新築と中古アパート投資はどっちが得？利回り・リスク・戦略を徹底解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「新築アパート投資と中古アパート投資、結局どっちが得なのか？」――不動産投資を始める誰もが最初にぶつかる疑問です。表面利回りだけ見れば中古が圧倒的に高く、安定性で見れば新築が安心。しかし、ローン期間・税金・出口戦略まで含めると、答えは単純ではありません。本記事では、健美家2025年最新データに基づく利回り比較、向いている人プロフィール、そして利回り7%〜を狙う実践戦略まで、新築・中古アパート投資の判断軸をプロが徹底解説します。読み終える頃には、あなたが選ぶべき道がはっきり見えるはずです。

【結論】新築と中古アパート投資はどっちが得？|目的別の答え

新築と中古アパート投資のどちらが得か――目的別の結論はシンプルです。

2025年現在、建築費の高騰により新築アパートの利回りは5〜6%台まで圧縮される一方、中古は築20年超で9%超の表面利回りを維持しています（健美家データ）。しかし、利回りの数字だけで判断するのは危険です。融資期間・修繕リスク・空室率・出口価格まで含めると、新築の優位性が逆転するケースも少なくありません。以下、両者の違いを徹底分解していきます。

新築vs中古アパート投資|15項目で徹底比較

新築と中古のアパート投資を、投資判断に直結する15項目で並列比較しました。健美家・LIFULL HOME’Sなどの公開データに基づく実勢値を反映しています。

比較項目	新築アパート	中古アパート
物件価格	高い（首都圏8,000万〜1.5億円）	安い（築20年超で5,000万円前後）
表面利回り（全国平均）	6.25%（築10年未満）	9.22%（築20年超）
首都圏の表面利回り	5〜6%台	7〜10%
家賃水準	新築プレミアムで高め	相場通り・下落リスクは少ない
空室リスク	低い（最新設備で集客力◯）	立地・設備次第で高くなる
修繕リスク	低い（10年間は大規模修繕不要）	高い（外壁・屋上防水が控える）
融資期間	長い（最長30〜35年）	短い（残存耐用年数まで）
融資金利	低めに出やすい	やや高めの傾向
自己資金	少なくて済むケースあり	2〜3割求められる傾向
減価償却の節税効果	長期×小額（22年で按分）	短期×大額（築22年超なら4年）
キャッシュフロー（手残り）	安定・継続的	初期は大きいが家賃下落の影響受ける
建物の遵法性・耐震性	最新基準クリア	旧耐震物件は要注意
出口戦略（売却）	新築プレミアム消失後、徐々に下落	築年数次第で土地値売却に
投資判断の難易度	低い（建物状態が均一）	高い（建物診断・履歴確認が必須）
初心者向け度	◎	△（目利きが必要）

※利回りデータ：健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2025年4-6月期」「マンスリーレポート 2025年11月期」より引用。実勢値は物件・エリアで変動します。

2026年最新|新築・中古アパート投資の利回り相場

2025年〜2026年は、アパート投資市場が大きく動いた時期です。建築費の高騰、金利の上昇、そして築年数別の二極化が進行しています。最新データから、新築と中古それぞれの利回り実態を確認しましょう。

築年数別の表面利回り|健美家データに見る実勢値

築年数	全国平均利回り	首都圏	平均物件価格
築10年未満	6.25%	5.5〜6.5%	1億2,117万円
築10〜19年	7.18%	6.5〜7.5%	9,568万円
築20年超	9.22%	8〜10%	5,720万円
一棟アパート全国平均	7.98%（2025年11月）	6.5%前後	8,878万円

※出典：健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2025年4〜6月期」「マンスリーレポート 2025年11月期」

築20年超の物件価格は築10年未満の約半額（5,720万円vs1億2,117万円）まで下落し、その分だけ利回りは3ポイント上昇しています。表面的にはこれが「中古の旨味」ですが、価格差の大半は土地評価よりも建物の残存価値低下によるもので、購入後の修繕費・空室リスクが価格に織り込まれている点を見逃してはいけません。

