アパートローン金利比較【2026年9月】銀行別一覧と利上げ後の選び方

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「アパートローンの金利って、銀行ごとにかなり差があるって聞いたけど、2026年は利上げが続いていてどこで借りるのが正解なの？」そんな声が増えています。

アパートローンの金利選びは、不動産投資の収支を左右する最重要テーマのひとつ。たった0.5%の差でも、30年で数百万円の返済差になることは珍しくありません。

2026年9月現在、日銀の政策金利は1.00%。2026年6月の利上げを受けてメガバンクは8月3日に短期プライムレートを2.375%へ引き上げ、アパートローンの変動金利も一段上がりました。しかも9月17〜18日の金融政策決定会合では、1.25%への追加利上げが市場で9割方織り込まれている状況です。

この記事では、メガバンク・地銀・信金・ノンバンク・日本政策金融公庫のアパートローン金利を最新の一覧で比較したうえで、9月会合後の金利シナリオ、すでに変動で借りている人の対処法、そして金利上昇時代でも利回り7%〜を確保するための融資戦略まで踏み込んで解説します。

アパートローン金利の仕組みと2026年9月の最新相場

アパートローンとは、投資用のアパートやマンションを購入・建築するためのローンです。住宅ローンとは違い、物件から得られる家賃収入を返済原資とする「事業用ローン」という位置づけ。そのため住宅ローンより金利はやや高めに設定されます。

変動金利と固定金利の違い

アパートローンの金利タイプは大きく2つ。変動金利と固定金利です。

項目	変動金利	固定金利
金利水準	低め（1.75%〜3.5%台）	高め（3%〜4.5%台）
見直し頻度	半年に1回（4月・10月が多い）	固定期間中は変わらない
連動する指標	短期プライムレート	長期プライムレート・国債利回り
メリット	当初の返済負担が軽い	返済額が読みやすく計画が立てやすい
リスク	金利上昇で返済額が増える	低金利局面では割高になる

現在のアパートローンの主流は変動金利です。ただし2026年は利上げが年2回ペースで進んでいるため、固定金利やミックスローンを検討する投資家が目に見えて増えてきました。

2026年9月時点のアパートローン金利水準

2026年9月現在のアパートローン金利相場をざっくりまとめると、こんなイメージです。8月の短プラ改定（+0.25%）が反映され、春先より全体的に0.25〜0.5%ほど水準が上がっています。

実際に適用される金利は「店頭金利」から「優遇幅」を差し引いた実行金利になります。ネットで公表されている金利は店頭金利であることが多いので、実際にはもう少し低くなるケースがほとんど。複数の銀行に打診して、自分の条件で出る実行金利を確認するのが鉄則ですよ。

金利を左右するプライムレートとは

変動金利は「短期プライムレート（短プラ）」に連動します。短プラとは、銀行が優良企業に1年以内の短期融資を行う際の基準金利のこと。日銀が政策金利を引き上げると短プラも上がり、結果的にアパートローンの変動金利も上がる仕組みです。

メガバンクの短プラは2026年2月に2.125%、8月3日に2.375%へと、今年だけで2回引き上げられました。多くの銀行は4月と10月に変動金利を見直し、7月と翌1月の返済分から反映させるため、8月の短プラ改定分は2027年1月の返済から効いてくる人が大半です。

一方、固定金利は長期プライムレートや国債利回りに連動しやすい傾向があります。長期プライムレートは2026年6月時点で3.15%と高値圏。固定型を選ぶなら、こちらの動きも押さえておきたいところです。

【2026年9月最新】金融機関タイプ別・アパートローン金利比較一覧

ここからは、金融機関のタイプ別にアパートローンの金利相場と特徴を比較していきます。「金利が安い＝ベスト」とは限らないので、審査の通りやすさや融資期間も含めてチェックしてください。

金融機関タイプ	変動金利目安	融資上限	融資期間	審査難易度
メガバンク	1.75%〜2.5%	数億円〜	最長35年	★★★（厳しい）
地方銀行	1.75%〜3.75%	1〜3億円	最長35年	★★☆
信用金庫	2.25%〜4.25%	1〜3億円	最長30年	★★☆
ネット銀行	2.25%〜3.5%	1〜3億円	最長35年	★★☆
ノンバンク	3.5%〜5.5%	10億円〜	最長35年	★☆☆（柔軟）
日本政策金融公庫	1.1%〜2.2%（固定）	7,200万円	最長20年	★★☆

