プロが解説！新築アパートの間取りはこう決める（立地×家賃×入居者）

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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新築アパート投資の成否を分ける最大の要因、それは「間取り」です。立地や外観デザインも重要ですが、最終的に入居者が「ここに住みたい」と決めるのは、日々の暮らしやすさに直結する間取りの良し悪しに他なりません。本記事では、アパートの収益性を最大化するために、賃料・稼働率・維持コストの観点から最適化された間取り設計のノウハウを、Rielの設計視点からプロが徹底解説します。これからアパート投資を始める方が失敗しないための原則を、具体例と共に学んでいきましょう。

新築アパートの「間取り」が収益を決める――Rielの設計視点 ■■

アパート経営の収益性は、建築前に描かれる「間取り」でその大部分が決まると言っても過言ではありません。優れた間取りは、相場より高い賃料設定を可能にし、入居者の満足度を高めて長期入居を促します。結果として、高い稼働率を維持し、安定したキャッシュフローを生み出すのです。設計段階で入居者のニーズを的確に捉えた間取りを実現することが、収益最大化への最短ルートとなります。

間取りは賃料・稼働・維持コストの三拍子で最適化する

収益性の高い間取りとは、「高い賃料」「高い稼働率」「低い維持コスト」の3要素を同時に満たすものです。これらは独立したものではなく、相互に深く関連しています。例えば、水回りを一点に集約する設計は、建築コストと将来のメンテナンス費用（維持コスト）を削減するだけでなく、生まれた余剰スペースを収納や居室に充てることで、入居者満足度を高め、高い賃料と稼働率に繋がります。デザイン性だけを追い求めるのではなく、この三拍子のバランスを常に意識して最適化を図ることが、長期にわたる安定経営の基盤を築くのです。

失敗しない基本方針：デッドスペース最小・動線最短・採光最大

アパートの間取り設計で失敗しないためには、3つの基本方針を徹底することが重要です。それは「デッドスペースの最小化」「生活動線の最短化」「採光の最大化」です。柱の出っ張りや使い道のない廊下といったデッドスペースをなくし、その分を収納や居室の広さに還元します。また、家事や生活の流れをスムーズにする動線は、日々の暮らしの快適性に直結します。そして、自然光が豊かに入る部屋は、帖数以上に広く明るく感じられ、物件の魅力を大きく向上させるでしょう。この3つの基本を押さえることが、入居者に選ばれ続ける部屋づくりの第一歩です。

立地×ターゲット×家賃帯から逆算する間取り設計

優れた間取りは、机上の空論では生まれません。成功の鍵は、その土地のポテンシャルを最大限に引き出す「逆算思考」にあります。まず「立地」の特性から賃貸需要を読み解き、住むべき「ターゲット」を明確に設定します。そして、そのターゲットが支払える「家賃帯」から、提供すべき専有面積や設備仕様を導き出す。この徹底した逆算アプローチこそが、独りよがりではない、市場に求められる間取りを生み出すのです。

【間取り設計は3つのステップで逆算する】

駅距離・大学/工業団地・再開発情報で需要を数値化する

間取り設計の第一歩は、その土地が持つ賃貸需要を客観的なデータで把握することからスタートします。感覚だけに頼らず、数値を基にターゲットを定めることで、供給と需要のミスマッチを防ぎ、安定経営の礎を築くことが可能です。例えば、最寄り駅の乗降客数、近隣大学の学生数、工業団地の従業員数などを調査しましょう。さらに、自治体が公表する将来人口推計や都市計画を見ることで、エリアの将来性を予測することも不可欠です。

引用：e-Stat 政府統計の総合窓口「人口推計」

ペルソナ設計：学生/若手社会人/DINKs/ファミリーの必須条件

需要を数値で把握した後は、具体的な入居者像、すなわち「ペルソナ」を詳細に設定します。例えば、「都心に通勤する20代の単身女性」「近隣の大学に通う学生」「共働きで車を所有しないDINKs」「小さな子どもがいるファミリー」など、ペルソナが異なれば、間取りに求める必須条件も全く変わってきます。単身者ならインターネット無料や宅配ボックス、ファミリーなら大容量収納や家事動線が重要視されるでしょう。ペルソナのライフスタイルを解像度高くイメージすることが、心に響く間取りづくりの鍵となります。

【ターゲット別 必須条件の例】

ターゲット	必須条件の例
学生/若手社会人	インターネット無料, 宅配ボックス, オートロック
DINKs	2口コンロ, WIC, ワークスペース, 回遊動線
ファミリー	大容量収納(土間/パントリー), 追い焚き, 1坪浴室, 可変間仕切り

