不動産投資の利回りは何％を目指す？初心者が最初に決める指標

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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利回りの目標設定は、投資戦略の第一歩です。しかし、単純に「高ければ良い」というものではありません。目指すべき利回りは、物件の築年数、エリア、そして投資家自身が許容できるリスクの大きさによって決まります。まずは、現実的な目標レンジを知り、利回りとリスクが表裏一体であることを理解しましょう。

新築・中古・エリア別の現実的な目標レンジ

目標とすべき利回りは、物件の条件によって大きく異なります。例えば、新築物件は運営の手間や修繕リスクが低い分、利回りは低めに、中古物件はリスクが高い分、利回りは高めに設定されます。また、需要が安定している都心部は低利回り、地方は高利回りになるのが一般的です。以下の表はあくまで目安ですが、大まかなレンジ感を掴んでください。

条件別 利回り目標レンジ（実質利回り目安）

条件	首都圏（都心・近郊）	地方（政令指定都市など）
新築アパート	5.0% 〜 8.0%	5.0% 〜 9.0%
中古アパート	5.0% 〜 9.0%	7.0% 〜 10.0%
区分マンション	3.5% 〜 5.0%	4.5% 〜 6.0%

重要なのは、このレンジから外れた物件（例：都心で新築なのに実質8%）は、何か特別な理由やリスクが隠れている可能性が高いと疑うことです。

利回りとリスク・手間のトレードオフ

利回りは、リスクや運営の手間と「トレードオフ（交換条件）」の関係にあります。高い利回り（ハイリターン）を求めることは、同時に高いリスク（ハイリスク）を受け入れることを意味します。例えば、地方の築古物件は高利回りですが、「空室が埋まらないリスク」や「修繕費が想定以上にかかるリスク」も高くなります。逆に、都心の新築物件は利回りが低くても、空室リスクが低く、運営の手間もかかりません。初心者は、まず安定性を重視し、リスクを抑えた利回り帯から狙うのが賢明と言えるでしょう。

不動産投資の利回りの基本と種類

一口に「利回り」と言っても、実は複数の種類が存在します。不動産会社の資料でよく見る「表面利回り」だけを信じて投資判断をすると、必ず失敗します。プロの投資家は、これらの指標を使い分け、物件の「本当の実力」を見極めます。最低でも「表面利回り」と「実質利回り」の違いは必ず押さえてください。

• 表面利回り（グロス）
• 実質利回り（ネット）
• 現行利回りと想定利回り
• NOI利回り（FCR）
• 自己資金利回り（Cash on Cash）
• IRR（内部収益率）

表面利回り（グロス）｜最初の比較に使う指標

表面利回り（グロス利回り）は、物件の収益性を最も簡易的に示した指標です。計算式は「年間満室想定家賃 ÷ 物件価格 × 100」となります。この指標のメリットは、計算が簡単で、多くの物件を大雑把に比較検討する「足切り」として使える点です。例えば、膨大な物件リストから目安以下のものを除外する際に役立ちます。ただし、この数値には運営にかかる経費が一切考慮されていません。あくまで「最初の入り口」の指標であり、この数字だけで購入を判断するのは絶対に避けるべきです。

実質利回り（ネット）｜経費を差し引いた「本当の稼ぎ」

実質利回り（ネット利回り）こそが、投資判断で最も重視すべき「本当の稼ぎ」を示す指標です。計算式は「（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸経費）× 100」となります。年間諸経費には、管理委託費、固定資産税、修繕積立金、保険料などが含まれます。この数値が高ければ、それだけ手残りが多くなることを意味します。例えば、表面利回りが高くても、経費（特に修繕費）がかさむ中古物件は、実質利回りが新築物件より低くなるケースも珍しくありません。

現行利回りと想定利回りの違いと使い分け

「想定利回り」は、全室が満室であることを前提に計算された利回りです。新築物件や、空室が多い物件の広告で使われます。一方、「現行利回り」は、現在入居中の部屋の家賃（実績）に基づいて計算された利回りです。中古物件の売買で使われることが多いです。想定利回りは「最大風速」であり、現行利回りは「現実の数字」です。特に中古物件を検討する際は、想定利回りが近隣相場と比べて非現実的な家賃設定になっていないか、現行利回りとの差はなぜ生じているのか（空室が多いだけか、賃料下落か）を厳しくチェックする必要があります。

