超高利回りアパート投資の秘密
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2025年最新版｜アパート新築・経営で活用できる補助金・助成金のまとめ
監修者
株式会社Riel 代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）
宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「高利回りの新築アパートを建てたいが、建築コストやランニングコストが不安…」
そんなオーナー様へ。実は国や自治体の補助金を上手に活用すれば、初期投資を数百万円単位で圧縮しつつ、物件価値をワンランク上げられます。本記事では2025年度予算ベースの最新・主要6制度を厳選し、概要・補助額・申請手順をわかりやすく解説します。
目次
子育てグリーン住宅支援事業
国土交通省・環境省による新制度で、省エネ性能の高い住宅の新築取得や省エネ改修を支援する補助金です。注文住宅・分譲住宅だけでなく賃貸住宅の新築も対象となっており、一定の性能を満たす新築アパート建築に補助金が交付されます。
- 補助対象・条件（新築）
断熱性能等級6以上など「GX志向型住宅」と認められる高性能住宅であれば世帯要件なしに補助対象となり、1戸あたり最大160万円の補助が受けられます。子育て世帯または若者夫婦世帯が取得する場合は、長期優良住宅またはZEH水準の省エネ住宅も対象となり、補助額は住宅性能に応じ約40～100万円/戸程度が支給されます（具体額は住宅の性能区分による）。賃貸住宅のケースでは、申請可能な戸数に上限があり、新築後最初の3か月間は子育て世帯等に限定して入居募集を行うことが要件です（募集期間中に入居が決まらなければ期間後に一般世帯の入居も可）。 - 補助対象・条件（リフォーム）
既存住宅の省エネ改修も補助対象で、窓の高断熱化や断熱材施工、エコ設備設置などを行う場合、工事内容に応じ定額の補助が出ます。例えば断熱改修については「Sタイプ」（必須工事3種すべて実施）で上限60万円/戸、「Aタイプ」（必須工事2種実施）で上限40万円/戸の補助が設定されています。また子育て対応改修、バリアフリー改修、空気清浄機能付きエアコン設置等も一定条件下で補助対象です。新築・リフォームいずれも、令和6年11月22日以降に着工したものが対象となります。 - 補助内容
補助額は上記のとおり住宅性能や工事内容に応じた定額（実質補助率の目安は1/2相当）となっており、新築では最大160万円/戸、リフォームでは最大60万円/戸程度です。なお、本事業の補助金は施工業者等「グリーン住宅支援事業者」に登録した事業者が代理申請し、交付後に施主へ還元する仕組みとなっています。 - 申請先・期間
本事業の専用ポータルサイト（住宅省エネ2025キャンペーン）から事業者が申請します。交付申請の受付開始は段階的に行われ、令和6年度補正予算成立後（2024年末～2025年）に順次開始予定です。着工期限や完了期限も設定されており、新築の場合2026年1月末までに一定以上の工事進捗が必要です。最新のスケジュールは公式サイトで確認してください。 - 注意点
他の類似補助金との併用制限があります。同一の工事箇所について、例えば経産省の「次世代ZEH＋実証事業」や「先進的窓リノベ事業」等と重複して補助を受けることはできません。また賃貸住宅の新築で子育て世帯等向け区分で申請する場合、一定期間は入居者を限定する条件が付く点に留意してください。
制度のポイント
- 新築アパートも対象。ZEH 水準以上の性能を満たせば最大160万円/戸の補助。
- 賃貸の場合、竣工後３か月間は子育て世帯優先募集が要件。条件クリア後は一般募集可。
- リフォーム枠もあり、窓断熱やバリアフリー改修で最大60万円/戸。
申請スケジュール
- 2025 年度分は補正予算成立後に受付開始（予定）。着工は 2026 年 1 月末までに一定進捗が必要。