家賃帯の上限から専有面積と仕様グレードを逆算する

ペルソナが設定できたら、次はそのエリアで彼らが支払える家賃の上限をリサーチします。そして、その家賃から逆算して、提供すべき専有面積と設備の仕様グレードを決定するのです。例えば、家賃8万円が上限の単身者向けエリアで、いたずらに40㎡の1LDKを供給してもオーバースペックとなり、利回りを圧迫しかねません。むしろ、25㎡でも収納や動線に優れた1Kに、無料インターネットや浴室乾燥機といった付加価値の高い設備を導入する方が、費用対効果は高くなります。家賃という「出口」から考えることで、投資効率の高い間取りと仕様が見えてくるのです。

間取り計画の基本原則（生活動線・水回り・採光/通風）

効果的な間取り計画は、日々の暮らしの快適性を追求することから生まれます。その根幹をなすのが「生活動線」「水回り」「採光・通風」という3つの基本原則です。これらの要素をいかに最適化できるかが、入居者の満足度を大きく左右します。見た目のデザインだけでなく、実際の生活をリアルに想像し、ストレスなく快適に過ごせる空間を設計することが、長期にわたり選ばれ続ける物件の条件となるでしょう。

玄関→収納→洗面→LDK→寝室の“回遊動線”をつくる

入居者の満足度を高めるには、ストレスのない生活動線の設計が不可欠です。特に、玄関から各部屋へスムーズに移動できる「回遊動線」は、暮らしやすさを格段に向上させます。例えば、帰宅時に「玄関→シューズクローク→洗面所で手洗い→パントリーに食材を収納→LDKへ」と流れるような動線は、日々の小さな手間を解消します。また、LDKから洗面所と寝室の両方にアクセスできる間取りは、朝の支度や家事を効率化させるでしょう。行き止まりのない動線計画が、生活の質を高めるのです。

水回りをまとめて配管縦位置（PS）を整理しコスト最適化

建築コストとメンテナンス性を考慮すると、キッチン、浴室、洗面、トイレといった水回りの設備は、できる限り一箇所に集約するのがセオリーです。水回りをまとめることで、給排水管の長さを最短にでき、コスト削減と工期短縮に繋がります。特に、各階の同じ位置に水回りを配置して配管スペース（PS）を縦に揃えることは、構造をシンプルにし、将来の漏水リスクやメンテナンス時の負担を大幅に軽減します。コストを抑えつつ、効率的で合理的な設計を行うための重要な原則といえるでしょう。

採光・窓位置・開口幅で“体感広さ”を底上げする

部屋の開放感や「体感的な広さ」は、実際の面積以上に、採光計画によって大きく左右されます。たとえコンパクトな部屋でも、効果的に光を取り込むことで、明るく広々とした印象を与えることが可能です。例えば、最も長く過ごすリビングの窓は、できるだけ開口幅が広いものを採用し、可能であれば二面採光を確保すると良いでしょう。また、共用廊下側の部屋には、プライバシーに配慮しつつ安定した光を取り込める高窓（ハイサイドライト）を設けるなどの工夫も有効です。通風経路も意識した窓の配置が、快適な住環境を創出します。

住戸ミックス戦略で収益最大化（1K/1LDK/2LDKの比率設計）

アパート一棟全体の収益を最大化するためには、個々の住戸の間取りだけでなく、建物全体としてどのようなタイプの住戸を、どのくらいの比率で組み合わせるかという「住戸ミックス戦略」が極めて重要になります。単一の間取りで構成するのではなく、地域の需要に合わせて複数の間取りを計画的に配置することで、リスクを分散し、より高い収益性と安定稼働を目指すことが可能になるのです。

角住戸率と柱型の出を抑えるスパン設計

アパートの収益性を高める上で、角住戸の比率は重要な指標となります。角住戸は二面採光が確保しやすく、通風にも優れるため、中住戸よりも高い家賃を設定できるのが一般的です。建物の横幅（スパン）と奥行きのバランスを考慮し、効率的に角住戸を増やせるような設計を心がけましょう。また、室内に柱型が出っ張ると、家具の配置が制限され、デッドスペースが生まれる原因となります。構造計画の段階から、柱の位置を壁芯に合わせるなど、室内の有効面積を最大化する工夫が求められます。

内廊下/外廊下・階段位置が間取り効率に与える影響

共用部である廊下や階段の設計は、住戸の間取り効率に直接的な影響を与えます。例えば、プライバシー性やセキュリティ面で有利な「内廊下」は、高級感がありますが、建築コストが嵩み、通風や採光が制限されるデメリットも存在します。一方、「外廊下」はコストを抑えられ、各住戸の玄関前に開放感が生まれますが、天候の影響を受けやすいです。また、階段の位置によっては、いびつな形の間取りが生まれてしまうことも。建物全体の収益性を見据え、共用部と専有部の最適なバランスを考える必要があります。

