アパート建築費1億円で叶える高収益プラン！構造・間取り・利回りを徹底解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート建築費1億円は、多くの投資家にとって一つの大きな目標です。しかし、その予算で具体的にどのようなアパートが建てられるのか、イメージできている方は少ないかもしれません。本記事では、1億円という予算を最大限に活かし、高収益を生み出すための具体的なプランを、プロの視点から徹底的に解説します。構造選びから資金計画、法規チェック、そして将来価値を見据えた設計まで、成功への道を網羅的にご案内します。あなたの「夢の大家さん」への第一歩を、この記事が力強く後押しするでしょう。

アパート建築費10,000万円で実現できる規模とコンセプト

1億円の建築費があれば、立地やコンセプトに応じて多様なアパート経営が実現可能です。なぜなら、構造や間取りの選択肢が広く、ターゲットとする入居者層に合わせた戦略的なプランニングが可能になるからです。都市部で堅牢なRC造マンションを建てることも、郊外で戸数を確保した木造アパートを建てることもできます。まずは予算内でどのような選択肢があるのかを把握し、自身の投資戦略に合った計画の全体像を描くことが重要です。

構造別（RC・鉄骨・木造）の想定戸数・階数

アパートの規模は、選択する構造によって大きく変わります。坪単価が異なるため、同じ1億円でも建てられる面積に差が出るのです。各構造の違いを一覧で比較してみましょう。

構造種別	坪単価の目安	想定階数	想定戸数（1億円の場合）	主な特徴
RC造	100万～130万円	3～4階建て	8～12戸	耐久性・遮音性が高い。都市部の防火地域向け。
重量鉄骨造	90万～110万円	3階建て	10～16戸	設計の自由度が高い。RCと木造の中間。
木造	70万～90万円	2階建て	12～20戸	建築コストを抑えられ、減価償却上有利。

このように、立地の法規制と投資戦略に合わせて、最適な構造を選ぶことが最初のステップとなります。

代表的な間取りと延床面積のバリエーション

1億円の予算では、ターゲット層に合わせた多彩な間取りの組み合わせが可能です。その理由は、確保できる延床面積に比較的余裕があるため、多様なニーズに応えるプランを設計できるからです。具体的には、学生や単身社会人向けのワンルーム（約25㎡）を多く配置して戸数を稼ぐプランもあれば、カップルやDINKSを狙った1LDK（約40㎡）を中心に構成し、家賃単価を上げる戦略も考えられます。例えば、延床面積が330㎡（約100坪）の場合、ワンルームなら13戸、1LDKなら8戸程度が目安です。市場調査に基づき、最適な間取り構成を決定することが求められます。

共用施設・専有設備のグレード選択肢

入居者に選ばれるアパートにするためには、共用・専有設備のグレードが鍵となります。現代の賃貸市場では、単に住むだけでなく、快適性や安全性が強く求められるからです。設備のグレードを「必須レベル」と「差別化レベル」に分けて検討しましょう。

必須レベルの設備

• オートロック
• 宅配ボックス
• 独立洗面台
• 浴室換気乾燥機
• 温水洗浄便座

差別化・競争力UPのための設備

• インターネット無料
• IoT対応家電（スマートロック、遠隔操作エアコン等）
• 防犯カメラ（複数台設置）
• 入居者専用ゴミ置き場（24時間対応）
• 無料Wi-Fi付きの共用ラウンジ

これらの設備を戦略的に導入することで、高い家賃設定でも入居者を惹きつけることが可能になるでしょう。

1億円予算のコスト構成──主要工事項目と目安金額

1億円の建築予算は、建物の本体工事費だけではないことを理解する必要があります。総事業費は、大きく3つで構成され、その割合を把握することが不可欠です。

• 本体工事費：7,000万～8,000万円（70～80%）
  建物の躯体、内外装、設備など。
• 付帯工事費：1,500万～2,000万円（15～20%）
  地盤改良、外構、インフラ引き込みなど。
• 諸費用：500万～1,000万円（5～10%）
  設計料、税金、保険、ローン手数料など。

