【2026年最新】アパートローン金利比較｜銀行別一覧と賢い選び方

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパートローンの金利選びは、不動産投資の収支を左右する最重要テーマのひとつ。たった0.5%の差でも、30年で数百万円の返済差になることは珍しくありません。

2026年4月現在、日銀の政策金利は0.75%。2025年12月の利上げ以降、アパートローン金利にも上昇圧力がかかっています。変動金利の相場は1.5%〜3%台、固定金利は2.5%〜4%台と、金融機関によって大きな幅があるのが実情です。

この記事では、メガバンク・地銀・信金・ノンバンク・日本政策金融公庫のアパートローン金利を一覧で比較し、金利上昇時代でも利回り7%〜を確保するための融資戦略まで踏み込んで解説します。

アパートローン金利の仕組みと2026年の最新相場

アパートローンとは、投資用のアパートやマンションを購入・建築するためのローンです。住宅ローンとは違い、物件から得られる家賃収入を返済原資とする「事業用ローン」という位置づけ。そのため住宅ローンより金利はやや高めに設定されます。

変動金利と固定金利の違い

アパートローンの金利タイプは大きく2つ。変動金利と固定金利です。

項目	変動金利	固定金利
金利水準	低め（1.5%〜3%台）	高め（2.5%〜4%台）
見直し頻度	半年に1回	固定期間中は変わらない
連動する指標	短期プライムレート	長期プライムレート・国債利回り
メリット	当初の返済負担が軽い	返済額が読みやすく計画が立てやすい
リスク	金利上昇で返済額が増える	低金利局面では割高になる

現在のアパートローンの主流は変動金利です。ただし2026年は利上げ局面に入っているため、固定金利を検討する人も増えてきました。

2026年4月時点のアパートローン金利水準

2026年4月現在のアパートローン金利相場をざっくりまとめると、こんなイメージです。

実際に適用される金利は「店頭金利」から「優遇幅」を差し引いた実行金利になります。ネットで公表されている金利は店頭金利であることが多いので、実際にはもう少し低くなるケースがほとんど。複数の銀行に打診して、自分の条件で出る実行金利を確認するのが鉄則ですよ。

金利を左右するプライムレートとは

変動金利は「短期プライムレート」に連動します。短期プライムレートとは、銀行が優良企業に1年以内の短期融資を行う際の基準金利のこと。日銀が政策金利を引き上げると、短期プライムレートも上昇し、結果的にアパートローンの変動金利も上がる仕組みです。

一方、固定金利は長期プライムレートや国債利回りに連動しやすい傾向があります。2026年1月時点で長期プライムレートは1.8%〜2.0%と高値圏にあり、固定金利型の金利にも上昇が反映されています。

【2026年最新】金融機関タイプ別・アパートローン金利比較一覧

ここからは、金融機関のタイプ別にアパートローンの金利相場と特徴を比較していきます。「金利が安い＝ベスト」とは限らないので、審査の通りやすさや融資期間も含めてチェックしてください。

金融機関タイプ	変動金利目安	融資上限	融資期間	審査難易度
メガバンク	1.5%〜2.0%	数億円〜	最長35年	★★★（厳しい）
地方銀行	1.5%〜3.5%	1〜3億円	最長35年	★★☆
信用金庫	2.0%〜4.0%	1〜3億円	最長30年	★★☆
ネット銀行	2.0%〜3.0%	1〜3億円	最長35年	★★☆
ノンバンク	3.0%〜5.0%	10億円〜	最長35年	★☆☆（柔軟）
日本政策金融公庫	1.2%〜2.0%（固定）	7,200万円	最長20年	★★☆

※金利は2026年4月時点の目安です。実際の適用金利は審査結果や物件条件により変動します。

メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ・りそな）

メガバンクのアパートローンは変動金利1.5%〜2.0%と最も低い水準です。全国に支店があるため、遠方の物件でも対応できるのがメリット。

ただし審査はかなり厳格。年収700万円以上、自己資金が物件価格の20〜30%以上、といった条件が求められるのが一般的です。既に取引実績がある場合は金利優遇を受けられるケースもあります。