NOI利回り・FCRの考え方（固定費控除後の収益性）

NOI（Net Operating Income：営業純収益）利回りは、実質利回りとほぼ同義ですが、より厳密な指標です。計算式は「（年間家賃収入 − 運営諸経費 − 空室損失引当金）÷ 物件価格 × 100」となります。ポイントは、空室による損失もあらかじめ経費として見込む点です。一方、FCR（総収益率）は、NOIを「物件価格」だけで割った指標で、金融機関が融資判断（その物件がローン返済の原資をどれだけ生み出せるか）に用いることもあります。これらはプロが使う指標ですが、考え方として「空室もコスト」と認識しておくことが重要です。

自己資金利回り（Cash on Cash）で資金効率を測る

自己資金利回り（CCR：Cash on Cash Return）は、「投資した自己資金に対して、どれだけのリターン（手残り）があったか」を測る指標です。計算式は「（年間キャッシュフロー ※税引前）÷ 投下自己資金 × 100」となります。年間キャッシュフローとは、NOIからさらにローン返済額（元本＋金利）を引いた、本当の手残り額です。例えば、同じ物件でも自己資金を多く入れればCCRは下がり、少ない自己資金（＝フルローン）で大きなキャッシュフローを得られればCCRは高くなります。レバレッジを効かせた「資金効率」を判断する際に使います。

IRR（内部収益率）はいつ必要？長期比較の基礎

IRR（Internal Rate of Return：内部収益率）は、投資期間中のキャッシュフローと、将来の売却（出口）までを考慮した、総合的な収益性を測る指標です。「この投資が、年利何％で複利運用されたのと同じか」を示します。計算は複雑で専門知識が必要ですが、複数の異なる投資プロジェクト（例：A物件を5年で売却するプランと、B物件を10年保有するプラン）を比較検討する際に役立ちます。IRRは、時間の価値（早く得たキャッシュフローは価値が高い）も考慮するため、より精緻な投資判断が可能になります。

利回りの計算方法とフォーマット

利回りの計算は、正しい「データ」を集め、正しい「ステップ」で行うことが不可欠です。特に経費の計算を怠ると、シミュレーションがすべて崩れてしまいます。新築と中古では、注目すべきデータのポイントも異なります。ここでは、Riel（リエル）が実際に行っている計算ステップの基本をご紹介します。

必要データの集め方：賃料・稼働率・経費・税金

正確な実質利回りを計算するには、以下のデータが必須です。

• 賃料…近隣の競合物件の募集賃料（レントロール）を確認し、現実的な「満室想定家賃」を設定します。
• 稼働率…新築や都心なら95%以上、中古や地方なら85〜90%など、現実的な数値を設定します。
• 経費…管理委託費（家賃の5%程度）、固定資産税・都市計画税（固定資産税評価額から算出）、火災・地震保険料、共用部光熱費、定期清掃費、将来の修繕積立金（新築でも家賃の5%程度は最低限見込む）をリストアップします。
• 税金…不動産取得税（購入時のみ）、登録免許税（購入時のみ）も「購入時諸経費」として総投資額に含めます。

新築アパートの利回り計算ステップ

新築アパートの場合、過去の実績がないため「想定」で計算しますが、その精度が重要です。

1. 総投資額の確定物件価格（土地＋建物）＋ 購入時諸経費（登記費用、不動産取得税、ローン手数料、印紙代など）を合計します。
2. 年間収入の試算近隣相場から現実的な「満室想定家賃」を算出し、そこから「想定空室損失（例：5%）」を引いて、実質的な年間収入を計算します。
3. 年間経費の試算固定資産税（新築軽減措置を考慮）、管理委託費、保険料、将来の大規模修繕積立金（新築でも必須）などを合計します。
4. 実質利回りの算出「（STEP2 − STEP3）÷ STEP1 × 100」で計算します。

中古区分マンションの利回り計算ステップ

中古区分マンションは、「実績データ」を基に、将来の「修繕リスク」を上乗せして計算します。

1. 総投資額の確定物件価格 ＋ 購入時諸経費（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を合計します。
2. 年間収入の確認「現行家賃（実績）」を確認します。空室の場合は「想定家賃」が相場とかけ離れていないか厳しくチェックします。
3. 年間経費の確認管理費、修繕積立金（管理組合に確認）、固定資産税（納税通知書を確認）など、実績ベースの経費を合計します。
4. 実質利回りの算出「（STEP2 − STEP3）÷ STEP1 × 100」で計算します。特に中古は、購入直後に給湯器交換などの突発的な修繕費がかかるリスクも考慮すべきです。

金利・返済年数が利回りに与える影響を簡易チェック

利回りの計算自体には金利や返済年数は含まれませんが、これらは「キャッシュフロー（手残り）」に致命的な影響を与えます。例えば、同じ実質利回り5%の物件でも、金利が1%と2%では毎月の返済額が全く異なります。また、返済年数が短い（例：20年）と、毎月の元本返済が大きくなり、キャッシュフローは出にくくなります。物件の収益性（実質利回り）と、融資条件（金利・期間）は、必ずセットでシミュレーションすることが重要です。

