アパート経営の経費27項目を完全網羅｜落とせるもの・落とせないものの判断基準

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート経営をしていると、「この支出って経費で落とせるの？」と迷う場面が意外と多いですよね。管理会社との打ち合わせ代、物件を見に行くときのガソリン代、不動産投資の本…落とせそうで落とせないのか、判断に困るものがたくさんあります。

アパート経営で計上できる経費を正しく把握すれば、同じ家賃収入でも手残りを大きく変えられます。逆に、知らずに計上漏れをしていると、毎年数万〜数十万円の節税機会を逃し続けることになります。

アパート経営で「経費で落とせる」とはどういう意味か

まず基本的な話から確認しておきます。アパート経営での「経費で落とす」とは、支出を必要経費として計上し、不動産所得から差し引くことを指します。会社員が会社に立替経費を請求して返金してもらうのとは、意味が違います。

個人のアパート経営では、お金が手元に戻ってくるわけではありません。経費として計上すると不動産所得が減り、その結果として所得税・住民税の課税対象が小さくなります。これが「経費で落とす」ことで得られる節税効果の正体です。

節税の仕組みと所得税が減る理由

不動産所得は以下の計算式で求めます。

所得税は累進課税（所得が高いほど税率が上がる構造）なので、所得の高い方が経費をしっかり計上するほど、節税効果も大きくなります。たとえば所得税率が33%の方なら、経費を10万円増やすと税負担は3万3,000円減ります。

「経費で落とす」ことで実際いくら得するのか（試算例）

具体的なイメージをつかむために、簡単な試算を見てみましょう。

条件	経費計上なし	経費200万円計上
家賃収入	500万円	500万円
不動産所得	500万円	300万円
所得税率（目安）	20%	10%
所得税額（概算）	約57万円	約20万円
節税効果	ー	約37万円の削減

※ 上記は概算であり、他の所得や控除によって実際の数値は異なります。目安としてご参照ください。

経費を正しく計上するだけで、年間数十万円単位の節税が実現できます。逆に言えば、計上漏れが多い人ほど損しているということでもあります。

アパート経営の経費で落とせるもの27項目一覧

アパート経営の経費は「アパート経営に直接必要な支出であること」が判断の基本です。以下の27項目をカテゴリ別に整理しました。

【カテゴリ①】税金・公租公課（4項目）

項目	内容	注意点
①固定資産税・都市計画税	アパートの土地・建物にかかる税金	自宅分は含めない
②不動産取得税	物件取得時に1度だけかかる税金	新築初年度に計上
③登録免許税	登記の際にかかる税金	取得時費用として計上
④個人事業税	10室以上などの規模で発生する税	青色申告控除前の所得が290万円超で課税

固定資産税は毎年の定番経費ですが、不動産取得税と登録免許税は新築購入の初年度にしか計上できないコストです。新築アパートを購入した年はこれらの費用が集中するため、特に節税効果が出やすくなります。

【カテゴリ②】保険・ローン関連（3項目）

項目	内容	注意点
⑤火災保険料・地震保険料	アパートにかけた損害保険の当該年分	長期一括払いは按分計上
⑥借入金の利子（ローン利息）	融資の利息部分のみ	元本返済は経費にならない
⑦ローン保証料	金融機関への保証料	一括払いは按分、毎月払いはその年に計上

ローンについては、利息部分のみが経費になり、元本返済は経費にならないという点が最重要ポイントです。混同しやすいので注意してください。

【カテゴリ③】建物・設備関連（5項目）

項目	内容	注意点
⑧減価償却費	建物取得価格を法定耐用年数で割った金額	土地は減価償却できない
⑨修繕費	原状回復・定期的な維持のための修繕	1箇所20万円未満が目安
⑩原状回復費	退去時のクロス張替えなど	修繕費として計上
⑪解体費	旧建物の解体にかかる費用	新築建て替え目的の解体は旧建物の経費
⑫立ち退き料	居住者を退去させる際に支払う費用	建て替え目的は取り扱い注意