公式サイト & 詳細リンク
▶ 公式ポータル： 子育てグリーン住宅支援事業〖公式〗
子育て支援型共同住宅推進事業
令和4年度に創設された制度で、賃貸アパート・マンションの新築および改修において、子どもの事故防止や防犯対策など安全性向上の取り組み、また子育て期の入居者同士の交流を生み出す設備設置への費用を補助しますmlit.go.jpmlit.go.jp。安心して子育てできる賃貸住宅づくりを促進する目的で、国土交通省が主導する補助金です。
- 補助対象・条件
賃貸住宅（共同住宅や長屋）で、1住戸の面積が40㎡以上のファミリー向け住戸が対象です。新築・改修いずれの場合も、住宅内での子どもの安全確保に資する設備（例：窓からの転落防止柵、浴室扉の外鍵、防犯性の高い玄関ドア等）の設置が必須の取組みとなります。さらに任意で、居住者間の交流を促す施設（キッズルームなど多目的室、屋外の遊具・砂場、水遊び場、ベンチなど交流スペース）の設置も補助対象に含めることができます。新築の場合は計画段階で事前相談・審査を経て要件確認を受ける必要があり、補助金交付後一定期間（例：補助を受けてから数年間）は子育て世帯向け住宅として運営することが条件となります（期間経過後は広めの単身向け等に転用可）。 - 補助内容
新築の場合は対象工事費の1/10、改修（既存住宅の場合）は1/3が補助率です。補助上限額は安全対策に関わる工事費用について1戸あたり100万円まで。例えば新築時にバルコニーや窓の転落防止措置を講じた場合、その費用の10分の1（上限100万円/戸）が補助されます。また、交流施設の設置についても補助が可能で、その場合は1プロジェクトあたり上限500万円まで交付されます。令和6年1月からは新たに宅配ボックス設置工事も補助対象に加わり、子育て世帯の入居率が3割以上の既存賃貸住宅において、宅配ボックス設置費用に対し最大50万円の補助が受けられます。 - 申請先・期間
本事業は年度ごとに公募期間が設定されます。令和7年度（2025年度）の募集では、新築（賃貸建設型）は2025年4月1日～9月30日まで事前相談受付、4月1日～翌2026年2月27日まで交付申請受付となっています（予算消化状況により早期締切の可能性あり）。申請は事業事務局（「子育て支援型共同住宅サポートセンター」）への提出となり、国交省HP上に専用ページと問い合わせ窓口が案内されています。 - 注意点
補助対象とする工事は、あらかじめ定められた技術基準を満たす安全設備・交流施設に限られます。具体的な整備基準や必要書類は公表されている「事業概要資料」を確認する必要があります。また、補助を受けた住宅については、一定期間子育て世帯の入居促進に供することや、事業完了後10年間は適切な管理を継続することが求められます。計画変更や用途変更を行う場合は補助金返還の可能性がある点にも注意してください。
制度のポイント
- 40㎡以上のファミリー向け賃貸を新築・改修すると、安全対策工事費の10％（新築）/ 33％（改修）補助。
- 交流スペースや宅配ボックス設置費も対象、プロジェクト上限500万円。
申請スケジュール
- 2025 年度：新築は 4/1～9/30 事前相談、交付申請は 2/27 まで（予定）。
公式サイト
▶ 国土交通省ページ： 国土交通省
給湯省エネ2025事業
経済産業省が中心となり実施する補助制度で、家庭用の高効率給湯器を導入する際に費用の一部補助が受けられます。新築時の設備導入にも既存住宅の給湯器交換にも利用可能で、賃貸住宅オーナーも活用できる省エネ支援策です。
- 補助対象・条件
対象となる給湯設備は、①電気ヒートポンプ式給湯器（エコキュート）、②ハイブリッド給湯器（ガス＋ヒートポンプ併用型）、③家庭用燃料電池（エネファーム）といった高効率給湯器です。それぞれ製品の効率性能に細かい要件が設定されており、型番が補助対象リストに掲載されている必要があります。たとえばエコキュートの場合、「天気予報に連動し昼間に効率的沸き上げする機能」を有する機種など高度な制御機能を備えたものはA要件・B要件として区分されます。 - 補助内容
