土地から新築アパート vs 新築建売｜違いとメリット・デメリットをプロが徹底比較

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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新築アパートへの投資を検討する際、「土地から新築」と「新築建売」という二つの選択肢があります。どちらも新築物件を取得する手段ですが、そのプロセスや特性は大きく異なります。
本記事では、アパート投資のプロの視点から、これら二つの手法の違いを徹底比較。それぞれのメリット・デメリットを深く掘り下げ、あなたの投資スタイルに最適な選択ができるよう、分かりやすく解説していきます。

「土地から新築アパート」と「建売新築アパート」の違い

アパート投資における「土地から新築」と「新築建売」は、似ているようで全く異なる手法です。土地から新築は、自ら土地を仕入れ、設計や仕様を決め、建物を建築するオーダーメイド方式。一方、新築建売は、事業者が土地と建物を一体で販売する完成品（または完成予定品）を購入する方式です。それぞれの違いを理解することが、成功への第一歩となります。

調達・契約の違い（売買／請負、責任範囲）

両者の最大の違いは、契約形態とそれに伴う責任範囲にあります。新築建売アパートは、土地と建物を一つの商品として不動産会社から購入する「売買契約」を締結します。完成品に対して事業者が責任を負う形です。それに対し、土地から新築する場合は、土地は不動産会社と「売買契約」を、建物は建築会社と「建築工事請負契約」をそれぞれ結びます。請負契約では、注文者である投資家自身も、建物を完成させる過程において一定の責任と役割を担うことになる点が大きな特徴と言えるでしょう。

引用：国土交通省「建設工事標準請負契約約款について」

進行プロセスと期間の違い（仕入れ〜引渡し）

事業の進行プロセスと期間も、両者では大きく異なります。この違いをステップで見てみましょう。

土地から新築アパートの進行プロセス（例：1年～）

• 事業計画・資金計画 （投資方針の決定、金融機関への相談など）
• 土地探し・不動産契約 （エリア選定、土地調査、売買契約）
• プランニング・設計 （設計事務所・建築会社と間取りや仕様の打ち合わせ）
• 建築確認申請・各種許可 （行政への法的な手続き）
• 建築工事・現場管理 （着工から基礎工事、上棟、内装工事など）
• 竣工・引渡し・入居者募集 （完成、最終確認、登記、運営開始）

新築建売アパートの進行プロセス（例：1～3ヶ月）

• 物件探し・現地確認
• 売買契約・ローン手続き
• 決済・引渡し

このように、土地から新築は多くのステップを踏むため、トータルで1年以上かかることも珍しくありません。一方、新築建売はプロセスが大幅に短縮され、スピーディーな投資が可能です。

コスト構造の違い（原価・諸費用・販売経費）

コストの成り立ちと透明性にも明確な差が存在します。下の表で比較してみましょう。

比較項目	土地から新築	新築建売
主な費用	・土地代金 ・設計監理料 ・建築工事費 ・各種諸経費	・物件価格（土地建物一式） ・各種諸経費
価格の内訳	各項目が分離しており透明性が高い	販売会社の利益・経費が含まれブラックボックスになりがち
価格交渉	設計、工事など各フェーズで交渉の余地あり	物件価格全体での交渉が基本
追加費用	地盤改良費など予期せぬ費用が発生する可能性あり	価格が確定しており追加費用リスクは低い

土地から新築は、何にいくらかかっているのかを詳細に把握できるのが特徴です。一方、新築建売は価格が明確で追加費用の発生リスクが低い点がメリットと言えます。

収益・利回りの考え方の違い（賃料想定・運営前提）

収益性の考え方にも、両者ではアプローチの違いが生まれます。「土地から新築」が収益性を自ら創り出す「攻めの収益設計」であるのに対し、「新築建売」は提示された計画を評価する「守りの収益検証」と言えるでしょう。

この違いを分かりやすく表にまとめました。

比較項目	土地から新築（攻めの収益設計）	新築建売（守りの収益検証）
アプローチ	賃料を創り出す（能動的）	賃料を検証する（受動的）
賃料設定の考え方	市場調査に基づき、付加価値を乗せた戦略的な家賃を目指せる	事業主が提示した想定家賃の妥当性を確認する
投資家の役割	企画・設計段階から関与し、収益性を最大化する	提示された事業計画（利回り）が実現可能か判断する
メリット	競合物件との差別化で、高い収益性を狙える可能性がある	事業計画が明確で、収益予測が立てやすい
注意すべき点	・企画力や市場分析力が求められる ・完成まで市況変動リスクがある	・想定家賃が楽観的（高すぎる）な場合がある ・周辺相場の詳細な調査が不可欠

このように、「土地から新築」は、立地の賃貸需要を深く分析し、間取りや設備を最適化することで、相場以上の賃料と高い収益性を追求できる可能性があります。

一方で「新築建売」は、すでに事業計画や賃料想定が固まっているため、投資家の役割は「提示された想定利回りが妥当であるか」を周辺の類似物件の賃料相場と比較し、その収益計画の実現可能性をシビアに判断することに重点が置かれます。

比較早見表（主要項目の一覧）

これまでの違いを一覧で比較すると、ご自身の投資方針にどちらが合っているかがより明確になります。

項目	土地から新築	新築建売
契約形態	土地：売買契約<br>建物：工事請負契約	土地建物一体：売買契約
期間	長期（1年〜）	短期（1〜3ヶ月）
自由度	高い（設計・仕様が自由）	低い（完成品を購入）
コスト透明性	高い（原価が分かりやすい）	低い（利益・経費が含まれる）
手間・難易度	多い・高い	少ない・低い
リスク	予算超過、工程遅延など	空室、家賃下落など

