【2025年最新版】東京でアパート経営は儲かる？利回り・費用・始め方を徹底解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「東京でアパート経営を始めたいが、本当に儲かるのか？」

東京のアパート経営は、初期費用が高い一方、全国トップクラスの賃貸需要があり、初心者でも堅実なリターンが狙える市場です。しかし、成功には戦略が不可欠です。本記事では、利回りや費用の実情から、新築初心者が成功するための戦略まで、アパート経営のプロ（㈱Riel）が徹底解説します。

東京でアパート経営を始めるメリット

結論として、東京でのアパート投資は、他の投資や他エリアの不動産投資と比較して、「安定性」と「資産性」の両方を高いレベルで期待できるからです。その理由は、日本の首都ならではの強固なファンダメンタルズに支えられています。

圧倒的な賃貸需要と安定収益の可能性

東京の最大の強みは、その圧倒的な人口と、今なお続く人口流入にあります。進学や就職、転職など、様々なライフイベントで人々が全国から集まり続けるため、アパートの借り手を見つけることに困りにくいのです。

※引用元：政策企画局

この「貸しやすい」という事実は、空室リスクを低減させ、計画通りの安定した家賃収入（インカムゲイン）を実現する上で、何よりの強みとなります。景気の波に左右されにくい底堅い需要こそ、東京でアパート投資を始める最大の理由です。

資産価値の維持・向上と売却益への期待

東京の不動産は、家賃収入だけでなく、将来の売却益（キャピタルゲイン）も狙える「資産性」の高さが魅力です。国内外からの旺盛な投資需要や、各所で行われる大規模な再開発により、地価は長期的に上昇傾向にあります。

引用元：東京都財務局

これは、インフレヘッジ（物価上昇に対する資産防衛）としても有効です。適切なタイミングで売却できれば、家賃収入に加えて大きな利益を得られる可能性を秘めており、ただの家賃ビジネスではない、総合的な資産形成戦略を描くことができます。

家賃水準と入居率の相場データ

東京のアパート経営が魅力的なのは、高い家賃水準を維持できる点にあります。全国平均と比較して、東京の家賃相場は群を抜いて高く、これが収益性の基盤となるからです。もちろんエリアによりますが、高い家賃でも入居者が決まるのが東京市場の強みです。また、入居率も非常に高い水準で安定しています。適切な立地と物件であれば、入居率は95%～98%以上を維持することも珍しくありません。空室期間が短いため、計画通りのキャッシュフローを実現しやすい環境だと言えるでしょう。

単身者・共働き世帯など賃貸ニーズが多様

東京は、多様な人々が集まる都市です。そのため、賃貸ニーズも非常に多様化しています。土地から新築で設計する（Rielの得意分野です）場合、そのエリアのニーズに最適化した物件を供給できるため、競合との差別化が容易です。

• 通勤利便性を最優先する単身会社員（1K、ワンルーム）
• 住環境や広さ、デザイン性を重視するDINKs（共働き・子なし世帯）（1LDKなど）
• 大学近辺を希望する学生（安価なワンルームなど）
• セキュリティを重視する女性（オートロック、TVモニターホン付）

東京と地方のアパート経営の違い

東京と地方のアパート経営は、投資の性質が大きく異なります。地方は土地代が安いため高利回りに見えますが、空室リスクも高くなります。一方、東京は利回りが低めに見えますが、需要が安定しているため堅実な経営が可能です。それぞれの特徴を理解し、ご自身の投資スタイルに合った市場を選ぶことが重要です。

比較項目	東京	地方
初期費用（土地代）	高い	低い
表面利回り	低め	高め
空室リスク	低い（人口流入）	高い（人口減少）
家賃下落リスク	低い	高い
資産価値	高く、安定	変動しやすい

東京でアパート経営をするデメリットと注意点

もちろん、東京でのアパート経営にはメリットばかりではありません。最大のハードルは、その「コストの高さ」です。このデメリットを正しく認識し、事前に対策を講じることが、東京での成功に不可欠です。ここでは、初心者が直面する3つの大きな壁について解説します。