修繕費と資本的支出（改良・グレードアップ工事）の区別が実務上のポイントです。1箇所の工事費が20万円以上になると「資本的支出」として一括経費計上できず、減価償却になります。詳しくはh2⑤で解説します。

【カテゴリ④】管理・運営費（5項目）

項目	内容	注意点
⑬管理委託料	管理会社への委託料（家賃収入の5〜10%程度）	自主管理の場合は発生しない
⑭仲介手数料	入居者募集の際に不動産会社へ支払う費用	家賃1ヶ月分が上限
⑮広告宣伝費	入居者募集の広告費用	フリーレント相当額も含む場合あり
⑯水道光熱費	共用部の電気代・水道代など	専有部分は入居者負担
⑰地代・家賃	自宅兼事務所の家賃など按分できる賃借料	家事按分で一部計上

【カテゴリ⑤】事務・通信・交通費（4項目）

項目	内容	注意点
⑱通信費	管理会社・業者との連絡に使うスマホ・ネット料金	プライベート分は家事按分
⑲交通費	物件確認・管理会社訪問の電車賃・ガソリン代	記録を残しておくこと
⑳新聞図書費	不動産投資に関する書籍・雑誌・情報誌	一般誌・娯楽本はNG
㉑消耗品費	文房具・コピー用紙など事務用品	10万円未満のものが対象

【カテゴリ⑥】その他・節税制度（6項目）

項目	内容	注意点
㉒接待交際費	管理会社・税理士・業者との打ち合わせ飲食費	プライベートの飲食は不可
㉓税理士・司法書士費用	確定申告・登記など専門家への報酬	アパート経営分のみ
㉔青色事業専従者給与	生計を一にする家族への給与	事前に届出が必要
㉕給料賃金	従業員を雇用している場合の給与・賞与	規模が大きい場合
㉖小規模企業共済掛金	個人事業主の退職金制度（全額所得控除）	月最大7万円
㉗iDeCo掛金	個人型確定拠出年金（全額所得控除）	年間最大27.6万円

㉖小規模企業共済と㉗iDeCoは「経費」ではなく「所得控除」の区分ですが、不動産所得を圧縮する効果は同じです。アパート経営者として個人事業主的な位置づけになるオーナーは、積極的に活用を検討してほしい制度です。

計上漏れに注意！見落としやすいアパート経営の経費5選

27項目の中でも、特に見落とされがちなものがあります。知っているか知らないかで、毎年の確定申告の結果が変わってくる費目を5つ取り上げます。

①家事按分できる費用（通信費・車・自宅家賃）

スマートフォン代や自家用車の燃料費、自宅兼事務所の家賃など、プライベートとアパート経営で共用している費用は「家事按分」によって一部を経費計上できます。

②小規模企業共済掛金

アパート経営を事業として行っている個人事業主が加入できる制度です。月最大7万円（年間84万円）の掛金が全額所得控除の対象になるため、節税効果は非常に大きいです。

将来の廃業・退職時には退職金として受け取れるうえ、退職所得として課税されるため税負担が軽くなります。アパート収入がメインの個人事業主的なオーナーにとって、iDeCoと並ぶ節税の定番です。

③iDeCo（個人型確定拠出年金）

iDeCoの掛金も全額所得控除になります。アパート経営者（国民年金加入の第1号被保険者）であれば、月最大6万8,000円（年間81万6,000円）まで拠出可能です。

運用益が非課税で再投資される点も魅力で、老後資金の準備と節税を同時に進められます。サラリーマン時代より拠出上限が高くなるケースが多いため、専業大家として独立した方は特に活用を検討してみてください。

④セミナー・書籍・情報収集費

不動産投資関連のセミナー参加費、専門書籍の購入費、業界誌の購読料は「新聞図書費」や「研修費」として経費計上できます。「アパート経営に必要な知識を得るための費用」であれば対象です。