想定稼働と賃料差でミックス比率を決める

最終的な住戸ミックスの比率は、各間取りタイプの「想定稼働率」と「設定可能な賃料」の差を基に決定します。例えば、ある立地で1Kは常に満室が見込めるものの賃料は頭打ち、一方で2LDKはファミリー層からの需要が根強く、高い賃料設定が可能だが、一度空室になると次の入居者が決まるまで時間がかかるかもしれない、といった状況を分析します。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、安定性を重視するなら1Kの比率を高く、収益性を追求するなら2LDKの比率を高めるなど、事業計画に合わせた最適な組み合わせを導き出すことが重要です。

【単身者向け】勝てる間取り（1K・1DK・1LDK）

単身者向けアパート市場は、競合が多く、差別化が難しいレッドオーシャンです。この市場で勝ち抜くためには、ターゲットとなる入居者のライフスタイルを深く理解し、「狭くても快適に暮らせる」工夫を凝らした間取りが不可欠です。限られた面積の中で、いかに空間を広く見せ、現代のニーズに応える機能性を盛り込めるか。その設計思想が、入居者に選ばれる物件とそうでない物件の差を生み出します。

【単身者向け間取りタイプの比較】

間取りタイプ	面積目安	設計のポイント
1K	18㎡～25㎡	省スペース設計で体感的な広さを演出。玄関から窓へ抜ける縦動線が鍵。
1DK	25㎡～35㎡	食事と生活空間を分離できる。コンパクトな在宅ワーク環境にも対応しやすい。
1LDK	35㎡～45㎡	寝食分離で生活の質を向上。WIC等の付加価値で、ワンランク上の家賃帯を狙える。

1K：18〜22㎡でも広く見せる“壁付けキッチン＋縦動線”

18〜22㎡といったコンパクトな1Kで競争力を高める鍵は、体感的な広さの演出にあります。その有効な手法が「壁付けキッチン」の採用です。対面キッチンに比べて省スペースで、居室部分を最大限に広く確保できます。さらに、玄関から窓までを一直線に見通せる「縦動線」を意識したレイアウトにすることで、視線が抜け、空間に奥行きが生まれます。ベッドやソファなどの家具配置もしやすくなり、入居者が自分らしい空間を作りやすい点もメリットです。限られた面積を有効活用する設計思想が、小さな1Kの価値を大きく高めます。

1DK：独立キッチンで生活臭分離＆在宅ワーク席を確保

近年、在宅ワークの普及により、食事スペースと仕事スペースを分けたいというニーズが高まっています。このニーズに応えるのが、キッチンが独立した1DKの間取りです。調理中の匂いが居室に広がりにくく、生活空間の快適性を保てる点が大きな魅力となります。また、ダイニングスペースに小さなデスクを置けば、コンパクトながらも集中できるワークスペースを確保できます。1Kより少し広い面積を活かして、生活にメリハリをつけたいと考える若手社会人などから、根強い支持を集めることができる間取りと言えるでしょう。

1LDK：寝食分離・WICでワンランク上の家賃帯へ

より高い家賃帯を狙うのであれば、生活空間と就寝空間を明確に分けられる1LDKが有力な選択肢となります。プライベートな空間を確保できる「寝食分離」は、生活の質を重視する単身者やカップルに強くアピールします。さらに、収納力を大幅に向上させるウォークインクローゼット（WIC）を設けることで、物件の付加価値は格段に高まります。洋服や荷物をすっきりと収納できる大容量スペースは、室内を常に広く美しく保ちたいというニーズに応えるものです。これらの要素が、競合物件との明確な差別化となり、ワンランク上の収益性を実現します。

【カップル/DINKs向け】回遊と“余白”が効く間取り（1LDK〜2LDK）

経済的に余裕があり、ライフスタイルにこだわりを持つカップルやDINKs（子供のいない共働き世帯）をターゲットにする場合、間取りには「効率性」と「心地よさ」の両立が求められます。二人で暮らす上でのスムーズな生活動線はもちろんのこと、それぞれの時間も大切にできるような“余白”のある空間設計が、物件の魅力を高め、長期入居へと繋がる重要な要素となります。

重要な要素	具体的な設計ポイント	入居者のメリット
1. 動線とワークスペース	・LDK中心の回遊動線 ・リビングの一角にカウンターデスクを造作	・家事の時短、効率的な生活 ・快適な在宅ワーク環境の実現
2. 寝室の音配慮	・寝室を隣戸の水回りや共用部から離して配置 ・LDKとの間にクローゼット等を挟む	・プライバシーの確保 ・騒音ストレスのない安眠
3. 大容量収納	・衣類をまとめるWIC（ウォークインクローゼット） ・パントリーや廊下に可動棚を設置	・二人分の荷物がすっきり片付く ・生活感のない快適な空間を維持