2026年市況|建築費高騰で「新築 vs 中古」の力関係はどう変わったか

2025年は、アパート市場にとって構造的な転換点となりました。健美家データによれば、一棟アパートの全国平均価格は2024年7,787万円から2025年11月期8,878万円へと、1年間で+14%超の上昇です。背景には資材高騰・人件費上昇・2024年問題（物流規制）・省エネ基準義務化があり、新築の建築コストは5年前比で2〜3割上昇しています。

この市況下で、新築と中古の力関係は次のように変化しました。

• 新築は利回りがさらに圧縮された｜建築費高騰により表面利回り5〜6%が標準化
• 中古の優位性が相対的に高まった｜価格据え置きで利回りが目立つ
• 築20年超は土地値に近づきリスク資産化｜融資が付きにくく現金購入層に限定
• 「土地から新築」の優位性が再評価｜利回り7%〜の確保が現実的に

つまり、2026年の市況では「建売の新築は割高、築古中古はリスク高、土地から仕入れて建てる新築が最も合理的」という構造になっています。これがRielが利回り7%〜の土地から新築アパートに特化する理由です。

表面利回りと実質利回り|本当の収益力を見抜く計算式

表面利回りは物件比較の入り口に過ぎません。本当の収益力を測るには実質利回りで判断する必要があります。両者の違いを正しく理解しましょう。

例えば物件価格5,000万円・年間家賃収入500万円なら表面利回りは10%ですが、年間諸経費100万円・購入時諸経費500万円を加味した実質利回りは7.27%となります。中古アパートで「表面利回り12%」と謳われる物件でも、実質利回りは7〜8%にとどまるケースが大半です。

新築アパートで表面利回り6%・諸経費率を年間家賃の15%とすれば、実質利回りは約5%。中古で表面利回り9%・諸経費率25%なら実質約6.5%。実質ベースで見ると差は1.5ポイント程度まで縮まります。この差を埋めて余りあるリスクが中古に内在しているか、判断は容易ではありません。

新築アパート投資のメリット・デメリット

新築アパート投資には、長期安定経営に直結する強力なメリットがあります。一方で見過ごせないデメリットも存在するため、両面を理解した上で判断することが重要です。

新築の5つのメリット|長期安定を作る武器

1. 満室経営しやすく家賃も高めに設定できる｜最新設備・デザインで集客力が高く、新築プレミアムで周辺相場+10〜20%の家賃設定も可能。
2. 修繕コストが当面ほぼかからない｜外壁・屋根・給排水・キッチンなどが新品。10〜15年は大規模修繕が不要で、突発支出リスクが極小。
3. 融資条件が圧倒的に有利｜法定耐用年数いっぱい（木造22年・軽量鉄骨27年・RC47年）の長期融資が組みやすく、月々の返済負担が軽い。
4. 最新の耐震基準・省エネ基準をクリア｜2025年4月から省エネ基準が義務化。新築は当然対応済みで、入居者ニーズにも適合。
5. 固定資産税の軽減措置を受けられる｜新築から一定期間（一般3年、長期優良5年）、建物部分の固定資産税が1/2に軽減。

新築の3つのデメリット|押さえるべき注意点

1. 物件価格が高く表面利回りが低め｜建築費高騰で首都圏の新築は表面利回り5〜6%が標準。物件価格1億円超も珍しくない。
2. 新築プレミアム消失後の家賃下落｜最初の入居者退去後、家賃は5〜10%下落するのが一般的。事業計画は下落後の家賃で組むのが必須。
3. 建売型は分譲会社の利益が乗っている｜土地仕入から建築・販売までを1社で行う「商品化された新築」は2〜3割の利益マージンが上乗せされ、利回りが圧縮される。