土地価格・建築コストの高さによる初期投資負担

東京でアパート経営を始める際の最大のデメリットは、初期投資の大きさです。特に土地価格は全国で最も高く、建築コストも資材高騰や人件費上昇の影響を受け続けています。地方であれば数千万円で始められるケースでも、東京では数億円規模になることも珍しくありません。そのため、必然的に自己資金も多く必要となり、金融機関からの融資審査のハードルも高くなります。この初期投資負担をいかにクリアするかが、最初の課題です。

利回りが地方より低い理由

東京の物件は、地方に比べて利回りが低くなる傾向があります。これは「利回り＝家賃収入 ÷ 物件価格」で計算されるためです。東京は家賃も高いですが、それ以上に物件価格（特に土地代）が高額になります。計算式の分母が極端に大きくなるため、結果として利回りは低く（例：新築で4%～6%程度）見えがちです。しかし、これは「安定性」とのトレードオフです。利回りが低くても、空室リスクが低く安定経営が見込めるのが東京市場の特徴だと割り切る必要があります。

税金・固定資産税などのコスト対策を忘れずに

アパート経営には、家賃収入以外のコストもかかります。東京は土地の評価額が高いため、毎年課税される「固定資産税」や「都市計画税」の負担も地方より重くなります。これらの税金は、たとえ満室でも空室でも発生する固定費です。税金の支払いを考慮せずにキャッシュフローを計算すると、手残りが想定より大幅に少なくなる危険性があります。事前のシミュレーション段階で、これらのランニングコストを正確に把握しておくことが極めて重要です。

引用：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

東京のアパート投資の利回り・初期費用・収益モデル

東京でのアパート経営を具体化するには、「数字」の理解が欠かせません。利回りはもちろん重要ですが、それ以上に「いくら投資し、最終的に手元にいくら残るのか」という収益モデルの把握が成功の鍵です。特に新築の場合、初期費用は高額になりますが、長期的な視点でのシミュレーションが重要となります。

新築と中古で利回りがどれだけ違う？

利回りの数字だけを見て「中古の方が儲かる」と判断するのは早計です。新築は表面利回りが低く見えがちですが、融資や修繕の面で圧倒的に有利だからです。特に初心者は、修繕リスクが低く、融資期間を長く設定できる新築の方が、結果的にキャッシュフロー（手残り）が安定するケースが多々あります。長期的な安定収益を狙うなら、新築のメリットを最大限に活かすべきです。

比較項目	新築	中古
表面利回り	低め	高め
融資期間	長い（最長可）	短い（耐用年数による）
金利	優遇されやすい	やや高め
修繕リスク	低い（当面不要）	高い（即時必要な場合も）
キャッシュフロー	安定しやすい	変動しやすい

建築費・土地代・諸経費の目安

東京で新築アパートを建てる場合、初期費用は大きく3つに分類されます。総額が大きくなるため、自己資金をどれだけ用意できるかが最初の関門です。特に「諸経費」は物件価格以外に現金で必要となるケースが多いため、見落とさないよう注意しましょう。

• 土地代
  • エリアによって価格が最も大きく変動する部分です。（例：23区内 坪200万円～、市部 坪80万円～ など）
• 建築費
  • 木造アパートの場合、坪単価90万円～120万円程度が目安です（2025年現在）。
• 諸経費
  • 物件価格の7%～10%程度が目安です。
  • （内訳例：ローン手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税など）

キャッシュフローシミュレーションと収益の見方

アパート経営で最も重要な指標は「キャッシュフロー（CF）」、つまり手残りの現金です。表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格）だけを見てはいけません。以下の流れで、必ずCF（手残り）がプラスになる計画を立ててください。

1. 年間家賃収入（満室想定）
2. 上記から「諸経費（管理費、固定資産税、修繕積立金など）」を引く（＝実質収益）
3. 上記から「年間ローン返済額」を引く
4. 残った金額が「年間キャッシュフロー（手残り）」です。

