東京のアパート投資の成功のポイントとおすすめ会社５選

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「将来のために、東京でアパート投資を始めたい。でも、物件価格は高いし、何から手をつければいいか分からない…」
「本当に自分でもできるのか？失敗しないためには、どうすれば？」

高額な投資だからこそ、そんな不安を抱えるのは当然です。この記事は、そんなあなたのための「完全ガイド」です。なぜ東京が投資先として魅力的なのかという基本から、具体的な収支シミュレーション、リアルな失敗事例とその対策、そして信頼できるパートナー企業まで、必要な情報をすべて網羅しました。この記事を最後まで読めば、あなたの疑問と不安は解消され、東京でのアパート投資成功に向けた、具体的な第一歩を踏み出せるはずです。

なぜ今、東京でのアパート投資がおすすめなのか？

結論として、東京でのアパート投資は、他の投資や他エリアの不動産投資と比較して、「安定性」と「資産性」の両方を高いレベルで期待できるからです。その理由は、日本の首都ならではの強固なファンダメンタルズに支えられています。

圧倒的な賃貸需要と安定収益の可能性

東京の最大の強みは、その圧倒的な人口と、今なお続く人口流入にあります。進学や就職、転職など、様々なライフイベントで人々が全国から集まり続けるため、アパートの借り手を見つけることに困りにくいのです。

※引用元：政策企画局

この「貸しやすい」という事実は、空室リスクを低減させ、計画通りの安定した家賃収入（インカムゲイン）を実現する上で、何よりの強みとなります。景気の波に左右されにくい底堅い需要こそ、東京でアパート投資を始める最大の理由です。

資産価値の維持・向上と売却益への期待

東京の不動産は、家賃収入だけでなく、将来の売却益（キャピタルゲイン）も狙える「資産性」の高さが魅力です。国内外からの旺盛な投資需要や、各所で行われる大規模な再開発により、地価は長期的に上昇傾向にあります。

引用元：東京都財務局

これは、インフレヘッジ（物価上昇に対する資産防衛）としても有効です。適切なタイミングで売却できれば、家賃収入に加えて大きな利益を得られる可能性を秘めており、ただの家賃ビジネスではない、総合的な資産形成戦略を描くことができます。

【モデルケース】年収700万円・30代会社員が東京でアパート投資を始めたら？

「理屈は分かったけど、実際に自分ができるのかイメージが湧かない…」という方のために、具体的なモデルケースで収支を見ていきましょう。

物件概要と資金計画（自己資金・ローン）

• ペルソナ
  35歳 会社員（年収700万円）
• 物件
  東京都世田谷区 / 新築木造アパート（1K×6戸）
• 物件価格
  8,500万円（土地：6,000万円、建物：2,500万円）

資金計画

• 自己資金: 1,000万円（諸費用含む）
• ローン借入額: 7,500万円
• ローン条件: 金利2.0％、期間35年

リアルな月間・年間収支シミュレーション

収入項目（月間）	金額	支出項目（月間）	金額
満室時家賃収入	48万円	ローン返済額	約26.7万円
(8万円×6戸)		管理委託手数料(5%)	約2.4万円
		修繕積立金	約2.0万円
		その他経費	約1.0万円
収入合計	48万円	支出合計	約32.1万円
月間キャッシュフロー		+ 約15.9万円
年間キャッシュフロー		+ 約190.8万円

※上記は満室想定です。実際には空室損や別途税金（固定資産税等）がかかりますが、それを差し引いても、給与以外のキャッシュフローが生まれることが分かります。これが「アパート経営」の現実的な姿です。

後悔しないために知るべき注意点とリスク

魅力的な東京のアパート投資ですが、もちろんリスクも存在します。成功者は、これらのリスクを事前に理解し、万全の対策を講じています。

物件価格の高騰と「実質利回り」の重要性

東京の物件は価格が高いため、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）は低めに出がちです。ここで注意すべきは、数字のマジックに騙されないこと。重要なのは、管理費や税金などの諸経費をすべて差し引いた「実質利回り」や、手元にいくら現金が残るかという「キャッシュフロー」です。高値掴みを避け、長期的な収支計画を精密にシミュレーションしてくれる、信頼できるパートナーを見つけることが不可欠です。

【要注意】初心者が陥りがちな失敗事例3選とその回避策

失敗例1：「一括借上（サブリース）だから安心」の罠

• 内容: 「30年家賃保証」という言葉を鵜呑みにし契約。しかし数年後、業者から一方的に家賃減額を要求され、収支計画が破綻した。
• 回避策: サブリース契約は、保証される家賃が将来見直されるリスクがあることを理解する。契約書を細部まで読み込み、減額条件などを必ず確認しましょう。