中古アパート投資のメリット・デメリット

中古アパート投資の最大の魅力は、新築には出せない高利回りと節税効果です。しかし、その裏には新築にはないリスクが潜んでいます。

中古の4つのメリット|高利回りを生む構造

1. 取得価格が安く表面利回りが高い｜築20年超で全国平均9.22%、地方なら10%超の物件も。同じ家賃収入を生む新築より数千万円安く購入可能。
2. 稼働実績から収支を予測しやすい｜既存入居者がいるオーナーチェンジ物件なら、実際の家賃水準・入居率データを購入前に確認できる。
3. 減価償却の節税効果が大きい｜築22年超の木造アパートは耐用年数4年で減価償却可能。建物5,000万円なら年間1,250万円の経費計上で大幅な所得圧縮。
4. 購入直後から家賃収入が発生｜空室期間ゼロでスタートでき、初日からキャッシュフローを得られる。

中古の5つのデメリット|高利回りに潜むリスク

1. 修繕費が高頻度・高額で発生する｜外壁塗装150〜300万円、屋上防水100〜200万円、給排水管交換500万円超など。10年で1,000万円超の支出が想定される。
2. 融資期間が短くキャッシュフローを圧迫｜法定耐用年数の残存期間しか借りられず、築15年の木造なら最大7年。月々の返済額が跳ね上がる。
3. 旧耐震物件は資産価値リスク｜1981年以前の物件は融資が付きにくく、地震時のリスクも高い。
4. 家賃下落が継続している可能性｜既存入居者の家賃が周辺相場より高い場合、退去後に大幅下落のリスク。
5. 建物診断と書類確認の難易度が高い｜建物状況、修繕履歴、レントロール、遵法性、登記情報など膨大な確認事項があり、初心者には目利きが困難。

新築アパート投資が向いている人|7つの特徴

新築アパート投資は、以下のような属性・志向を持つ方に最適です。一つでも当てはまる項目があれば、新築を選択肢の中心に据える価値があります。

• 本業が忙しく管理に時間を割けない会社員・士業｜修繕対応や入居者トラブルが少ない新築は副業投資家に最適
• 年収700万円以上で長期融資を受けたい属性層｜30〜35年の長期ローンで月々の返済を抑え、安定キャッシュフローを確保
• 20〜40代で長期保有を前提とする方｜耐用年数いっぱい運用してもまだ40代〜60代。出口戦略の選択肢が広い
• 初めての不動産投資で失敗を避けたい初心者｜建物状態が均一で判断難易度が低く、最初の1棟に最適
• 相続税対策で現金資産を不動産化したい方｜長期保有前提で建物の評価圧縮効果を最大限活用できる
• すでに土地を所有している地主・相続人｜土地代がかからず、建物代だけで高利回りが実現可能
• 金融機関の評価を重視して将来買い増ししたい方｜1棟目を新築で安定運営すれば、2棟目以降の融資が引きやすくなる

中古アパート投資が向いている人|7つの特徴

中古アパート投資は、不動産経営の知識・スキル・自己資金がある方が高いリターンを狙う手法です。以下に当てはまる方は中古を中心に検討して問題ありません。

• 自己資金を3割以上用意できる方｜中古の短い融資期間でも余裕のあるキャッシュフロー設計が可能
• 高所得者で減価償却による節税効果を最大化したい方｜課税所得900万円超の方は築古物件の短期償却で大きく節税
• 不動産投資の経験者で目利き力がある方｜建物状態、立地、入居者属性を自分で見極められる
• リフォーム・リノベーションで価値向上できる方｜自分でプランを描き、安く改修して家賃アップを実現
• 短期で投資回収を狙う方｜5〜10年で売却し、キャピタルゲインで次へ展開する戦略
• 築古物件の融資ルートを持つ方｜信用金庫やノンバンクなど、築古に強い金融機関とのパイプ
• 地方の高利回り物件で攻めたい方｜地方は表面利回り10%超も狙えるが、賃貸需要の見極めが必須

新築vs中古|30年シミュレーションでトータルリターンを比較

表面利回りだけで判断する危険性を、30年間のトータルリターン比較で具体的に示します。同じ自己資金1,500万円で投資した場合の試算です。

【シミュレーション①】新築アパート（首都圏・木造2階建て8戸）

項目	条件・金額
物件価格	8,500万円
自己資金	1,500万円
融資額／期間／金利	7,000万円／30年／2.0%
表面利回り	7.0%（家賃年600万円）
年間キャッシュフロー	約180万円
30年累計CF	約4,200万円
30年後の残存資産価値	土地値2,500万円（建物減価）
30年トータルリターン	約5,200万円（CF＋資産−自己資金）

