【プロが解説】金融機関が絶賛する「アパート投資の事業計画書」の作成方法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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新築アパート経営の成功は、その第一歩である「事業計画書」の精度にかかっています。特に金融機関から融資を引き出す際、この計画書こそがあなたの「事業の羅針盤」であり、「信頼の証明書」となります。本記事では、私たちRielが数多くの融資実行をサポートしてきた経験に基づき、金融機関の担当者が「これなら貸したい」と絶賛する事業計画書の書き方を徹底解説します。単なる数字の羅列ではなく、熱意と客観的根拠に裏打ちされた計画書の作り方を、必須項目から出口戦略まで網羅的にお伝えします。

アパート投資の事業計画書とは？目的・必須項目・提出先の全体像

アパート投資の事業計画書は、金融機関や投資家に対し「なぜこの事業が成功するのか」を客観的に証明する最重要書類です。その目的は、融資担当者を納得させ、必要な資金を調達することにあります。計画書には、物件概要、市場分析、収支シミュレーション、リスク対策といった必須項目を盛り込み、事業の全体像を明確に示す必要があります。この設計図の精度が、アパート経営の成否を分ける第一歩となるのです。

金融機関が見る主要ポイントは？（収益性・リスク・担保・経験）

金融機関が事業計画書で最も重視するのは、「貸したお金が確実に返済されるか」という一点です。そのために、以下の4つの主要ポイントを厳しくチェックします。

これらすべてにおいて、客観的なデータと説得力のある説明が求められます。

企画段階／建築段階／運用段階で計画書はどう変わる？

事業計画書は一度作って終わりではなく、事業の進捗に合わせて更新・進化させていくものです。各段階でその役割は変化します。

• STEP 1: 企画段階（融資申込時）
  金融機関向けに「この事業がいかに有望か」を示すための、精緻な市場分析と収支シミュレーションが中心です。実現可能性と収益性をアピールします。
• STEP 2: 建築段階（着工後）
  より具体的な建築コストの見積もりや、工期遅延リスクを反映させた、実行ベースの計画書へとブラッシュアップします。自己資金の管理にも使います。
• STEP 3: 運用段階（竣工後）
  実績に基づいた家賃収入や運営コストを反映し、当初計画との差異を分析します。次の投資や出口戦略を検討するための「経営資料」として機能し続けます。

事業計画書に入れるべき「物件計画」の書き方は？

物件計画は、事業計画書の「顔」となる部分です。ここでは「どのようなアパートを建てるのか」を具体的に示します。なぜなら、物件の魅力が賃貸需要に直結し、収益の根幹となるからです。所在地、敷地面積、建物の構造・規模、間取り、戸数、そしてターゲットとする入居者像を明確に記載します。単なるスペックの羅列ではなく、なぜその立地でその建物が最適なのか、という戦略的な意図を伝えることが重要です。

立地評価（駅距離・需要・競合）をどう定量化する？

立地評価の説得力は、いかに「定量化」できるかにかかっています。感覚的な「良い場所」という表現では、金融機関は納得しません。「駅徒歩5分」といった事実に加え、主要駅までの所要時間、半径1km圏内の単身者人口（統計データ）、競合となる新築・築浅アパートの数と、その平均家賃・空室率を明記します。例えば、「競合の平均空室率が15%に対し、当計画地周辺は5%と低い」といった具体的な数値比較こそが、その立地の優位性を客観的に証明する強力な材料となります。

ターゲット設定（単身／ファミリー／学生／社会人）の根拠の示し方

ターゲット設定の根拠は、立地評価と密接に関連します。「誰に貸すのか」が明確でなければ、適切な間取りや設備は決められません。例えば、近隣に大学や専門学校があれば「学生」が、大規模なオフィスビルや病院があれば「単身の社会人・医療従事者」がターゲットとなります。その際、「〇〇大学まで徒歩10分、学生数約8,000人」や「△△病院まで自転車5分、看護師数約500人」といった具体的な需要核（人の集まる場所）を明示することが、設定したターゲットの妥当性を裏付ける説得力のある根拠となります。