INVASEの2026年1月時点の調査データによると、りそな銀行やイオン住宅ローンサービス、ソニー銀行は実行金利2.10%〜2.18%と低水準とされています。

地方銀行・信用金庫

地方銀行はエリアによってスタンスが大きく異なるのが特徴です。首都圏に進出している地銀は不動産投資融資に積極的なところも多く、金利水準もメガバンクに近い1.5%台からの提示が出るケースがあります。

信用金庫は地域密着型で、「アパートローン」という商品名ではなく事業性融資として取り扱うことが多いのが実情。取引実績や信頼関係を重視する傾向が強く、長く付き合う中で金利の引き下げに応じてくれることもあります。

ネット銀行・ノンバンク

ネット銀行は店舗を持たない分、コストを抑えた金利設定が魅力。来店不要で手続きが完結するため、忙しい会社員の投資家にも人気があります。金利は2%台後半からが目安。

ノンバンクは審査が柔軟で、築古物件や地方の物件にも対応しやすいのが強みです。ただし金利は3%〜5%と高め。金利1%の差は30年で数百万円の返済差になるので、利用する場合はキャッシュフローを慎重にシミュレーションしてください。

日本政策金融公庫

政府系金融機関である日本政策金融公庫は、固定金利で1.2%〜2.0%前後という低水準が特徴。民間の銀行で審査が通りにくい場合でも融資を受けられる可能性があります。

女性や35歳未満の方、55歳以上の方は特別金利の優遇制度もあるのがポイント。ただし融資上限は7,200万円、融資期間も最長20年と、大規模物件には向きません。小規模な新築アパート投資のスタートアップ資金としては有力な選択肢になりますね。

日銀利上げでアパートローン金利はどう変わった？今後の見通し

2024年以降、日本の金利環境は大きく変わりました。アパートローンの金利を理解するには、日銀の政策金利の動きを押さえておく必要があります。

2024〜2026年の政策金利の推移

日銀の金融政策はここ2年で急速に転換しました。主な動きを時系列で整理します。

変動金利への影響と「5年ルール」

日銀の利上げを受けて、多くの銀行が短期プライムレートを引き上げました。変動金利でアパートローンを組んでいる場合、半年ごとの見直しタイミングで適用金利が上がる可能性があります。

住宅ローンには「5年ルール」（返済額の見直しが5年ごと）や「125%ルール」（返済額の上昇幅を125%に制限）がありますが、アパートローンにはこれらのルールが適用されない金融機関も多い点には注意が必要です。金利が上がれば、その次の見直しからダイレクトに返済額に反映されるケースがあります。

今後の追加利上げの可能性

2026年3月の決定会合では8対1で据え置きが決定されましたが、高田審議委員は1.00%への利上げを主張して反対票を投じています。日銀は「経済・物価の見通しが実現していく場合には、引き続き政策金利を引き上げる」方針を明言しています。

大手証券会社の予測では、次の利上げは2026年後半（6月〜9月頃）、最終的には1.25%〜1.50%あたりがターミナルレート（到達点）になるとの見方が有力。つまり、アパートローンの金利はまだ上がる余地があるということです。

金利だけで選ぶと失敗する？アパートローン比較の5つのポイント

アパートローン選びで金利ばかりに目がいくのは自然なことですが、実はそれだけだと判断を誤ることがあります。トータルコストで比較するために、チェックしておきたい5つのポイントを紹介しますね。

①融資期間と返済総額のバランス

融資期間が長いほど月々の返済額は軽くなりますが、利息の総額は増えます。たとえば5,000万円を金利2%で借りた場合、25年返済なら利息は約1,360万円、35年返済なら約1,950万円。約590万円の差が出る計算です。