LDK中心の回遊動線とワークスペースの造作提案

二人暮らしの快適性を高めるには、LDKを中心とした「回遊動線」が非常に効果的です。例えば、キッチンから洗面室、そしてリビングへとスムーズに行き来できる間取りは、家事の同時進行を可能にし、忙しい共働き世帯の時短に貢献します。また、在宅ワークが一般化した現代において、リビングの一角にカウンターデスクを造作するなど、集中できるワークスペースの提案は強力なアピールポイントになります。単なる部屋の集合体ではなく、二人の生活が豊かになるような空間設計を心がけることが大切です。

寝室の音配慮：隣戸・水回り・共用部から離す配置

プライバシーと安眠を確保するため、寝室の配置には最大限の配慮が必要です。特に注意すべきは「音」の問題です。就寝中に隣戸の生活音や、自室・隣戸の給排水音が気にならないよう、寝室は隣のアパートの水回りや、共用部の階段・エレベーターからできるだけ離れた位置に配置するのが鉄則です。また、リビングと寝室の間にクローゼットなどを挟むレイアウトも、生活時間帯のズレによる音の問題を緩和するのに有効です。こうした細やかな配慮が、入居者のストレスを軽減し、満足度を高めることに繋がります。

大容量収納：WIC＋可動棚で季節物と日用品を分離

二人分の荷物をすっきりと片付けられる、余裕のある収納計画は必須条件と言えます。特に、衣類をまとめて収納できるウォークインクローゼット（WIC）は、カップル・DINKs向け物件において非常に人気の高い設備です。さらに、パントリーや廊下などに可動棚を設けることで、掃除機などの日用品や、ストックしておきたい食料品などを効率的に収納できます。季節物の家電やスーツケースといったかさばる物と、日常的に使う物を明確に分けて収納できる計画が、「常に片付いた快適な空間」の実現をサポートします。

【ファミリー向け】長く住み替えずに済む間取り（2LDK〜3LDK）

ファミリー層は、一度入居すると長く住み続ける傾向が強く、アパート経営の安定化に大きく貢献してくれる大切な入居者です。彼らに選ばれ、そして長く住み続けてもらうためには、日々の家事負担を軽減し、子どもの成長などライフステージの変化にも柔軟に対応できる、「住み替えずに済む」間取りを提供することが何よりも重要になります。細やかな配慮が、長期的な信頼と安定収益に繋がるのです。

強み（提供価値）	具体的な設計ポイント	入居者（ファミリー）のメリット
1. 豊富な「適材適所」収納	・玄関土間収納 ・食品庫（パントリー） ・洗面室のリネン庫	・ベビーカーやおもちゃで玄関が散らからない ・物の置き場所が決まり、常にLDKがスッキリ
2. ライフステージ対応の「可変性」	・LDKに隣接する洋室の可変間仕切り （スライディングウォール）	・子どもの成長に合わせて2LDK⇔3LDKに変更可能 ・部屋数の問題で引っ越す必要がなくなる
3. 家事を楽にする「時短動線」	・広々とした1坪タイプの浴室 ・朝の混雑を緩和する独立洗面台 ・天候を気にしない室内物干し	・親子での入浴が快適になる ・洗濯や身支度など、毎日の家事負担を軽減

玄関土間収納・パントリー・リネン庫で“置き場所問題”を解決

ファミリー世帯が抱える共通の悩み、それは増え続けるモノの「置き場所問題」です。この問題を解決する収納計画が、物件の価値を大きく左右します。例えば、ベビーカーや外遊びのおもちゃを気兼ねなく置ける玄関土間収納。食料品のストックに便利なパントリー。タオルや洗剤類をまとめておける洗面室のリネン庫。これら「適材適所」の収納を設けることで、LDKなどの居住空間をスッキリと保つことができます。単に広い収納ではなく、使う場所の近くに、使うモノをしまえる計画が喜ばれるのです。

可変間仕切りで2LDK⇄3LDKをライフステージ対応

子どもの成長は、ファミリーの暮らしにおける最大の変化です。この変化に柔軟に対応できる間取りは、長期入居を促す強力な武器となります。例えば、リビングに隣接する洋室の壁を「可変間仕切り（スライディングウォール）」にする設計が有効です。子どもが小さいうちは壁を開放して広々とした2LDKとして使い、成長して個室が必要になったら壁を閉じて3LDKに変更する。このような柔軟性が、「子どもの成長に合わせて引っ越す」という手間とコストを入居者から解放し、長く住み続けてもらう動機付けになります。