このCFがマイナスになる計画は非常に危険です。弊社（Riel）では、10年後、20年後の家賃下落や修繕費も考慮した、現実的なシミュレーションをご提示しています。

初心者が選ぶべき東京のエリアと物件タイプ

東京と一口に言っても、エリア特性は千差万別です。初期投資を抑えつつ安定したリターンを狙うには、綿密なエリア選定が欠かせません。都心一等地は魅力的ですが、初心者が高利回りを狙うには戦略が必要です。23区内での狙い目エリアと、市部の可能性について解説します。

23区の中でも利回りが狙えるエリア

初心者が23区内で新築アパート経営を始める場合、比較的土地価格が抑えられ、利回りが狙いやすいエリアがおすすめです。

城東エリア

• （例：足立区、葛飾区、江戸川区）
• 都心へのアクセスが良く、賃貸需要も旺盛です。土地の仕入れ方次第で高利回りが狙えます。

城北エリア

• （例：板橋区、北区）
• 池袋や新宿へのアクセスが良く、単身者・学生需要が底堅いエリアです。

これらの地域は、港区や千代田区といった都心部に比べて土地を安く仕入れられる可能性があり、安定性と収益性のバランスが取れた投資が実現可能です。

市部（多摩・立川・八王子など）の狙い目地域

投資エリアは23区だけではありません。市部（多摩地域）にも優良な投資先は多く存在します。特に狙い目となるのは、ターミナル駅を持つ中核都市です。

立川市、八王子市、町田市

• 駅周辺に商業施設や企業が集積し、独立した経済圏を形成しています。

大学キャンパス周辺

• 多くの大学が点在しているため、学生向けの賃貸需要が非常に旺盛です。

23区内に比べて土地価格が安いため、高い利回りを実現しやすいのが魅力です。

駅徒歩・生活導線・大学・再開発エリアのチェックポイント

アパート経営の成功は「立地」で9割決まると言っても過言ではありません。初心者が土地を選ぶ際は、必ず「入居者目線」で以下のポイントをチェックしましょう。

• 駅からの距離
  • 最重要項目です。徒歩10分以内が理想で、最低でも15分圏内が望ましいです。
• 生活導線
  • 駅からの帰り道に、スーパーやコンビニがあるか。
• 需要の源泉
  • 周辺に大学、大規模な工場、オフィス街など、人が集まる（働く・学ぶ）場所があるか。
• 将来性
  • 「再開発計画」があるエリアは、将来的な人口増加や資産価値の上昇が期待できます。

東京のアパート経営で成功する5つの戦略

東京市場は魅力的ですが、誰でも簡単に成功できるわけではありません。競争が激しいからこそ、明確な戦略が求められます。特に土地から新築で始める場合、その自由度を活かした戦略が成功の鍵を握ります。弊社（Riel）が実践する、東京で成功確率を高める5つの戦略をご紹介します。

1. 土地から新築で始めることで利回りを最大化

アパート経営の利回りは、ほぼ「土地の仕入れ値」で決まります。弊社が「土地からの新築」にこだわるのは、それが利回りを最大化する最善策だからです。建売アパートや中古物件には、販売業者の利益や中間マージンが上乗せされています。しかし、土地を直接仕入れ、そこに自社で最適な設計・建築を行えば、余計なコストを徹底的に排除できます。結果として、総投資額を抑えることができ、新築でありながら高い実質利回りを実現することが可能になるのです。

2. ターゲット層に合った間取りとデザインを選ぶ

空室を防ぐには、そのエリアの「賃貸ニーズ」に100%合致した物件を作ることが重要です。例えば、学生街でファミリー向けの間取りを作っても入居者は見つかりません。土地から設計するメリットは、こうしたミスマッチを防げる点にあります。単身者が多いエリアなら1K、DINKsが多いなら1LDK、というように最適化します。また、ありきたりなデザインではなく、外観や内装にデザイン性を持たせ、競合より「選ばれる」物件を作ることで、長期的な家賃下落を防ぎ、安定経営に繋げます。

