メゾネットアパート建築費用と総事業費の完全シミュレーション

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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メゾネットアパートの建築費用、ざっくりいくらかかるのか気になっていませんか。

結論からお伝えすると、メゾネットアパートの建築費用は木造で坪70万円〜、延床50坪なら3,500万円〜が相場です。普通のアパートより1割ほど安く建てられるのが大きな特徴で、土地から始める投資家でも利回り7%〜を狙いやすい構造になっています。

そんな疑問に、新築アパート投資を専門に手がけるRielが、2026年最新の建築費相場・収支シミュレーション・建築会社選びのコツまで具体的な数字で解説します。土地ありオーナーから、これから土地ごと購入する方まで、判断材料がそろう内容にまとめました。

メゾネットアパートの建築費用相場【2026年最新】

メゾネットアパートの建築費用は、構造と延床面積で大きく変わります。まずは坪単価ベースの相場と、規模別の総額モデル、そして見落としがちな諸費用までを順番に押さえていきましょう。

構造別の坪単価（木造／鉄骨／RC）

2026年時点のメゾネットアパート建築費の坪単価は、構造別にこんな感じです。

構造	坪単価の目安	耐用年数	特徴
木造	70〜90万円	22年	建築費が最も安く、メゾネット主流
軽量鉄骨造	80〜100万円	19年	遮音性が向上、メーカー商品が中心
重量鉄骨造	90〜110万円	34年	3階建て以上に対応可能
RC（鉄筋コンクリート）	90〜120万円	47年	遮音性・耐久性は最高、建築費も最高

メゾネットアパートで圧倒的に多いのは木造2階建てで、坪70〜90万円が目安。資材高騰の影響で2020年頃と比べると坪単価は10万円前後上がっていますが、それでも普通の積層アパートと比べると割安に建てられます。

戸数・規模別の建築費総額モデル

坪単価だけでは総額がイメージしにくいので、よくある建築規模ごとの総額目安を見てみましょう。木造メゾネットアパートを坪80万円で計算した場合のモデルです。

延床面積	戸数の目安	建築費総額	1戸あたり建築費
40坪（132㎡）	4戸（1LDK中心）	3,200万円	約800万円
50坪（165㎡）	4〜5戸	4,000万円	約800〜1,000万円
60坪（198㎡）	5〜6戸	4,800万円	約800〜960万円
80坪（264㎡）	6〜8戸	6,400万円	約800〜1,070万円
100坪（330㎡）	8〜10戸	8,000万円	約800〜1,000万円

同じ延床でも戸数の取り方で1戸あたりのコストは変わってきます。メゾネットは1戸を縦に大きく取るぶん、ファミリー寄りの間取りに振りやすく、その場合は戸数が少なめ＝1戸あたり建築費は高めになる傾向があります。

建築費以外にかかる諸費用の内訳

建築費だけ見て予算を組むと、後から「思ったより手元資金が足りない…」となりがちです。一般的に諸費用は建築費の5〜10%を見込んでおくのが安全圏。内訳はこんな感じです。

項目	金額の目安	備考
設計監理料	建築費の3〜5%	設計事務所利用時
不動産取得税	固定資産税評価額×3%	取得後半年〜1年で通知
登録免許税	建物評価額×0.4%	所有権保存登記
司法書士報酬	10〜30万円	登記手続き代行
融資手数料	融資額の1〜3%	金融機関により異なる
火災保険料	10〜30万円／年	地震保険含む
地鎮祭・上棟式	5〜15万円	省略する場合もあり

たとえば建築費4,000万円なら、諸費用で200〜400万円が別途必要というイメージ。融資を使う場合は、この諸費用部分を自己資金で用意するケースが多いので、資金計画の段階で必ず織り込んでおきましょう。

なぜメゾネットアパートは普通のアパートより建築費が安いのか

「メゾネットの方が建築費が安い」と聞くと、なんとなく不思議な感じがしますよね。同じ広さの土地を使っているのに、なぜコストダウンできるのか。理由を構造面から見ていくと、メゾネットの強みがクリアになります。

共用廊下・階段が不要になる構造的理由

メゾネットアパートの最大のコスト優位は、共用部分が極めて少ないことにあります。各戸が独立した玄関と内階段を持つので、普通のアパートに必要な共用廊下・共用階段がほぼ不要になるんです。

