を管理します。この期間は、完成後の経営準備も並行して進めていきます。

• 意思決定ポイント
  「計画通りの品質で、安全に工事が進んでいるか？」

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【STEP 5】入居者募集（リーシング）フェーズ：満室スタートを目指す

建物の完成前から、管理会社と連携して入居者の募集活動を開始します。完成後のアパートの魅力が伝わるように、物件の紹介資料（図面、CGパース、周辺環境の情報など）を作成し、不動産ポータルサイトへの掲載や、近隣の不動産仲介会社への営業活動を行います。目標は、建物が完成し引き渡しを受ける時点で満室になっている「竣工前満室」です。

• 意思決定ポイント
  「設定した家賃で、満室スタートを切るための最適な募集戦略は何か？」

【STEP 6】竣工・管理経営フェーズ：事業の始まり

建物が完成（竣工）し、行政の検査を経て引き渡しを受けたら、いよいよアパート経営のスタートです。入居者との賃貸契約、家賃の集金、クレーム対応、退去時の手続きといった日常的な「入居者管理」と、共用部の清掃や定期的なメンテナンス、将来の大規模修繕に備えた計画立案といった「建物管理」を行います。これらの業務は、信頼できる管理会社に委託するのが一般的です。

• 意思決定ポイント
  「安定した収益を継続的に生み出すための、最適な運営体制と長期修繕計画は何か？」

関係者の役割（オーナー／設計者／管理会社）と合意形成のコツ

円滑なプロジェクト進行のためには、関係者の役割分担と合意形成が不可欠です。それぞれの専門知識を結集させることで、初めて成功へとたどり着けるからです。成功のコツは、企画の初期段階から三者が連携し、密に情報を共有することです。

関係者	主な役割	成功のためのポイント
オーナー	事業主としての最終意思決定、資金計画の策定	事業の目的・コンセプトを明確に伝える
設計者	法規・専門知識に基づいた最適なプランの提案・図面作成	オーナーの要望を形にする専門家としての提案力
管理会社	市場ニーズ（家賃相場、人気設備等）の情報提供	企画の初期段階から参画し、現実的な収支計画を支援

＜合意形成のコツ＞

• 定例会議の実施
  関係者が一堂に会し、進捗と課題を共有する。
• 議事録の作成と共有
  「誰が」「いつまでに」「何を」決定したかを明確にする。
• オープンなコミュニケーション
  疑問や懸念はその場で解消し、認識のズレを防ぐ。

企画フェーズ：事業性と成立条件を固める流れ

企画フェーズは、アパート経営という航海の羅針盤を作る、最も重要な段階です。ここで事業の採算性やリスクを徹底的に検証し、実現可能な計画を立てなければ、成功はおぼつきません。需要予測から法規チェック、資金計画まで、あらゆる角度から事業の成立条件を固めていくプロセスが求められます。

需要・賃料査定とターゲット設定（駅距離・競合・稼働想定）

満室経営を実現するためには、的確なターゲット設定とそれに基づく賃料査定が全ての出発点となります。誰に貸すかを明確にしなければ、求められる間取りや設備が決まらず、完成後に「誰も借りてくれない」という事態に陥りかねないからです。 例えば、計画地が駅から徒歩5分で大学が近いなら、ターゲットは学生や単身の社会人になるでしょう。その場合、近隣の競合アパートの1Kの賃料や設備を徹底的に調査し、自分の物件が持つ優位性（新築、インターネット無料など）を家賃にどう反映させるか考えます。95%程度の稼働率を想定し、現実的な収益予測を立てることが、堅実な事業計画の第一歩です。

法規・ボリュームチェック（用途地域・建ぺい率・容積率・斜線）

事業計画の土台となるのは、その土地にどれくらいの規模の建物を建てられるかを正確に把握することです。なぜなら、土地には都市計画法をはじめ様々な法律による規制があり、それを無視した計画は絵に描いた餅になってしまうからです。 まずは、行政の窓口やウェブサイトで「用途地域」を確認し、アパートが建築可能かを確認します。次に「建ぺい率」と「容積率」から、建築可能な最大ボリュームを算出します。さらに、道路斜線や北側斜線といった高さの制限も考慮に入れる必要があります。これらの法規制をクリアした上で、初めて具体的なプランニングに進むことができるのです。