失敗例2：想定外の修繕費でキャッシュフローが赤字に

• 内容: 目先の利回りを重視するあまり、修繕計画を立てていなかった。築10年を過ぎ、給湯器や外壁の修繕で数百万円の出費が発生し、貯蓄を取り崩す羽目に。
• 回避策: 購入時に、不動産会社に長期修繕計画を必ず作成してもらうこと。毎月の家賃収入から計画的に修繕費を積み立てておきましょう。

失敗例3：ずさんな管理会社を選び、空室が埋まらない

• 内容: 管理手数料の安さだけで管理会社を選んだ結果、入居者募集の営業力が弱く、退去後のクリーニングも遅い。空室期間が長引き、収入が激減した。
• 回避策: 管理会社の入居率実績（98%以上が目安）や、具体的な空室対策を必ず確認する。会社の規模や評判も重要な判断材料です。

空室競合や自然災害リスクへの具体的な備え

競争の激しい東京では、「ありきたりな物件」は淘汰されます。オートロックや無料Wi-Fi、宅配ボックスといった現代のニーズに応える設備で物件を差別化することが重要です。また、首都直下地震などの災害に備え、ハザードマップで土地の安全性を確認し、適切な火災保険・地震保険に加入することは、投資家の責務と言えるでしょう。

成功の鍵を握る「物件選び」の極意

アパート投資は「何を買うか」で成否の8割が決まります。ここではプロが実践する物件選びのポイントを解説します。

初心者におすすめ！賃貸需要が高い注目エリア

• 城南・城西エリア（世田谷区、目黒区、杉並区など）
  ブランド力と住環境の良さで、安定した人気を誇る鉄板エリア。都心へのアクセスも良好です。
• 城東・城北エリア（江東区、墨田区、板橋区など）
  大規模再開発により人口が増加傾向。都心に比べまだ価格が手頃で、将来性と利回りのバランスが魅力です。
• 中央線・京王線沿線
  新宿方面へのアクセスが良く、大学や企業も多いことから、学生・社会人両方の単身者需要が非常に旺盛なエリアです。

プロが教える！物件選定7つのチェックポイント

1. 立地: 最寄り駅から徒歩10分以内は絶対条件。
2. 周辺環境: コンビニ、スーパー、ドラッグストアが徒歩圏内にあるか。
3. 入居者ターゲット: 周辺の大学や企業を調べ、誰に貸すかを明確にする。
4. 間取り: 単身者向けなら1Kやワンルームが主流。広さや収納もチェック。
5. 設備: 無料Wi-Fi、オートロック、宅配ボックス、独立洗面台は今や必須。
6. デザイン: 外観や内装が、競合物件より魅力的か。
7. 法規制・土地の形状: 接道義務や建ぺい率などをクリアしているか。土地の形は整形地がベスト。（※この部分は専門家の領域なので、不動産会社に確認）

土地探しから管理まで！東京で頼れる不動産投資会社おすすめ5選

ここまで読んで、「やはり専門家のサポートが不可欠だ」と感じた方も多いでしょう。ここでは、「初心者へのサポート体制」「東京での新築実績」「管理体制の充実度」という3つの基準で厳選した、信頼できるパートナー候補を5社ご紹介します。

【一目でわかる】おすすめ不動産投資会社 比較一覧表

以下の比較表は、各社のビジネスモデル、財務規模、経営実績といった重要指標を網羅的に整理したものである。これは、各社の根本的な戦略の違いを即座に把握し、後続の詳細な分析を理解するための基盤となる。