収支シミュレーションはどう作る？家賃想定・空室率・諸経費の前提

収支シミュレーションは、事業計画書の「心臓部」です。ここでは、家賃収入から諸経費とローン返済を差し引いた、手取りのキャッシュフローを長期（例：30年間）で試算します。重要なのは、その「前提条件」の妥当性です。家賃想定は希望的観測ではなく客観的根拠に基づいているか、空室率は保守的に（厳しめに）設定しているか、諸経費は見落としなく計上されているか。この前提が甘いと、計画全体の信頼性が失われてしまいます。

想定賃料の根拠づけ：近隣成約事例・募集賃料の集め方

想定賃料は、収益の根幹をなす最も重要な前提です。この根拠が薄いと、計画全体が机上の空論と判断されます。根拠を示すには、まず計画物件と条件（駅徒歩、築年数、間取り、設備）が近い「近隣の募集賃料」を複数調査します。さらに、地元の管理会社にヒアリングし、実際に成約に至った「成約事例」の情報を集めることが不可欠です。これらの客観的なデータを提示し、「競合A（徒歩5分・築1年）が9万円で募集中のため、当物件（徒歩3分・新築）は9.2万円と設定」といった形で、論理的に説明する必要があります。

ランニングコスト（管理料・修繕・保険・固定資産税）の標準値と注意点

ランニングコストの見落としは、将来のキャッシュフロー悪化に直結する致命的なミスです。主な項目として、以下のものがあります。

• 管理委託料（家賃収入の5%程度）
• 修繕積立金（将来の大規模修繕のため。家賃収入の5%〜10%程度）
• 火災・地震保険料（年払または長期一括）
• 固定資産税・都市計画税（毎年）
• 共用部水道光熱費
• 定期清掃費・エレベーター保守点検費（該当する場合）

これらのコストを標準値に基づき、かつ保守的に（多めに）計上することで、計画の堅実性をアピールすることができます。

融資を通す事業計画書のコツは？自己資金・金利・期間・返済比率

融資を通す計画書とは、金融機関の「不安」を徹底的に排除した計画書です。そのために「返済の安全性」を数字で示す必要があります。具体的には、無理のない返済計画（返済期間）、十分な自己資金の投入による事業への本気度、そして金利上昇にも耐えうる収支構造です。特に「返済比率（家賃収入に占める返済額の割合）」は重要で、この比率が低いほど安全と評価されます。これらのバランスが、融資可否の鍵を握ります。

返済原資の説明（DSCR/返済比率）の目安と見せ方

金融機関は「DSCR（債務償還余裕率）」と「返済比率」という2つの指標で、返済の安全性を測ります。それぞれの内容と目安を理解しておくことが重要です。

指標	内容	金融機関が見る目安
返済比率	満室想定家賃収入 ÷ 年間返済額	50%以下（40%台が望ましい）
DSCR	諸経費を引いた純収益(NOI) ÷ 年間返済額	1.2倍以上（1.5倍以上が望ましい）

これらの指標を計画書に明記し、「当計画はDSCRが1.6倍あり、十分な返済余力を持つ」とアピールすることが重要です。

自己資金はいくら必要？諸費用・予備費の計上方法

自己資金は、事業への本気度とリスク許容度を示すバロメーターです。一般的に、総事業費（土地代＋建築費＋諸費用）に対して最低でも10%、できれば20%以上の自己資金を投入することが融資の目安となります。計画書には、以下の諸費用を正確に計上することが必須です。

• 登記費用（所有権移転、抵当権設定）
• 仲介手数料（土地購入時）
• 融資手数料、保証料
• 不動産取得税
• 印紙代（契約書）
• 火災保険料

さらに、突発的な支出に備える「予備費」を建築費の5%程度計上しておくことで、計画の堅実性とオーナーの危機管理能力を高く評価してもらえます。

建築コストと仕様グレードの考え方｜利回りを下げずに競争力を上げる

建築コストは、利回りに直結する最大の変動要因です。コストを抑えすぎれば入居者が集まらず、逆に仕様グレードを上げすぎれば利回りが悪化します。重要なのは「利回りを下げずに競争力を上げる」バランス感覚です。ターゲット層が本当に求めている設備（例：無料Wi-Fi、宅配ボックス）に重点的に投資し、不要な部分はシンプルにする。このメリハリが、長期的な満室経営と高い収益性を両立させる鍵となります。