木造アパートの場合、耐用年数（22年）を超える融資期間を設定できる銀行とできない銀行があるので、事前に確認しておきましょう。新築なら最長30〜35年が組めることが多いですが、中古だと20年前後に制限されるケースも珍しくありません。

②自己資金の割合と融資上限額

以前はフルローン（自己資金ゼロ）が出る時代もありましたが、2017年の金融庁の監視強化以降、自己資金は物件価格の10〜30%が求められるのが一般的。自己資金が多ければ金利優遇を受けられるケースも多く、自己資金30%以上で0.1〜0.3%の金利引き下げに応じる銀行もあります。

③事務手数料・保証料の比較

金利だけ見て安くても、事務手数料や保証料を上乗せされると総コストが逆転することがあります。事務手数料は融資額の1〜2%が相場で、5,000万円の借入れなら50万〜100万円。保証料もローン金利に0.2%程度上乗せされる形式が多いので、「金利＋保証料」のトータルで比較してください。

④団体信用生命保険（団信）の有無

住宅ローンでは当たり前の団信ですが、アパートローンでは任意加入の銀行も少なくありません。団信に加入すると金利に0.1〜0.3%程度が上乗せされるのが一般的。加入しない場合は別途生命保険を用意する必要があるため、コスト比較は忘れずに行いましょう。

⑤繰上返済の条件

金利上昇局面では、余裕資金ができたときに繰上返済をして元金を減らすのが有効な対策になります。ただし銀行によっては繰上返済に手数料がかかったり、最低金額が設定されていたりすることも。手数料無料で少額から繰上返済できる銀行を選んでおくと、将来の選択肢が広がりますよ。

アパートローンの審査基準と通りやすくするコツ

「金利は安いけど審査が通らない…」というのはアパートローンあるあるの悩みです。審査の仕組みを理解しておけば、対策は十分に打てます。

審査で見られる4つのポイント

アパートローンの審査で金融機関が重視する項目は、住宅ローンとは少し違います。

審査項目	チェック内容	影響度
物件の収益性	想定家賃・空室率・立地。返済額の1.3倍以上の家賃収入が目安	★★★
個人の属性	年収・勤続年数・勤務先・年齢	★★★
自己資金	物件価格の10〜30%。多いほど有利	★★☆
事業計画の妥当性	返済比率・利回り・空室想定・修繕計画	★★☆

住宅ローンが借り手の年収を重視するのに対し、アパートローンでは物件の収益力が大きなウエイトを占めます。極端に言えば、年収がそこまで高くなくても、収益性の高い物件を持ち込めば融資が通ることもあるんです。

自己資金を増やすと金利が下がる理由

自己資金は「借り手のやる気と返済能力」のわかりやすい証拠。銀行にとっては万が一のときの回収リスクが下がるため、自己資金が多い人には積極的に金利を優遇してくれます。

目安としては、物件価格の30%を超えると金利交渉がしやすくなります。逆に自己資金10%未満だとメガバンクや地銀は厳しく、ノンバンクでの借入れになりがち。結果的に金利が高くなってしまうので、自己資金の準備は最優先事項です。

事業計画書で差がつく

審査担当者が安心するのは、「この人はリスクも理解していて、対策も考えている」と感じられる事業計画書。空室率20%や金利2%上昇といった厳しい条件でもキャッシュフローがプラスになることを示せれば、審査のハードルはグッと下がります。

金利上昇時代こそ「新築アパート」が有利な理由

「金利が上がっているのにアパート投資なんて大丈夫？」と心配する方もいるでしょう。実は金利上昇局面こそ、新築アパートには明確なアドバンテージがあるんです。

新築vs中古で融資条件はこう変わる

項目	新築アパート	中古アパート（築20年）
融資期間	最長30〜35年	耐用年数残で10〜15年が上限
金利水準	低め（担保評価が高い）	やや高め
自己資金	10〜20%でも可	20〜30%以上が求められがち
月々の返済額	期間が長く取れるため低く抑えられる	短期返済で月々の負担が大きい
修繕リスク	当面は小さい	突発的な修繕費が発生しやすい