※金利は2026年9月時点の目安です。実際の適用金利は審査結果や物件条件により変動します。

あなたに合う金融機関の早見表

「結局、自分はどこに相談すればいいの？」という方向けに、年収・自己資金・物件規模の組み合わせで最初に打診すべき金融機関を整理しました。

あなたの条件	まず打診したい先	狙える金利帯
年収700万円以上・自己資金20%以上・首都圏の物件	メガバンク、首都圏に強い地銀	1.75%〜2.5%
年収500〜700万円・自己資金10〜20%	地銀、信金、ネット銀行	2.25%〜3.5%
年収500万円未満、または自己資金10%未満	日本政策金融公庫、ノンバンク	公庫1.1%〜／ノンバンク3.5%〜
物件価格7,000万円以下の小規模新築	日本政策金融公庫＋民間の併用	1.1%〜2.5%
1億円超の大型案件・複数棟目	メガバンク、地銀の事業性融資	1.75%〜3%

メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ・りそな）

メガバンクのアパートローンは変動金利1.75%〜2.5%と最も低い水準です。全国に支店があるため、遠方の物件でも対応できるのがメリット。

ただし審査はかなり厳格。年収700万円以上、自己資金が物件価格の20〜30%以上、といった条件が求められるのが一般的です。2026年は金利上昇に備えて物件の収益評価が一段と厳しくなっており、都心の資産価値が高い物件や1億円超の大型案件で本領を発揮する存在といえます。

地方銀行・信用金庫

地方銀行はエリアによってスタンスが大きく異なるのが特徴です。首都圏に進出している地銀は不動産投資融資に積極的なところも多く、金利水準もメガバンクに近い1%台後半からの提示が出るケースがあります。住宅ローンの世界では2026年9月に地銀の変動金利がメガバンクを下回る逆転現象も起きており、アパートローンでも地銀の存在感は高まる一方です。

信用金庫は地域密着型で、「アパートローン」という商品名ではなく事業性融資として取り扱うことが多いのが実情。取引実績や信頼関係を重視する傾向が強く、長く付き合う中で金利の引き下げに応じてくれることもあります。

地銀ごとの特徴や交渉術は、地方銀行のアパートローンで金利1%台を実現｜おすすめ銀行7選で詳しくまとめています。

ネット銀行・ノンバンク

ネット銀行は店舗を持たない分、コストを抑えた金利設定が魅力。来店不要で手続きが完結するため、忙しい会社員の投資家にも人気があります。ただし2026年8月は変動金利の引き上げ幅がメガバンク以上に大きかった銀行もあり、「ネット銀行＝常に最安」ではなくなっている点は覚えておいてください。

ノンバンクは審査が柔軟で、築古物件や地方の物件にも対応しやすいのが強みです。ただし金利は3.5%〜5.5%と高め。金利1%の差は30年で数百万円の返済差になるので、利用する場合はキャッシュフローを慎重にシミュレーションしてください。

日本政策金融公庫

政府系金融機関である日本政策金融公庫は、固定金利で1.1%〜2.2%前後という低水準が特徴。民間の銀行で審査が通りにくい場合でも融資を受けられる可能性があります。

女性や35歳未満の方、55歳以上の方は特別金利の優遇制度もあるのがポイント。ただし融資上限は7,200万円、融資期間も最長20年と、大規模物件には向きません。小規模な新築アパート投資のスタートアップ資金としては有力な選択肢になりますね。

日銀利上げでアパートローン金利はどう変わった？2026年9月までの推移

2024年以降、日本の金利環境は大きく変わりました。アパートローンの金利を理解するには、日銀の政策金利の動きを押さえておく必要があります。

2024〜2026年の政策金利の推移

日銀の金融政策はここ2年半で急速に転換しました。主な動きを時系列で整理します。

変動金利への影響と「5年ルール」

日銀の利上げを受けて、多くの銀行が短期プライムレートを引き上げました。変動金利でアパートローンを組んでいる場合、半年ごとの見直しタイミングで適用金利が上がる可能性があります。

住宅ローンには「5年ルール」（返済額の見直しが5年ごと）や「125%ルール」（返済額の上昇幅を125%に制限）がありますが、アパートローンにはこれらのルールが適用されない金融機関も多い点には注意が必要です。金利が上がれば、その次の見直しからダイレクトに返済額に反映されるケースがあります。