これを怠ると、計画途中で資金ショートを起こしかねません。正確なコスト構成の理解が、堅実な資金計画の第一歩です。

躯体・仕上げ・設備にかかる中心コスト

本体工事費の中心は、躯体・仕上げ・設備の3項目で構成されます。これらはアパートの品質と住み心地を直接左右する最も重要なコストです。建物の骨格となる「躯体工事」、内外装のデザインを決める「仕上げ工事」、キッチンやバス、空調などの「設備工事」が主な内訳となります。一般的に、躯体工事が全体の40%、仕上げ工事が40%、設備工事が20%程度の割合を占めることが多いです。これらのバランスをどう配分するかが、アパートのグレードとコストを決定づけることになります。

基礎・外構・インフラなど付帯工事の割合

見落としがちですが、付帯工事費はアパート建築において重要なコスト要素です。本体工事以外の全ての工事を含み、土地の条件によって金額が大きく変動するため、事前の調査が欠かせません。具体的には、以下のような工事が挙げられます。

• 地盤改良工事
• 外構工事（駐車場、フェンス、植栽など）
• インフラ整備工事（給排水・ガス管の敷地内引き込み）
• 古い建物の解体工事

これらの費用は、総工費の15～20%程度を見込んでおくのが一般的です。特に地盤改良は数百万円単位で必要になるケースもあり、注意が必要でしょう。

設計監理・申請・各種保険を含む諸費用の把握

建築プロジェクトを円滑に進めるためには、工事費以外の諸費用を正確に把握しておく必要があります。これらの費用は、建物を法的に成立させ、将来のリスクに備えるための不可欠な経費だからです。具体的には、以下のような項目が含まれます。

• 設計監理料
• 建築確認申請手数料
• 登記費用（表示・保存・設定）
• 税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）
• 保険料（火災保険、地震保険）
• ローン関連費用（事務手数料、保証料）

これら諸費用は、一般的に建築費の5～10%程度が目安となります。予算計画の初期段階からリストアップし、漏れなく計上することが重要です。

自己資本×融資で組む1億円資金スキーム

1億円規模のアパート建築では、自己資金と金融機関からの融資を組み合わせた資金計画が基本です。金融機関は、事業の安全性や収益性を厳しく評価するため、一定割合の自己資金を求めるのが一般的だからです。自己資金の比率はプロジェクトの信頼性を示し、融資条件を有利にする効果もあります。したがって、どれだけ自己資金を用意し、どのような条件で融去を組むかが、プロジェクトの成否を分ける重要なポイントとなるのです。

自己資金2,000〜3,000万円シナリオの収支例

自己資金を2,000万～3,000万円用意するシナリオは、1億円のアパート建築における現実的なモデルです。これは金融機関が求める自己資金比率を満たしやすいためです。具体的な収支をシミュレーションしてみましょう。

1億円アパート・収支シミュレーション例

• 総事業費： 1億円
• 自己資金： 2,000万円
• 借入額： 8,000万円（金利2%, 期間30年と仮定）

• ＜収入＞
  年間想定家賃収入： 1,094万円（月8万円×12戸×稼働率95%）
• ＜支出＞
  年間ローン返済額： 約355万円
  年間経費（管理費・修繕積立・税金等）： 約219万円（家賃収入の20%と仮定）
  年間キャッシュフロー（税引前）： 約520万円

このように、家賃収入から返済と経費を差し引いても、手元にキャッシュフローが残る計算が成り立つかどうかが不可欠です。

銀行・信金・ノンバンク融資の条件比較

融資を受ける金融機関の選択は、金利や返済期間に直結し、事業収支を大きく左右します。各金融機関には特徴があり、自身の状況に合わせて最適なパートナーを選ぶ必要があります。

金融機関種別	金利	審査難易度	特徴
都市銀行・地方銀行	低い	厳しい	事業計画や個人の属性を重視。長期・低金利が魅力。
信用金庫・信用組合	やや低い	普通	地域密着型で親身な相談が可能。地元の情報に強い。
ノンバンク	高い	緩やか	審査スピードが速い。金利は高めだが選択肢の一つ。

