減価償却費の計算方法｜構造別耐用年数と節税シミュレーション

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート投資で毎年の税金を左右する最大の経費項目が「減価償却費」です。木造なら22年、鉄骨造なら34年、RC造なら47年と、構造によって償却できる期間も年間の金額もまったく違います。

この記事では、アパートの減価償却費の計算方法を構造別に具体的なシミュレーション付きで解説します。新築・中古それぞれの耐用年数の考え方から、損益通算を使った節税の仕組み、さらに減価償却が終わった後に訪れる「デッドクロス」への対策まで、アパート投資家が知っておくべき内容をまとめました。

アパートの減価償却とは？投資家が理解すべき基本の仕組み

まず「減価償却ってそもそも何？」という基本から押さえましょう。ここを理解しておくと、後の計算やシミュレーションがスッと頭に入ります。

減価償却費は「キャッシュアウトなしの経費」

減価償却とは、建物のように長期間使う資産の購入費用を、一括ではなく耐用年数にわたって少しずつ経費計上していく会計処理のことです。

たとえば5,000万円の木造アパートを買ったとしても、5,000万円をその年だけの経費にはできません。木造の法定耐用年数は22年なので、22年かけて毎年少しずつ経費にしていく。これが減価償却の基本的な考え方です。

ここで重要なのが、減価償却費は実際にお金が出ていかない「帳簿上の経費」という点。ローンの返済や修繕費と違い、手元のキャッシュは減りません。それなのに所得を圧縮して税金を減らせるので、不動産投資の最大の節税手段と言われています。

なぜアパート投資で減価償却が重要なのか

アパート投資のキャッシュフロー（手残り）は、家賃収入からローン返済・管理費・税金などを差し引いて決まります。このうち税金の額を左右するのが減価償却費なんです。

つまり、同じ家賃収入・同じローン条件でも、構造が違えば減価償却費が変わり、最終的な手取りに差が出ます。だからこそ、物件を選ぶ段階で「この構造だと毎年いくら償却できるのか」をシミュレーションすることが大切なんですね。

構造別の法定耐用年数と償却率一覧【アパート減価償却の基礎データ】

アパートの減価償却費を計算するには、まず「法定耐用年数」と「償却率」を知る必要があります。この2つは建物の構造ごとに国税庁が定めているので、一覧表で確認しておきましょう。

木造（22年）・鉄骨造（34年）・RC造（47年）の違い

住宅用アパートの法定耐用年数と定額法の償却率は以下のとおりです。

構造	法定耐用年数	定額法の償却率	建物価格5,000万円の場合の年間償却額
木造	22年	0.046	約230万円
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年	0.053	約265万円
軽量鉄骨造（骨格材3mm超4mm以下）	27年	0.038	約190万円
重量鉄骨造（骨格材4mm超）	34年	0.030	約150万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年	0.022	約110万円

ポイントは、耐用年数が短い構造ほど1年あたりの償却額が大きくなるということ。木造アパートは22年で償却が終わる代わりに、毎年の経費計上額が大きくなります。逆にRC造は47年かけてじっくり償却するため、年間の経費計上額は控えめです。

付属設備は建物と分けて減価償却できる

意外と見落としがちなのが、建物の「付属設備」を分離して減価償却できるという点です。

アパートの取得価額には、建物本体だけでなく給排水設備・電気設備・ガス設備・エレベーターなどの付属設備が含まれています。これらの付属設備は建物本体よりも法定耐用年数が短く、15年程度（償却率0.067）で設定されているものが多いんですよね。

つまり、建物本体と付属設備を分けて計上すれば、付属設備分は15年で早期に償却でき、経営初期の節税効果を高められます。ただし、分離計上するには売買契約書や工事明細に内訳が記載されている必要があるため、物件購入時に確認しておくのがおすすめです。

アパート減価償却費の計算方法【定額法の計算手順】

ここからは実際の計算方法を見ていきます。個人がアパートを所有する場合、建物の減価償却は「定額法」で行うのがルールです（届出なしの場合の法定償却方法）。計算式はシンプルなので、一度覚えてしまえば難しくありません。

新築アパートの計算式と具体例

新築アパートの減価償却費の計算式は以下のとおりです。

具体例で計算してみましょう。

定額法なので、毎年同じ金額を計上していくだけ。非常にわかりやすい計算方法ですね。なお、年の途中で取得した場合は月割り計算になります。たとえば7月に取得したら、その年は6ヶ月分（230万円 × 6/12 ＝ 115万円）の計上です。

