60坪アパート建築費シミュレーション｜戸数・間取り別の収益モデル公開

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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60坪の土地にアパートを建てる場合、建築費はいくらかかり、どのような間取りで何戸確保できるのでしょうか。また、そこから得られる収益はどのくらい見込めるのでしょう。 本記事では、構造別の坪単価から具体的な費用内訳、法令上の制限、さらには収益シミュレーションまでを網羅的に解説します。建築コストを最適化し、高収益物件を実現するための具体的なノウハウを掴み、成功への第一歩を踏み出しましょう。

60坪アパート建築費の最新相場と費用内訳

60坪のアパート建築費は、構造や仕様によって大きく変動します。総額を正確に把握するためには、建物の本体工事費だけでなく、付帯工事費や諸経費も考慮に入れる必要があります。これらを合わせた金額が、アパート経営を始めるための初期投資の大部分を占めるため、事前の詳細な見積もりが事業計画の成功を左右する鍵となるのです。

構造別坪単価比較（木造・鉄骨・RC）

アパートの構造選びは、建築コストと物件の特性を決定づける重要な要素です。各構造の坪単価と特徴を比較し、自身の投資戦略に最適なものを選択しましょう。

構造	坪単価の目安 (2025年)	メリット	デメリット
木造 (W造)	70万円～	建築コストが安い、工期が短い、設計の自由度が高い	耐火性・遮音性が低い、法定耐用年数が短い(22年)
軽量鉄骨造 (S造)	80万円～	品質が安定、工期が比較的短い	木造よりコスト高、間取りの自由度が低い場合がある
RC造 (鉄筋コンクリート造)	100万円～	耐震性・耐火性・遮音性が非常に高い、法定耐用年数が長い(47年)	建築コストが高い、工期が長い、重量があるため地盤を選ぶ

本体工事以外に必要な諸経費一覧

アパート建築では、本体工事費以外に総費用の2～3割程度の諸経費を見積もっておく必要があります。資金計画で漏れがないように、以下のリストを確認しましょう。

付帯工事費（総工費の約10～20%）

• 地盤改良工事費（必要な場合）
• 解体工事費（古家がある場合）
• 外構・造園工事費（駐車場、フェンス、植栽など）
• 給排水・ガス引込工事費

各種税金

• 不動産取得税
• 登録免許税（所有権保存登記、抵当権設定登記）
• 印紙税（工事請負契約書、金銭消費貸借契約書）

その他費用

• ローン手数料・保証料
• 火災保険・地震保険料
• 設計料、登記費用（司法書士報酬）
• 建築確認申請手数料

建築コストを左右する主要ファクターと最適化のコツ

建築コストは、仕様や設備のグレード、そして依頼する建築会社の選定によって大きく変動します。コストを最適化するためには、どこに費用をかけ、どこを削るかのメリハリが重要です。例えば、外壁材や内装材を標準的なグレードにしたり、キッチンやユニットバスといった設備をターゲット層のニーズに合わせて選定したりすることで、コストを調整できます。また、複数の建築会社から相見積もりを取ることは、適正価格を見極め、コストを最適化する上で最も効果的な方法の一つと言えるでしょう。

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60坪に建てるアパートの規模・間取りプラン

60坪の土地にどのような規模のアパートが建てられるかは、法律上の制限と密接に関わってきます。建ぺい率や容積率といった規制を最大限に活用し、収益性の高い間取りプランを計画することがアパート経営成功の第一歩です。2階建てにするか3階建てにするか、単身者向けかファミリー向けかによって、確保できる戸数や得られる家賃収入は大きく異なります。

建ぺい率・容積率から逆算した延床面積の目安

60坪の土地を最大限に活用するには、建ぺい率と容積率の理解が不可欠です。例えば、建ぺい率60%、容積率200%の地域であれば、建築面積は最大36坪（60坪×60%）、延床面積は最大120坪（60坪×200%）となります。この上限面積から、各階の面積や建物の階数を逆算し、具体的な建築プランを検討していくことになります。用途地域によって定められた数値が異なるため、必ず役所で確認しましょう。

