50坪アパートの建築費はいくら？構造別の戸数・収支シミュレーション・利回り7%〜の実現法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
⇒詳細はこちら

「50坪の土地にアパートを建てたら、何戸できて、いくらかかるの？」——50坪はアパート経営の出発点として現実的な規模。広すぎず狭すぎず、工夫次第で高い収益性を実現できます。

結論からお伝えすると、建ぺい率60%・容積率200%の50坪なら、木造3階建てで1K×10〜12戸前後、総事業費7,000万〜1.1億円が目安です。

この記事では、50坪アパートの構造・階数別の建築費相場から、費用内訳、具体的な収支シミュレーション、利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

50坪アパートの建築費相場と構造別スペック

50坪のアパート建築費は、構造と階数の組み合わせで大きく変わります。まずは「何階建てで何戸建つか」を把握しましょう。

50坪の階数別・戸数早見表（建ぺい60%・容積200%）

50坪（約165㎡）で建ぺい率60%・容積率200%の場合、建築面積の上限は約30坪、延床面積の上限は約100坪。1フロア30坪を基準に階数で戸数が決まります。

階数	延床の目安	1Kなら	1LDKなら	2LDKなら
2階	約60坪（198㎡）	7〜8戸	5戸前後	3戸前後
3階	約90坪（298㎡）	10〜12戸	7戸前後	4〜5戸
4階	約100坪（331㎡）※容積上限	12〜13戸	8戸前後	5戸前後

50坪は容積率200%なら延床100坪が上限。3階建てにすれば1K×10〜12戸前後を確保でき、戸数と建築コストのバランスが取りやすいのが特徴です。

構造別の総事業費の目安（付帯・諸費用込み）

構造	坪単価	2階(60坪)	3階(90坪)	法定耐用年数
木造	80〜100万円	5,300〜7,200万円	7,900〜1.1億円	22年
軽量鉄骨	90〜120万円	5,900〜8,600万円	8,900〜1.3億円	27年
重量鉄骨	100〜130万円	6,600〜9,400万円	9,900〜1.4億円	34年
RC造	100〜150万円	6,600〜1.1億円	9,900〜1.6億円	47年

※坪単価は付帯工事費・諸費用込みの総額目安。3階建ては構造強化で坪単価が1〜2割上がる傾向があります。

収益性を最大化するなら、木造3階建て×1K×11戸前後が50坪のベストプラン。坪単価が安く戸数を確保でき、減価償却22年で節税効果も大きくなります。

50坪アパート建築費の内訳と見積もりのポイント

建築費は「本体工事費」だけではありません。付帯工事費と諸経費を含めた総額で資金計画を立てないと、予算オーバーの原因になります。

費用項目	割合	主な内容
本体工事費	70〜80%	基礎・構造体・内装・設備
付帯工事費	15〜20%	地盤改良・外構・配管引込み・解体
諸費用	5〜10%	設計監理料・登記・税金・保険・融資手数料

付帯工事費は土地の状態で大きく変動します。とくに地盤が軟弱だと地盤改良で100万円以上の追加費用が発生することも。土地購入前にハザードマップや近隣の地盤データを調べておくとリスクヘッジになります。

建ぺい率・容積率から建築規模を逆算する

50坪で建てられる建物の規模は、建ぺい率と容積率で決まります。計算式はシンプルです。

• 建築面積の上限…165㎡ × 建ぺい率60% = 約99㎡（約30坪）
• 延床面積の上限…165㎡ × 容積率200% = 約330㎡（約100坪）

1フロア30坪なので、3階建てで約90坪、4階建てで容積上限の100坪に到達します。何階建てにできるかは用途地域と高さ制限次第。第一種低層住居専用地域だと2〜3階までに制限されることが多いため、事前確認が欠かせません。

50坪アパートの収支シミュレーション｜利回りとキャッシュフロー

「で、手元にいくら残るの？」——具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	924万円（7.0万円×11戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲46万円
実効総収入	878万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約175万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	703万円
年間ローン返済額	▲約488万円
税引前キャッシュフロー	約215万円（月約17.9万円）