給湯器1台あたりの定額補助で、種類と性能要件により金額が異なります。エコキュートは基本額6万円、要件Aなら10万円、要件Bなら12万円/台。ハイブリッド給湯器は基本額8万円（高度機能機種の場合最大15万円程度）、エネファーム（家庭用燃料電池）は16万円が基本額（最大20万円/台）となっています。さらに、古い電気温水器や蓄熱暖房機を撤去して高効率給湯器に置き換える場合は加算措置として1台あたり8万円を上乗せ（上限2台まで）できます。ただしガス給湯器（従来型エコジョーズ等）は対象外である点に注意してください。補助台数は、一戸建て住宅では各種2台まで、共同住宅（アパート）では各種1台までと上限が定められています。 - 申請先・期間
本事業は「住宅省エネ2025キャンペーン」の一環として公式サイト上で実施されます。申請には事前に住宅省エネ支援事業者として施工業者等が登録し、オンラインで交付申請を行います。2025年度分（給湯省エネ2025事業）の公募開始は2025年3月末頃と予想され、交付申請受付期間はおおむね2025年春～12月頃になる見込みです。正確な日程は公式発表を確認してください。 - 注意点
補助金の交付は後払い（実績報告後）となるため、一時的に全額自己負担で設置し、その後補助金を受け取る流れになります。また、補助対象となる製品が年度により更新される可能性があるため、事前に公式の対象製品リストを確認することが重要です。本事業も他の省エネ補助金（例：「賃貸集合住宅給湯省エネ事業」など）と同一設備では重複利用できません。
制度のポイント
- エコキュート・ハイブリッド給湯器・エネファームなど高効率給湯器 1 台あたり最大 12～20 万円を補助。
- 集合住宅一括更新（集中式ボイラー→高効率化）も別枠で支援。
申請スケジュール
- 2025 年春～12 月頃にオンライン受付（予定）。
公式サイト
先進的窓リノベ事業
経産省・環境省が共同実施する住宅省エネリフォーム支援策の一つで、既存住宅の窓・開口部の断熱性能向上工事を支援する補助金です。賃貸住宅オーナーが空室時などにまとめて窓改修するケースでも使え、近年強化されている断熱リフォーム補助メニューです。
- 補助対象・条件
戸建住宅から集合住宅まで、既存住宅の開口部を高断熱サッシや複層ガラスに交換したり、内窓を新設する工事が対象です。断熱性能が一定以上向上すること（例えば一般的なアルミ単板ガラス窓→樹脂複層ガラス窓への交換等）が要件となります。工事は必ず補助事業に登録した施工業者が行う必要があります。 - 補助内容
工事内容に応じた定額補助で、補助率換算で1/2相当、1戸あたり最大200万円までが支給されます。補助額の具体例として、窓の大きさ・種類ごとに定められた額（例：掃き出し窓1枚あたり数万円）があり、それらの合計額が交付されます。大規模に全窓改修すれば上限の200万円に達するケースもあります。併せて玄関ドアの断熱扉交換や、外壁・天井の断熱材追加工事等も行う場合は、その分も含めて定額補助されます。 - 申請先・期間
子育てグリーン住宅支援事業のリフォーム枠の一部として位置づけられており、環境省が実施する補助事業としてワンストップ申請が可能です。2024年補正予算に盛り込まれており、令和6年11月22日以降着工の工事が対象となります。公募開始は補正予算成立後（2024年末以降）にアナウンスされ、申し込みはオンラインで行う形になる予定です。 - 注意点
窓改修については効果が目に見えやすい一方、他の補助制度との重複に注意が必要です。同じ断熱窓工事で、自治体の助成金など国費以外の補助との併用は可能ですが、国の他の断熱支援事業（例えば「次世代省エネ建材支援事業」等）とは重複不可です。また賃貸住宅で入居中に工事を行う場合、居住者の了承や一時転居等の調整も必要になるため、計画段階から十分配慮してください。