それぞれの長所・短所を比較検討し、複数の金融機関に打診してみることが賢明です。

補助金・優遇税制を活用した資金計画モデル

資金計画を立てる上で、利用できる補助金や優遇税制を最大限活用することは非常に有効です。これらは返済不要の資金や税負担の軽減に繋がり、実質的な投資額を圧縮できるからです。代表的なものとして、省エネ性能の高い建物（ZEH-Mなど）に対する補助金制度があります。また、「長期優良住宅」の認定を取得すれば、不動産取得税や固定資産税の減額措置を受けられます。これらの制度を活用することで、初期投資を抑えたり、ランニングコストを低減したりできるため、事業計画に積極的に組み込むことを検討すべきでしょう。

高額投資でも安定収益を生むキャッシュフロープロジェクション

1億円という高額な投資を成功させるには、精度の高いキャッシュフロー予測が生命線となります。収入と支出を正確に見積もり、将来にわたるお金の流れを可視化することで、安定した経営基盤を築けるからです。楽観的な満室想定や経費の過小評価は、計画の破綻に直結します。空室リスクや修繕費、税金といったあらゆる支出を考慮した、現実的な収支計画の策定が不可欠と言えるでしょう。

想定家賃設定と稼働率による年間収入試算

年間収入の試算は、アパート経営の根幹をなす最も重要な予測です。この精度が低いと、事業計画全体が絵に描いた餅になってしまうからです。まずは、計画地の周辺にある競合物件の家賃相場を徹底的に調査し、自物件の設備やデザインの優位性を加味して、適正な家賃を設定します。その上で、年間を通じて常に満室であることは現実的でないため、稼働率を90～95%程度に設定して収入を試算することが重要です。例えば、月8万円×12戸×12ヶ月×稼働率95% = 年間収入1,094万円、といった具体的な計算が求められます。

ランニングコスト（修繕・管理・税金）の影響評価

安定したキャッシュフローを確保するためには、収入だけでなく支出、特にランニングコストを正確に把握することが重要です。これらのコストは家賃収入の中から確実に発生し、手残りの利益を大きく左右するためです。主なランニングコストには、管理会社に支払う管理委託費（家賃収入の5%程度）、将来の大規模修繕に備える修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、共用部の水道光熱費などがあります。これらの経費を家賃収入の20%前後と見積もり、収入計画から差し引いて実質的な利益を評価する必要があります。

実質利回りを高める設備投資と節税策

投資の成功指標として、経費を考慮した「実質利回り」を重視すべきです。表面的な利回りだけを見ていては、本当の収益力を見誤るからです。実質利回りを高めるには、収入を増やすか、支出を減らす工夫が求められます。例えば、太陽光発電システムを設置して売電収入を得たり、IoT設備を導入して家賃を数千円アップさせたりする投資が考えられます。また、支出面では、減価償却費をうまく活用した節税策が有効です。特に木造アパートは耐用年数が短いため、より多くの減価償却費を計上でき、所得税・住民税の圧縮に繋がります。

土地選定＆法規チェック──中高層アパート特有の制約

アパート建築の成否は、土地選びの段階で大方が決まると言っても過言ではありません。なぜなら、土地にかけられた法規制によって、建てられる建物の規模や形状が根本的に制約されるからです。特に3階建て以上の中高層アパートを計画する場合、建ぺい率や容積率だけでなく、日影規制や高さ制限など、特有の規制をクリアする必要があります。これらの法規を事前に理解し、土地のポテンシャルを最大限に引き出すプランニングが不可欠です。

建ぺい率・容積率から逆算した必要敷地面積

計画するアパートの規模から、必要な敷地面積を逆算するスキルは必須です。土地のポテンシャルを最大限に活かす建物を建てるには、建ぺい率と容積率の理解が不可欠だからです。例えば、1億円の予算で延床面積330㎡（約100坪）のアパートを建てたいとします。もし購入を検討している土地の容積率が200%であれば、「330㎡ ÷ 200% = 165㎡」となり、最低でも165㎡（約50坪）の敷地面積が必要だとわかります。このように、建てたい建物のボリュームから逆算することで、土地探しにおける具体的な面積の指標を持つことができるのです。

防火地域・日影規制・高さ制限への対応策

都市部で中高層アパートを建てる際には、様々な法規制への対応が求められます。これらの規制は建物の安全性や周辺環境への配慮を目的としており、設計に大きな影響を与えるためです。例えば、駅前の商業地などに多い「防火地域」では、コストは上がりますが燃えにくいRC造や耐火建築仕様の鉄骨造にする必要があります。また、「日影規制」や「高さ制限（道路斜線・北側斜線）」により、建物の北側を低くしたり、階段状のセットバックを設けたりといった設計上の工夫が求められます。これらの規制をクリアしつつ、収益性を確保するプランニングが設計者の腕の見せ所です。