表面利回りは約7.3%（総事業費ベース）、自己資金1,300万円に対するCCRは約16.5%。月17万円超のキャッシュフローが見込めます。11戸あるので空室リスクの分散効果も高く、安定経営が期待できます。

広告でよく見るのは表面利回りですが、経営のリアルな実力を示すのは空室・経費を織り込んだ実質ベースの数字。必ず両方で判断しましょう。

50坪アパートで利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例

「50坪でもっと利回りを上げたい」——その答えが、Rielが実践する「土地から新築で中間マージンを排除する」手法です。

建売と土地から新築の利回り差

建売アパートの販売価格には業者利益が15〜20%上乗せされています。50坪・1.2億円規模ならその額は1,800万〜2,400万円に。土地から自分で建てれば、この中間マージンを丸ごとカットでき、利回りが1〜2%改善します。

Rielの成約事例（50坪クラスの建築規模に近い物件）

Rielが実際に手掛けた成約事例です。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜8%超を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%
船橋市海神	海神駅 徒歩6分	1億2,618万円	1,022万円	8.10%
戸田市新曽	戸田駅 徒歩9分	1億1,256万円	799万円	7.10%
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%

これらは1.1億〜1.3億円台の物件で、50坪クラスの建築規模に近い事例です。Rielは首都圏で年間68棟の販売実績を持ち、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポートしています。

建築費を抑えて収益を最大化する3つのコツ

1. 建物の形状をシンプルにする
   凹凸のない総三階の箱型で10%以上のコスト削減も可能。50坪規模でも数百万円の差になります。
2. 規格プランとカスタムを組み合わせる
   居室や水回りは規格プランでコスト圧縮、エントランスや外観など目に触れる部分にカスタム要素を入れて差別化。
3. 3社以上から相見積もりを取る
   同じ条件で比較すれば各社の価格の妥当性が見え、5〜15%のコスト削減につながります。

50坪アパート建築でよくある質問

50坪のアパートは何戸建てられますか？

建ぺい率60%・容積率200%の場合、木造3階建てで1K×10〜12戸前後が目安です。2階建てなら7〜8戸、4階建てが可能なエリアなら12〜13戸まで増やせます。1LDKや2LDKにすると戸数は減りますが家賃単価が上がります。

50坪のアパート建築費はいくらが目安ですか？

構造と階数で変わります。木造2階建てなら総額5,300万〜7,200万円、木造3階建てなら7,900万〜1.1億円、RC造3階建てなら9,900万〜1.6億円が目安です。本体工事費だけでなく付帯工事費・諸費用を含めた総額で計画しましょう。

50坪のアパートで利回り7%以上は可能ですか？

可能です。ポイントは「土地の仕入れ値」と「中間マージンの排除」。建売を買うのではなく土地から新築すれば業者利益1,800万〜2,400万円をカットでき、利回りが大幅に改善します。Rielでは1.1億〜1.3億円台で利回り7〜8%超を実現した事例があります。

50坪で木造3階建ては建てられますか？

建てられます。ただし木造3階建ての共同住宅は「木3共（木造3階建て共同住宅）」という耐火基準を満たす必要があり、構造計算や防火設計が求められます。坪単価は2階建てより1〜2割上がるものの、戸数を10〜12戸まで増やせるため収益性は高まります。対応実績のある建築会社を選びましょう。

50坪アパートの建築期間はどのくらいですか？

計画から引き渡しまで全体で1年〜1年半が目安です。内訳は計画・設計に3〜6ヶ月、建築確認申請に1〜3ヶ月、工事に4〜6ヶ月程度（木造2階建ての場合）。3階建てや鉄骨造はさらに長くなります。繁忙期（1〜3月）の入居開始から逆算してスケジュールを組むのが理想です。

まとめ｜50坪アパート建築費は「3階建てで戸数を確保できるか」が勝負

50坪は3階建てで戸数を確保できれば、十分に高収益を狙える現実的な規模です。だからこそ、土地の仕入れ段階から建築ボリュームと収支を逆算できるパートナーの存在が重要になります。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、利回り7%〜8%超の成約事例も豊富。まずはお気軽にご連絡ください。