制度のポイント
- 既存アパートの窓を高断熱サッシへ交換すると最大 200 万円/戸補助（実質 1/2）。
- ドア交換や外壁断熱追加も組み合わせ可能。
申請スケジュール
- 2024 年補正成立後、2025 年以降順次受付。
公式サイト
長期優良住宅化リフォーム推進事業
既存住宅の性能向上リフォームに対する国交省の代表的な補助金です。2009年施行の長期優良住宅法に基づき、**既存の戸建住宅や共同住宅（賃貸含む）**を耐久性・省エネ性などで向上させる改修工事に補助が出ます。大規模修繕やリノベーション時に活用することで、費用負担を減らしつつ住宅の価値向上を図れる制度です。
- 補助対象・条件
対象住宅は既存の一戸建て住宅およびマンション・アパート等の共同住宅です（事務所や店舗部分のみの建物、違反建築物は不可）。補助を受けるには、リフォーム後に一定の住宅性能項目が所定基準に適合することが必要です。具体的には、①構造の劣化対策、②耐震性、③省エネルギー対策、（共同住宅の場合④維持管理の容易性、⑤高齢者対策（バリアフリー）、⑥可変性）という最大6項目について、所定の基準を満たす改修を行います。耐震補強や断熱改修、高効率設備への交換などが典型例で、インスペクション（住宅現況調査）を実施しリフォーム計画を作成することも要件です。また住戸面積要件（原則40㎡以上の住宅）もあります。 - 補助内容
補助率はリフォーム工事費用の1/3で、補助金の上限額は性能向上の達成度合いによって変わります。「評価基準型」（認定基準には満たないが一定の性能確保が見込まれる場合）は上限80万円/戸、「認定長期優良住宅型」（リフォーム後に正式に長期優良住宅として認定を取得する場合）は上限160万円/戸です。さらに子育て世帯・若者世帯による改修、既存住宅を購入してからの改修、また二世帯同居対応工事を行う場合などにはそれぞれ上限額に50万円加算され、最大で130万円/戸（評価基準型の場合）または210万円/戸（認定型の場合）まで引き上げられます。例えば耐震・省エネ改修を行い長期優良住宅の認定を取得した上で、若年夫婦が中古住宅を買ってリフォームするケースでは210万円/戸の補助が受けられます。 - 申請先・期間
本事業は年度予算で執行され、公募は年に数回行われます。応募にはまず事業者（施工業者等）の登録が必要で、登録後、工事計画の提案書を提出して採択を受ける方式です。2024年度は5月に受付が開始されましたが、予算枠が開始1日で埋まる人気で、途中で受付停止となりました。2025年度も継続見込みですので、リフォームを検討しているオーナーは早めに情報収集し、必要な時にすぐ動けるよう準備しておくことが勧められています。申請窓口や手続き方法は国交省の公式サイトおよび実施支援室（専用Webサイト）で案内されています。 - 注意点
この補助を受けるにはハードルもあり、全ての工事完了後に住宅性能評価を受けて基準適合を確認する必要があります。インスペクションの実施や維持保全計画の作成も義務づけられるため、手間と時間がかかります。しかしその分、補助を活用して住宅の安心・快適性を高め、資産価値を維持できるメリットがあります。なお補助金は1戸あたり10万円（補助対象工事費30万円）以下だと交付対象外になる最低額要件もあります。他の国の補助金（こどもエコすまい支援事業や先進的窓リノベなど）と重複して同一工事に補助を受けることはできないため注意してください。
制度のポイント
- 耐震・省エネを伴う大規模改修で80～160 万円/戸（条件加算で最大 210 万円）。
- インスペクション実施と性能評価報告が必須。
申請スケジュール
- 2025 年度も継続予定。毎年早期に予算上限に達するため準備はお早めに。
公式サイト
住宅セーフティネット専用住宅改修事業