道路幅員・インフラ容量が与えるプラン制約

見過ごされがちですが、土地が接する道路の幅員やインフラの状況も、建築計画に大きな制約を与えます。安全な通行の確保やライフラインの供給能力が、建物の規模や用途を左右するからです。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。また、前面道路の幅員によっては、定められた容積率を全て使いきれないケースもあるため注意が必要です。さらに、計画する戸数に対して、前面道路に埋設された上下水道管やガス管の容量が不足している場合、引き込みに多額の追加費用がかかる可能性も考慮しておきましょう。

長期価値を守る設計・仕様の最適化ポイント

アパート経営は長期戦であり、竣工時の魅力だけでなく、10年後、20年後も競争力を維持できるかが重要です。目先の建築コスト削減だけに囚われると、将来の修繕費増大や資産価値の低下を招きかねません。省エネ性能や耐久性、そして将来のニーズ変化への対応力を見据えた設計・仕様を選択すること。これが、長期にわたる安定収益と資産価値を守るための賢明な投資となるのです。

ZEH-M／長期優良住宅認定のメリット

アパートの付加価値と資産価値を長期的に高める上で、ZEH-Mや長期優良住宅の認定取得は非常に有効な手段です。これらは国が定める高い基準をクリアした住宅の証であり、入居者とオーナー双方にメリットをもたらします。「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」は、高い断熱性能と省エネ設備により、入居者の光熱費を大幅に削減できます。一方、「長期優良住宅」は、耐震性や劣化対策に優れているため、建物の寿命が長く、資産価値が維持されやすいです。補助金の対象になったり、税制優遇を受けられたりする点も大きな魅力と言えるでしょう。

高耐久外壁・屋根材でライフサイクルコスト最小化

長期的な視点でアパート経営の収支を考えるなら、ライフサイクルコスト（LCC）の最小化が鍵となります。特に外壁や屋根は、建物を風雨から守る重要な部分であり、定期的なメンテナンスが不可欠です。初期費用が多少高くても、耐久性の高い素材を選ぶことが、結果的に大規模修繕費を抑制し、LCCを削減します。例えば、一般的なサイディングが10～15年で再塗装が必要なのに対し、タイルや高耐久ガルバリウム鋼板は30年以上メンテナンスフリーな製品もあります。この選択が、将来のキャッシュフローに大きな差を生むことを理解しておきましょう。

IoT・EV充電対応で将来競争力を確保

将来の賃貸市場で勝ち残るためには、時代の変化を先取りした設備投資が不可欠です。特にテクノロジーの進化に対応できる仕様は、物件の競争力を長期にわたって維持する上で重要な要素となります。スマートフォンで施解錠できるスマートロックや、外出先から操作できるエアコン・給湯器などの「IoT設備」は、入居者の利便性を高め、大きなアピールポイントになります。また、今後の普及が見込まれる電気自動車（EV）のための「EV充電器」を駐車場に設置しておくことは、将来の入居者ニーズに応える強力な差別化戦略となるでしょう。

プロジェクト管理と発注方式の最適解

1億円という大規模プロジェクトを成功させるには、信頼できる建築会社を選び、適切な発注方式で契約することが極めて重要です。設計から施工、引き渡しまでのプロセスをいかにスムーズに管理するかが、品質・コスト・工期のすべてに影響します。自分に合った発注方式を理解し、プロジェクト全体を俯瞰して管理する視点を持つこと。これが、理想のアパートを実現するための最適解を見つけることに繋がります。

デザインビルド方式 vs 分離発注方式の比較

アパート建築の発注方式は、主に「デザインビルド方式」と「分離発注方式」に大別され、それぞれに特徴があります。自身の関与度や求めるものに応じて選択することが肝要です。

項目	デザインビルド方式（設計施工一括）	分離発注方式
メリット	責任の所在が明確。工期が短い傾向。	設計の自由度が高い。コストの透明性が高い。
デメリット	コストが割高になる可能性。設計の自由度が低い。	施主の調整業務が多い。責任の所在が複雑化。
向いている方	手間をかけたくない方。初心者の方。	設計にこだわりたい方。コスト管理をしたい方。