9月18日の日銀会合でどうなる？今後のアパートローン金利シナリオ3つ

「で、これからどこまで上がるの？」が一番気になるところですよね。2026年9月時点で市場や大手証券が想定している見通しを、3つのシナリオに整理しました。

シナリオ別・政策金利とアパートローン金利の見通し

シナリオ	政策金利の想定	メガバンク短プラ想定	アパートローン変動金利の目安	実現の可能性
①9月据え置き	1.00%のまま年内維持	2.375%	1.75%〜3.5%（現状維持）	低い（1割程度）
②9月に1.25%へ	1.25%、次は2027年前半	2.625%（2026年11〜12月改定）	2.0%〜3.75%	高い（メインシナリオ）
③円安加速で年内1.50%	9月1.25%＋12月1.50%	2.875%	2.25%〜4.0%	円安が再び160円台後半に進めばあり得る

ターミナルレート（利上げの到達点）は1.50%が基本線、円安が止まらなければ1.75%まで視野に入るというのが大手証券の見方です。日銀自身も2026年3月のレポートで名目中立金利を1.1〜2.5%のレンジと示しているので、1.00%はまだ通過点と考えておくのが安全です。

利上げ0.25%で返済額はいくら増える？

借入残高5,000万円・残り25年・現在金利2.0%のアパートローンで、金利が上がった場合の月々返済額の増加分を試算しました。

金利の変化	月々返済額	月々の増加分	年間の増加分
2.0%（現在）	約21.2万円	—	—
2.25%（+0.25%）	約21.8万円	約+6,100円	約+7.4万円
2.5%（+0.5%）	約22.4万円	約+12,400円	約+14.9万円
2.75%（+0.75%）	約23.1万円	約+18,700円	約+22.5万円

利上げ1回分（0.25%）なら年間7万円強。家賃収入が年420万円ある物件なら吸収できる範囲ですが、3回分積み上がると年間22万円超。空室が1戸出たときのダメージと重なると、キャッシュフローが一気に薄くなる規模感です。

すでに変動金利でアパートローンを借りている人が今やるべき3つのこと

これから借りる人だけでなく、すでに変動金利で返済中の方も動く時期に来ています。優先順位の高い順に3つ紹介しますね。

①自分のローンの「見直し月」と反映月を確認する

アパートローンの変動金利は、契約ごとに見直し月（4月・10月が多い）と、新金利が返済額に反映される月が決まっています。8月の短プラ改定は10月の見直しで適用され、多くの場合2027年1月の返済から効いてきます。9月に追加利上げがあれば、2027年4月の見直しでもう一段上がる可能性が高いです。

金銭消費貸借契約書か銀行のマイページで「基準金利」「見直し日」「返済額変更日」の3点を今のうちに確認しておいてください。上がる時期がわかっていれば、資金の手当ても慌てずに済みます。

②繰上返済で元金を減らす

金利上昇局面では、余裕資金があるなら繰上返済がもっとも確実な防衛策になります。残高が減れば、その後の利上げ分がそのまま軽くなるからです。ただし手元資金を空室や修繕に備える分まで削るのは本末転倒。目安として家賃収入の6か月分は現金で残し、それを超える分を繰上返済に回すくらいがちょうどいいバランスです。

③固定への切り替え・借り換えを検討する

「変動→固定」への切り替えや他行への借り換えは、条件次第で効果が大きく変わります。判断の目安は次の表のとおりです。

選択肢	向いている人	注意点
変動のまま継続	イールドギャップ3%以上・残高が少ない・繰上返済余力がある	年2回の見直しで返済額が上がり続ける前提で資金計画を組む
固定へ切り替え	残期間20年以上・返済額を確定させたい・CFがギリギリ	固定は3〜4.5%台。切り替え時点で返済額が増えるケースが多い
他行へ借り換え	現在の金利が3%以上・残高3,000万円以上・残期間10年以上	事務手数料や登記費用で50〜100万円程度かかる。金利差0.5%以上が目安
ミックスローン	変動の低さと固定の安心の両方が欲しい	取り扱いのない銀行もある。新規借入時に組むのが一般的

借り換えは「金利差0.5%以上・残高3,000万円以上・残期間10年以上」の3条件がそろえば手数料を差し引いてもメリットが出やすいと言われます。まずは今の銀行に金利引き下げを打診し、断られたら他行の仮審査を取る、という順番が交渉としても筋がいいですよ。

金利だけで選ぶと失敗する？アパートローン比較の5つのポイント

アパートローン選びで金利ばかりに目がいくのは自然なことですが、実はそれだけだと判断を誤ることがあります。トータルコストで比較するために、チェックしておきたい5つのポイントを紹介しますね。

①融資期間と返済総額のバランス

融資期間が長いほど月々の返済額は軽くなりますが、利息の総額は増えます。たとえば5,000万円を金利2%で借りた場合、25年返済なら利息は約1,360万円、35年返済なら約1,950万円。約590万円の差が出る計算です。