自宅を借りづらい高齢者や低所得者等の住宅確保要配慮者に向け、民間の空き家・賃貸住宅を活用しようとするオーナーを支援する制度です。所管は国土交通省で、「住宅セーフティネット法」に基づき登録した住宅をバリアフリー化・耐震改修等する費用に補助金が交付されます。社会貢献と空室活用を兼ねた制度で、賃貸経営者の経費負担を軽減します。
- 補助対象・条件
空き家や既存の賃貸住宅をセーフティネット住宅（要配慮者専用賃貸）として登録し、低廉な家賃で提供することを目的に改修を行う場合に補助対象となります。補助を受ける主な要件は、①改修後に住宅セーフティネット制度に基づく専用住宅として都道府県等に登録すること、②改修後の家賃が公営住宅並みの水準以下であること、③改修後少なくとも10年以上継続して賃貸提供すること、などです。入居対象者は低額所得者や高齢者、障害者、子育て世帯、被災者等で、オーナーはこれらの人々の入居を原則拒まない運用が求められます（※ひとり親世帯専用等にする場合は他要件者を断ることも可能）。 - 補助対象工事
補助金の対象となる改修工事は多岐にわたり、以下のようなものが含まれます。- バリアフリー改修（段差解消、手すり設置、敷地内通路整備等）
- 耐震改修工事（耐震補強、耐震壁設置など）
- 共同居住用改修（シェアハウス等にするための間取り変更）
- 間取り変更工事（小規模住戸を結合して広くする等）
- 子育て世帯対応改修（敷地内に子育て支援施設併設等）
- 防火・消火対策工事（耐火建材化、スプリンクラー設置等）
- 交流スペース設置（談話室や集会所の新設）
- 省エネルギー改修（断熱改修や高効率設備導入）
- 見守りシステム等設置（安否確認センサー等）
- 防音工事（遮音サッシ設置など）
- 被災者向け改修（災害時に一時提供できる住宅への必要最低限改修） 等
- 補助内容
補助率は国費ベースで工事費の1/3、上限額は1戸あたり50万円です。ただし特定の改修を行う場合に上限額の加算措置があり、上記1～7の工事を実施する場合は50万円/戸を加算できます。つまりバリアフリーや耐震改修など主要な工事を含む場合は実質最大100万円/戸まで補助上限が引き上がります。さらに、1.のバリアフリー改修の中でエレベーター設置工事を行う場合は追加15万円/戸の加算、車椅子対応のトイレ・浴室整備を行う場合も追加加算が認められます（※詳細は募集要項参照）。なお地方公共団体が独自に同様の補助を行う場合、国1/3＋地方1/3で合計2/3補助となるケースもあります。実際、多くの自治体で国の制度に上乗せする形の助成を行っています。 - 申請先・期間
本事業は国土交通省が直接募集・採択を行います（地方公共団体経由ではなく国への直接申請）。2025年度（令和7年度）は4月2日に募集開始が発表されました。応募締切や採択時期は例年、第一次募集が初夏頃まで、追加募集が秋頃までという設定です（2025年度の締切は7月末および11月末の2回予定）。応募方法は所定の申請書類を整えて国交省住宅局住宅総合整備課あてに提出します。採択後、工事完了報告を経て補助金が交付されます。 - 注意点
補助を受けた住宅は最低10年間、登録したセーフティネット専用住宅として運用する義務があります。期間内に目的外使用したり、要配慮者以外に継続的に賃貸した場合は補助金の返還を求められる可能性があります。また家賃についても、公営住宅並み水準以下に抑える必要があるため、市場家賃より低めに設定することになります。その代わり自治体によっては家賃減額分に対する家賃補助制度（入居者に対する補助金）が用意されている場合もあります。事業を活用する際は自治体の住宅課等とも連携し、トラブルなく入居者募集・管理ができるようにしましょう。
制度のポイント
- 空き家や既存賃貸を要配慮者向けに改修すると最大 100 万円/戸（国費 1/3）。
- 10 年間の専用住宅登録・家賃上限などの運営条件あり。
申請スケジュール
- 2025 年度は春・秋の 2 期募集。
公式サイト
▶ 国土交通省
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