共用廊下を削れることで生まれるメリットは3つ。

• 建築コストそのものが下がる（廊下面積分の躯体・仕上げが不要）
• 共用部の長期メンテナンス費用が削減できる（外灯・防水など）
• 1戸あたりの専有面積を広く取れて家賃の上振れが狙える

運営フェーズでも、共用部清掃や電気代といったランニングコストが普通のアパートより低く抑えられます。経年で見ればここの差は地味に効いてきます。

1戸あたりの専有面積で見るコスト効率

メゾネットは1戸を縦長に使う設計なので、建築コストを面積で割った時の効率がよくなります。具体的には、内階段というロスはあるものの、専有部分の容積を稼ぎやすいのが特徴です。

戸数比較シミュレーション（同じ50坪での比較）

具体的に数字で見てみましょう。延床50坪の土地に、普通の積層アパートとメゾネットアパートを建てた場合の比較です。

項目	普通のアパート	メゾネットアパート
戸数	8戸（1Kタイプ）	4戸（1LDKタイプ）
1戸あたり面積	約20㎡	約40㎡
坪単価	約85万円	約75万円
建築費総額	約4,250万円	約3,750万円
共用部割合	約15%	約3%
1戸あたり想定家賃	6.5万円	11万円
満室時月収	52万円	44万円

建築費総額で約500万円、坪単価で10万円差が出るのがわかります。月収こそ普通のアパートが上回りますが、メゾネットは1戸あたりの家賃が高く、長期入居されやすいので、空室リスクと管理コストを加味すると実質収益で逆転するケースも珍しくありません。

メゾネットアパート建築の総事業費シミュレーション【土地ありvs土地から】

建築費の相場が見えたところで、実際の総事業費と利回りまで踏み込んでみましょう。土地をすでに持っているオーナーさんと、土地から購入する投資家さんでは、必要資金がまったく違ってきます。

土地ありオーナーの場合（建築費のみ）

土地を相続などですでに所有している場合、必要なのは建築費＋諸費用だけ。先祖代々の土地で活用方法を探していた、という方ならまさにここに該当します。

土地代がかからないので、建築費に対する利回りは2桁に乗ります。相続した土地を駐車場や青空のままにしていた方が、メゾネットアパートに切り替えるだけで、毎月の手取りが大きく変わるパターンです。

土地から購入する投資家の場合（総事業費）

これから不動産投資を始めたい方や、すでに区分マンションを保有していて1棟物に切り替えたい方にとって、土地から購入するパターンの数字感は気になるところ。首都圏郊外の駅徒歩10分圏内をイメージしたモデルで見てみましょう。

土地から始めても表面利回り7%〜が現実的に狙える、というのがメゾネットアパート投資の大きな魅力。1棟物の中古アパートだと利回りは出るものの築古リスクや修繕費用がのしかかりますが、新築メゾネットなら長期で安定運用しやすい構造です。

表面利回り7%〜を実現する収支モデル

土地から始めて利回り7%〜を実現するためのキーは、「土地価格×建築費×想定家賃」の3点バランス。エリアを変えた3つのケースで比較してみます。

エリア例	土地坪単価	1戸家賃	総事業費	年間家賃	表面利回り
都心隣接（千葉県市川市など）	約80万円	13万円	約1億円	780万円	約7.8%
首都圏郊外（埼玉県春日部市など）	約45万円	10万円	約7,800万円	600万円	約7.7%
地方主要駅（静岡市など）	約35万円	8.5万円	約7,000万円	510万円	約7.3%

どのエリアを選んでも、土地価格と家賃相場のバランスが取れていれば利回り7%〜は実現可能。ただし「家賃が高く取れるから都心」と単純に考えると、土地代が高すぎて利回りが落ちることも。Rielでは土地仕入れの段階から事業計画を組むことで、この最適バランスを設計しています。

メゾネットアパート建築のメリット・デメリット【投資家目線】

建築費が安く利回りが出やすいメゾネットアパートですが、当然デメリットもあります。投資判断をする前に、メリット・デメリットを冷静にすり合わせておきましょう。

4つのメリット

投資家目線で見たメゾネットアパートのメリットは大きく4つあります。

とくに「長期入居」のインパクトは大きく、入居者の入れ替わりが少ないと、原状回復費用や仲介手数料といった退去のたびに発生するコストを抑えられます。試算上は表面利回りが同じでも、回転率の低い物件のほうが実質キャッシュフローは高くなる、という構造です。