工事費の内訳（本体・付帯・設計監理）をどう明示する？

工事費の見積もりは、どんぶり勘定では絶対にいけません。金融機関は、その内訳の妥当性を厳しく見ます。工事費は大きく以下の3つに分かれます。

これらを項目ごとに明記し、可能であれば複数の建築会社からの相見積もりを添付することで、提示された建築コストが適正であることの強力な裏付けとなります。

引用：国土交通省「建築着工統計調査」

設備グレードの投資対効果（賃料上振れ vs 初期費用）

設備投資は、「その投資で家賃がいくら上がるか」という投資対効果（ROI）の視点で判断すべきです。

【投資対効果の計算例】

• 投資
  オートロック設置（初期費用 30万円）
• 効果
  家賃が月2,000円アップ
• 回収期間
  300,000円 ÷ 2,000円/月 ＝ 150ヶ月（12.5年）

ターゲット層（特に女性）が必須と考える設備であれば、長期的な空室リスクの低減効果も加味し、積極的に投資すべきと判断できます。計画書には、なぜその設備を選んだのか、その投資対効果の試算を明確に示すことが重要です。

空室対策・賃貸募集計画をどう書く？初期リーシングと更新時の戦略

「建てたはいいが、入居者が決まらない」というのが最大のリスクです。事業計画書には、竣工（建物完成）と同時に満室にするための「初期リーシング（客付け）戦略」を具体的に書く必要があります。竣工前から管理会社と連携し、いつから、どの媒体で、いくらの家賃で募集を開始するのか。竣工後の空室対策や、入居者の「更新時」の戦略（家賃交渉への対応方針など）も明記することで、運営能力の高さを示します。

募集賃料と広告出稿計画、フリーレントの基準

初期リーシングを成功させるには、緻密な募集戦略が不可欠です。計画書には、まず「募集賃料」を（相場よりやや強気の）9.5万円に設定し、反響が鈍ければ2週間後に9.3万円に見直す、といった段階的な戦略を明記します。また、近隣の競合状況を踏まえ、「竣工1ヶ月前までに50%の成約を目指し、広告料（AD）を家賃の2ヶ月分投下する」といった具体的な広告計画も重要です。必要に応じて「フリーレント（一定期間の家賃無料）を1ヶ月まで許容する」といった基準も決めておきましょう。

管理会社の選定理由とKPI（募集速度・入居率・原状回復）

アパート経営の成功は、パートナーとなる管理会社の能力に大きく左右されます。事業計画書には、「なぜその管理会社を選んだのか」という理由を明確に記載すべきです。例えば、「当エリアでの単身者向け物件の管理実績がNo.1であるため」といった客観的な選定理由が求められます。さらに、「入居率98%以上を維持」「平均募集速度45日以内」「原状回復費用の入居者負担割合60%」といった具体的なKPI（重要業績評価指標）を設定し、管理会社と共有することで、事業運営への本気度を示します。

リスクと対策の記載方法：金利上昇・空室・工期遅延・コスト増

事業計画書で「リスク」に言及しないことは、最大のリスク隠蔽とみなされます。金融機関は、オーナーがリスクを正しく認識しているかを見ています。重要なのは、考えられるリスクと、それぞれに対する「具体的な対策」をセットで記載することです。「リスクはあるが、このように対処する」という姿勢が、経営者としての信頼を高めます。

想定されるリスク	具体的な対策（計画書への記載例）
金利上昇リスク	感度分析で金利が1%上昇しても返済可能なことを証明する。固定金利での借入も検討。
空室リスク	当初2年間は空室率を通常（例: 10%）より厳しく15%で試算する。
家賃下落リスク	10年後に5%、20年後に10%下落するシミュレーションも作成し、長期収支を確認する。
工期遅延・コスト増	予備費を計上。竣工後2ヶ月は家賃収入ゼロでも耐えられる資金計画を立てる。