ただし、一般的な自己啓発セミナーや趣味の本は認められません。不動産・税務・建築に関連するものに限定して、領収書と内容をセットで記録しておきましょう。

⑤新築初年度にしか計上できない取得コスト

新築アパートを購入した年は、不動産取得税・登録免許税・司法書士費用・ローン保証料といった初期費用が一度に発生します。これらは経費計上できるものが多く、初年度は不動産所得が大幅に圧縮されるケースも珍しくありません。

取得時のコストをしっかり集めておくことが、初年度確定申告の最大のポイントです。領収書・支払明細の保管をすることは言うまでもなく、どの費用がどの科目に該当するかを購入前に税理士と確認しておくのが理想的です。

アパート経営で経費に「落とせないもの」4項目

経費に「なると思っていたけど実はならない」という落とし穴も存在します。誤って計上すると税務調査の際に指摘されるリスクがあるので、しっかり確認しておきましょう。

①ローン元本の返済

毎月の融資返済のうち、元本部分は経費になりません。元本は「借りたお金を返しているだけ」であり、収益を得るための支出とはみなされないためです。経費になるのは利息部分だけです。

返済額全体を経費として計上しようとする誤りはよく見られます。融資の返済明細書で「元本分」と「利息分」を確認し、利息だけを計上するようにしてください。

②所得税・住民税

アパート収入に対してかかる所得税・住民税は経費になりません。固定資産税や事業税など「アパート経営に紐づく税金」は経費になりますが、所得に対する税は「税引き後の利益から支払うもの」として扱われます。

③資本的支出（20万円以上の改良・グレードアップ工事）

修繕でも「建物の価値を高める」「耐用年数を延ばす」目的で行った工事は「資本的支出」とみなされ、一括の経費計上ができません。建物に加算して減価償却する処理になります。

④アパート経営に無関係な私的支出

「アパート経営に関係がある」と主張しても、実態がプライベートな支出であれば認められません。家族旅行・個人的な食事・趣味に使った費用などは対象外です。

接待交際費や交通費も、「誰と・何のために・どこへ」という記録がなければ税務調査で否認されるリスクが高まります。領収書と目的メモをセットで保管する習慣をつけましょう。

新築アパート投資家が特に意識すべき「減価償却費」

27項目の中でも、アパート経営の節税を語るうえで最も重要な経費が「減価償却費」です。実際にはお金が出ていかないのに経費として計上できる、不動産投資特有の強力な節税ツールです。

新築アパートの減価償却年数と節税効果

減価償却は「建物の取得費を法定耐用年数で割り、毎年少しずつ経費として計上する」仕組みです。土地は減価償却できません。建物部分の価格が経費の対象になります。

計算式は以下の通りです。

木造・鉄骨・RCの違いと計算例

構造	法定耐用年数	償却率	建物3,000万円の場合の年間減価償却費
木造	22年	0.046	約138万円／年
軽量鉄骨（3mm以下）	19年	0.053	約159万円／年
軽量鉄骨（3〜4mm）	27年	0.038	約114万円／年
重量鉄骨（4mm超）	34年	0.030	約90万円／年
RC造（鉄筋コンクリート）	47年	0.022	約66万円／年

木造アパートは耐用年数が短いため、年間の減価償却費が大きく、初期の節税効果が高いのが特徴です。一方でRC造は耐用年数が長く、長期にわたって安定した経費計上ができます。

Rielが手がける新築アパートは木造が中心です。建物価格が高い新築の場合、年間100万円以上の減価償却費を計上できるケースも多く、これだけで所得税・住民税の節税効果が数十万円に達することがあります。

ただし、減価償却が終わる（耐用年数が切れる）と、この節税メリットは消滅します。新築〜耐用年数の期間に収益性と節税を最大化させる出口戦略も合わせて考えておく必要があります。

経費計上と青色申告の組み合わせで節税を最大化する

経費を正しく計上することと並行して、確定申告の方式も節税に直結します。アパート経営をするなら「青色申告」を選択することが節税の基本です。

青色申告65万円控除との相乗効果

青色申告では、一定の帳簿を作成・保管し電子申告（e-Tax）で申告することで、不動産所得から最大65万円を控除できます。これは経費の積み上げとは別の控除なので、両方を活用することで節税効果が倍増します。