押さえておくべき3つのデメリット

一方で、メゾネットには次のようなデメリットもあります。事前に知っておけば対策が打てるので、隠さず正直にお伝えします。

メリット	デメリット
建築費が1割安い 長期入居が期待できる 家賃単価を高く設定可能 競合物件が少ない	戸数が少なく空室1戸の影響大 単身者にはやや不向き 階段スペースで実質面積ロス

とくに気をつけたいのが戸数が少ないことによる空室インパクト。4戸の物件で1戸空けば、それだけで稼働率が25%落ちる計算になります。普通のアパートで10戸あれば1戸空きでも10%減で済むので、ここは設計と立地で空室リスクを抑える工夫が必要です。

デメリットを設計でカバーする方法

メゾネットのデメリットは、設計と立地選定の工夫でかなりカバーできます。具体的な対策例をまとめました。

とくに専用駐車場と専用エントランスの組み合わせは効果絶大。「賃貸だけど戸建てっぽさがある」という訴求は、ファミリー層が他の物件と比較したときの決め手になりやすいです。

建築費を抑えながら入居率を高める設計のコツ

建築費を抑えるだけだと「コストは下がったけど空室だらけ」というオチになりがち。コストパフォーマンスを最大化するには、安く建てる工夫と入居者ニーズへの応答をセットで考えるのがポイントです。

ターゲット入居者に合わせた間取り設計

メゾネットアパートの主要ターゲット層は、ファミリー、ペットを飼う方、楽器をやる方、同棲カップルあたり。それぞれに刺さる間取りの方向性は次のとおりです。

ターゲット	推奨間取り	差別化ポイント
子育てファミリー	2LDK／3LDK（55〜70㎡）	2階に子供部屋、専用駐車場2台分
ペット飼育層	1LDK／2LDK（45〜60㎡）	ペット専用足洗い場、傷に強い床材
同棲カップル	1LDK／2LDK（45〜55㎡）	2階に寝室、1階共有スペース
在宅ワーカー	1LDK＋WIC（45〜55㎡）	2階を仕事専用ゾーンに分離

建てる前にエリアの賃貸需要をリサーチして、競合物件にない切り口を1つ用意するだけで、入居率はぐっと安定します。「とりあえず2LDKで」と曖昧に決めると、せっかくのメゾネットの強みを活かしきれません。

設備投資の優先順位

設備にお金をかければかけるほど建築費は上がります。費用対効果の高い順に投資するのが鉄則。実際の人気設備ランキングを参考に、メゾネットアパートで優先すべき設備を整理しました。

とくにメゾネットならではのポイントは「エアコン2台」。1階と2階で温度が違うので、エアコンが1台だと2階で快適に過ごせず内見時の評価が落ちます。建築時に2台付けておくと家賃に上乗せしやすく、入居率にも直結する投資です。

ローコスト化と差別化の両立

「安く建てる＝チープに見える」という思い込みを捨てましょう。コストを抑えながらも、入居者から見て魅力的に映るアパートは作れます。実際にRielが手がける物件で実践しているコスト圧縮ポイントを共有します。

• 外観は2色までに絞り、メリハリで高級感を演出（多色使いはコストが増えがち）
• 玄関ドアと郵便受けは標準仕様でも目立つデザインを選ぶ
• 水回りは設備グレードよりも空間設計（広さ・収納）に投資
• 外構の植栽は最小限に、メンテナンスフリーな素材で長期コストも削減
• 共用部照明はLED統一でランニングコストも回収しやすく

建築費の中で「入居者が見えない部分（基礎・断熱・防水）」は絶対にケチらないこと。逆に「目に見えない場所のオーバースペック」は削れる、というのが見極めポイントです。

メゾネットアパート建築会社の選び方【失敗回避】

同じメゾネットアパートでも、依頼する建築会社によって坪単価は10万円以上違うことも。さらに、設計の引き出しの多さで、入居率や将来の修繕コストまで変わってきます。失敗しないための見極めポイントを3つに絞ってお伝えします。

確認すべき3つの実績

建築会社のWebサイトや初回打ち合わせで、必ず聞いておきたい実績情報がこちら。

とくに3つ目の「引き渡し後の入居率データ」を出せる会社は信頼度が高め。建てて終わりではなく、運用フェーズまで責任を持つスタンスが見えるからです。逆に「うちは建築だけなので…」と濁す会社は、出口のことまで考えてくれない可能性があります。