中古アパートの耐用年数の求め方

中古アパートの場合、法定耐用年数をそのまま使うのではなく、残りの耐用年数を再計算する必要があります。計算式は築年数が法定耐用年数を超えているかどうかで変わります。

たとえば築10年の木造アパートなら、（22年 − 10年）＋（10年 × 0.2）＝ 14年。法定耐用年数22年を超えた築25年の木造なら、22年 × 0.2 ＝ 4年で一気に償却できる計算になります。

中古物件は耐用年数が短くなる分、1年あたりの償却額が大きくなり短期的な節税効果は高いのが特徴。ただし償却が早く終わるため、その後の税負担増（デッドクロス）にも注意が必要です。この点は後ほど詳しく解説します。

取得価額の「建物」と「土地」の按分方法

減価償却できるのは「建物」の部分だけで、土地は減価償却の対象外です。そのため、アパートを購入したら取得価額を「建物」と「土地」に分ける必要があります。

按分方法は主に3つあります。

• 売買契約書に記載がある場合 → 契約書の金額をそのまま使う（最も確実）
• 固定資産税評価額で按分する場合 → 建物と土地の固定資産税評価額の比率で按分する
• 消費税から逆算する場合 → 土地は非課税なので、消費税額から建物価格を割り出す

新築アパートの場合は建築費が明確なので按分に困ることは少ないですが、中古物件の場合は契約書に内訳がないケースもあります。その場合は固定資産税評価額の比率を使うのが一般的です。

構造別・アパート減価償却シミュレーション【建物価格5,000万円で比較】

ここからは、建物価格5,000万円という同じ条件で構造別の減価償却費を比較してみます。年間の償却額だけでなく、総償却額や投資初期のキャッシュフローへの影響も確認しましょう。

木造アパートの減価償却シミュレーション

木造は年間230万円と3構造の中で最も償却額が大きく、毎月約19万円分の「見えない経費」が発生します。投資初期のキャッシュフローを厚くしたいなら木造が有利ですね。

鉄骨造アパートの減価償却シミュレーション

鉄骨造は年間150万円で、木造に比べると年間80万円ほど少なくなります。その代わり34年間にわたって経費計上を続けられるため、長期保有を前提とするなら安定感があります。

RC造アパートの減価償却シミュレーション

RC造は年間110万円と最も控えめ。ただし47年間ずっと経費計上できるので、超長期にわたって税負担を軽減し続けられる点が強みです。

構造別の年間償却額・償却期間比較表

3つの構造を同じ建物価格5,000万円で並べると、違いが一目でわかります。

比較項目	木造	重量鉄骨造	RC造
法定耐用年数	22年	34年	47年
定額法の償却率	0.046	0.030	0.022
年間減価償却費	230万円	150万円	110万円
月あたり償却費	約19.2万円	約12.5万円	約9.2万円
年間償却費の差（木造比）	―	▲80万円	▲120万円
投資初期の節税効果	◎ 大きい	○ 中程度	△ 控えめ
償却の持続性	△ 22年で終了	○ 34年持続	◎ 47年持続

アパート減価償却を活用した節税の仕組みと効果

減価償却費の計算方法がわかったところで、次は「具体的にどれくらい税金が減るのか」を見ていきましょう。ここがアパート投資の醍醐味でもあります。

不動産所得と損益通算で税金はどれだけ減る？

アパート投資の節税効果は、「損益通算」という仕組みによって生まれます。不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得など他の所得と相殺できるんです。

具体的にシミュレーションしてみましょう。

このケースだと、年間69万円の節税効果が22年間続きます。22年間の累計では約1,518万円もの節税になる計算。実際にお金が出ていかない経費で税金が減る、これが減価償却の威力ですね。

ただし注意点もあります。所得税は累進課税なので、本業の年収が高い人ほど節税効果は大きくなります。逆に課税所得がそれほど高くない場合は、思ったほど効果が出ないことも。自分の所得税率を把握したうえでシミュレーションすることが大事です。

建物と附属設備を分離計上して節税効果を最大化

先ほど触れた「建物と附属設備の分離計上」が、どれくらい節税に差を生むのか具体的に見てみましょう。

計上方法	建物一括で償却	建物＋附属設備を分離
建物価格	5,000万円	4,000万円
附属設備価格	（建物に含む）	1,000万円
建物の年間償却費	230万円（22年）	184万円（22年）
設備の年間償却費	―	67万円（15年）
最初の15年間の合計償却費	230万円／年	251万円／年
15年間の差額	年間＋21万円 × 15年 ＝ 累計約315万円多く償却

分離計上すると、最初の15年間は年間21万円多く経費計上でき、累計で約315万円分の上乗せになります。所得税率30%の人なら、15年間で約94万円の追加節税効果です。