2階建て・3階建て別の戸数シミュレーション

延床面積の目安が立てば、次は具体的な戸数をシミュレーションします。階数と間取りの組み合わせで確保できる戸数がどう変わるか、見てみましょう。

60坪の土地（建ぺい率60%/容積率200%）での戸数シミュレーション

1. 建築可能な最大延床面積の計算
   敷地面積 60坪 × 容積率 200% = 最大延床面積 120坪
2. 貸し出し可能な面積（専有面積の合計）を計算
   共用部分（廊下、階段等）を延床面積の18%と仮定します。
   120坪 × (100% – 18%) = 98.4坪
3. 専有面積の合計を一部屋の広さで割る

間取りタイプ	一部屋の広さ（目安）	計算式	建築可能な最大戸数
1K	約8坪	98.4坪 ÷ 8坪	約12戸
1LDK	約12坪	98.4坪 ÷ 12坪	約8戸

ターゲット別おすすめ間取りと想定家賃

アパート経営の成功は、入居者ターゲットを明確にすることから始まります。地域の特性に合わせて、最適な間取りと家賃を設定することが重要です。

ターゲット層	おすすめ間取り	エリア特性の例	想定家賃帯
学生・単身社会人	1K, コンパクトな1DK	大学・専門学校、主要駅の近く	やや低め～標準
カップル・新婚夫婦	1LDK, 2DK	商業施設が近い、静かな住宅街	標準～やや高め
ファミリー	2LDK, 3DK	公園や学校が近い、郊外の住宅地	やや高め

着工前に押さえる法規制・行政手続きチェックリスト

アパート建築には、都市計画法や建築基準法など、様々な法規制が関わってきます。計画段階でこれらをクリアしなければ、建築許可は下りません。以下のチェックリストで、事前に確認すべき項目を押さえておきましょう。

• 用途地域・防火地域の確認
• 建ぺい率・容積率の上限確認
• 高さ制限・斜線制限の確認
• 日影規制の確認
• 接道義務（敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）を満たしているか確認
• 建築確認申請の準備

高さ制限・斜線制限・日影規制のクリア方法

アパートの形状や配置は、高さ制限・斜線制限・日影規制によって大きく制約を受けます。これらの規制は、周辺の住環境や日照を確保するために定められています。クリアするためには、建物の高さを抑えたり、屋根の形状を工夫したり（片流れ屋根など）、建物を敷地の南側に寄せたりといった設計上の配慮が必要です。経験豊富な設計士と協力して最適なプランニングを進めることが重要です。

接道条件と駐車場レイアウトの最適化ポイント

建築基準法では、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していること（接道義務）が定められています。これを満たさなければ原則として建築できません。また、特に郊外では駐車場の有無が入居率を大きく左右します。60坪という限られた敷地の中で、必要な駐車台数を確保しつつ、車の出し入れがしやすい効率的なレイアウトを計画することが求められます。場合によっては、1階部分をピロティ形式にして駐車場にするなどの工夫も有効です。

用途地域・防火地域が建築費に与える影響

土地がどの「用途地域」に指定されているかによって、建てられる建物の種類や規模が制限されます。また、「防火地域」や「準防火地域」に指定されている場合、建物の構造や使用する建材に厳しい制限が課せられ、建築コストが割高になる傾向があります。土地の購入前や建築計画の初期段階で、これらの指定を必ず確認しておくことが大切です。

60坪アパートの収益シミュレーションと資金計画

アパート経営は、長期的な視点での収益シミュレーションと、それに基づいた堅実な資金計画が成功の鍵を握ります。初期投資である建築費だけでなく、運営にかかるコストや税金も正確に算出し、健全なキャッシュフローを生み出す事業計画を立てることが不可欠です。

初期投資・運営費・年間家賃収入モデル

アパート経営の収支を正確に把握するため、具体的な数値モデルを作成しましょう。

【収支モデルを図解】アパート経営のリアルな数字（延床90坪の例）

アパート経営の収支計画を、「①初期投資」→「②年間収支」→「③収益性」の3つのステップで見ていきましょう。

【STEP 1】初期投資：いくら必要か？

まず、アパートを建てるために必要なすべての費用を合計します。

項目	金額	備考
本体工事費	6,300万円	木造・延床90坪・坪単価70万円
＋ 付帯工事・諸経費	1,260万円	本体工事費の約20%と仮定
初期投資 合計	7,560万円	（自己資金＋ローンで準備する総額）