引用：国土交通省 報道発表資料「令和５年度 住宅市場動向調査報告書」

1坪浴室・独立洗面・室内物干しで家事動線を短縮

共働きが主流の現代において、家事の効率化は切実なニーズです。特にファミリー向け物件では、家事動線を短縮する工夫が求められます。子どもと一緒に入っても広々とした「1坪タイプ」の浴室や、朝の混雑を緩和する洗面台と脱衣所の分離（独立洗面台）は、もはや標準装備と考えるべきでしょう。さらに、雨の日や花粉の季節にも洗濯物を干せる室内物干しスペースや、浴室乾燥機を設置することで、洗濯のストレスを大幅に軽減できます。日々の家事負担を軽くする設計が、入居者の満足度に直結します。

入居が決まりやすい“設備×仕様”の最適解

現代の入居者、特に若い世代は、インターネット上の情報や内見での印象を基に、物件の「設備」や「仕様」をシビアに比較検討します。優れた間取りのポテンシャルを最大限に引き出し、競合物件との差別化を図るためには、ターゲットのニーズを的確に捉えた設備・仕様の導入が不可欠です。コストとのバランスを見極めながら、費用対効果の高い「最適解」を見つけ出すことが、早期満室への鍵となります。

【ターゲット別・推奨設備マトリクス】

推奨設備マトリクス表

設備・仕様	単身者	DINKs	ファミリー
インターネット無料	◎	○	○
宅配ボックス	◎	◎	○
オートロック	◎	◎	◎
追い焚き機能	△	○	◎
浴室乾燥機	○	◎	◎
ウォークインクローゼット	△	◎	○
玄関土間収納	△	△	◎

インターネット無料・宅配ボックスは単身者の必須級

単身者向け物件において、「インターネット無料」と「宅配ボックス」は、もはや付加価値ではなく必須設備となりつつあります。スマートフォンや動画配信サービスの利用が当たり前の現代において、入居後すぐにネットが使える環境は非常に魅力的です。また、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスは、日中家を空けることが多い社会人や学生にとって、物件選びの重要な判断基準になります。これら二つの設備は、空室対策として極めて費用対効果の高い投資と言えるでしょう。

セキュリティ（オートロック・スマートキー・防犯カメラ）

特に女性の入居者にとって、セキュリティ設備の充実は物件選びの絶対条件です。エントランスの「オートロック」は、不審者の侵入を防ぐ第一の関門として、安心感を与える上で欠かせません。さらに、共用部に「防犯カメラ」を設置することで、犯罪の抑止力となります。近年では、鍵の紛失リスクがなく、利便性も高い「スマートキー」の導入も進んでいます。これらの設備は、入居者に安全・安心な暮らしを提供し、物件の信頼性を高める上で非常に重要な役割を果たします。

キッチン/水回り（2口以上・独立洗面・浴室乾燥・追い焚き）

日々の生活の快適性を大きく左右するのが、キッチンや水回りの設備です。単身者向けであっても、自炊派に喜ばれる「2口以上のガスコンロ（またはIH）」は強力なアピールポイントになります。また、脱衣所と洗面台が分かれた「独立洗面台」は、朝の身支度がしやすく、プライバシーも保てるため人気が高い設備です。さらに、天候を気にせず洗濯できる「浴室換気乾燥機」や、いつでも温かいお風呂に入れる「追い焚き機能」は、入居者の満足度を格段に向上させ、物件の競争力を高めてくれます。

断熱・遮音（界壁仕様・床衝撃音対策・サッシ性能）

目には見えにくい部分ですが、快適な住環境を維持する上で「断熱性」と「遮音性」は極めて重要です。特にアパートでは、隣戸との間の壁（界壁）の仕様や、上階からの足音などの床衝撃音対策が、入居者間の騒音トラブルを未然に防ぎます。国の定める住宅性能表示制度などを参考に、一定水準以上の性能を確保することが望ましいでしょう。また、断熱・遮音性能の高いサッシを採用することは、冷暖房効率を高めて光熱費を削減し、結露を防ぐ効果もあります。長期的な視点で見れば、入居者満足と資産価値の維持に繋がる重要な投資です。

引用：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

騒音・プライバシー対策は“間取りで先回り”する

アパート経営における最大のリスクの一つが、入居者間の騒音トラブルです。一度発生すると解決が難しく、退去の原因にもなりかねません。高性能な遮音材などハード面での対策も重要ですが、設計段階の「間取りの工夫」によって、そもそも音の問題が起きにくい環境を作る、いわば“先回り”する発想が不可欠です。プライバシーへの配慮と合わせて計画することで、入居者が安心して暮らせる物件を実現できます。

寝室を隣戸の水回りから離す“静音ゾーニング”

