40坪アパートの建築費はいくら？構造別の戸数・収支シミュレーション・利回り7%〜の実現法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「40坪の土地にアパートを建てたら、何戸できて、いくらかかるの？」——都市部で検討しやすい40坪。手頃なサイズながら、構造と階数の選び方で建築費が4,000万円台から1.5億円超まで大きく変わります。

結論からお伝えすると、建ぺい率60%・容積率200%の40坪なら、木造3階建てで1K×9戸前後、総事業費6,600万〜9,000万円が目安です。

この記事では、40坪アパートの構造・階数別の建築費相場から、費用内訳、具体的な収支シミュレーション、利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

40坪アパートの建築費相場と構造別スペック

40坪のアパート建築費は、構造と階数の組み合わせで大きく変わります。まずは「何階建てで何戸建つか」を把握しましょう。

40坪の階数別・戸数早見表（建ぺい60%・容積200%）

階数	延床の目安	1Kなら	1LDKなら	2LDKなら
2階	約48坪（159㎡）	6戸前後	4戸前後	2〜3戸
3階	約72坪（238㎡）	9戸前後	6戸前後	4戸前後
4階	約80坪（264㎡）※容積上限	10戸前後	7戸前後	4戸前後

40坪は容積率200%なら延床80坪（約264㎡）が上限。3階建てにすれば1K×9戸前後を確保でき、戸数と建築コストのバランスが最も取りやすいのが特徴です。

構造別の総事業費の目安（付帯・諸費用込み）

構造	坪単価	2階(48坪)	3階(72坪)	法定耐用年数
木造	84〜105万円	4,435〜6,048万円	6,653〜9,072万円	22年
軽量鉄骨	94〜126万円	4,963〜7,258万円	7,445〜10,886万円	27年
重量鉄骨	105〜136万円	5,544〜7,834万円	8,316〜11,750万円	34年
RC造	115〜157万円	6,072〜9,043万円	9,108〜13,565万円	47年

収益性を最大化するなら、木造3階建て×1K×9戸が40坪のベストプラン。坪単価が安く戸数を確保でき、減価償却22年で節税効果も大きくなります。

40坪アパート建築費の内訳と見積もりのポイント

建築費は「本体工事費」だけではありません。付帯工事費と諸経費を含めた総額で資金計画を立てないと、予算オーバーの原因になります。

費用項目	割合	主な内容
本体工事費	70〜80%	基礎・構造体・内装・設備
付帯工事費	15〜20%	地盤改良・外構・配管引込み・解体
諸費用	5〜10%	設計監理料・登記・税金・保険・融資手数料

付帯工事費は土地の状態で大きく変動します。とくに地盤が軟弱だと地盤改良で数百万円の追加費用が発生することも。土地購入前にハザードマップや近隣の地盤データを調べておくとリスクヘッジになります。

建ぺい率・容積率から建築規模を逆算する

40坪で建てられる建物の規模は、建ぺい率と容積率で決まります。計算式はシンプルです。

• 建築面積の上限…132㎡ × 建ぺい率60% = 79.2㎡（約24坪）
• 延床面積の上限…132㎡ × 容積率200% = 264㎡（約80坪）

容積率の上限まで使い切れれば延床80坪を確保できます。ただし前面道路の幅員が狭いと容積率を使い切れないケースもあるため、役所での事前確認が大切です。

40坪アパートの収支シミュレーション｜利回りとキャッシュフロー

「で、手元にいくら残るの？」——具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	918万円（8.5万円×9戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲46万円
実効総収入	872万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約180万円
純営業収益（NOI）	692万円
年間ローン返済額	▲約276万円
税引前キャッシュフロー	約416万円（月約34.7万円）

表面利回りは約10.9%、実質利回りは約8.2%。月34万円超のキャッシュフローが見込める計算です。

広告でよく見るのは表面利回りですが、経営のリアルな実力を示すのは実質利回り。必ず両方を計算して事業性を判断しましょう。

40坪アパートで利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例

「40坪でもっと利回りを上げたい」——その答えが、Rielが実践する「土地から新築で中間マージンを排除する」手法です。

建売と土地から新築の利回り差

建売アパートの販売価格には業者利益が15〜20%上乗せされています。土地から自分で建てれば、この中間マージンを丸ごとカットでき、利回りが1〜2%改善する計算です。

Rielの成約事例（40坪前後の土地を含む）

Rielが実際に手掛けた成約事例です。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜8%超を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%
船橋市海神	海神駅 徒歩6分	1億2,618万円	1,022万円	8.10%
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%
松戸市栄町	北松戸駅 徒歩11分	5,980万円	479万円	8.01%

Rielは首都圏で年間68棟の販売実績を持ち、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポートしています。

建築費を抑えて収益を最大化する3つのコツ

1. 建物の形状をシンプルにする
   凹凸のない総二階・総三階の箱型で10%以上のコスト削減も可能。
2. 設備のメリハリをつける
   無料Wi-Fi・宅配ボックスなど入居者が重視する設備に集中投資し、それ以外は標準グレードに。
3. 3社以上から相見積もりを取る
   同じ条件で比較すれば各社の価格の妥当性が見え、5〜15%のコスト削減につながります。

40坪アパート建築でよくある質問

40坪のアパートは何戸建てられますか？

建ぺい率60%・容積率200%の場合、木造3階建てで1K×9戸前後が目安です。2階建てなら6戸前後、4階建てが可能なエリアなら10戸前後まで増やせます。1LDKや2LDKにすると戸数は減りますが家賃単価が上がります。

40坪のアパート建築費はいくらが目安ですか？

構造と階数で変わります。木造2階建てなら総額4,400万〜6,000万円、木造3階建てなら6,600万〜9,000万円、RC造3階建てなら9,100万〜1.3億円が目安です。本体工事費だけでなく付帯工事費・諸費用を含めた総額で計画しましょう。

40坪のアパートで利回り7%以上は可能ですか？

可能です。ポイントは「土地の仕入れ値」と「中間マージンの排除」。建売を買うのではなく土地から新築すれば業者利益15〜20%をカットでき、利回りが大幅に改善します。Rielでは販売価格5,980万円で利回り8.01%を実現した事例があります。

40坪アパートの建築期間はどのくらいですか？

着工から竣工まで、木造2階建てで4〜6ヶ月、木造3階建てや鉄骨造で6〜8ヶ月が目安です。設計プランの確定や建築確認申請などの準備期間を含めると、土地取得から完成まで1年近く見ておくと安心です。

40坪で3階建てを建てるときの注意点は？

用途地域の確認が最重要です。第一種低層住居専用地域では高さ制限で3階建てが建てられないことがあります。また3階建ては構造計算が必要で坪単価がやや上がるほか、防火地域では準耐火・耐火構造が求められコストが増す点にも注意が必要です。

まとめ｜40坪アパート建築費は「容積率を活かせるか」が勝負

40坪は都市部で手に入れやすいサイズながら、容積率を使い切れるかどうかで収益性が大きく変わる土地です。だからこそ、土地の仕入れ段階から建築ボリュームと収支を逆算できるパートナーの存在が重要になります。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、利回り7%〜8%超の成約事例も豊富。まずはお気軽にご連絡ください。