木造アパートの場合、耐用年数（22年）を超える融資期間を設定できる銀行とできない銀行があるので、事前の確認は必須。新築なら最長30〜35年が組めることが多いですが、中古だと20年前後に制限されるケースも珍しくありません。

②自己資金の割合と融資上限額

以前はフルローン（自己資金ゼロ）が出る時代もありましたが、2017年の金融庁の監視強化以降、自己資金は物件価格の10〜30%が求められるのが一般的。自己資金が多ければ金利優遇を受けられるケースも多く、自己資金30%以上で0.1〜0.3%の金利引き下げに応じる銀行もあります。

③事務手数料・保証料の比較

金利だけ見て安くても、事務手数料や保証料を上乗せされると総コストが逆転することがあります。事務手数料は融資額の1〜2%が相場で、5,000万円の借入れなら50万〜100万円。保証料もローン金利に0.2%程度上乗せされる形式が多いので、「金利＋保証料」のトータルで比較してください。

④団体信用生命保険（団信）の有無

住宅ローンでは当たり前の団信ですが、アパートローンでは任意加入の銀行も少なくありません。団信に加入すると金利に0.1〜0.3%程度が上乗せされるのが一般的。加入しない場合は別途生命保険を用意する必要があるため、コスト比較は忘れずに行ってください。

⑤繰上返済の条件

先ほど触れたとおり、金利上昇局面では繰上返済が有効な対策になります。ただし銀行によっては繰上返済に手数料がかかったり、最低金額が設定されていたりすることも。手数料無料で少額から繰上返済できる銀行を選んでおくと、将来の選択肢が広がりますよ。

アパートローンの審査基準と通りやすくするコツ

「金利は安いけど審査が通らない…」というのはアパートローンあるあるの悩みです。審査の仕組みを理解しておけば、対策は十分に打てます。

審査で見られる4つのポイント

アパートローンの審査で金融機関が重視する項目は、住宅ローンとは少し違うんです。

審査項目	チェック内容	影響度
物件の収益性	想定家賃・空室率・立地。返済額の1.3倍以上の家賃収入が目安	★★★
個人の属性	年収・勤続年数・勤務先・年齢	★★★
自己資金	物件価格の10〜30%。多いほど有利	★★☆
事業計画の妥当性	返済比率・利回り・空室想定・修繕計画・金利上昇耐性	★★☆

住宅ローンが借り手の年収を重視するのに対し、アパートローンでは物件の収益力が大きなウエイトを占めます。極端に言えば、年収がそこまで高くなくても、収益性の高い物件を持ち込めば融資が通ることもあるんです。2026年は金融機関側も金利上昇を前提に審査するようになったので、「金利が2%上がっても回るか」を見られると思っておいてください。

自己資金を増やすと金利が下がる理由

自己資金は「借り手のやる気と返済能力」のわかりやすい証拠。銀行にとっては万が一のときの回収リスクが下がるため、自己資金が多い人には積極的に金利を優遇してくれます。

目安としては、物件価格の30%を超えると金利交渉がしやすくなります。逆に自己資金10%未満だとメガバンクや地銀は厳しく、ノンバンクでの借入れになりがち。結果的に金利が高くなってしまうので、自己資金の準備は最優先事項です。

事業計画書で差がつく

審査担当者が安心するのは、「この人はリスクも理解していて、対策も考えている」と感じられる事業計画書。空室率20%や金利2%上昇といった厳しい条件でもキャッシュフローがプラスになることを示せれば、審査のハードルはグッと下がります。

審査に落ちる典型パターンと立て直し方は、アパートローン審査に落ちる原因と対策｜通過率を上げる5つのコツも参考にしてください。

金利上昇時代こそ「新築アパート」が有利な理由

「金利が上がっているのにアパート投資なんて大丈夫？」と心配になる方も多いはず。実は金利上昇局面こそ、新築アパートには明確なアドバンテージがあるんです。

新築vs中古で融資条件はこう変わる

項目	新築アパート	中古アパート（築20年）
融資期間	最長30〜35年	耐用年数残で10〜15年が上限
金利水準	低め（担保評価が高い）	やや高め
自己資金	10〜20%でも可	20〜30%以上が求められがち
月々の返済額	期間が長く取れるため低く抑えられる	短期返済で月々の負担が大きい
修繕リスク	当面は小さい	突発的な修繕費が発生しやすい

中古アパートは物件価格が安い反面、融資期間が短くなるため月々の返済額が重くなりがちです。金利が上昇している局面では、この返済負担がキャッシュフローを圧迫するリスクが高まります。

