土地から新築アパートの経営に融資はいくら自己資金が必要？諸費用まで“実額”で徹底試算

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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土地から新築アパートを建てる。それは大きな資産を築く第一歩ですが、「融資は通るのか」「自己資金は一体いくら必要なのか」といった資金面の不安は尽きないものです。特に土地の購入から建物の完成まで、お金の流れは複雑に見えがちです。この記事では、土地から新築アパートを建てる際の融資の全体像から、金融機関の選び方、必要な自己資金の実額イメージ、審査のポイントまで、専門家の視点から“実額”を意識して徹底的に解説します。計画の解像度を上げ、確実な一歩を踏み出しましょう。

土地から新築アパートの融資スキームの全体像

土地から新築アパートを建てる融資は、土地取得から建物完成までを一時的な融資で支え、完成後に長期ローンへ切り替えるのが基本です。建物が存在しない段階では、完成後のアパートを担保にできないため、段階的な融資手法が必要不可欠となります。この一連の流れを理解することが、複雑に見える資金計画をシンプルに捉えるための第一歩と言えるでしょう。

つなぎ融資／土地先行融資／完成時借換の基本フロー

土地取得と建物建築の資金繰りを円滑にするため、状況に応じて「つなぎ融資」や「土地先行融資」を活用し、建物完成時に長期の「アパートローン」へ借り換えるのが基本フローです。なぜなら、金融機関は完成した収益物件全体を担保評価するため、完成前の各支払い段階では短期的な融資が必要となるからです。例えば、土地代金や着工金、中間金などを建物完成まで一時的に借り入れる「つなぎ融資」や、土地代金のみを先に借りる「土地先行融資」があります。そして建物が完成し、担保価値が確定した時点で、これらを金利の低い長期ローンへ借り換えるのです。ご自身の計画に最適な融資フローを選択することが成功の鍵を握ります。

LTV・LTC・DSCRの目安（安全ラインの考え方）

堅実な事業計画の基盤として、金融機関が融資審査で重視するLTV・LTC・DSCRの安全ラインを理解することが不可欠です。これらの指標は、借入金の健全性や返済能力を示す客観的な数値であり、金融機関が融資リスクを判断する上で重要な根拠となります。

指標	意味	計算式	安全ラインの目安
LTV	物件価格に対する借入金の割合	総借入額 ÷ 物件価格	80%以下
LTC	総事業費に対する借入金の割合	総借入額 ÷ 総事業費	80%～90%以下
DSCR	年間返済額に対する家賃収入の余裕度	年間家賃収入 ÷ 年間元利返済額	1.3以上

引用：金融庁「金融検査マニュアル別冊〔中小企業融資編〕」

土地からの新築アパートと建売の新築アパートの違い

土地から新築アパートを建てる場合と、建売の新築アパートを購入する場合では、自由度、手間、リスク、収益性に大きな違いがあります。最大の相違点は、土地から建てる場合は「事業を創る」側面が強く、建売は「完成品を買う」という手軽さがある点です。

土地からの新築アパート

土地探しから設計、建築まで、すべてを自分で計画して進める方法です。オーダーメイドでアパートを建築するイメージです。

メリット

• 高い自由度
  自分の理想とするエリアで、ターゲット層に合わせた間取りや設備、デザインを自由に設計できます。競合物件との差別化が図りやすく、競争力の高い物件を創ることが可能です。
• コスト管理と高い収益性
  建築会社を自分で選定し、仕様を調整することで建築コストを最適化できます。中間マージンが少ないため、完成後の利回りが高くなる傾向があります。
• 資産価値の最大化
  土地と建物を別々に評価できるため、出口戦略（売却）の際に有利に働くことがあります。

デメリット

• 手間と時間がかかる
  土地探し、設計プランの策定、建築会社の選定、各種許認可の取得など、完成までに多くの時間と労力が必要です。事業開始まで最低でも1年以上かかるのが一般的です。
• 複雑な資金計画
  土地の購入費用と建物の建築費用を別々に調達する必要があり、「つなぎ融資」など複雑な融資スキームの理解が求められます。
• 事業リスク
  完成するまで実際の収益は確定しません。工期の遅延や建築費の高騰、完成後の入居者募集など、不確定要素が多くなります。

建売の新築アパート

不動産会社などが土地を仕入れてアパートを建築し、完成後（または完成前）に土地と建物をセットで販売する物件です。分譲住宅のアパート版と考えると分かりやすいでしょう。

メリット

• すぐに事業を開始できる
  完成済みの物件であれば、購入後すぐに入居者を募集し、家賃収入を得ることができます。事業計画が立てやすいのが魅力です。
• シンプルな購入プロセス
  土地と建物がセットになっているため、通常の不動産売買と同様のシンプルな契約で購入できます。融資も比較的スムーズに進むことが多いです。
• リスクの低さ
  既に建物が完成しているため、実物を見て購入を判断できます。販売会社が提示する想定家賃や利回りも、判断材料として具体的です。

