土地から新築アパートの経営に関するよくある質問

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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立地（最優先の判断軸）

立地評価は何を指標にすべき？（駅距離・商圏・需給・ハザード）

最重要KPI

• 駅距離…単身1Kは徒歩8分以内、1LDK～ファミリーは12分以内が目安。バス便は「停留所徒歩3分以内＋運行本数」で代替可。
• 需給…半径1kmの空室率／募集戸数と直近1年の成約賃料中央値。供給過多（空室率10％超）は要再検討。
• 商圏…徒歩10分圏のスーパー・ドラッグストア・大型商業、大学・病院・工業団地など雇用母集団の有無。
• ハザード…洪水・土砂・高潮の重ね合わせで“中～高リスク”は地盤改良・階高・電気室位置で対策前提。

現地チェックのコツ

• 朝7～9時／夜19～21時の生活導線を歩く（騒音・街灯・人通り）。
• 前面道路幅員4m未満はプラン制約（駐車・避難動線）に直結。
• 賃貸仲介3社に相見積的に想定賃料とADを聞き、中央値を採用。

駅徒歩・バス便で賃料はどこまで差が出る？ターゲット別の許容ラインは？

• 単身1K…徒歩5分→基準賃料、10分で▲5～7％、15分で▲10～12％が経験則。
• DINKS/1LDK…徒歩12分でも駐輪・宅配・防音が整えば▲3～5％に留まる傾向。
• バス便…乗車15分以内＋本数多い幹線なら▲8～12％。P2台/戸×戸当たり0.5台以上の駐車供給で下げ幅圧縮。

打ち手
バス便・徒歩遠の場合、ネット無料・宅配BOX・遮音の3点セットで賃料回復＋空室短縮を狙う。

設計・物件選び（間取り／構造／設備）

戸数・間取りはどう決める？1K/1LDK/ファミリーの収益差は？

• 収益性の軸…①面積効率（GFAに占める専有率） ②募集速度 ③退去サイクル。
• 1K…回転早・表面利回り高、退去率高。共用部を最小化し、設備は薄く広く。
• 1LDK…単価高・稼働安定、建築コスト↑。角部屋率と採光で賃料プレミア。
• ファミリー…退去少・安定、駐車・収納が鍵。宅内収納1.5畳/戸以上が目安。

決め方（例）

• 駅徒歩8分内…1K:1LDK = 6:4
• 徒歩12分＋生活利便良…1LDK中心
• バス便＋郊外…1LDK/2LDKミックス＋駐車

木造・鉄骨・RCで収益性と出口（売却・再融資）はどう変わる？

• 木造…建築単価低・利回り出やすい。遮音・耐火は仕様選定が肝。短期回収→中期売却に相性◎
• 鉄骨（S/軽量鉄骨）…スパン取りやすく設計自由度。中規模×中賃料帯でバランス型。
• RC…賃料単価↑・耐用年数長でLTV/期間に有利、初期CAPEX高。長期保有・再融資戦略に向く。

出口観点

• 融資評価は耐用年数×賃料安定性。RC>鉄骨>木造の順で期間・LTVが伸びやすい傾向。

宅配ボックス・防音・ネット無料など“付帯設備”の費用対効果は？

• ネット無料…月500～700円/戸のランニングで+2,000～3,000円/戸、賃料上振れが目安。
• 宅配ボックス…設置費20～40万円規模で反響率↑。1Kで必須級。
• 防音（床遮音＋壁間仕切）…クレーム削減→退去抑制。L-45相当＋間仕切防音シートを基本仕様に。

原則：「回転×反響に効く順」に投資する—ネット無料→宅配BOX→防音強化。

融資（自己資金・金利・期間）

自己資金の目安と、金利・期間・DSCRの基準は？

• 自己資金…土地＋建築費の10～20％＋諸費用（概ね7～10％）が標準。
• 金利・期間…金利1.2～2.5％／期間25～35年（物件・属性で差）。
• DSCR（元利返済カバー率）＝NOI/年間返済額。1.15～1.25以上を合格ラインに。

簡易例

• 想定賃料1,000万－空室損/運営費250万＝NOI750万
• 年返済600万 → DSCR=1.25（◎）

法人名義と個人名義で融資条件はどう違う？

• 個人…審査は年収・資産背景寄り、スピード早。金利やや高めのケースあり。
• 法人…決算書・事業計画重視。期間・LTVが伸びやすい反面、手間とコストが増。
• 戦略…1棟目は個人→2棟目で法人化など、所得圧縮・相続も含めた全体最適で判断。