利回りの平均相場と最低ラインの考え方

投資を検討する際、自分の見ている物件の利回りが「高いのか、低いのか」を判断するために「相場観」は不可欠です。相場を知ることで、異常に高い（＝危険な）物件や、適正価格の物件を見極めることができます。ここでは、首都圏の目安や構造別の違いについて解説します。

首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の目安

首都圏は日本で最も不動産需要が安定しているエリアですが、その中でも利回り相場は異なります。一般的に、需要が集中し価格が高い「東京都心（区部）」が最も利回りが低く、次いで「神奈川（横浜・川崎）」「埼玉・千葉（主要駅）」、そして「郊外」の順に利回りが高くなる傾向があります。

構造別（木造・軽量鉄骨・RC）の相場と違い

利回りは、建物の構造によっても変わります。これは主に「法定耐用年数」と「建築コスト」が異なるためです。

構造別 利回り・耐用年数の違い（傾向）

構造	法定耐用年数	建築コスト	利回り相場（傾向）	主な特徴
木造（W造）	22年	安い	高い	融資期間が短くなりがち
軽量鉄骨（S造）	19年〜27年	中	中	アパートで主流
RC造	47年	高い	低い	融資期間が最長。資産価値が高い

木造はコストが安いため表面利回りが高くなりますが、法定耐用年数が短く、金融機関の融資期間も短くなる傾向があります。RC造はコストが高いため利回りは低くなりますが、耐用年数が47年と長く、長期の融資が組めるため、キャッシュフローは安定しやすいです。

「高すぎる利回り」に潜むリスクの見極め方

相場から逸脱した「高すぎる利回り」には、必ず裏があります。初心者が飛びついてはいけない危険なサインです。例えば、「相場より家賃設定が異常に高い（＝入居者が決まらない）」「地方の郊外で入居需要が全くない」「築年数が古すぎて、いつ巨額の修繕費が発生してもおかしくない」「違法建築や再建築不可の土地」などです。利回りの高さは、これらのリスクの裏返しである可能性が高いと肝に銘じ、その「理由」を徹底的に調査する必要があります。

高利回りに潜むリスクとチェックリスト

高利回り物件は魅力的ですが、その数字が「絵に描いた餅」である可能性を疑う必要があります。以下のチェックリストを使い、その利回りが現実的なものか、潜むリスクは何かを必ず確認してください。

• 募集賃料は、近隣の同レベルの物件相場と比べて高すぎないか？
• 満室想定利回りではなく、現行の入居率（実績）はどのくらいか？
• 過去の大規模修繕履歴（外壁塗装、屋上防水など）は確認したか？
• 将来の修繕積立金は、現実的な金額でシミュレーションされているか？
• 最寄り駅からの距離、周辺環境（スーパー、コンビニ）など賃貸需要は本当にあるか？
• 管理費や広告費が、意図的に安く見積もられていないか？

募集賃料の非現実性・水増し案件を見抜く

高利回り物件で最も多いのが、現実に決まるはずのない「水増しされた募集賃料」で利回りを計算しているケースです。これを見抜くには、自分で不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）を使い、物件の最寄り駅で、似たような築年数・平米数・設備の競合物件の「実際の募集賃料」を徹底的に調べることです。もし、検討中の物件の想定賃料が相場より10%も高いなら、その利回りは非現実的です。必ず相場並みの賃料で計算し直す必要があります。

修繕履歴・大規模修繕費の地雷を事前確認

中古物件、特にRC造や鉄骨造の物件で注意すべきは「大規模修繕費」です。これらの物件は12年〜15年周期で、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕が必要となり、数百万〜数千万円の費用が発生します。高利回りに見えても、購入直後にこのタイミングが来てしまうと、一気にキャッシュフローが吹き飛びます。必ず「修繕履歴」と「修繕積立金の状況（区分マンションの場合）」を確認し、将来の支出を「コスト」として利回り計算に織り込む必要があります。

立地需給（駅距離・商圏・競合）の定量チェック

高利回り物件の多くは、賃貸需要の低いエリア（＝空室リスクが高いエリア）に存在します。利回りを維持するには「入居者が継続的に決まること」が絶対条件です。駅からの距離（徒歩10分以内が理想）、スーパーやコンビニまでの利便性、大学や大企業のキャンパスといった「賃貸需要の源泉」があるかを地図上で確認します。また、競合となるアパートが乱立していないかも重要です。需要が乏しいエリアでは、一時的に満室になっても、退去後の空室期間が長期化し、利回りが大幅に悪化します。