見積比較で見るべきポイント

建築費の見積を複数社から取るのは鉄則。ただし、総額だけ見て安い会社に飛びつくと後悔します。比較すべきは以下のポイントです。

比較項目	チェック内容
本体工事費	同じ仕様で坪単価がいくらか
付帯工事費	外構・地盤改良・引込工事まで含まれているか
諸費用	設計監理料、登記費用、火災保険などの内訳
標準仕様	キッチン、ユニットバスなど主要設備のグレード
保証内容	構造躯体保証、防水保証、設備保証の年数
アフターサービス	定期点検の頻度、対応スピード

見積書で「一式」表記が多い会社は要注意。何にいくらかかっているのか追えず、後から「これは別途です」と追加請求されるパターンが定番。明細まで開示してくれる会社を選びましょう。

土地から提案できる会社の強み

これから不動産投資を始めたい方や、「土地を持っていないから諦めていた」という方にとって、土地探しから一括で対応できる会社の存在は大きな安心材料です。

Rielは土地仕入れから建築・賃貸管理・出口戦略まで一貫して手がける、いわゆる「土地から新築」の専門会社。利回り7%〜を実現するための土地選定基準があり、首都圏エリアを中心に投資家向けの新築アパートを多数手がけています。

メゾネットアパート建築費用に関するよくある質問

メゾネットアパートの建築費用は本当に普通のアパートより安いですか？

はい、同じ延床面積で比較した場合、坪単価ベースで約1割安く建てられるのが一般的です。共用廊下や共用階段が不要になるため、その分の建築費が削減できます。ただし戸数あたりで見ると専有面積が大きいので、家賃単価を上げて回収する設計が必要です。

木造と鉄骨造、どちらでメゾネットアパートを建てるのがおすすめですか？

2階建てのメゾネットなら木造が圧倒的に主流で、コスト効率も高いです。坪70〜90万円で建てられ、減価償却期間が22年と短いため節税効果も得やすい構造。3階建て以上を検討する場合は重量鉄骨造、遮音性を最重視する場合はRC造が選択肢になります。

土地なしでもメゾネットアパート投資は始められますか？

始められます。土地から購入するパターンでも、首都圏郊外であれば総事業費7,000〜8,000万円台で表面利回り7%〜を狙うのは現実的です。土地仕入れから提案してくれる建築会社を選ぶと、エリア選定と建築プランをセットで設計でき、利回りを最大化しやすくなります。

メゾネットアパートは何戸建てるのが効率的ですか？

土地の広さや形状にもよりますが、4〜6戸の規模が経営効率と空室リスクのバランスが取りやすいゾーン。あまり戸数を絞りすぎると1戸空室時の影響が大きく、増やしすぎると1戸あたり面積が狭くなりメゾネットの強みが薄れます。50〜80坪の土地で5戸前後が黄金比です。

建築費の融資はどのくらい借りられますか？

金融機関や個人属性によりますが、自己資金1〜2割、残りを融資で組むのが一般的です。土地から購入する場合、土地代＋建築費の合計額に対して融資が出るケースが多く、年収・既存借入・物件評価などで条件が変わります。建築会社が提携金融機関を持っているかも確認ポイントです。

メゾネットアパートの修繕費用はどのくらいかかりますか？

共用部が少ないため、普通のアパートよりランニングの修繕費は抑えられます。10〜15年ごとに外壁塗装で1棟あたり150〜300万円、20年前後で防水・屋根のメンテナンスが必要です。月々の家賃収入から修繕積立を取り分けておくと、突発的な出費にも対応しやすくなります。

まとめ｜メゾネットアパート建築費用は計画次第で利回り7%〜が狙える

メゾネットアパート建築は、建築費の安さと家賃単価の高さを両立できる、希少な投資手法。ただ「安く建てる」だけでは入居率に苦戦するので、ターゲット層の見極めとエリア選定をセットで設計するのが成功への近道です。

Rielは新築アパート投資に特化し、土地仕入れから建築・運営・出口戦略までワンストップで対応しています。利回り7%〜を実現する事業計画づくりから、メゾネットアパートの収支シミュレーションまで、まずは無料でご相談ください。