デメリット

• 自由度が低い
  間取りや設備、デザインは既に決まっているため、自分の理想を反映させることはほぼできません。似たような物件が多く、独自性を出しにくい側面があります。
• 収益性がやや低い傾向
  土地の仕入れ値や建築費に、販売会社の利益（中間マージン）が上乗せされています。そのため、土地から自分で建てる場合に比べて利回りは低めになるのが一般的です。
• 立地の制約
  販売されている物件の中から選ぶため、必ずしも自分の希望するエリアに物件があるとは限りません。

• 土地からの新築アパートが向いている人
  • 時間をかけてでも、理想の物件で高い収益性を追求したい方
  • 不動産投資の経験があり、事業のリスク管理ができる方
  • 差別化されたユニークな物件を創りたいクリエイティブな方
• 建売の新築アパートが向いている人
  • できるだけ早く、手間をかけずにアパート経営を始めたい方
  • 不動産投資が初めてで、まずは手堅くスタートしたい方
  • 複雑な手続きは避け、シンプルな資金計画を望む方

金融機関の選び方（地銀・信金・メガ・ノンバンク）

金融機関はそれぞれ特徴が異なるため、ご自身の事業規模や状況に合わせて、地銀・信金・メガバンク・ノンバンクを戦略的に選ぶことが融資成功の鍵です。金利や融資期間、評価方法だけでなく、取引スタンスにも違いがあり、相性の良い金融機関を見つけることが重要だからです。まずは地域経済を支える地銀や信金に相談し、複数の選択肢を比較検討することをおすすめします。

金利・期間・評価手法の違いと向き不向き

金融機関ごとに金利、融資期間、物件の評価手法は大きく異なり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。ご自身の計画に最適な金融機関を直感的に判断できるよう、以下の表で比較してみてください。

金融機関の種類	金利	期間	審査の特徴	こんな人におすすめ
地銀・信金	普通	長期も可	地域密着・事業性を評価	初めての方、地域に根差した計画の方
メガバンク	低め	短～中期	属性・担保評価が厳しい	高属性の方、大規模案件の方
ノンバンク	高め	短め	柔軟・スピーディー	スピード重視の方、銀行で断られた方

プロパー融資とアパートローンの使い分け

パッケージ化された「アパートローン」と、オーダーメイド型の「プロパー融資」を理解し、事業計画に合わせて使い分けることが重要です。アパートローンは金利や期間などの条件が定型化されており審査が早い一方、プロパー融資は担当者との交渉次第で、より柔軟な条件を引き出せる可能性があるからです。初めてのアパート経営であれば、基準が明確なアパートローンが分かりやすいでしょう。しかし、法人での取り組みや2棟目以降の規模拡大を目指す場合、事業計画をしっかり説明することで、より有利な条件を得られるプロパー融資が適しているケースもあります。まずはアパートローンで検討しつつ、より良い条件を目指してプロパー融資の交渉も視野に入れましょう。

自己資金はいくら必要？諸費用も含めた実額イメージ

土地から新築アパートを建てる場合、自己資金は総事業費の10%～20%が最低ライン、20%以上あると融資審査で有利に働きます。なぜなら、自己資金比率は事業への本気度やリスク許容度を示す指標となり、金融機関からの信頼に直結するからです。例えば総事業費が1億円であれば、1,000万円～2,000万円が目安となります。これには物件価格だけでなく、後述する諸費用も含まれる点に注意が必要です。

ケース別（土地先行／同時決済）の自己資金目安

自己資金を準備するタイミングは、土地と建物の決済方法によって異なります。土地の購入を先に行う「土地先行決済」の場合、まず土地代金とそれに伴う諸費用（仲介手数料、登記費用等）の支払いが先に発生します。この土地代金の一部に自己資金を充当することが多いです。一方、土地と建物の請負契約を同時に進める場合は、土地の残金決済と建築着工金の支払いが近いタイミングで必要になります。いずれのケースでも、総事業費の10%～20%を目安とし、支払いのタイミングを工務店や金融機関と綿密に打ち合わせ、資金ショートが起きないよう計画的に準備を進めることが肝心です。

見落としやすい諸費用チェックリスト

新築アパート経営では、物件価格以外に見落としがちな諸費用が多数発生します。抜け漏れなくリストアップし、余裕を持った資金計画を立てることが、安心して事業をスタートさせるための鉄則です。

【税金関連】

• 不動産取得税
• 登録免許税
• [ ] 印紙税

【融資・保険関連】

• 融資手数料・保証料
• 火災保険料・地震保険料

【登記・契約関連】

• 司法書士報酬
• 仲介手数料（土地購入の場合）

【建築関連】

• 水道加入金
• 設計料・確認申請費用
• 地盤改良費（必要な場合）
• 外構工事費

審査で見られる「人・物・金」のキモ

金融機関の融資審査では、申込者の「人（属性）」、計画対象の「物（物件）」、そして資金計画の「金（かね）」という3つの要素が総合的に評価されます。これらはそれぞれ独立しているのではなく、相互に関連し合って返済の確実性を担保するものと見なされます。この3つのバランスが取れていることが、融資承認を得るための絶対条件と言えるでしょう。