感度分析（賃料▲5％、空室＋5pt、金利＋1％）の作り方

感度分析（ストレステスト）は、計画の堅実性を証明する上で極めて強力なツールです。これは、事業の前提条件が悪化した場合に、収支がどう変化するかをシミュレーションするものです。具体的には、以下の3パターンの収支を試算し、提示します。

• パターン1：賃料が想定より5%下落した場合
• パターン2：空室率が想定より5ポイント悪化（例：10%→15%）した場合
• パターン3：借入金利が想定より1%上昇した場合

これらの悪条件が重なっても、キャッシュフローが赤字転落しないことを示せれば、金融機関は安心して融資を実行できるのです。

代替シナリオ（家賃調整、費用削減、返済期間延長）の提示

感度分析の結果、万が一キャッシュフローが赤字になる可能性が見えた場合、そこで思考停止してはいけません。即座に実行可能な「代替シナリオ（リカバリープラン）」を提示することが重要です。例えば、「想定外の空室が続いた場合、直ちに近隣管理会社への広告料を増額し、家賃を最大3%まで調整する」「金利が大幅に上昇した場合は、金融機関に返済期間の延長（リスケジュール）を相談し、月々の返済額を軽減する」といった具体的な対策をあらかじめ示しておくことで、オーナーの危機対応能力を高く評価してもらえます。

税務とスキームの基本：個人・法人どちらが有利？

アパート経営を「個人」で始めるか、新たに「法人（資産管理会社）」を設立して行うかは、税務戦略上の重要な分岐点です。個人の所得や将来の事業規模によって、どちらが有利かは異なります。

比較項目	個人事業主	法人（資産管理会社）
税率	累進課税（所得増で税率UP）	ほぼ一定（法人税率）
経費の範囲	比較的狭い	広い（役員報酬、退職金など）
所得分散	難しい（青色専従者給与のみ）	家族役員などで可能
社会的信用	（法人に劣る）	高い（次の融資審査に有利）
事務負担	比較的容易（青色申告）	複雑（法人決算が必要）

減価償却・青色申告・消費税簡易課税のポイント

アパート経営の税務には、専門的な知識が必要です。特に以下の3点は、キャッシュフローに直結するため、計画段階での理解が必須です。

• 減価償却
  建物の取得費用を、法定耐用年数（例：木造22年）にわたって経費計上する仕組み。帳簿上の利益を圧縮し節税に繋がります。
• 青色申告
  （個人の場合）行うことで最大65万円の特別控除や、赤字の3年間繰越が可能になります。
• 消費税簡易課税
  （法人の場合）売上が基準以下のうちは免税事業者に、超えた場合も簡易課税制度を選択することで、納税事務の負担を軽減できる場合があります。

家族役員・持株構成・節税と与信のバランス

法人で経営する場合、スキーム（枠組み）の設計が重要です。例えば、配偶者や家族を役員にすることで「役員報酬」という形で経費を計上し、世帯全体での所得分散と節税を図ることが可能です。ただし、過度な節税対策（役員報酬の払いすぎなど）で法人の利益を圧縮しすぎると、金融機関からの「与信（信用力）」が低下し、次の物件購入時の融資が受けにくくなるデメリットもあります。節税と与信のバランスをどう取るかが、事業拡大を目指す上での腕の見せ所となります。

補助金・助成金・省エネ適合の書き方：採択の可能性とスケジュール

現代のアパート建築では、省エネ性能を高めることで、補助金や助成金を活用できるケースが増えています。例えば、ZEH（ゼッチ：ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様の賃貸住宅などが対象です。事業計画書には、これらの補助金制度の概要、採択の可能性、そして申請スケジュールを明記します。補助金は融資実行の判断材料にはなりにくいですが、事業の社会性やオーナーの先進性を示す上で有効なアピール材料となります。

ZEH/省エネ仕様での賃料プレミアムの根拠

ZEH仕様など省エネ性能の高いアパートは、入居者にとって「光熱費が安くなる」という明確なメリットがあります。このメリットは、近隣の同等物件よりも高い「賃料プレミアム（家賃の上乗せ）」として設定できる可能性があります。計画書には、「一般のワンルームの光熱費が月額8,000円に対し、当ZEH物件では月額5,000円に抑えられる見込み。この差額の一部（例：2,000円）を家賃に上乗せしても、入居者には実質的なメリットがある」といった、論理的な根拠を示すことが重要です。