中古アパートは物件価格が安い反面、融資期間が短くなるため月々の返済額が重くなりがちです。金利が上昇している局面では、この返済負担がキャッシュフローを圧迫するリスクが高まります。

新築アパートなら最長35年の融資が組め、担保評価も高いため金利も有利になりやすい。金利上昇時代だからこそ、融資条件で有利な新築を選ぶメリットが大きいんです。

利回り7%〜の新築なら金利3%でもキャッシュフローが残る

ここが最も重要なポイント。アパート投資で金利上昇に耐えられるかどうかは、結局のところ「利回りと金利の差（イールドギャップ）」で決まります。

利回り7%の新築アパートであれば、金利が3%に上昇してもイールドギャップは4%確保できます。一般的にイールドギャップが3%以上あれば安定経営が可能とされているので、十分な余裕があるわけです。

返済シミュレーション（金利1.5%/2.5%/3.5%で比較）

具体的な数字で見てみましょう。物件価格6,000万円・自己資金1,200万円（20%）・借入額4,800万円・30年返済の条件で、金利ごとの月々の返済額とキャッシュフローを比較します。

金利	月々返済額	年間返済額	想定年間家賃（利回り7%）	年間CF（税・管理費前）
1.5%	約16.6万円	約199万円	420万円	+221万円
2.5%	約18.9万円	約227万円	420万円	+193万円
3.5%	約21.6万円	約259万円	420万円	+161万円

※家賃収入は満室想定。実際は空室率・管理費・固定資産税等を差し引いて計算する必要があります。

金利が1.5%から3.5%に上がっても、利回り7%の物件なら年間キャッシュフローは161万円確保できる計算。管理費や税金を差し引いても、手残りが残る水準です。ただし利回り5%の物件で同じ計算をすると、金利3.5%でキャッシュフローはほぼゼロかマイナスに。金利上昇局面では「高利回りの新築」が防衛線になるということがよくわかりますね。

アパートローン金利に関するよくある質問

アパートローンの金利は住宅ローンより高い？

はい。住宅ローンが変動0.3%〜0.8%程度なのに対し、アパートローンは1.5%〜5%と幅があります。アパートローンは事業用融資の位置づけで、銀行側のリスクが大きい分、金利が高めに設定されています。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？

一概には言えませんが、キャッシュフローに余裕があり金利上昇に耐えられるなら変動金利で当初コストを抑える戦略が有効です。一方、返済額を確定させたい方や長期の事業計画を組みたい方は固定金利が安心。金利上昇局面では、変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」も選択肢の一つです。

住宅ローンがあってもアパートローンは借りられる？

借りられます。ただし、住宅ローンの返済額も含めた年間返済比率（一般的に年収の35%以下）が審査されるため、住宅ローン残高が大きいと借入可能額が下がることがあります。事前に返済比率を計算しておきましょう。

金利交渉はできる？

できます。複数の金融機関から見積もりを取り、条件を比較したうえで交渉するのが基本。自己資金を多めに入れる、取引実績のある銀行を使う、不動産会社の提携ローンを活用するといった方法で金利引き下げを引き出せる可能性があります。

新築アパートの融資期間は何年が目安？

木造新築アパートの場合、法定耐用年数（22年）を基準に融資期間を設定する銀行が多いですが、劣化対策等級2以上の住宅性能を持つ物件なら30〜35年の長期融資が可能な金融機関もあります。融資期間が長いほど月々の返済額を抑えられ、キャッシュフローに余裕が生まれます。

まとめ

金利が上がったからアパート投資はもうダメだ――そんな声も聞こえますが、それは利回りの低い物件に手を出した場合の話。土地の仕入れから建築コストの最適化、入居率の高い間取り設計まで一気通貫で手がけることで、利回り7%〜を実現する新築アパート投資なら、金利上昇局面でも十分に戦えます。

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