特徴	Riel（リエル）	シノケングループ	RENOSY（GA technologies）	日本財託	武蔵コーポレーション
事業モデルの焦点	新築高利回りアパート	多角的な「ライフサポート」（アパート、マンション、ライフケア等）	テクノロジー主導（AI選別）の投資用不動産	東京23区の中古ワンルームマンション	一棟アパート・マンション（新築および再生）
主要顧客層	土地探しから一任したい初心者	ブランドの信頼性と実績を重視する投資家	多忙で、テクノロジーを活用したいビジネスパーソン	購入後の安定経営・管理を最重視する投資家	富裕層、専門職、経営者
主要エリア	東京23区およびその周辺	全国および海外（インドネシア等）	主要都市部（東京等）、米国へも展開	東京23区	関東一円
差別化要因（検証済）	スタートアップの機敏性、新築利回りへの特化	業界随一の事業規模、多角的な事業ポートフォリオ、MBOによる非公開化	独自のAI/テクノロジープラットフォーム、オンライン完結プロセス	購入後の管理への比類なき注力	難有り物件の再生ノウハウ、富裕層向けサービス
財務規模（最新データ）	売上高：1億6250万円（2024年12月期）	売上高：1287億円（2024年12月期）	売上高：1898億円（2024年10月期）	売上高：399億円（2024年9月期）	売上高：252億円（2023年8月期）
管理規模・実績	開発専門のため該当なし	50,000戸超 、入居率約99%	入居率99%超 [User Query]	31,000戸超、入居率99%超	32,000戸超、入居率97%超
特筆すべき強み	投資家利益を優先する理念、高い利回りポテンシャル	強力な融資チャネル、圧倒的な実績	データ駆動型の物件選定、高い業務効率	非攻撃的な営業姿勢、卓越した入居者管理	ハイブリッド（新築・中古）モデル、深い税務戦略の専門知識
潜在的リスク・考慮事項	設立年数が浅い、集客を外部パートナーに依存	非上場化による透明性の低下、旧来の企業構造	攻撃的な営業手法の報告、長期保有が前提のモデル	物件価格が高め、意図的に絞られた物件選択肢	参入障壁の高さ（富裕層限定）、入居者側からの管理に対する否定的評価

株式会社Riel（リエル）

会社の概要

2021年設立の新しい会社 。東京23区を中心に、高い利回りが期待できる新築アパートの開発を専門としています 。土地探しから完成まで全てを任せられる「ワンストップサポート」が特徴で、投資初心者でも安心です 。  

会社の詳細

• 新築アパート専門: 主に投資用の新築アパートの開発・販売に特化しています 。  
• 高い利回り目標: 東京23区で利回り7%など、具体的な高利回りを目標に掲げています 。  
• ワンストップで楽々: 土地の仕入れ、設計、建設、そして引き渡しまで、全ての工程を同社が一貫してサポートしてくれます 。  
• 経験豊富なスタッフ: 設立は新しいですが、大手不動産会社で経験を積んだベテラン社員が多く在籍しています 。  
• 融資の相談も可能: 自己資金が少ない場合でも、低金利の銀行ローンを紹介してもらえるなど、資金計画の相談にも乗ってくれます 。  

株式会社シノケングループ

会社の概要

1990年創業の業界大手 。アパート供給実績は全国トップクラスで、ブランド力と信頼性が強みです 。不動産だけでなく、介護やエネルギー事業も手掛ける「ライフサポートカンパニー」として、幅広いサービスを提供しています 。  

会社の詳細

• 業界最大級の実績: 30年以上の歴史を持つ老舗で、アパート供給棟数は全国No.1の実績を誇ります 。  
• 全国・海外展開: 東京や福岡を拠点に全国展開しており、インドネシアなど海外でも事業を行っています 。  
• 融資に強い: 提携している金融機関が20行以上あり、ローンを組みやすいのが大きな魅力です 。  
• 手厚い管理体制: 管理戸数は5万戸を超え、入居率は約99%と非常に高く、購入後も安心して任せられます 。  
• 多角的な事業: 不動産以外にも介護施設運営やLPガス供給など、生活全般を支える多様な事業を手掛けています 。  

RENOSY（株式会社GA technologies）

会社の概要

AI（人工知能）を駆使して、将来価値の高い物件を厳選してくれるのが最大の特徴 。相談から契約、その後の管理まで全てオンラインで完結できる手軽さで、忙しいビジネスパーソンから絶大な支持を得ています 。  

会社の詳細

• AIによる物件選定: 膨大なデータから、AIが「本当に価値のある物件」だけを客観的に選び出してくれます 。  
• オンラインで全て完結: 面談から契約、購入後の資産管理まで、一度も来店せずにスマホやPCだけで完結できます 。  
• 売上実績No.1: 投資用不動産の販売実績で全国No.1を獲得しており、多くの投資家から選ばれています 。  
• 専用アプリで簡単管理: 購入後は「OWNR by RENOSY」という専用アプリで、いつでも資産状況や収支を確認できます 。  
• 都市部の物件が中心: 主に資産価値が落ちにくい都市部のマンションを取り扱っていますが、最近ではアパートやアメリカの不動産にも事業を広げています 。  