申告方式	控除額	要件
白色申告	なし	帳簿記帳のみ
青色申告（簡易簿記）	10万円	青色申告承認申請書の提出
青色申告（複式簿記＋e-Tax）	65万円	複式簿記の帳簿＋電子申告

所得税率が20%の方なら、65万円の控除で年間13万円の節税になります。会計ソフト（freee・マネーフォワードクラウドなど）を使えば複式簿記の帳簿も比較的簡単に作成できるため、初期コストに見合った節税効果が十分に期待できます。

なお、青色申告の適用を受けるには、確定申告を行う年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。新築アパートを購入した年から適用させたい場合は、購入した年の3月15日（開業が3月16日以降の場合は開業から2ヶ月以内）が提出期限です。

青色事業専従者給与で家族への給与を経費化

青色申告を選択すると「青色事業専従者給与」も活用できます。生計を一にする配偶者や家族がアパート経営を手伝っている場合、その給与を経費として計上できる制度です。

適用の条件と注意点は以下の通りです。

たとえば配偶者が月10万円の給与を受け取る場合、年間120万円が経費になります。所得税率33%の方であれば、それだけで約40万円の節税効果です。ただし配偶者控除（最大38万円）が使えなくなる点との比較が必要なため、税理士に相談しながら活用可否を判断するとよいでしょう。

アパート経営の経費に関するよくある質問

アパート経営の経費はいつまでの領収書を保管すればよいですか？

確定申告書の提出期限から7年間の保管が原則です（青色申告者の場合）。白色申告でも5年間の保管が必要です。領収書のほか、管理会社との契約書・融資の返済明細・修繕の見積書なども合わせて保管しておくと、税務調査があった際にスムーズに対応できます。

自宅でアパート経営の仕事をしている場合、家賃は経費になりますか？

自宅兼事務所として使用している場合、業務使用割合に応じて家賃の一部を経費計上できます（家事按分）。一般的には使用面積割合や使用時間割合で按分します。ただし、自宅が持ち家の場合は家賃ではなく減価償却費や固定資産税の按分が対象になります。

アパートの修繕費と資本的支出の判断基準を教えてください。

判断の基本は「建物の価値を維持・原状回復するための費用か（修繕費）」「建物の価値を向上・耐用年数を延ばすための費用か（資本的支出）」です。実務上は1回の工事費用が20万円未満であれば修繕費、60万円以上または建物取得価格の10%超であれば資本的支出と判断することが多いです。判断が難しいケースは税理士に相談することをおすすめします。

アパート経営の経費として税理士費用は落とせますか？

アパート経営に関する確定申告・税務相談・帳簿作成を依頼した部分については経費計上できます。ただし、アパート経営とは無関係な相続対策や他の事業の税務相談費用は含まれません。税理士への報酬全体のうち、アパート経営に関連する割合分のみを計上するのが正しい処理です。

新築アパートを購入した初年度は経費が多く赤字になりますが、問題ありませんか？

問題ありません。不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算（合算して計算）することができます。これにより給与から源泉徴収された所得税の還付を受けられるケースもあります（損益通算が認められるのは不動産所得が赤字の場合のみで、土地取得のための借入金利息分は通算できないなど例外あり）。初年度の確定申告は特に税理士への相談をおすすめします。

まとめ｜アパート経営の経費を正しく把握して節税を最大化しよう

経費の知識は、アパート経営の収益性を左右する重要なファクターです。特に新築アパートは初年度に取得コストが集中し、減価償却費も大きいため、しっかり経費を拾えているかどうかで手残りに大きな差が生まれます。

Rielでは、土地の仕入れから建築・管理・出口まで一貫してサポートする新築アパート投資を手がけています。節税や収益計画についてのご相談も承っていますので、経費の活用を含めた投資計画を検討されている方はお気軽にお問い合わせください。