【シミュレーション②】中古アパート（築20年・首都圏・木造2階建て8戸）

項目	条件・金額
物件価格	5,000万円
自己資金	1,500万円
融資額／期間／金利	3,500万円／10年／2.5%
表面利回り	9.0%（家賃年450万円）
年間キャッシュフロー（ローン中）	約60万円（返済負担大）
大規模修繕費（10〜25年）	累計1,500万円程度
30年累計CF	約2,800万円
30年後の残存資産価値	土地値1,800万円（建物ほぼゼロ）
30年トータルリターン	約3,100万円

表面利回りでは中古が9%vs新築7%と圧倒的に有利に見えますが、30年トータルでは新築が約2,000万円上回ります。理由は明確で、新築は①長期融資で月々のキャッシュフローが厚い、②大規模修繕が後ろ倒し、③土地値が高く出口価値が残る、という3つの構造的優位性があるためです。

もちろん、立地・物件・運営により結果は変動します。重要なのは「表面利回りの数字だけで判断しない」ということ。長期トータルで稼ぐ視点を持つことが、アパート投資成功の鉄則です。

融資戦略|新築・中古で全く違う銀行の見方

金融機関は新築と中古で全く異なる融資姿勢を取ります。融資条件の差は最終的なキャッシュフローを大きく左右するため、物件選びと同じくらい重要な検討項目です。

融資条件の違い|期間・金利・自己資金

融資項目	新築アパート	中古アパート
融資期間	最長30〜35年	耐用年数の残存期間まで
金利	1.5〜2.5%	2.0〜3.5%
自己資金	1〜2割で可能	2〜3割求められる傾向
融資対応行	メガバンク・地銀・公庫	地銀・信金・ノンバンク
審査の重視点	個人属性・事業計画	物件評価・耐震性

中古、特に築古物件はメガバンクの土俵から外れ、信用金庫やノンバンクなど築古に強い金融機関と関係構築する必要があります。一方、新築は金融機関の評価が高く、低金利・長期で借りやすいため、初心者には圧倒的に新築のほうがハードルが低いと言えます。

金利上昇局面でのリスクヘッジ

2025年〜2026年は日銀の政策金利引き上げを背景に、アパートローン金利も緩やかな上昇基調にあります。金利1%上昇すると、借入7,000万円・期間30年で月々の返済額は約3.5万円増加し、年間42万円のキャッシュフロー悪化につながります。

対策として有効なのは次の3点です。

• 手元キャッシュを家賃の6ヶ月分以上確保｜金利上昇＋空室の複合リスクに耐える
• 返済比率を50%以下に設定｜家賃収入の半分以下に返済額を抑える設計
• 固定金利と変動金利のミックス｜複数物件を持つなら金利タイプを分散

出口戦略|新築と中古で異なる売却シナリオ

アパート投資の最終収益は「保有中のキャッシュフロー＋売却益」で決まります。新築と中古では出口戦略が根本的に異なるため、購入時から出口を意識した選択が必要です。

新築アパートの出口|3つの売却タイミング

1. 築5〜10年（築浅売却）｜建物価値が残り、長期融資が付くため買い手が多い。新築プレミアム消失後の現実家賃で安定運営を示せれば、購入価格に近い価格で売却可能。
2. 築15〜20年（中期売却）｜外壁塗装などの大規模修繕直前に売却し、修繕負担を回避する戦略。土地値が下落していなければ十分な売却益を得られる。
3. 築30年超（長期保有後）｜完済後の純資産化を狙う。建物価値はゼロでも、家賃収入は丸ごと利益。土地値で売却するか、相続資産として承継。

中古アパートの出口|難易度が高くなる理由

中古アパートの出口戦略は、新築よりも難易度が高くなります。築20年で購入した物件を10年保有すれば築30年。木造の法定耐用年数22年を超え、次の買い手の融資が付きにくくなるためです。