3. 金融機関との関係構築で有利な融資条件を得る

アパート経営は「融資」がすべてと言っても過言ではありません。自己資金だけですべてを賄う人は稀であり、いかに有利な条件（低い金利、長い期間）で融資を引けるかが、キャッシュフローに直結します。金利が0.5%違うだけで、総返済額は何百万円も変わります。初心者が単独で金融機関と交渉するのは困難ですが、弊社（Riel）のような実績豊富な会社は、多くの金融機関と強固な関係を築いています。お客様の属性に合わせ、最も有利な条件を引き出すサポートができるのが、専門企業と組む大きなメリットです。

4. 空室を防ぐ管理・募集の仕組みを整える

アパートは「建てて終わり」ではありません。満室経営を維持するための「管理・募集」が極めて重要です。建物管理（清掃、メンテナンス）が杜撰だと、物件はすぐに劣化し、退去に繋がります。また、退去者が出た際に、いかにスピーディーに次の入居者を見つけられるか（リーシング力）が収益を左右します。信頼できる管理会社を選び、地域の仲介業者と良好な関係を築き、インターネット募集（ポータルサイト）にも力を入れるなど、空室を未然に防ぎ、迅速に埋める仕組みを構築することが必須です。

5. データに基づく収益シミュレーションを継続する

アパート経営は「事業」です。勘やどんぶり勘定ではなく、データに基づいた経営判断が求められます。建築時に「この家賃なら儲かるはずだ」という甘い見通しを立てるのではなく、近隣の競合データや人口動態に基づき、5年後、10年後の家賃下落や修繕費の発生も織り込んだ、厳格なシミュレーションを行うべきです。経営開始後も、市況の変化に応じて家賃設定を見直したり、適切なタイミングでリフォーム投資を行ったりと、データに基づいた改善を継続することが、東京で長く成功し続ける秘訣です。

東京でアパート経営を始める手順と流れ

アパート経営に興味を持っても、具体的に「何から始めればいいか分からない」という初心者は多いものです。土地から新築アパートを建てる場合、土地探しから入居開始まで、多くのステップを踏む必要があります。ここでは、全体像を掴んでいただくために、基本的な手順と流れを4つのステップで解説します。

法人化・節税を視野に入れたアパート経営のポイント

アパート経営の目的は、家賃収入を得るだけでなく、合法的な「節税」にあるという方も多くいらっしゃいます。特に高所得のサラリーマンや個人事業主にとって、アパート経営は有効な節税対策となり得ます。ここでは、税金面でのメリットを最大化するための基本的な知識を解説します。

法人化による所得分散・経費計上のメリット

アパート経営が軌道に乗り、不動産所得が一定額（一般的に900万円前後）を超えてくると、個人事業主のままよりも「法人化」した方が税率上有利になるケースがあります。個人の所得税は累進課税で最大45%ですが、法人税は税率が一定に近いためです。

• 所得分散
  家族を法人の役員にし、役員報酬を支払うことで所得を分散できる。
• 経費計上の範囲拡大
  生命保険料や退職金積立（経営セーフティ共済など）を経費にできる範囲が広がる。
• 相続対策
  法人所有にすることで、株式の譲渡として相続対策がしやすくなる。

青色申告・減価償却の活用法

まずは個人事業主として始める場合でも、「青色申告」は必須です。複式簿記での記帳が必要ですが、最大65万円の特別控除を受けられるため、節税効果は絶大です。また、アパート経営における最大の節税の仕組みが「減価償却」です。建物は年々価値が下がるという考え方に基づき、建築費用を法定耐用年数（例：木造22年）で分割し、毎年「減価償却費」として経費計上できます。これは実際には支出のない経費（帳簿上の赤字）のため、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税や住民税を圧縮できるのです。