【人】年収・納税・信用情報・取引履歴

申込者「人」の評価では、返済能力と信頼性が厳しくチェックされます。安定した収入を示す年収や勤務先はもちろんのこと、納税をきちんと行っているかを示す納税証明書、過去のローン返済等に問題がないかを示す個人信用情報（CIC、JICC等）が非常に重要です。また、融資を申し込む金融機関との取引履歴も評価に影響します。給与振込や公共料金の引き落としなどで日常的に利用している実績は、プラスに働くことがあります。

【物】立地・用途地域・間取り・仕様と耐用年数

「物」である物件の評価は、長期的に安定した収益を生み出せるか、そして担保価値があるかという観点で行われます。最寄り駅からの距離や周辺環境といった「立地」の優位性は最も重要な要素です。また、建築基準法上の「用途地域」によってはアパートが建てられない場合もあるため、事前の確認が必須となります。さらに、入居者ニーズに合った「間取り・仕様」であるか、そして建物の「耐用年数」も厳しく見られます。特に法定耐用年数は融資期間に直結するため、建物の構造選びも重要な戦略となります。

引用：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

金：資金原資の説明・自己資金比率・返済負担率

「金」に関する審査では、資金計画の健全性と透明性が問われます。特に自己資金がどのようにして形成されたのかという「資金原資の説明」は非常に重要です。給与所得や賞与からの貯蓄、親族からの贈与など、その経緯を預金通帳などで明確に証明する必要があります。また、総事業費に対する「自己資金比率」の高さは、事業への熱意とリスク耐性の証明となります。そして、年収に占める年間返済額の割合である「返済負担率」も重視されます。他の借り入れも含めて、この比率が基準内に収まっていることが融資の前提条件です。

融資までのスケジュールと必要書類

土地からの新築アパート融資は、事前打診から長期融資実行まで数ヶ月を要する長期戦です。各フェーズで適切な行動をとり、必要書類を遅滞なく準備することが、計画をスムーズに進める上で不可欠となります。

事前打診→本審査→土地決済→着工→竣工→長期融資の時系列

融資プロセスは、以下のステップで進んでいきます。全体の流れを把握し、計画的に行動しましょう。

【融資実行までの6ステップ】

個人／法人／物件それぞれの必須書類テンプレ

融資審査では、多岐にわたる書類の提出が求められます。事前にリストアップし、抜け漏れなく準備しておくことが、審査を円滑に進めるための最低条件です。

【必要書類一覧】

個人の方

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
• 資産状況がわかる書類（預金通帳のコピー、残高証明書など）
• 既存借入の返済予定表

法人の方

• 商業登記簿謄本
• 定款
• 決算報告書（直近3期分）
• 事業概要がわかるもの

物件関連

• 土地売買契約書、工事請負契約書
• 建築確認済証、検査済証
• 公図、測量図
• 事業計画書、収支シミュレーション表

よくあるNGと回避策

新築アパート融資の審査では、計画の甘さや準備不足が原因でNGとなるケースが少なくありません。しかし、つまずきやすいポイントを事前に知り、適切な対策を講じることで、その多くは回避可能です。

強気賃料・空室前提の甘さ→銀行査定とのギャップ対策

事業計画で設定した家賃が周辺相場より高すぎたり、空室率の想定が楽観的すぎたりすると、銀行の厳しい査定との間にギャップが生じ、収益性を疑問視されます。これを防ぐには、複数の地元不動産会社からヒアリングを行い、現実的な賃料相場と想定空室率を把握しましょう。その上で、銀行の査定（一般的に周辺相場から5%～10%低い賃料で評価）にも耐えうる、堅実な収支シミュレーションを提出することが、信頼を得るための重要なポイントです。

資金原資説明不足・預金移動の不整合→準備のコツ

自己資金の出所を明確に説明できない、あるいは審査直前に不自然な預金の移動があると、金融機関は「見せ金」や不明瞭な資金ではないかと疑念を抱きます。これを避けるためのコツは、自己資金を形成するプロセスを、ストーリーとして説明できるように準備しておくことです。メインバンクの普通預金口座に給与や賞与からの入金をコツコツと記録し、大きな資金移動は避けるのが理想です。親族からの贈与を受ける場合は、贈与契約書を作成するなど、資金の流れを客観的に証明できる書類を整えておきましょう。

融資特約漏れ・工期遅延→契約条項と資金繰りの備え

万が一融資が承認されなかった場合に備え、土地の売買契約書には「融資特約」を必ず盛り込みましょう。この特約があれば、融資が否決された場合に無条件で契約を白紙撤回でき、手付金の損失を防げます。また、建築工事の遅延は、家賃収入の開始が遅れるだけでなく、つなぎ融資の利息負担増加にも直結します。これを防ぐためには、信頼できる建築会社を選定するとともに、工事請負契約書で遅延損害金に関する条項を確認しておくことが重要です。