ただし設備の償却が終わる16年目以降は、建物本体のみの償却になるため年間の償却額は減少します。短期的な節税を取るか、長期的に安定した償却を取るかはオーナーの投資方針次第ですね。

減価償却が終わったらどうなる？デッドクロスと出口戦略

減価償却はいつか必ず終わります。そのとき何が起きるのかを事前に知っておくことが、アパート投資で失敗しないための重要なポイントです。

デッドクロスは何年目に来るのか

「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のこと。こうなると帳簿上は黒字でもキャッシュフローが悪化し、税金の支払いで手残りが減る「黒字なのに苦しい」状況に陥ります。

元利均等返済のローンを組んでいる場合、返済が進むほど元金返済額が増えていくため、どこかのタイミングで減価償却費を追い抜きます。

木造は短期間に大きく償却できるメリットがある反面、デッドクロスのリスクも早い段階で顕在化しやすいのが特徴です。

売却時の譲渡所得税と減価償却の関係

減価償却にはもうひとつ注意すべき点があります。それは、減価償却した分だけ売却時の「取得費」が減り、譲渡所得税が増えるという仕組み。

簡単に言うと、保有中に減価償却で税金を減らした分は、売却時にまとめて課税される可能性がある、ということです。

保有期間中の所得税率が30%以上なら、売却時の長期譲渡所得税率20.315%との差額分は結果的にお得になります。ただし保有中の節税額と売却時の税額を総合的にシミュレーションしておかないと、「思ったほど儲からなかった」となりかねません。

新築アパート投資でデッドクロスを回避する方法

デッドクロスは事前の対策で十分回避できます。代表的な方法を整理しておきましょう。

• 自己資金を多めに入れてローン元金を減らす → 元金返済額が減価償却費を超えにくくなる
• 元金均等返済を選択する → 返済初期の元金返済額が一定で、デッドクロスのタイミングを予測しやすい
• 減価償却期間中に繰上返済を行う → 償却終了前にローン残債を減らしてキャッシュフローを確保
• 償却終了のタイミングで売却する（出口戦略） → 減価償却の恩恵を受け切ったあとに売り抜ける
• 新しい物件を追加購入して新たな減価償却費を発生させる → 2棟目の償却費で全体のバランスを維持

アパート減価償却でよくある質問

減価償却は確定申告でどう記入する？

確定申告書の「収支内訳書（不動産所得用）」または「青色申告決算書」の減価償却費の欄に記入します。建物の取得価額・耐用年数・償却率・当年分の償却費を記載するだけなので、計算さえできていれば難しくありません。青色申告特別控除（最大65万円）と合わせて使うとさらに節税効果が高まります。

新築と中古、節税メリットが大きいのはどっち？

短期的な節税効果は中古のほうが大きいです。法定耐用年数を過ぎた中古木造アパートなら4年で一気に償却できるため、年間の経費計上額が非常に大きくなります。一方、新築は22年（木造の場合）かけて安定的に償却できるため、長期にわたって税負担を軽減できるメリットがあります。短期の節税か長期の安定か、投資スタンスに合わせて選びましょう。

減価償却が終わった後も経営を続けるべき？

減価償却が終わると帳簿上の経費が減るため、同じ家賃収入でも不動産所得が増え、税負担が重くなります。ただしローン返済が終わっていれば手残りは十分確保できるケースも多いです。税負担増が気になる場合は、売却して出口を取るか、新たな物件を購入して減価償却費を補う方法を検討しましょう。

土地は減価償却できる？

土地は減価償却できません。土地は時間の経過によって価値が減少しない資産とされているためです。アパート取得時には購入価格を「建物」と「土地」に按分し、建物部分のみを減価償却の対象とします。

法人でアパートを持つと減価償却はどう変わる？

法人の場合、減価償却は「任意償却」になります。個人は毎年必ず定額法で償却する義務がありますが、法人は償却限度額の範囲内で自由に償却額を調整可能です。赤字の年は償却を減らして利益を確保し、黒字の年に多く償却して節税するといった柔軟な運用ができます。ただし法人化には設立費用や税理士費用がかかるため、総合的に判断することが大切です。

まとめ

アパート投資で安定したキャッシュフローを実現するには、減価償却を正しく理解し、構造選びの段階からシミュレーションしておくことが欠かせません。

とくに新築アパートは、長期間にわたって安定した減価償却費を計上できるため、デッドクロスのリスクも管理しやすいのが強みです。利回り7%〜を狙える新築アパート投資で、減価償却を最大限に活かしたキャッシュフロー計画を立ててみてはいかがでしょうか。