【Riel監修】東京の新築アパート投資ガイド！高利回り物件の秘密教えます！

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「新築アパート投資は本当に儲かるのか？」「何から始めれば失敗しないのだろう？」そのように悩んでいませんか。本記事は、そんなあなたのための“教科書”です。東京で新築アパート投資で成功するには、感覚的な判断ではなく、データに基づいた再現性のある手順が不可欠。この記事では、私たちRielが実践する高利回りの秘密から、物件選定、融資、満室経営、出口戦略までの全手順を、具体的な数値やチェックリストと共に徹底解説します。

Rielだからできる“高利回り”の正体＝CCRを高める設計

Rielが実現する高利回りの本質は、自己資金に対してどれだけのリターンがあるかを示す『CCR（自己資本収益率）』を最大化する事業設計にあります。

※CCR (Cash on Cash Return) とは？
投下した自己資金に対して、年間の手残り（税引前キャッシュフロー）がどれくらいの割合になるかを示す指標。「自己資金が何年で回収できるか」を測る、極めて重要なものさしです。

一般的な表面利回りだけでなく、融資というレバレッジを効かせた際の自己資金の投資効率こそが最も重要だからです。少ない自己資金で大きなキャッシュフローを生み出すことで、資産拡大のスピードは飛躍的に向上します。CCRが15%であれば、自己資金1,000万円で年間150万円のキャッシュフローを生み出せる計算になります。Rielでは事業計画の段階からこのCCRを精密に計算し、真に効率的な資産形成を実現するのです。

物件選定～融資～満室～出口までの再現性ある手順

本記事では、Rielが実践する物件選定から出口戦略まで、誰もが成功を再現できる具体的な手順を公開します。アパート投資は運や感覚で行うものではなく、明確な基準とプロセスに沿って進めるべき事業です。各フェーズでの判断基準を明確にすることで、失敗のリスクを限りなくゼロに近づけることが可能になります。物件選定では「成功のチェックリスト25項目」、融資では「DSCR≧1.2」といった具体的な数値基準、満室経営では「KPI運用」、出口では「証跡化」など、プロが実務で使うノウハウを体系立てて解説。この手順に沿って進めることで、着実な資産形成の道を歩んでいきましょう。

東京で新築アパート投資をする理由（需給×規制×交通）

東京がアパート投資の最適地である理由は、圧倒的な『需給バランス』にあります。日本全体の人口が減少する中にあっても、東京圏への人口流入は続いており、旺盛な賃貸需要が家賃相場を支えています。さらに、厳しい建築規制が新規供給を制限するため、好立地の物件は希少価値を保ちやすいのです。世界最高水準の交通インフラが、この需要と資産価値をさらに強固なものにしています。

引用：東京都の統計

単身～DINKS需要の源泉（就業・就学・乗換）

東京の盤石な賃貸需要は、企業や大学が集中することによる単身者・DINKS層の流入が支えています。地方からの就職や転勤、進学で東京に転入してくる若年層は、駅へのアクセスが良いコンパクトな住戸を求める主要ターゲットです。総務省の統計を見ても、東京都は転入超過数が全国で群を抜いており、この構造的な要因が空室リスクを低減させます。巨大ターナル駅だけでなく、そこからアクセスの良い私鉄沿線にも需要は拡大しており、こうしたエリアが投資の狙い目となるでしょう。

引用：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告

家賃帯と空室率の傾向（1K/1LDKの勝ち筋）

東京の賃貸市場において、最も効率的に収益を上げられるのは単身者向けの1KやDINKS向けの1LDKです。なぜなら、全世帯数に占める単独世帯の割合は増加を続けており、コンパクトな間取りへの需要が供給を上回るエリアも少なくないからです。景気変動による家賃下落の影響を受けにくく、ファミリータイプに比べて空室期間が短い傾向にあります。実際に、都内の賃貸データを分析すると、20～30平米台の物件は高い稼働率を維持しています。市場の勝ち筋である1K/1LDKを中心とした物件企画に特化することが、成功への近道と言えるでしょう。