騒音トラブルを未然に防ぐ間取りの基本は、「静かに過ごしたい空間」と「音が発生する空間」を意識的に分離する「ゾーニング」です。特に、就寝時にリラックスすべき寝室の配置には細心の注意を払いましょう。自室の寝室の壁が、隣戸のキッチンや浴室、トイレといった水回りに接していると、夜間の排水音などが気になり、クレームの原因となります。設計段階で、寝室と水回りの位置を隣戸間でずらすなどの配慮をするだけで、トラブルのリスクを大幅に低減させることが可能です。

縦配管・PS・EVシャフトの位置でトラブルを未然防止

見落としがちですが、建物の共用設備が発する音もトラブルの火種になり得ます。例えば、全住戸の排水が流れる共用の縦配管（パイプスペース・PS）や、エレベーターシャフトが居室、特に寝室に隣接していると、水の流れる音や機械の作動音が響いてしまうことがあります。これらの共用設備は、収納スペースや廊下など、音の影響が少ない場所に配置するのが鉄則です。設計図の段階でこれらの位置をしっかりと確認し、未然にリスクを回避する視点が重要となります。

バルコニー視線と共用動線の干渉を避ける配置

プライバシーの確保も、快適な生活には欠かせない要素です。特に注意したいのが、外部からの視線です。例えば、隣の住戸のバルコニーから室内が丸見えになったり、共用廊下を歩く人とリビングの窓越しに目が合ってしまったりするような配置は避けなければなりません。各住戸の窓やバルコニーの位置をずらしたり、間に目隠しとなる壁を設けたりする工夫が求められます。入居者がカーテンを閉め切ることなく、開放的に暮らせるような配慮が、物件の評価を高めることに繋がります。

収納計画の最適化で“体感満足度”を底上げ

入居者が内見時にチェックする最も重要なポイントの一つが「収納」です。単に収納量が多いだけでなく、どこに、どのような収納があるかが、暮らしやすさを大きく左右します。モノがすっきりと片付いた空間は、部屋を広く見せ、日々の生活にゆとりをもたらします。戦略的な収納計画は、専有面積という数字だけでは測れない「体感的な満足度」を大きく底上げし、物件の競争力を高めるための重要な鍵となるのです。

WIC/玄関土間/洗面収納/可動棚の役割分担

効果的な収納計画の秘訣は、「適材適所」の考え方です。それぞれの収納に明確な役割を持たせることが重要となります。例えば、衣類は寝室の「ウォークインクローゼット（WIC）」に集約。ベビーカーやアウトドア用品は「玄関土間収納」へ。タオルや洗剤は「洗面室の収納」に。そして、廊下やパントリーには、収納するものに合わせて高さを自由に変えられる「可動棚」を設ける。このように役割分担を明確にすることで、モノが家中に散らばるのを防ぎ、効率的で美しい暮らしを実現できます。

ベッド下・吊戸・ニッチで“余白”を活用

限られた面積の中で収納量を確保するためには、デッドスペースになりがちな「余白」を徹底的に活用する視点が欠かせません。例えば、収納付きのベッドを置くことを想定してコンセント位置を計画したり、キッチンや洗面所の上部に「吊戸棚」を設けたりする工夫が考えられます。また、壁の厚みを利用して作る「ニッチ」は、スマートフォンや鍵を置く小物スペースとして、あるいはインテリアを飾るディスプレイスペースとして活用でき、空間に彩りを与えます。こうした小さな工夫の積み重ねが、大きな満足度に繋がるのです。

置き家具に頼らない内寸設計とコンセント位置

入居者が「ここに住みたい」と感じる間取りとは、手持ちの家具や家電がすっきりと収まる間取りです。設計段階で、一般的なベッドや冷蔵庫、洗濯機、食器棚などの寸法（内寸）を考慮し、それらがぴったりと収まるスペースを確保しておくことが重要です。さらに、その場所に置かれるであろう家電を想定し、最適な高さと数で「コンセント」を配置する配慮も忘れてはなりません。入居者が後から置き家具や延長コードに頼ることなく、スマートに生活を始められる設計が、物件の評価を大きく高めます。

建築コストと収益のバランスを取る設計ノウハウ

アパート経営は、言うまでもなく投資事業です。入居者の満足度を高めるために、仕様や設備を際限なく良くすれば、当然ながら建築コストは膨らみ、利回りを圧迫してしまいます。重要なのは、どこにコストをかけ、どこでコストを抑えるかを見極める戦略的な視点です。家賃収入への貢献度を常に意識し、建築コストと将来の収益のバランスを最適化する設計ノウハウが、事業の成功を左右します。