建設中の「つなぎ融資」は必要？注意点は？

• 必要性…請負契約・着工金・中間金の支払いに合わせて資金手当。
• 注意点…①金利発生期間の管理 ②引渡しまでの金利負担を原価に算入 ③工期遅延時の延長対応を契約で明確化。

建設会社・契約（見積比較／監理）

建設会社の選び方：一括請負と相見積の比較ポイントは？

• 一括請負の利点…責任範囲が明確、コスト超過リスクの移転。
• 相見積の要点…統一仕様書・数量内訳で比較。躯体・設備・外構の抜け漏れをチェック。
• 評価軸…実績物件の入居速度／アフター対応／現場監督の体制（担当数）。

請負契約で必ず入れるべき特約・増額抑制の条項は？

• 価格調整条項の上限（資材高騰時の上げ幅上限と再協議条件）
• 工期遅延の違約金（Liquidated Damages）
• 設計変更の承認プロセスと単価テーブル
• 地中障害物・地盤改良の費用負担範囲（調査→閾値→誰負担）

※法的文言は専門家レビュー前提で。

施工監理・中間／竣工検査で施主が見るチェック項目は？

• 配筋・断熱・防水の写真監理（クラウド共有）
• 遮音ディテール（床スラブ厚、間仕切り、サッシ等級）
• 給排気・換気計画（居室C値・24h換気の風量測定）
• 是正期限と再検査ルールを議事録化

賃貸管理（満室運営の型）

初期賃料設定とAD（広告料）の最適化はどう考える？

• 初期3ヶ月は“反響最大化”重視…賃料は相場中央値～▲2％で即時満室を狙う。
• AD…駅近1K＝AD1～2ヶ月、駅遠/バス便＝AD2～3ヶ月が目安。反響次第で週次見直し。
• 満室後…更新時に+1～2％で微調整、 AD段階的縮小。

空室対策：募集チャネルと反響改善の即効施策は？

• 即効3点…①広告枠の写真差替（広角＋昼撮影） ②ネット無料訴求 ③初期費用分割/クレカ対応
• チャネル…大手ポータル＋地場仲介の二本立て。インスタ・短尺動画で動線拡張。
• 内装…アクセントクロス1面＋照明演出で反響1.2～1.5倍が通例。

管理委託 vs 自主管理、利回りと手間はどちらが有利？

• 管理委託（2.5～5％）…時間価値と退去平準化でトータル収益に寄与。
• 自主管理…小規模・近距離なら出血を止める即応が利点。ただし24h対応と法対応は負荷大。

リスク・税金・相続・比較（出口まで一体設計）

建築費高騰・金利上昇・賃料下落へのヘッジと感度分析のやり方は？

• 感度表：賃料▲5％／空室率＋3pt／金利＋0.5％でDSCR・手残りを試算。
• 契約面：価格調整上限・V.E.（代替仕様）の事前合意。
• 金融：固定・変動のミックス、繰上返済余地を年次計画に。

税金：減価償却・固定資産税・消費税還付は適用できる？

• 減価償却…建物と設備を区分して償却、初期数年での所得圧縮を計画化。
• 固定資産税・都市計画税…評価額×税率。設計・仕上げで評価に影響あり。
• 消費税還付…用途・課税売上割合・インボイス等要件厳格。税理士と事前スキーム設計が前提。
  ※税務は個別事情で変動。必ず専門家確認を。

相続・法人化の基本と、出口戦略（保有／売却）の判断軸は？

• 相続…賃貸不動産は時価＜評価額となり得るが、借入・収益安定で資金繰りが鍵。
• 法人化…所得分散・役員報酬で最適化。ただし設立・維持コストと融資関係を勘案。
• 出口…保有（CF重視）／売却（IRR最大化）。再融資→分配という中間策も有効。

建売・中古との比較：新築より合理的になるケースは？

• 建売…時間短縮・初期不確実性低。ただし仕様裁量が小さく利回り圧縮しがち。
• 中古…価格ディスカウント・即稼働。一方で修繕CAPEX・法適合が不確実。
• 新築が有利…立地の目利き×設計裁量で賃料プレミアを狙える商圏。
• 中古が有利…需給安定×築浅割安で初期CF重視の投資方針時。