管理・運営コスト（空室・滞納・広告費）の落とし穴

利回り計算の「経費」が意図的に安く見積もられているケースもあります。例えば、自主管理を前提に「管理委託費ゼロ」で計算されていたり、入居者募集の「広告費（AD）」が考慮されていなかったりします。また、空室率をゼロ（＝常に満室）で計算しているシミュレーションは論外です。最低でも5%〜10%の空室率を見込み、管理委託費や広告費も現実的な数値（例：家賃の5%＋家賃の1ヶ月分）を計上して、実質利回りを再計算する必要があります。

利回りが低くても購入すべき物件の条件

不動産投資は、利回り（インカムゲイン）だけが全てではありません。利回りが低くても、将来的な資産価値（キャピタルゲイン）が期待できる、あるいは長期的に安定経営ができる「優良物件」も存在します。プロの投資家は、利回りと資産性のバランスを見ています。

• 出口戦略（売却）が取りやすい
• 資産価値が落ちにくい（下落耐性がある）
• 長期運営（保有）がしやすい

出口戦略が取りやすい人気エリア・規模感

利回りが低くても、多くの人が「欲しい」と思う物件は、将来的に売りやすい（＝出口戦略が取りやすい）です。代表的なのは「都心の人気エリア（例：城南・城西地区）」や「主要駅の駅近」物件です。これらのエリアは、投資家だけでなく、実需（自分で住みたい人）の買い手も見込めます。また、極端に狭い土地や変形地ではなく、整形地で「適度な規模感」であることも重要です。流動性が高い物件は、低い利回りを補って余りある「安心感」という価値があります。

資産性と下落耐性（地価・再建築性・土地評価）

利回りが低い理由が「土地の価値が高い」ためである場合、それは優良物件の可能性があります。建物は年々劣化しますが、土地の価値は景気や都市開発によって維持、あるいは上昇することもあります。

引用：国土交通省「不動産価格指数」

長期運営しやすい物件（修繕計画・設備更新サイクル）

新築物件や、中古でもしっかりと修繕計画が立てられ、適切にメンテナンスされてきた物件は、利回りが低くても魅力的です。なぜなら、購入後の突発的な大規模修繕リスクが低く、キャッシュフローが安定しやすいからです。例えば、中古区分マンションで「修繕積立金が潤沢に貯まっている」場合や、新築アパートで「最新の設備が導入されている」場合は、今後10年〜15年は大きな支出なく運営できる可能性が高いです。目先の利回りより、長期的な運営コストの低さを評価すべきです。

利回りを改善する具体策

不動産投資は「買って終わり」ではありません。運営努力によって、購入後に利回りを改善（向上）させることも可能です。「収益を上げる」努力と「コストを下げる」努力、そして「物件価値を高める」努力の3方向からアプローチします。

収益アップ：間取り最適化・設備追加・家具付き等

収益（家賃）を上げるための具体策です。

• 間取り最適化
  Riel（リエル）が得意とする手法ですが、土地から新築する際に、そのエリアの需要（単身者向けか、ファミリー向けか）に最適化した間取りを採用します。
• 設備追加
  無料インターネット、オートロック、宅配ボックスなど、現代の入居者ニーズが高い設備を追加することで、家賃を相場より高く設定できます。
• 付加価値
  家具家電付きプランや、ペット可物件にすることで、競合と差別化し、家賃アップや空室期間の短縮を図ります。

コストダウン：保険・管理・借り換え・繰上返済の見直し

支出（コスト）を削減するアプローチです。

• 保険の見直し
  火災保険や地震保険は、補償内容が重複していないか、不要な特約がついていないかを見直すことで、保険料を削減できる場合があります。
• 管理費の見直し
  既存の管理会社への委託料が適正か、相見積もりを取って交渉します。
• 借り換え・繰上返済
  金利が高い時期に組んだローンは、より低金利のローンに「借り換え」を検討します。また、手元資金に余裕が出たら「繰上返済」を行うことで、総支払利息を大幅に削減できます。

バリューアップ：部分リノベ・共用部整備・IoT導入

物件の価値そのものを高め（バリューアップ）、収益性向上につなげる手法です。

• 部分リノベーション
  中古物件で、水回り（キッチン、バス、トイレ）だけを最新のものに交換するだけでも、内見時の印象が劇的に良くなり、家賃アップに繋がります。
• 共用部整備
  エントランスの清掃徹底、照明のLED化、集合ポストの交換など、共用部を綺麗に保つことは、入居者満足度と物件全体のイメージアップに直結します。
• IoT導入
  スマートロックや、スマートフォンで操作できる給湯器などを導入し、「IoT賃貸」として付加価値をつけ、家賃アップを狙う手法も増えています。