新築アパートなら最長35年の融資が組め、担保評価も高いため金利も有利になりやすい。金利上昇時代だからこそ、融資条件で有利な新築を選ぶメリットが大きいんです。

利回り7%〜の新築なら金利4%でもキャッシュフローが残る

ここが最も重要なポイント。アパート投資で金利上昇に耐えられるかどうかは、結局のところ「利回りと金利の差（イールドギャップ）」で決まります。

利回り7%の新築アパートであれば、金利が4%まで上がってもイールドギャップは3%確保できます。一般的にイールドギャップが3%以上あれば安定経営が可能とされているので、政策金利が1.5%や1.75%まで上がるシナリオでも耐えられる設計です。

返済シミュレーション（金利2.0%/3.0%/4.0%で比較）

具体的な数字で見てみます。物件価格6,000万円・自己資金1,200万円（20%）・借入額4,800万円・30年返済の条件で、金利ごとの月々の返済額とキャッシュフローを比較しました。

金利	月々返済額	年間返済額	想定年間家賃（利回り7%）	年間CF（税・管理費前）
2.0%	約17.7万円	約213万円	420万円	+207万円
3.0%	約20.2万円	約243万円	420万円	+177万円
4.0%	約22.9万円	約275万円	420万円	+145万円

※家賃収入は満室想定。実際は空室率・管理費・固定資産税等を差し引いて計算する必要があります。

金利が2.0%から4.0%に上がっても、利回り7%の物件なら年間キャッシュフローは145万円確保できる計算。管理費や税金を差し引いても、手残りが残る水準です。ところが利回り5%の物件（家賃300万円）で同じ計算をすると、金利4.0%では税引き前でも年間25万円しか残らず、経費を引けばほぼゼロかマイナスに。金利上昇局面では「高利回りの新築」が防衛線になるということがよくわかりますね。

アパートローン金利に関するよくある質問

9月に日銀が利上げしたら、今借りているアパートローンはいつから上がる？

すぐには上がりません。銀行が短期プライムレートを改定するのは利上げの1〜2か月後で、その後の見直し月（4月・10月が多い）で適用金利が変わり、さらに翌々月あたりの返済から反映されるのが一般的です。9月利上げなら2027年4月見直し、7月返済分からの反映が目安。8月の短プラ改定分は2027年1月から効く人が多いので、来年は2段階で上がる前提で資金計画を立てておいてください。

アパートローンの金利は住宅ローンより高い？

はい。住宅ローンが変動1.2%〜1.5%程度なのに対し、アパートローンは1.75%〜5.5%と幅があります。アパートローンは事業用融資の位置づけで、銀行側のリスクが大きい分、金利が高めに設定されています。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？

一概には言えませんが、キャッシュフローに余裕があり金利上昇に耐えられるなら変動金利で当初コストを抑える戦略が有効です。一方、返済額を確定させたい方や長期の事業計画を組みたい方は固定金利が安心。金利上昇局面では、変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」も選択肢の一つです。

住宅ローンがあってもアパートローンは借りられる？

借りられます。ただし、住宅ローンの返済額も含めた年間返済比率（一般的に年収の35%以下）が審査されるため、住宅ローン残高が大きいと借入可能額が下がることがあります。事前に返済比率を計算しておくと安心です。

金利交渉はできる？

できます。複数の金融機関から見積もりを取り、条件を比較したうえで交渉するのが基本。自己資金を多めに入れる、取引実績のある銀行を使う、不動産会社の提携ローンを活用するといった方法で金利引き下げを引き出せる可能性があります。

新築アパートの融資期間は何年が目安？

木造新築アパートの場合、法定耐用年数（22年）を基準に融資期間を設定する銀行が多いですが、劣化対策等級2以上の住宅性能を持つ物件なら30〜35年の長期融資が可能な金融機関もあります。融資期間が長いほど月々の返済額を抑えられ、キャッシュフローに余裕が生まれるのがメリットですね。

まとめ

金利が上がったからアパート投資はもうダメだ――そんな声も聞こえますが、それは利回りの低い物件に手を出した場合の話。土地の仕入れから建築コストの最適化、入居率の高い間取り設計まで一気通貫で手がけることで、利回り7%〜を実現する新築アパート投資なら、政策金利1.5%の世界でも十分に戦えます。

Rielでは、提携金融機関への融資打診から事業計画書の作成、建築、管理、出口戦略まで、ワンストップでサポートしています。金利上昇時代のアパート投資に興味がある方は、成約事例をご覧のうえ、まずは無料相談からお気軽にどうぞ。