引用：国土交通省, 「用途地域に関する指定状況」

初期収支と融資ストーリー（利回り・DSCR・自己資金の設計）

アパート経営の実現には、金融機関から融資を引き出すことが不可欠であり、そのためには説得力のある収支計画が求められます。金融機関は事業の安全性と収益性を厳しく審査するため、希望的観測ではなく、客観的なデータに基づいた計画でなければなりません。 まず建築費や諸経費を積み上げて総事業費を算出し、想定賃料収入から表面利回りや実質利回りを計算します。特に金融機関が重視するのが「DSCR（債務償還余裕率）」という指標で、一般的に1.2以上が目安とされます。自己資金をいくら投入し、どれくらいの期間で投資を回収するのか。この明確なストーリーを描くことが、融資承認の鍵を握ります。

引用：日本政策金融公庫, 「新規開業資金」

設計フェーズ：図面精度とコストを詰める流れ

設計フェーズは、企画で描いた事業計画という骨格に、肉付けをしていく重要なプロセスです。ここでは、具体的な図面へと落とし込み、建築コストとのバランスを精密に調整していきます。図面の精度が建物の品質を、コスト管理が事業の収益性を直接左右するため、慎重な検討が求められます。

構造・工法の選定（木造／軽量鉄骨／RCの比較と判断軸）

事業計画に最適な構造を選ぶことは、長期的な収益性を左右する重要な判断です。構造によって建築コスト、法定耐用年数（融資期間に影響）、遮音性などが大きく異なるため、下の表を参考に、ご自身の事業戦略に合わせた判断軸を持つことが成功への近道となります。

構造	建築コスト	法定耐用年数	遮音性	主な特徴
木造 (W造)	安い	22年	△	デザインの自由度が高い、減価償却が早い
軽量鉄骨造 (S造)	普通	27年 or 34年	◯	品質が安定、工期が比較的短い
RC造 (鉄筋コンクリート造)	高い	47年	◎	耐久性・耐火性・遮音性に優れる、融資期間を長く設定しやすい

間取りプランと面積配分（1K／1LDK／メゾネットの企画意図）

長期的に安定した経営を続けるためには、ターゲット入居者のニーズを的確に捉えた間取りが不可欠です。入居者は自身のライフスタイルに合った部屋を探しており、需要と供給のミスマッチは空室の直接的な原因となるからです。 例えば、都心部の駅近であれば単身者向けのコンパクトな1Kの需要が高いでしょう。一方、少し郊外の落ち着いたエリアであれば、カップルや新婚夫婦をターゲットにした1LDKが求められるかもしれません。企画フェーズで設定したターゲットに基づき、「誰に、どんな暮らしを提供したいか」という意図を明確に持って面積を配分することが、選ばれる物件づくりの鍵です。

付加価値とVE（遮音・収納・宅配BOX・省エネ×コスト最適化）

競合アパートとの差別化には、入居者満足度を高める「付加価値」と、無駄なコストを削る「VE（バリューエンジニアリング）」のバランス感覚が求められます。費用対効果の見極めが重要です。 例えば、近年ニーズの高い「宅配BOX」や「無料インターネット」は、今や必須の付加価値設備と言えるでしょう。また、ZEH（ゼッチ）に代表される省エネ性能の高い断熱材や給湯器は、光熱費を抑えたい入居者に喜ばれ、長期的な資産価値向上にも繋がります。一方で、建物の構造に影響しない内装材のグレードを見直すなど、VEの視点でコストを最適化することも忘れてはなりません。

引用：住宅金融支援機構（【フラット３５】）, 「【フラット３５】S（ZEH）」

スケジュールと費用感：企画・設計の進め方の流れ

事業を計画通りに進めるためには、標準的なスケジュールと費用感を事前に把握しておくことが極めて重要です。全体の見通しが立つことで、資金計画に余裕が生まれ、各段階での意思決定もスムーズになるからです。ここでは企画から設計完了までの具体的な進め方と、予算取りのポイントを解説します。

標準タイムライン（0→1か月：企画／1→3か月：設計）

土地を取得してから着工まで、企画・設計には通常3ヶ月程度の期間を見ておくとよいでしょう。この標準的なタイムラインを把握しておくことで、無理のない計画を立てることが可能になります。