引用：経済産業省 資源エネルギー庁「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について」

申請に必要な書類と計画書への反映方法

補助金の活用を計画に盛り込む場合、その実現可能性を示す必要があります。計画書本文では概要に触れる程度で構いませんが、添付資料として「申請する補助金の公募要領」「申請に必要なBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）評価書の取得見込み」「申請から採択、入金までの想定スケジュール」などを補足します。特に、補助金の入金は竣工後になるケースが多いため、それまでの建築費用の資金繰り（つなぎ融資など）に問題がないことを明確にしておく必要があります。

出口戦略（売却/長期保有）の設計：投資回収とIRRの示し方

アパート経営は「出口戦略（どう終わらせるか）」まで設計して初めて完成します。金融機関も、オーナーが投資の出口をどう考えているかを見ています。短期で売却益（キャピタルゲイン）を狙うのか、長期で安定した家賃収入（インカムゲイン）を得続けるのか。その方針によって、融資期間や金利の考え方も変わってきます。

戦略	目的	メリット	デメリット
短期売却	売却益（キャピタルゲイン）	短期間で大きな利益を得られる可能性	市場の変動リスク。売却益への税金が高い。
長期保有	家賃収入（インカムゲイン）	安定したキャッシュフロー。ローン完済後は純資産に。	建物の老朽化。空室リスク。

事業計画書には、IRR（内部収益率）などの投資指標を用い、いつまでに投資を回収する計画なのかを明示しましょう。

売却時の価格想定（還元利回り・取引事例比較法）の根拠

将来の売却価格を想定することは、出口戦略の核となります。価格の算定方法には主に2つあります。一つは、そのエリアの標準的な利回り（還元利回り）から逆算する方法（例：年間純収益1000万円 ÷ 還元利回り5% ＝ 想定売却価格2億円）。もう一つは、近隣の「取引事例比較法」です。これらの客観的な根拠に基づき、「保有10年後に、残債（ローン残高）以上の〇〇円で売却可能」というシミュレーションを示すことで、投資の安全性をアピールできます。

長期保有時の修繕計画とキャッシュフローの滑らかさ

売却せず長期保有を選択する場合、金融機関が懸念するのは「大規模修繕」のインパクトです。築15年目、30年目などに発生する外壁塗装や設備交換には、数百万〜数千万円の費用がかかり、一時的にキャッシュフローが大幅に悪化します。そうならないため、計画書には「長期修繕計画」を盛り込み、毎年の収益から計画的に修繕費を積み立てることを明記します。これにより、キャッシュフローの変動を「滑らか」にし、長期にわたる安定経営が可能であることを示します。

チェックリスト＆テンプレ：見落としやすい記載漏れを防ぐ

どれだけ素晴らしい計画も、記載漏れや数字のミス一つで信頼を失います。そうした初歩的なミスを防ぐため、提出前には必ず「チェックリスト」で最終確認を行うべきです。また、事業計画書の骨子（章立て）は、どの物件でもある程度共通化できます。一度しっかりとした「テンプレート」を作成しておけば、次の物件を検討する際に、効率よく精度の高い計画書を作成することが可能になります。

金融機関提出前の最終チェック（数字整合・根拠資料の添付）

【最終チェックリスト】

• 誤字脱字はないか。
• すべてのページにページ番号が振られているか。
• 収支シミュレーションとレントロール（賃料一覧）の数字は一致しているか。
• 総事業費の内訳合計と、自己資金＋借入希望額の合計は一致しているか。
• 本文中で言及した「根拠資料（統計データ、見積書など）」はすべて添付されているか。
• DSCRや返済比率は、金融機関の目安をクリアしているか。
• リスク対策は具体的か。「頑張る」などの精神論になっていないか。