Rielがサポートする節税シミュレーションの事例

節税効果は、お客様の現在の所得や資産背景によって全く異なります。弊社（Riel）では、単にアパートを建てるだけでなく、お客様一人ひとりの状況に合わせた「節税シミュレーション」もご提供しています。例えば、年収1,500万円のA様が新築木造アパートを建てた場合、減価償却費との損益通算により、初年度にどれくらいの所得税還付が見込めるか。また、5年後、10年後のキャッシュフローと税負担はどう変化するかを具体的に可視化し、最適な投資プランをご提案します。

東京でのアパート経営におすすめの企業・サポート

東京での新築アパート経営は、投資額が大きく、プロセスも複雑です。初心者が独力ですべてを成功させるのは至難の業と言えます。だからこそ、土地選びから建築、融資、そして満室運営まで、一貫してサポートできる「信頼できるパートナー企業」選びが最も重要になります。

設計から融資・満室運営までワンストップで支援するRielの特徴

私たち㈱Rielは、まさに「土地から新築アパート経営を始めたい」というお客様を専門にサポートする会社です。弊社の最大の特徴は、事業の川上から川下まで「ワンストップ」で支援できる体制にあります。

• 土地の仕入れ…未公開情報を中心とした、利回りの取れる土地情報のご提案
• 設計・建築…収益性を最大化し、デザイン性にも優れたプランニング
• 融資アレンジ…提携金融機関との連携による、有利な融資条件の交渉
• 満室運営サポート…竣工後の管理会社選定、リーシング戦略の立案

これらアパート経営のすべてを、Rielが窓口となってサポートします。

他社との違い：土地仕入れ・利回り設計・出口戦略

Rielが他社と決定的に違う点は、以下の3つの「こだわり」です。

1. 圧倒的な「土地仕入れ力」
   • 利回りの源泉である「土地」の情報を、独自のネットワークで入手します。良い土地を安く仕入れられるかがすべてです。
2. 独自の「利回り設計力」
   • ただ建てるのではなく、法規制を最大限活用し、無駄なコストを削ぎ落とし、デザイン性も高めることで、キャッシュフローが最大化するプランをご提案します。
3. 長期的な「出口戦略」
   • 経営中はもちろん、将来的な売却（出口）まで見据え、資産価値が落ちない物件づくりを徹底しています。

実際の成功事例とオーナーインタビュー

机上の空論ではなく、Rielでは多くのオーナー様の成功をサポートしてきた実績があります。例えば、自己資金1,000万円からスタートし、Rielのサポートで城北エリアに1棟目を建築。安定したキャッシュフロー実績を武器に、3年後には2棟目の融資にも成功された会社員のB様。また、相続対策として市部にデザインアパートを建築し、満室経営を実現されたC様など、具体的な成功事例やオーナー様の「生の声」もご紹介可能です。ぜひご相談ください。

株式会社Rielによる新築アパート投資の成約事例一覧

以下の表は、Rielが手掛けた16件のプロジェクトの概要を示したものです。所在地、最寄り駅からのアクセス、販売価格、満室想定の年間家賃収入、そして表面利回りが一覧化されています。このデータは、特定のエリアに偏らない、再現性のある成功モデルが存在することを示唆しています 。  