【STEP 2】年間収支：手元にいくら残るか？

次に、1年間で得られる家賃収入から、運営にかかる経費を差し引きます。

項目	金額	備考
年間家賃収入	840万円	家賃7万円 × 10戸 × 12ヶ月
－ 年間支出（運営費）	180万円	下記の内訳↓

年間支出の内訳

項目	金額	備考
管理委託費	42万円	家賃収入の5%
公租公課（税金）	80万円	固定資産税・都市計画税など
その他経費	58万円	修繕積立金、火災保険料など
合計	180万円

【結果】年間キャッシュフロー（税引前）

840万円 (収入) – 180万円 (支出) = 660万円

【STEP 3】収益性：投資効率はどれくらいか？

最後に、初期投資に対してどれくらいの収益性があるのかを「利回り」で評価します。

① 表面利回り（グロス）

物件価格に対する「家賃収入」の割合。大まかな収益性の把握に使います。

計算式： 840万円 (年間家賃収入) ÷ 7,560万円 (初期投資) = 11.1%

② 実質利回り（ネット）

計算式： 660万円 (年間キャッシュフロー) ÷ 7,560万円 (初期投資) = 8.7%

経費を差し引いた「手残りの現金（キャッシュフロー）」の割合。より現実に近い収益性を示します。

表面利回りと実質利回りを高める施策

利回りは物件の収益性を測る重要な指標です。「実質利回り」を高めるには、以下の3つのアプローチが有効です。

• 建築コストを最適化し、初期投資を圧縮する
• 適切な家賃設定と高い入居率で収入を最大化する
• 省エネ設備の導入などで運営コストを削減する

融資条件別キャッシュフロー改善テクニック

多くの場合、アパート建築には金融機関からの融資を利用します。キャッシュフローを改善するテクニックは以下の通りです。

• できるだけ自己資金を用意して借入額を減らす
• 複数の金融機関を比較し、低金利のローンを選ぶ
• 返済期間を長く設定し、月々の返済額を抑える（ただし総返済額は増えるため注意）

銀行選びで返済額は変わる！金利比較と交渉の重要性

アパートローンの金利は、利用する金融機関によって大きく異なります。メガバンク、地方銀行、信用金庫では、金利タイプ（固定・変動）や審査基準が様々です。わずか0.1%の金利差でも、長期の返済では総額が数百万円変わることも珍しくありません。必ず複数の金融機関に相談し、条件を比較・交渉することが、収益性を最大化する上で極めて重要です。

建築コストを抑えつつ価値を高める5つの戦略

コストを賢く抑えながら、物件の資産価値と競争力を高めるための戦略的なアプローチを5つ紹介します。

1. 【戦略1】規格プラン＋部分カスタムでコスパ向上
   ベースはハウスメーカー等の規格プランでコストを抑え、エントランスや外観デザインなど、入居者の目に付く部分だけをカスタムオーダーします。これにより、コストパフォーマンスを最大化し、競合物件との差別化を図ることができます。
2. 【戦略2】地域ビルダーとハウスメーカーの上手な選び方
   品質が安定しブランド力のあるハウスメーカーと、コストを抑えやすく柔軟な対応が期待できる地域のビルダー（工務店）、両者のメリットを理解しましょう。最低でも3社から提案や見積もりを取り、担当者との相性やアパート建築の実績も見て判断することが大切です。
3. 【戦略3】省エネ・IoT設備で長期的コストを削減
   高断熱材やLED照明、節水型トイレといった省エネ設備は、入居者の光熱費を削減し、物件の付加価値を高めます。また、スマートロック等のIoT設備は若い世代に強くアピールします。初期投資はかかりますが、ランニングコスト削減と物件価値向上を同時に実現できるでしょう。
4. 【戦略4】相見積もりでベストプライスを引き出す方法
   適正な建築費で契約するためには、「相見積もり」が不可欠です。総額だけでなく、工事項目や建材の仕様、設備のグレードといった詳細な内訳までしっかりと比較検討しましょう。他社の見積もりを参考に、建設的な価格交渉を行うことで、ベストプライスを引き出しやすくなります。
5. 【戦略5】アフターサポート付き契約で修繕リスクを最小化
   建物の長期保証はもちろん、定期的な点検やメンテナンスサービスが充実している会社を選びましょう。手厚いサポート体制は、将来発生しうる大規模修繕のリスクを最小化し、建物の資産価値を長期的に維持するための安心材料となります。