物件ごとに再利用できる章立てテンプレの骨子

効率的に計画書を作成するため、以下の章立て（テンプレート）の活用をお勧めします。

1. 事業概要（目的、オーナープロフィール、事業スキーム）
2. 物件計画（立地評価、建物概要、ターゲット設定）
3. 市場・競合分析（需要核、人口動態、競合調査）
4. 建築・募集計画（建築スケジュール、管理会社、初期リーシング戦略）
5. 収支シミュレーション（前提条件、長期キャッシュフロー、感度分析）
6. 資金計画（総事業費、自己資金、借入計画）
7. リスクと対策
8. 出口戦略
9. 添付資料（見積書、市場データ、レントロール案など）

融資可決された計画書・否決された計画書の違い

理論だけでなく、実際の「成功事例」と「失敗事例」から学ぶことは非常に有益です。私たちがサポートしてきた中で、融資が可決された計画書と、否決された計画書には、明確な違いがありました。

比較ポイント	〇 可決やすい計画書	× 否決されやすい計画書
前提条件	根拠が明確（公的データ出典あり）	前提が甘い（希望的観測、根拠不明）
リスク分析	感度分析（ストレステスト）を自ら提示	リスクの言及が少ない、または精神論で対処
添付資料	充実（見積書、市場データ、登記簿など）	資料不足、「別途検討」が多い
一貫性	すべての数字（収支、資金計画）が整合	数字がバラバラで、計算が合わない
熱意	オーナー自身の言葉で経営方針が語られている	テンプレの丸写しで、熱意が感じられない

可決事例：地域需要データの出典と感度分析の説得力

融資が満額・好条件で可決された事例に共通するのは、「客観的な根拠の徹底」と「リスク開示の誠実さ」です。例えば、賃貸需要の説明において、単に「人気エリアだから」ではなく、「〇〇市が公表する人口動態統計によれば、当エリアの20代〜30代の単身者人口は過去5年で10%増加している」といった形で、公的なデータの「出典」を明記していました。さらに、厳しい条件での感度分析を自ら提示し、「最悪のケースでも返済可能」と証明できたことが、金融機関の絶大な信頼に繋がりました。

引用：中小企業庁「経営計画策定支援」

否決事例：前提の甘さ・資料不足・KPI不明確の典型パターン

一方、残念ながら否決（または大幅減額）となった事例には、典型的なパターンがあります。最も多いのが「前提の甘さ」です。家賃想定が近隣相場より高すぎる、空室率が新築だからと5%未満で見積もられている、修繕費が計上されていない、などです。また、本文中に「調査予定」や「別途検討」といった言葉が多用され、具体的な根拠資料が添付されていない「資料不足」も致命的です。事業運営のKPI（目標値）が不明確で、「管理会社に任せる」といった丸投げ姿勢が見える計画書も、経営者としての資質を疑われ、否決の要因となります。

㈱Rielに相談すると何が変わる？土地探し～計画書～融資～竣工後まで

事業計画書の重要性は理解できても、すべてをご自身で作成するのは大変な労力が必要です。私たち㈱Rielは、土地から新築アパートの建築・経営をサポートするプロフェッショナルとして、オーナー様と二人三脚で事業の成功を目指します。Rielにご相談いただくことで、事業計画の「精度」と「実現可能性」が劇的に変わります。

土地仕入れの目利きと賃料査定の一次情報

成功するアパート経営は、入口である「土地仕入れ」で大半が決まります。私たちは、公開市場に出回る前の情報も含め、独自のネットワークで優良な土地情報を収集します。さらに、机上の相場観ではなく、数多くの管理物件から得られる「生きた一次情報」に基づき、1円単位でシビアな賃料査定を行います。この精度の高い「目利き」と「賃料査定」が、事業計画全体の揺るぎない土台となり、金融機関からの高い評価に直結するのです。

銀行目線での数表・根拠資料セットアップ支援の具体例

私たちは、どの金融機関がどのエリアの、どのような物件を好むかという「銀行目線」を熟知しています。オーナー様の属性や投資方針に合わせ、最適な金融機関を選定し、その担当者が最も評価する形で事業計画書をセットアップします。例えば、収支シミュレーションの数表フォーマットの最適化、感度分析の具体的な見せ方、そして「これとこれを添付すれば必ず評価が上がる」という膨大な根拠資料の準備まで。融資審査の土俵に上がる前から、勝負は決まっているのです。