主な選択肢は次の3つです。

• 現金購入層への売却｜利回りを高く設定して投資家に売却。価格は土地値ベースが基本
• 建物解体して土地として売却｜解体費用（坪3〜10万円）を負担しても、土地値が高ければ手残りは確保できる
• 建て替えて新築化｜古いまま売るより、新築アパートに建て替えてから売却・運営する選択

第3の選択肢|「土地から新築アパート」が両者のいいとこ取り

新築と中古のどちらにも完璧な答えはありません。新築は安定する代わりに利回りが低く、中古は利回りが高い代わりにリスクが大きい。この二律背反を解消するのが、Rielが手がける「土地から新築アパート」という第3の選択肢です。

なぜ「土地から新築」が両取りできるのか

建売の新築アパートは、分譲会社の利益が2〜3割上乗せされているため利回りが5〜6%に圧縮されます。一方、土地を自ら仕入れて建築会社をコンペで選定する「土地から新築」なら、中間マージンを排除して利回り7%〜を実現できます。

項目	建売新築	中古アパート	土地から新築
表面利回り	5〜6%	8〜10%	7%〜
修繕リスク	低	高	低
融資の付きやすさ	◎	△	◎
家賃下落耐性	新築プレミアム消失あり	下落済み	適正家賃で初期設定
出口戦略	普通	難しい	新築扱いで有利
判断難易度	低	高	中（パートナーが重要）

土地から新築の成功条件

「土地から新築アパート」は理論的には最強の選択肢ですが、実行難易度が高いのも事実です。成功には次の条件が必要となります。

• 賃貸需要のあるエリアで土地を相場以下で仕入れる目利き
• 建築会社を相見積もりでコンペ選定する交渉力
• 土地の融資と建築の融資をパッケージで通せる金融機関ルート
• 賃貸需要と建物プランをマッチングさせる商品企画力

これらを個人で実行するのは現実的ではないため、土地仕入から建築・管理までを一貫サポートする専門会社をパートナーに選ぶことが成功への近道です。

新築・中古それぞれの失敗パターン|プロが教える地雷物件

新築・中古それぞれに、初心者が陥りやすい典型的な失敗パターンがあります。事前に把握しておくことで、ほぼ確実に回避可能です。

新築アパート投資の3大失敗パターン

1. サブリース契約で家賃保証に依存した結果、減額交渉される｜サブリース30年保証を信じて事業計画を組むも、数年後に家賃減額を要求され収支破綻するケース。
2. 分譲会社の利益が乗りすぎた建売新築を高値掴み｜表面利回り5%以下、土地値とのギャップが大きい物件。出口で大幅な売却損が出る。
3. 賃貸需要のないエリアに新築を建てる｜新築でも空室が埋まらず、すぐ家賃下落。地方の駅遠物件で多発するパターン。

中古アパート投資の3大失敗パターン

1. 表面利回りに飛びつき修繕費を見落とす｜「利回り12%！」の中古を購入後、外壁・屋上・給排水で1,500万円超の修繕費が発生し、実質利回りが3%以下に。
2. 融資期間が短すぎてキャッシュフローが赤字に｜築20年の木造を融資10年で組み、月々の返済額が家賃の7割超に。空室が出た瞬間に赤字転落。
3. レントロール（既存家賃）が周辺相場より高すぎる｜既存入居者が長期入居で周辺相場+2万円の家賃。退去後に大幅下落し、想定利回りを大きく下回る。

よくある質問（FAQ）

新築と中古のアパート投資について、特によく寄せられる質問をまとめました。

初心者は新築と中古、どちらから始めるべきですか？

初心者には新築をおすすめします。理由は3つあります。①建物状態が均一で目利きが不要、②融資条件が圧倒的に有利、③購入後10年程度は大規模修繕が発生しない、という構造的な優位性があるためです。中古は高利回りが魅力ですが、建物診断・修繕計画・融資戦略すべてに知識が必要で、最初の1棟としては難易度が高すぎます。新築で経営の基礎を学んでから、2棟目以降で中古に挑戦するのが王道です。