成功事例｜60坪でも高稼働率を実現したオーナーの声

60坪という限られた土地でも、戦略的なプランニングと工夫次第で、高い収益性を誇るアパート経営は十分に可能です。

差別化設備で競合物件に勝ったケース

「周辺に単身者向けアパートが多かったため、思い切って宅配ボックスと無料Wi-Fiを全戸に標準装備しました。建築コストは少し上がりましたが、これが大きな差別化となり、竣工前に満室に。特に、ネット通販を多用する若い社会人からの反響が大きかったです。」（Aオーナー）

成功ポイント
ターゲットのニーズを的確に捉えた設備投資

入居者ターゲティング戦略で空室ゼロを達成したケース

「私の土地は駅から少し離れた静かな住宅街。そこで、ターゲットを『ペットと一緒に暮らしたいカップル』に絞り込みました。ドッグランにもなるささやかな庭と、ペット対応の床材を採用した1LDKをプランニングした結果、すぐに満室になりました。ニッチな需要に応えることで、エリアの弱点を強みに変えられました。」（Bオーナー）

成功ポイント
明確なターゲティングとそれに合った物件づくり

長期修繕計画でランニングコストを抑えたケース

「アパート経営は長期戦だと考え、建築時から耐久性の高い外壁材や屋根材を選びました。初期費用は多少かさみましたが、15年、20年先を見据えた長期修繕計画を立てると、メンテナンスコストを大幅に抑制できる計算です。目先の建築費だけでなく、ライフサイクルコストを意識して正解でした。」（Cオーナー）

成功ポイント
長期的な視点に立った建材選びと修繕計画

⇒実際の成約事例はこちら

よくある質問｜60坪アパート建築費と経営の疑問を解決

アパート建築を初めて検討する方にとって、費用や経営に関する疑問は尽きないものです。ここでは、特に多く寄せられる質問にお答えします。

建築期間とスケジュール管理はどのくらい？

アパートの建築プロセスは、設計から完成まで半年～1年程度かかります。余裕を持ったスケジュール管理が重要です。

税金・保険などランニングコストの目安は？

アパート経営におけるランニングコストは、**家賃収入のおおよそ15%～20%**が目安とされています。主な内訳は、管理会社への委託料（家賃収入の5%程度）、固定資産税・都市計画税、共用部の光熱費、将来の大規模修繕に備えるための修繕積立金です。また、万が一の事態に備える火災保険や地震保険への加入も必須となります。

退去時の原状回復費用はどれくらいかかる？

退去時の原状回復費用は、国土交通省のガイドラインに基づき、経年劣化や通常損耗によるものは貸主（オーナー）負担、入居者の故意・過失による損傷は借主負担となるのが原則です。例えば、壁紙の日焼けや家具の設置跡は貸主負担ですが、タバコのヤニ汚れやペットによる傷は借主負担となります。こうした費用も運営コストの一部として、年間で一定額を見込んでおくと安心です。

まとめ｜60坪アパート建築費を最適化して高収益物件を実現しよう

60坪のアパート建築は、限られた敷地だからこそ、綿密な事業計画が成功を左右します。建築費は構造や仕様で大きく変わるため、複数の会社から相見積もりを取り、コストと品質のバランスを見極めることが重要です。また、法規制をクリアし、地域のニーズに合った間取りと家賃設定を行うことで、高い入居率と安定した収益が期待できます。この記事で解説したポイントを参考に、建築コストを最適化し、あなただけの高収益物件を実現してください。