• 企画フェーズ（0～1ヶ月目）
  市場調査、法規チェック、事業収支シミュレーションなどを集中的に行い、事業の骨子を固めます。
• 設計フェーズ（1～3ヶ月目）
  基本設計から実施設計へと進み、建築確認申請の準備を整えます。

ただし、これは標準的なモデルケースであり、土地の状況や計画の複雑さによって変動する可能性もあるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが賢明です。

企画・設計で発生する主な費用と予算取りの目安

アパート建築では、本体工事費以外にも様々な費用が発生します。これらを見落とすと資金計画が大きく狂ってしまうため、事前に正しく把握し、総事業費に組み込んでおくことが不可欠です。

費用項目	目安	概要
設計監理料	建築費の7%～12%	設計図面の作成と、工事が図面通りに行われているかを確認する費用
地盤調査費用	5万円～30万円	土地の強度を調査し、必要な地盤改良の有無を判断する費用
建築確認申請手数料	10万円～50万円	計画が建築基準法に適合しているか審査を受けるための行政手数料
各種申請費用	都度見積もり	開発許可申請など、土地の状況によって必要となる申請費用

稟議・融資用資料の整え方（図面・収支・説明資料の流れ）

融資審査をスムーズに通過するためには、金融機関の担当者が事業の魅力と実現可能性を即座に理解できる資料作りが鍵となります。以下の流れで資料を整えるのが効果的です。

1. 事業計画説明資料
   事業の目的やコンセプトをまとめた表紙となる資料。
2. 図面一式
   計画の根拠となる配置図・平面図など。
3. 収支計画書
   賃料設定の根拠（競合データ等）や現実的な空室率・経費率を盛り込んだ、詳細な数字の裏付け。

よくある質問（FAQ）：企画・設計・流れの疑問を解決

ここでは、土地からのアパート建築を検討されているオーナー様から、企画・設計の段階でよく寄せられる質問にお答えします。計画段階で抱きがちな疑問や不安を事前に解消しておくことは、プロジェクトを円滑に進める上で非常に大切です。

土地の広さと形状で何戸入る？概算の出し方

【概算戸数を出すための3ステップ】

• 延床面積の上限を計算する
  [計算式] 敷地面積 × 容積率 = 建築可能な延床面積
• 専有部の合計面積を出す
  [計算式] 延床面積 × 0.8（※） = 専有部の合計面積 （※）共用部（廊下・階段等）を20%と仮定した場合
• 概算戸数を計算する
  [計算式] 専有部の合計面積 ÷ 1戸あたりの面積（例:25㎡） = 概算戸数

設計変更はどこまで可能で、コスト・期間への影響は？

設計変更は「基本設計」の完了段階までに行うのが原則です。なぜなら、「実施設計」以降の変更は、コストの増加とスケジュールの遅延に直結する可能性が非常に高いからです。 建築確認申請を提出した後の構造に関わるような大きな変更は、計画変更の申請が必要となり、数ヶ月単位の遅延と追加費用が発生することも珍しくありません。軽微な内装材の変更など、影響の少ないものもありますが、基本的には早い段階で仕様を固めることが、コストと時間を守る最善策です。

Rielからのアドバイス

設計段階で「もっとこうしたい」という欲が出てくるのは当然のことです。その際に重要なのは、「なぜその変更をしたいのか」という目的を設計者と共有することです。例えば「収納を増やしたい」という要望に対し、単純にクローゼットを大きくするだけでなく、壁面収納やロフトの設置など、よりコストを抑えた別の解決策をプロが提案してくれることもあります。目的を共有することで、より良い代替案が見つかる可能性が広がります。

企画〜設計の最短スケジュールと詰まりやすいポイント

企画から設計までのプロセスを最短で進めるには、オーナー様の迅速な意思決定と、事前にボトルネックを把握しておくことが不可欠です。特に以下の3つのポイントは計画が遅延する原因になりやすいため注意が必要です。

【要注意】計画が遅延する3つのボトルネック

1. 融資の内定の遅れ
   金融機関との協議や資料準備に時間がかかるケース。
2. 行政協議の長期化
   建築基準法や地域の条例解釈などで想定外の時間を要するケース。
3. オーナーの意思決定の遅れ
   仕様や設備など、決めるべき項目が多く迷ってしまうケース。