利回り確認時の注意点

利回りは重要な指標ですが、数字だけを鵜呑みにすると判断を誤ります。Riel（リエル）が常にクライアントにお伝えしている、利回りを確認する際の「3つの注意点」をご紹介します。これらを実行するだけで、初心者でも失敗する確率は格段に下がります。

前提条件を統一する（稼働率・経費率・税の扱い）

複数の物件を比較検討する際は、必ず「同じモノサシ」で比較しなければ意味がありません。A物件は稼働率95%・経費率15%で計算し、B物件は稼働率90%・経費率20%で計算した実質利回りを比べても、正しい比較になりません。自分で「稼働率は93%固定」「経費率は新築なら18%、中古なら25%」といった「マイ・ルール」を決め、全ての物件をその前提条件に当てはめて、利回りを再計算（シミュレーション）し直すことが極めて重要です。

表面→実質→自己資金利回りの順で判断する

物件を絞り込む際は、必ず以下のステップを踏んでください。

1. 表面利回り多くの物件を「足切り」するために使います。相場より極端に低いものは除外します。
2. 実質利回りSTEP1をクリアした物件について、詳細な経費を計算し、本当の収益性を比較します。
3. 自己資金利回り（CCR）STEP2をクリアした物件について、融資条件を当てはめ、投下した自己資金に対する「資金効率」を最終確認します。

この順番で判断することで、無駄な時間を減らし、効率的に優良物件候補を絞り込むことができます。

指標だけで決めない：キャッシュフローと出口を同時検討

最終的な投資判断は、利回りという「指標」だけで決めてはいけません。最も重要なのは、ローン返済後に「毎月いくら手元にお金が残るか（キャッシュフロー）」と、「将来いくらで売れそうか（出口戦略）」の2点です。例えば、利回りが高くても、融資期間が短すぎてキャッシュフローが赤字になる物件は、投資すべきではありません。逆に、利回りが低くても、キャッシュフローが安定して黒字で、将来の売却益も期待できる物件は「買い」です。利回りは、あくまでその2点を判断するための一材料に過ぎません。

よくある質問（初心者向け）

不動産投資の利回りは何％なら合格といえる？

一概には言えませんが、初心者が目指す「実質利回り」の目安として、首都圏の新築アパートなら4.5%〜、**中古アパートなら5.5%〜**が一つの合格ラインと考えられます。ただし、これはあくまで「安定性」を重視したラインです。この数字をクリアした上で、どれだけ安定したキャッシュフローを出せるかが重要です。

実質利回りの一般的な目安はどのくらい？

物件広告に載っている「表面利回り」から、新築物件でマイナス1.5%〜2.0%、中古物件でマイナス2.0%〜3.0%（修繕費を多めに見積もるため）した数字が、実質利回りの大まかな目安となります。表面利回り10%の中古物件でも、実質利回りは7%台になることも珍しくありません。

何年で投資回収できる？回収期間の考え方

これは「自己資金利回り（CCR）」から逆算すると分かりやすいです。例えば、自己資金1000万円を投下し、年間のキャッシュフロー（税引前）が100万円だった場合、CCRは10%です。この場合、単純計算では「10年」で自己資金を回収できることになります。ただし、これはあくまで税引前の計算であり、実際には金利変動や空室リスクも考慮に入れる必要があります。

建物構造やエリアで利回りはどの程度変わる？

大きく変わります。一般的に、エリアは「都心＜郊外＜地方」の順に利回りが高くなります（リスクも高くなります）。構造は「RC造＜鉄骨造＜木造」の順に利回りが高くなる傾向があります（建築コストが安いため）。例えば「都心のRC造マンション」が最も利回りが低く、「地方の木造アパート」が最も利回りが高くなりやすい組み合わせです。

まとめ：利回りは「種類×前提×出口」で判断する

不動産投資の利回りについて、種類や目安、リスクについて解説しました。初心者が覚えておくべき最も重要なことは、「利回りは一つの指標に過ぎない」ということです。広告に載っている「表面利回り」に一喜一憂せず、必ず「実質利回り」や「自己資金利回り」を自分で計算してください。そして、利回りを計算する「前提条件（空室率や経費）」を厳しく設定すること。最後に、利回りだけでなく「キャッシュフロー」と「出口戦略」まで含めて、総合的に判断することが成功への唯一の道です。