利回りは新築何%、中古何%が目安ですか？

健美家2025年データに基づく表面利回りの目安は、築10年未満で全国平均6.25%・首都圏5〜6%、築20年超で全国平均9.22%・首都圏8〜10%です。ただし、最低限確保すべきは実質利回りで新築5%、中古7%が目安。Rielが手がける「土地から新築」では、関東エリアで表面利回り7%〜を目標値としています。利回りは立地・物件状態で大きく変動するため、健美家やLIFULL HOME’Sなどの公開データと照合して判断してください。

中古アパートの節税効果はどのくらいですか？

築22年超の木造中古アパートは、減価償却を4年間で計上できるため、節税効果は非常に大きくなります。例えば建物価格5,000万円なら、年間1,250万円の減価償却費を経費計上でき、課税所得900万円超の高所得者なら年間500万円以上の節税が可能です。ただし、4年経過後は減価償却がなくなり、税負担が急増する「デッドクロス」に注意。短期売却を前提とした出口戦略とセットで考える必要があります。

自己資金はどのくらい必要ですか？

新築は物件価格の1〜2割、中古は2〜3割が一般的な目安です。新築8,500万円なら自己資金850〜1,700万円、中古5,000万円なら1,000〜1,500万円が必要となります。ただし、属性（年収・勤続年数・既存資産）と物件評価次第で、フルローンに近い条件を引き出せるケースもあります。諸費用（物件価格の7〜10%）は別途現金で用意する必要がある点に注意してください。

2026年は新築・中古どちらが買い時ですか？

2026年は「土地から新築」が最も合理的な選択肢です。建売新築は分譲会社の利益で割高化し、中古は築古化で融資ハードルが上がっているためです。健美家データでも一棟アパート価格は2024年から+14%上昇しており、待っても下がる見込みは薄い状況です。ただし、新築・中古どちらを選ぶにせよ、立地と賃貸需要が大前提。エリア選定さえ間違えなければ、いつ買うかより「何を買うか」のほうが重要です。

会社員でも新築・中古どちらも投資できますか？

会社員こそアパート投資に向いており、新築・中古どちらも可能です。安定した給与収入があるため金融機関の評価が高く、融資を引きやすいという大きな利点があります。本業が忙しい場合は、管理を専門会社に委託しやすい新築のほうが手間が少なく推奨されます。中古の場合は修繕や入居者対応の判断が頻繁に発生するため、本業との両立を考えるなら新築のほうが現実的です。

築何年までなら中古アパートを買って大丈夫ですか？

融資戦略によりますが、一般的な目安は木造で築15年以内、軽量鉄骨で築20年以内、RC造で築30年以内です。これを超えると法定耐用年数の残存が短く、融資期間が極端に短くなってキャッシュフローが圧迫されます。築22年超の木造は減価償却の節税メリットが大きい代わりに、現金購入または短期融資前提でなければ厳しくなります。築古を狙うなら、出口戦略（建て替え・解体売却）まで設計しておくのが必須です。

まとめ|新築と中古は「目的」で選べば答えが出る

新築と中古アパート投資、結局どちらが得かは「あなたの目的次第」というのが正直な答えです。本記事のポイントをまとめます。

• 表面利回りで見れば中古が有利（築20年超9.22% vs 築10年未満6.25%）
• 30年トータルリターンでは新築が有利（融資期間・修繕リスク・出口価値の総合判断）
• 初心者・本業多忙な会社員は新築が圧倒的に始めやすい
• 高所得者・経験者・自己資金潤沢な方は中古で節税と高利回りを狙える
• 両者のいいとこ取りは「土地から新築」で利回り7%〜が現実的に

表面利回りの数字だけで判断せず、自分の属性・目的・スキル・出口戦略までを総合的に勘案して選択してください。アパート投資は10〜30年の長期事業です。最初の選択を間違えると取り返しがつかなくなることもあるため、信頼できる専門家のサポートを得ながら、慎重に判断していきましょう。