所在地	アクセス	販売価格	年間家賃収入	利回り	主な特徴
千葉市中央区椿森	「東千葉駅」徒歩8分	115,000,000円	9,588,000円	8.34%	劣化対策等級3, オートロック
花見川区検見川町	「検見川駅」徒歩7分	160,800,000円	13,104,000円	8.15%	劣化対策等級3
柏市北柏	「北柏駅」徒歩6分	143,700,000円	11,700,000円	8.14%	劣化対策等級3, オートロック
船橋市海神B棟	「海神駅」徒歩6分	126,180,000円	10,224,000円	8.10%	劣化対策等級3
船橋市海神A棟	「海神駅」徒歩6分	127,000,000円	10,224,000円	8.05%	劣化対策等級3, オートロック
千葉市若葉区西都賀	「都賀駅」徒歩3分	111,000,000円	8,928,000円	8.04%	劣化対策等級3, オートロック
さいたま市西区指扇	「指扇駅」徒歩9分	119,000,000円	9,540,000円	8.02%	劣化対策等級2
松戸市栄町	「北松戸駅」徒歩11分	59,800,000円	4,788,000円	8.01%	劣化対策等級3
稲毛区稲毛東	「京成稲毛駅」徒歩10分	164,300,000円	12,720,000円	7.74%	劣化対策等級3, オートロック
鎌ヶ谷市東道辺	「鎌ヶ谷駅」徒歩8分	86,600,000円	6,696,000円	7.73%	劣化対策等級3
八王子市追分町	「西八王子駅」徒歩11分	158,000,000円	11,856,000円	7.50%	劣化対策等級3
戸田市新曽	「戸田駅」徒歩9分	112,560,000円	7,992,000円	7.10%	劣化対策等級3
船橋市湊町	「京成船橋駅」徒歩10分	137,300,000円	9,612,000円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
荒川区東尾久	「新三河島駅」徒歩7分	128,800,000円	9,018,000円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック
江戸川区北小岩	「京成小岩駅」徒歩4分	118,000,000円	7,968,000円	6.75%	劣化対策等級3
板橋区徳丸	「東武練馬駅」徒歩13分	128,500,000円	8,532,000円	6.64%	劣化対策等級3

⇒Rielの過去の実例の詳細はこちら

初心者からよくある質問（Q&A）

自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の10%～20%が目安と言われます。8,000万円の物件なら800万～1,600万円程度です。ただし、提携金融機関によっては、より少ない自己資金で始められるケースもあります。まずは相談してみましょう。

ローンの審査は厳しいですか？

あなたの年収や勤務先、勤続年数などの属性と、購入する物件の収益性（事業性）の両方が審査されます。実績豊富な不動産会社は、融資付けのノウハウも持っているため、まずは相談することが重要です。

管理会社に任せきりで本当に大丈夫ですか？

はい、信頼できる管理会社を選べば、入居者募集から家賃集金、クレーム対応、退去手続きまで、ほぼ全てを任せることが可能です。ただし、オーナーとして収支報告書には毎月必ず目を通し、経営状況を把握しておきましょう。

東京のアパート投資で目指すべき利回りは？

新築の場合、都心部では表面利回りで4%台、城東・城北エリアなどで5%前後が一つの目安です。大切なのは利回りの数字だけでなく、安定したキャッシュフローが長期的に見込めるかどうかです。

まとめ：東京のアパート経営は「土地選び×設計力×戦略」で決まる

東京でのアパート経営は、他のどの投資よりも「安定性」と「資産性」に優れています。しかし、その成功は、物件価格や表面利回りといった単純な数字だけで決まるものではありません。東京で成功するためには、「いかに良い土地を仕入れるか」「いかにニーズに合う設計をするか」「いかに長期的な経営戦略を描くか」という3つの要素が不可欠です。

初心者でも成功できる3つの条件

東京のアパート経営は、初心者にはハードルが高いと思われがちですが、ポイントさえ押さえれば成功確率は格段に上がります。その条件は以下の3つです。

1. 相場より割安な「優良な土地情報」にアクセスできること。
2. 土地のポテンシャルを最大限に引き出す「低コストかつ高品質な建築プラン」を得られること。
3. これらすべてを任せられる「信頼できるパートナー」を見つけること。

この3つが揃えば、初心者でも東京で堅実な資産形成が可能です。

無料相談・資料請求で最適な投資計画を立てよう

東京でのアパート経営は、正しい知識と戦略、そして何より信頼できるパートナーがいれば、決して難しいものではありません。もし少しでもご興味をお持ちでしたら、まずは弊社（Riel）の無料相談や資料請求をご利用ください。お客様の状況やご希望を伺いながら、東京で成功するための「あなただけの最適な投資計画」を、私たちが一緒に考え、ご提案させていただきます。最初の一歩を、ぜひRielと踏出しましょう。

※上記は満室想定です。実際には空室損や別途税金（固定資産税等）がかかりますが、それを差し引いても、給与以外のキャッシュフローが生まれることが分かります。これが「アパート経営」の現実的な姿です。