スピードや手軽さを重視するなら新築建売、収益性やオリジナリティを追求するなら土地から新築、というようにご自身の優先順位に合わせて検討してみてください。

土地から新築アパートのメリット

土地から新築アパートを建築する手法は、手間と時間がかかる分、それを上回る大きなメリットが存在します。最大の魅力は、事業の自由度が高く、投資家自身の戦略を物件に反映できる点です。

土地から新築の主なメリット

• 自由度の高い設計で、賃料を最大化できる
• 最適な用地選定から、収益計画を立てられる
• コストの透明性が高く、交渉の余地がある
• 税務・減価償却を戦略的に設計できる

設計・仕様の自由度で賃料最大化

オーダーメイドでアパートを建築できるため、そのエリアの賃貸需要に最適化した物件を創出できます。市場調査に基づき、ターゲットとする入居者層に響く間取り、デザイン、設備を自由に組み込めるからです。例えば、単身女性をターゲットにするなら、セキュリティ設備を充実させ、デザイン性の高い独立洗面台を設置するなど、付加価値を戦略的に加えることで、周辺相場より高い賃料設定を目指すことが可能になります。

用地選定からの収益最適化

収益性を最大化する戦いは、土地選びの段階から始まっています。用途地域や建ぺい率、容積率といった法規制の中で、土地のポテンシャルを最大限に引き出す建築プランをゼロから描けるからです。例えば、容積率に余裕がある土地であれば、可能な限り部屋数を多く確保するプランを検討できます。また、土地の形状や日当たりを考慮し、全室角部屋にするといった、入居者に好まれる最適な部屋配置を計画できるのも、この手法ならではの大きな強みです。

引用：東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」

コストの透明性と交渉余地

事業にかかるコストの内訳を明確に把握し、コントロールしやすい点も大きなメリットです。土地代、設計料、建築工事費などがそれぞれ独立しているため、各項目を精査し、無駄を省くことができます。特に建築工事費については、複数の建設会社から見積もりを取る「相見積もり」を実施することで、価格の妥当性を比較し、コスト交渉を行う余地が生まれます。

税務・減価償却の設計余地

税務戦略の自由度が高いことも、見逃せないメリットです。アパート経営において経費計上できる減価償却費は、建物の構造によって法定耐用年数が定められており、この構造を自分で選択できます。例えば、法定耐用年数が短い木造（22年）を選択すれば、初期の減価償却費を大きく計上でき、帳簿上の利益を圧縮することで納税額を抑え、手元キャッシュを増やす効果が期待できます。

引用：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」

土地から新築アパートのデメリット

多くのメリットがある一方で、「土地から新築」には特有の難しさやリスクも伴います。自由度が高いことの裏返しとして、投資家自身が負うべき責任や判断の場面が多く、事業が長期にわたるがゆえの不確実性も考慮しなければなりません。

土地から新築の主なデメリット

• 手間・難易度・期間が大きく、専門知識が求められる
• 予算超過や工程遅延といった不測の事態が起こりうる
• 計画から完成までの市場の変化や空室リスクがある

手間・難易度・期間の長さ

事業を成功させるには、投資家自身にプロジェクト全体を管理する能力が求められ、建売に比べて圧倒的に手間と時間がかかります。土地探しに始まり、多数の専門家との折衝、行政への各種申請、工事の進捗確認まで、関わるべきプロセスが非常に多いからです。事業開始から完成まで2年以上を要する覚悟と、複雑な工程を乗り切るための知識や労力が必要となります。

予算超過・工程遅延リスク

詳細な計画を立てても、想定外の事態によって追加費用や工期の遅れが発生するリスクは常に存在します。

注意すべき主なリスク要因

• 地盤リスク
  想定外の地盤改良工事の発生
• 埋設物リスク
  古井戸やコンクリートガラなど地中障害物の撤去費用
• 資材リスク
  ウッドショックなどに代表される世界的な資材価格の高騰や納期遅延
• 近隣リスク
  周辺住民からのクレーム等による工事の一時中断
• 天候リスク
  長雨や台風などによる工期の遅延

こうした不測の事態に備え、当初の予算には必ず「予備費」を組み込み、資金計画に余裕を持たせておくことが極めて重要です。

需給ブレや立ち上げ時の空室リスク

計画から完成までの期間が長いため、市場環境の変化に注意が必要です。アパートの企画を始めた1年半前と、建物が完成した現在とでは、周辺エリアの賃貸需要や競合物件の状況が変わっている可能性があります。また、完成後すぐに満室になるとは限らず、特に賃貸の閑散期に竣工が重なると、入居者募集に苦戦し、数ヶ月間の空室期間が発生するかもしれません。

まとめ

「土地から新築」と「新築建売」、二つのアパート投資手法には、それぞれ明確な違いとメリット・デメリットがあります。自由度と収益性を追求し、オーダーメイドの物件を創りたいなら「土地から新築」。一方、スピードと手軽さを重視し、完成されたパッケージで早期に投資を始めたいなら「新築建売」が適しているでしょう。どちらが優れているということではなく、ご自身の投資経験や知識、かけられる時間、許容できるリスクの大きさに合わせて、最適な手法を選択することが最も重要です。

もし「土地からの新築アパート経営」に挑戦してみたいけれど、その手間や難易度に不安を感じるという方は、ぜひ一度、私たち㈱Rielにご相談ください。土地探しから設計、建築、そして完成後の管理まで、専門家の視点からワンストップであなたの理想のアパート経営をサポートいたします。