業界初！アパート投資・超高利回り30%超えを成し遂げた “土地先行式” とは？

2021年1月に創業し、不動産コンサルティング・売買仲介・賃貸仲介を手がけています。社員13名の小規模体制ですが、“ローリスク・ハイリターン” を掲げ、土地と建物をマッチングする独自スキームで高利回り物件を供給することがミッションです。

完成物件を仕入れて売る従来型と違い、在庫リスクを極小化しながら投資家の要望に合わせた設計ができるからです。土地 × 建物をワンストップで組み合わせることで、無駄な経費を削減しつつ品質を担保できます。

いちばん大きいメリットは、土地を押さえた段階でプランを白紙から描ける点です。エリアや間取りを投資家のターゲット層に最適化できるため、竣工時にはほぼ満室に近い状態でスタートできます。さらに新築なので修繕リスクは低く、将来の保守費用を読みやすい。出口を見据えても、築浅×高稼働の物件は金融機関の評価が高く、買主側に融資が付きやすいのも強みです。結果として10年、20年単位の運用計画をブレずに描けます。
　一方デメリットは、建物が完成するまで家賃収入がゼロになること。そして総事業費が大きくなるため、建物分割融資などアパートローンの設計が難しくなるケースもあります。ここは当社が金融機関との交渉を代行し、フルローンや長期固定金利を引き出してフォローしています。

ポイントは ①自社の価格交渉力、②提携工務店の高効率施工、③銀行との連携 の3点です。土地・建物とも相見積もりを徹底し、品質を落とさずコストを最小化。さらに“竣工前満室”を狙うリーシング戦略でキャッシュフローを底上げしました。通常案件でも東京23区で表面6.3％以上、1都3県郊外で7.3％以上がスタンダードですが、今回の案件では都市計画の緩和と高付加価値仕様が重なり30%を達成できました。

当社は提携工務店と共同で仕様を標準化しており、安さ優先の粗悪建築とは真逆のポジションです。竣工後の建物管理も地域に合わせて最適な管理会社を紹介し、長期運用をサポートしています。

りそな銀行・横浜銀行・千葉銀行・スルガ銀行など主要8行と実績があります。案件に応じて金利1%台・期間35年・フルローンも事例として存在します。

物件紹介後も融資付け、建築中の進捗管理、入居者募集、さらには将来の売却戦略までワンストップで伴走します。土地＋建物を紹介するだけで売却益を計上しないビジネスモデルなので、投資家と利益相反がありません。

賃貸需要が日本で最も安定しているエリアだからです。2020〜2023年の国内転入超過数でも1都3県は突出しており、将来の出口リスクを抑えられます。

工務店倒産リスクをヘッジするため、着工時点で保証会社を入れ、支払いも出来高＋保全型。さらに複数社と提携しバックアップ体制を敷いています。

土地先行式を全国主要都市へ展開し、“利回り二桁が当たり前” のマーケットを広げたいと考えています。データベース解析による土地マッチング AI を導入することで、さらなる高利回り案件を量産する予定です。