株式会社日本財託

会社の概要

「東京23区の中古ワンルームマンション」だけに特化した専門家集団 。物件を売ることよりも、購入後の「管理」を最も重視しており、入居率99%超という驚異的な実績を30年以上維持し続けている、信頼性の高い会社です 。  

会社の詳細

• 東京23区・中古ワンルーム専門: 取り扱う物件を、最も賃貸需要が安定しているエリアと物件タイプに徹底的に絞り込んでいます 。  
• 驚異の入居率99%超: 3万戸以上を管理しながら、99%を超える高い入居率を長年維持しています 。  
• 「管理が商品」という哲学: 物件を売って終わりではなく、購入後の長期的な安定収入を保証する「管理サービス」そのものを提供しています 。  
• 手厚い保証制度: 空室保証や家賃滞納保証といった制度が充実しており、オーナーはリスクを心配せず安心して任せられます 。  
• しつこい営業なし: 顧客のライフプランを第一に考え、無理な営業をしない誠実な姿勢が多くの投資家から評価されています 。  

武蔵コーポレーション株式会社

会社の概要

関東一円の「一棟アパート・マンション」を専門とし、主に会社経営者や医師などの富裕層向けにサービスを提供 。古くなった物件を再生させる高い技術力と、購入後の運営まで見据えた手厚いサポートに定評があります 。  

会社の詳細

• 一棟アパート・マンション専門: 関東エリアの一棟物件に特化しており、個人では難しい大規模な投資をサポートします 。  
• 富裕層がメインターゲット: 主に年収の高い会社経営者や医師、弁護士といった方が顧客です 。  
• 物件の「再生」が得意: 中古物件を買い取り、100項目もの検査と修繕を行って価値を高めた「ReBreath（リブレス）」というブランドが人気です 。  
• 新築と中古のハイブリッド提案: 物件再生で培ったノウハウを活かした自社ブランドの新築アパート「MQuarto（エムクォート）」も提供しています 。  
• 出口戦略までサポート: 物件購入から管理、税金対策、そして将来の売却まで、資産運用全体をワンストップで支援してくれます 。  

購入がゴールではない！利益を最大化する「出口戦略」の考え方

アパート投資は、物件を売却して初めて最終的な利益が確定します。購入時に「いつ、誰に、いくらで売るか」という出口戦略まで考えておくことが、プロの投資家になるための必須条件です。

なぜ投資前に「出口」を描くことが大切なのか？

出口を意識することで、選ぶべき物件の基準が変わるからです。例えば、「15年後に売却益を狙う」のであれば、目先の利回りより、15年後も価値が落ちにくい「立地」や「再開発計画の有無」が重要になります。購入はあくまでスタート。売却まで含めたトータルリターンを最大化する視点を持ちましょう。

売却まで見据えたパートナー会社選びのメリット

物件の特性を最も理解しているのは、購入から管理までを共にしてきたパートナー会社です。売却のタイミングや戦略についても、的確なアドバイスをくれるでしょう。会社を選ぶ際は、「売却のサポート体制」や「売却実績」も確認しておくことをおすすめします。

初心者からよくある質問（Q&A）

自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の10%～20%が目安と言われます。8,000万円の物件なら800万～1,600万円程度です。ただし、提携金融機関によっては、より少ない自己資金で始められるケースもあります。まずは相談してみましょう。

ローンの審査は厳しいですか？

あなたの年収や勤務先、勤続年数などの属性と、購入する物件の収益性（事業性）の両方が審査されます。実績豊富な不動産会社は、融資付けのノウハウも持っているため、まずは相談することが重要です。

管理会社に任せきりで本当に大丈夫ですか？

はい、信頼できる管理会社を選べば、入居者募集から家賃集金、クレーム対応、退去手続きまで、ほぼ全てを任せることが可能です。ただし、オーナーとして収支報告書には毎月必ず目を通し、経営状況を把握しておきましょう。

東京のアパート投資で目指すべき利回りは？

新築の場合、都心部では表面利回りで4%台、城東・城北エリアなどで5%前後が一つの目安です。大切なのは利回りの数字だけでなく、安定したキャッシュフローが長期的に見込めるかどうかです。

まとめ：東京アパート投資で成功の第一歩を踏み出すために

東京でのアパート投資は、正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーと組むことで、初心者でも成功できる魅力的な資産形成術です。

この記事で、あなたは成功へのロードマップを手に入れました。しかし、最も重要なのは「最初の一歩を踏み出すこと」です。

成功への3ステップ

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