工期・品質を守るチェックリストとマイルストーン

計画通りに高品質なアパートを完成させるためには、施主自身による主体的なプロジェクト管理が欠かせません。建築プロセスに沿ったチェックポイントを設けることで、進捗と品質を管理しやすくなります。

【建築プロセスと施主のチェックポイント】

• STEP 1：契約・着工前
  • 詳細工程表の受領と確認
  • 地盤調査報告書の確認
  • 最終仕様・図面の確定
• STEP 2：基礎工事～上棟
  • 基礎配筋検査への立ち会い（推奨）
  • 上棟時の現場確認
• STEP 3：内装・設備工事
  • 断熱材の施工状況の確認
  • ユニットバスやキッチンなど設備搬入時の確認
• STEP 4：竣工・引き渡し
  • 施主検査の実施（傷・不具合のチェック）
  • 各種書類の受け取り

引き渡し後の保証・メンテナンス体制の確認項目

アパート経営は引き渡しを受けてからが本番であり、長期にわたる保証とメンテナンス体制の確認は必須事項です。建物の欠陥や設備の不具合は、経営リスクに直結するからです。法律で定められた10年間の「瑕疵担保責任保険」への加入は当然として、それ以外に建築会社が独自に設けている保証制度（例：設備保証、地盤保証）の内容を確認しましょう。また、引き渡し後の定期点検（1年後、2年後など）の有無や、不具合発生時に迅速に対応してくれるアフターサービスの体制が整っているかどうかも、建築会社選びの重要な判断基準となります。

成功事例に学ぶ──10,000万円規模アパートの実績レポート

1億円規模のアパート投資における成功事例は、これから計画を立てる上で最も参考になる生きた教科書です。成功者たちがどのような立地で、どんなコンセプトの建物を建て、いかにして安定収益を上げているのか。その具体的な戦略を知ることで、自身の計画の解像度が格段に上がります。多様な成功パターンを分析し、自分の投資戦略に活かせるヒントを見つけ出すことが、成功への近道となるでしょう。

都市部RC12戸：表面利回り7.5%・稼働率90%以上

都市部の駅近という好立地を活かしたRC造マンションは、王道の成功パターンです。高い家賃と安定した需要で、高収益を実現します。

• 立地： 都市部・駅徒歩5分
• 構造： RC造3階建て
• 戸数/間取り： 12戸 (1K)
• コンセプト： 高い利便性と安全性（オートロック・宅配ボックス完備）
• 成果： 表面利回り7.5%、稼働率90%以上

郊外鉄骨20戸：駐車場併設で長期安定収入

車社会である郊外エリアでは、土地の広さを活かし、入居者ニーズに的確に応える戦略が成功の鍵となります。

• 立地： 郊外・主要幹線道路アクセス良好
• 構造： 重量鉄骨造3階建て
• 戸数/間取り： 20戸（1LDK/2LDK混合）
• コンセプト： 全戸分の平置き駐車場を完備
• 成果： 長期にわたる安定稼働と収入を維持

ワークスペース併設型：テレワーク需要取り込み戦略

時代の変化を捉えたコンセプトは、競合物件との強力な差別化要因となります。

• 立地： ベッドタウン・急行停車駅徒歩10分
• 構造： 木造2階建て
• 戸数/間取り： 12戸（広めの1K/1LDK）
• コンセプト： 共用部にWi-Fi電源付きワークスペース設置、各戸に書斎コーナー
• 成果： 相場より高い家賃でも早期満室を達成

まとめ─1億円アパート計画を成功へ導く要諦

1億円のアパート建築は、夢のある高収益事業である一方、相応のリスクを伴う高額投資です。成功への道を歩むためには、本記事で解説したように、構造や間取りの選定から、精緻なコスト計算と資金計画、法規制のクリア、そして長期価値を見据えた設計まで、全てのステップを慎重に進める必要があります。何よりも重要なのは、信頼できる建築会社や設計事務所といったプロのパートナーを見つけること。そして、自らも学び、主体的にプロジェクトを管理する姿勢です。綿密な計画と長期的な視点を持ち、確かな一歩を踏み出してください。