濡れ面積をまとめてコスト圧縮、仕上げは“伸び代”で調整

建築コストを合理的に圧縮する有効な手法の一つが、「濡れ面積」をまとめることです。「濡れ面積」とは、キッチンや浴室、トイレなど、給排水設備が必要となる水回り空間を指します。これらの空間を一点に集約することで、配管工事が効率化され、コストを大幅に削減できます。一方で、壁紙や床材といった「仕上げ材」は、物件の印象を大きく左右しますが、実はコスト全体に占める割合はそれほど大きくありません。コストをかけるべき構造や設備はしっかりと確保し、仕上げ材でデザイン性やトレンド感を調整する、というメリハリが重要です。

モジュール統一・設備型番の標準化で工期短縮

建築コストを抑え、工期を短縮するためには、設計の「標準化」が非常に効果的です。例えば、柱の間隔や壁の長さなどを一定の規格寸法（モジュール）で統一することで、建材の無駄をなくし、現場での加工作業を減らすことができます。また、キッチンやユニットバス、建具といった住宅設備のメーカーや型番を、物件全体で標準化することも重要です。これにより、一括発注によるボリュームディスカウントが期待できるほか、施工手順が統一されることで、工事の効率が上がり、工期短縮にも繋がるのです。

原価と家賃プレミアムの差分で仕様グレードを決める

どの設備にどれだけ投資すべきか迷った際の判断基準は、「その投資が、家賃をいくら上乗せできるか」という視点です。例えば、10万円の追加コストで浴室乾燥機を設置した結果、月々の家賃を2,000円アップできるのであれば、約4年で投資を回収できる計算になります。このように、設備の導入コスト（原価）と、それによって得られる家賃の上昇分（プレミアム）の差を常に比較検討することが重要です。入居者のニーズが高く、家賃への転嫁がしやすい設備に優先的に投資することが、収益性を最大化する合理的な判断と言えるでしょう。

よくある失敗間取りとリカバリー

どれだけ注意深く計画しても、設計段階での見落としや、想定外の問題が発生することはあり得ます。重要なのは、よくある失敗のパターンを事前に学び、それを回避すること。そして、もし問題が起きてしまった場合でも、慌てずに対処できるリカバリー策を知っておくことです。ここでは、アパートの間取りで起こりがちな失敗例と、その具体的な解決策について解説します。

【よくある失敗と設計時の対策】

よくある失敗例 設計時にできる対策・リカバリー策 梁や柱の出っ張りで家具が置けない 壁芯に柱を収める構造計画。家具配置を想定した内寸設計。 採光不足や西日問題 高窓（ハイサイドライト）の採用、遮熱性能の高いサッシや庇の設置。 エアコン・室外機・物干し動線の見落とし 生活シミュレーションの徹底。設備設置場所と家事動線を設計図で確認。

梁・柱の出で家具が置けない／差し替え寸法の考え方

設計図では気づきにくいのが、室内に現れる梁や柱の出っ張りです。いざ入居者が家具を置こうとした際に、この出っ張りが邪魔でベッドや棚がうまく収まらない、というケースは少なくありません。これを防ぐには、構造計画の段階で、できるだけ柱を壁の中に収めるなどの配慮が必要です。もし出っ張りが避けられない場合は、そのスペースを逆手にとってカウンターや収納を造作するリカバリー策もあります。また、クローゼットの扉とベッドが干渉しないかなど、家具を置いた状態を想定した「差し替え寸法」の確認も必須です。

採光不足・西日問題を窓位置と庇で解決

日当たりの良さは物件の大きな魅力ですが、採光計画の失敗は入居後の暮らしに大きな影響を与えます。特に、北向きの部屋や隣の建物との距離が近い部屋は、日中でも薄暗くなりがちです。このような場合は、高い位置に窓（ハイサイドライト）を設けて安定した光を取り込んだり、内装を白基調にして光を反射させたりする工夫が有効です。逆に、夏の「西日」が強すぎる部屋は、室温が上昇し過ごしにくくなります。窓ガラスを遮熱性能の高いものにしたり、庇（ひさし）を設けたりすることで、厳しい日差しを和らげることが可能です。

エアコン位置・室外機置場・物干し導線の見落とし

意外と見落としがちなのが、エアコンなどの設備に関する計画です。例えば、エアコンの設置位置が悪く、ベッドに直接風が当たってしまい快適に眠れない、という失敗はよくあります。また、室外機の置き場所が確保されていなかったり、リビングを通らないと洗濯物が干しに行けない「物干し動線」になっていたりするケースも。これらは、設計の最終段階で必ずチェックすべき項目です。実際の生活をリアルにシミュレーションし、家具の配置から日々の家事まで、ストレスなく行えるかを確認する視点が不可欠です。

Rielの標準プラン事例（駅近1K／広め1LDK／ファミリー2LDK）

ここでは、これまで解説してきた設計思想に基づき、Rielが実際に手掛けている標準プランの中から、代表的な3つの事例をご紹介します。それぞれの立地とターゲットに合わせて、収益性を最大化するためにどのような工夫が凝らされているのか。具体的な間取り図と共に、その設計意図を読み解いていきましょう。これらの事例が、あなたの新築アパート計画のヒントになれば幸いです。

プランA：駅徒歩5分×1K—20㎡台で家賃上限を引き上げる工夫

このプランのターゲットは、利便性を最優先する都心勤務の単身者です。20㎡台という限られた面積の中で、相場より高い家賃を実現するため、空間効率を極限まで高めています。玄関から居室までを一直線に繋ぐ縦動線と壁付けキッチンで、デッドスペースを排除。さらに、大型のクローゼットに加え、洗濯機上部やトイレ上部にも収納棚を標準装備し、置き家具を最小限に抑えられる設計としました。独立洗面台や浴室乾燥機など、人気の設備をコンパクトにまとめ、面積以上の価値を提供します。

プランB：1LDK回遊動線—在宅ワーク対応で成約率UP

共働きのカップルやDINKsを想定した、在宅ワーク対応型の1LDKプランです。最大の特徴は、LDKを中心に、寝室、洗面室、廊下をぐるりと回れる「回遊動線」。二人同時に家事をしても動きがぶつからず、ストレスフリーな生活を実現します。リビングの一角には、オンライン会議の背景にも配慮したカウンターデスクを造作。また、ウォークインクローゼットを寝室と廊下の両方から出入り可能にすることで、帰宅後の着替えや朝の身支度がスムーズに行えるよう工夫しています。これにより、成約率を大幅に高めています。

プランC：2LDK可変—子育て導線と収納で長期入居を実現

小さな子どものいるファミリー層の長期入居を目的とした、可変性の高い2LDKプランです。特徴は、リビング横の洋室を可動式の間仕切りにしたこと。子どもの成長に合わせて、広いLDKと個室を使い分けることが可能です。また、ベビーカーも置ける土間収納、まとめ買いに便利なパントリー、タオルや着替えをしまえるリネン庫といった「三大収納」を完備。キッチンから洗面・浴室への動線を短くし、子育て中の忙しい家事を徹底的にサポートする間取りで、入居者に「長く住み続けたい」と思わせる工夫を凝らしています。

設計前チェックリスト

これまでのポイントを踏まえ、アパートの設計を依頼する前に最終確認すべき項目をチェックリストにまとめました。このリストを活用し、設計会社との打ち合わせに臨むことで、要望の伝え漏れを防ぎ、より具体的で建設的な議論が可能になります。ご自身の計画が、収益性、快適性、そして実現可能性の観点から十分に練られているか、一つひとつ確認していきましょう。

【設計前最終チェックリスト】

カテゴリ	チェック項目	確認
事業計画・市場分析	ターゲット（ペルソナ）は明確か？需要はデータで裏付けられているか？	□
	設定家賃は周辺相場と比べて妥当か？無理な計画になっていないか？	□
	住戸ミックスの比率は、地域の需要バランスと合っているか？	□
間取り・動線	生活動線、家事動線はスムーズか？家具を置いても支障はないか？	□
	デッドスペースは最小化されているか？	□
	採光・通風は十分に確保されているか？	□
設備・仕様・コスト	ターゲットに響く設備は何か？オーバースペック/不足はないか？	□
	遮音や断熱など、見えない部分の性能は十分に考慮されているか？	□
	建築費と、それによって得られる家賃プレミアムの相関は取れているか？	□

人気アパートの間取りのまとめ

新築アパートの収益性を決定づける「間取り」は、単なる部屋の配置図ではありません。それは、「誰に、いくらで、どれだけ長く住んでもらうか」という事業戦略そのものを形にしたものです。立地とターゲットを徹底的に分析し、彼らが求める快適性と、オーナーが求める収益性を、高い次元で両立させる必要があります。今回ご紹介した数々の視点が、あなたの計画を成功に導く一助となれば幸いです。

間取りは“誰に・いくらで・どれだけ長く”を同時最適化

本記事で繰り返しお伝えしてきたように、成功するアパートの間取りとは、「入居者ターゲット」「家賃設定」「長期入居」という3つの要素を同時に最適化したものです。ターゲットのニーズを無視した独りよがりの設計では入居者は集まらず、コストを恐れて必要な設備を削れば、結局は家賃下落や空室を招きます。この複雑な方程式を解き明かし、あなたの土地と計画に最適な答えを導き出すことこそが、プロの設計者に課せられた使命です。

Rielの無償プランレビューで失敗コストをゼロに近づける

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