規制・供給制約が生む立地プレミアム

東京では建築に関する厳しい規制が新規供給のハードルを上げ、結果として好立地物件の希少価値、すなわち『立地プレミアム』を高めています。特に都心部では、用途地域や高さ制限、日影規制などが厳しく定められており、新たにアパートを建設できる土地は非常に限られます。この供給制約が需給バランスを需要側に傾け、資産価値の強力な下支え要因となるのです。例えば、建物の高さが厳しく制限されるエリアの駅近物件は、将来にわたって競合が出現しにくいため、高い資産価値を維持しやすいというメリットがあります。規制によって守られた立地を選ぶことが、長期安定経営の鍵です。

高利回り物件の秘密（CCRを高める5つのレバー）【Rielの実務】

Rielが実現する高利回りは、偶然の産物ではありません。「CCR（自己資本収益率）」を最大化するための、緻密に計算された以下の5つのレバーが存在します。

• 取得＆設計のコスト最適化
• 融資レバレッジの精密設計
• 賃料設計＆設備差別化
• 初期稼働スピード
• 出口の再現性

これこそが、Rielがお客様に高い投資効果を提供できる理由です。ここでは、その具体的な実務内容を公開します。

取得＆設計のコスト最適化（廊下率・階段配置・標準仕様）

高利回りの第一歩は、建築コストを徹底的に最適化することです。我々は、レンタブル比（総面積に対する収益部分の割合）を高めるため、共用廊下の面積を最小限に抑える設計を追求します。階段の配置一つで貸室に使える面積は大きく変わるのです。また、無駄な装飾を排し、品質とコストのバランスが取れた標準仕様を確立することで、一棟あたりの建築費を抑制。これらの工夫により、取得価格を抑え、初期投資段階から利回りの高い物件を企画することが可能になります。コストを抑えつつも、入居者に選ばれる品質を確保する。この両立が我々の強みです。

融資レバレッジの精密設計（LTV/期間/返済比率とDSCR≥1.2）

自己資金効率（CCR）を高める鍵は、融資レバレッジの精密な設計にあります。我々は、物件価格に対する借入比率（LTV）や返済期間を個別に最適化し、キャッシュフローを最大化するプランを提案します。

※LTV (Loan to Value) とは？
物件価格に対して、どれくらいの割合のローンを組んでいるかを示す指標。LTVが高いほど、少ない自己資金で投資できる（レバレッジが高い）状態を意味します。その際、重要な指標となるのがDSCR（借入金償還余裕率）です。
※DSCR (Debt Service Coverage Ratio) とは？
家賃収入から経費を引いた利益（NOI）が、年間のローン返済額の何倍あるかを示す指標。金融機関が「この物件はローンをきちんと返済できるか」を判断する最重要指標の一つです。

Rielでは、安全性の目安とされる『DSCR≧1.2』を基準に、無理のない返済比率を維持しつつ、最大限のレバレッジ効果を狙います。この金融知識と交渉力が、お客様の資産形成を加速させるのです。

賃料設計＆設備差別化（必須10設備／写真映え）

入居者に選ばれ、かつ相場より高い賃料を実現するには、戦略的な設備導入が不可欠です。私たちは、現代の入居者が「あって当たり前」と考える、以下の『必須10設備』を標準で採用しています。

• 無料高速インターネット
• 宅配ボックス
• 浴室換気乾燥機
• 独立洗面台
• モニター付きインターホン
• オートロック
• システムキッチン（2口コンロ）
• 温水洗浄便座
• エアコン
• 室内洗濯機置場

これらの設備で競合物件との差別化を図ります。さらに重要なのが、ポータルサイトで目を引く『写真映え』です。アクセントクロスやデザイン性の高い照明など、少しの工夫で内見率は大きく向上します。周辺の家賃相場を徹底的に調査し、これらの付加価値を適切に賃料に反映させることで、収益性を最大化する。これがRielの賃料設計です。

初期稼働スピード（反響→内見→申込のKPI運用）

新築物件の価値を最大化するには、竣工後いかに早く満室にするか（初期稼働スピード）が極めて重要です。Rielでは、データに基づいた以下のPDCAサイクルを高速で回すことで、満室までの期間を最短化します。

※KPI (Key Performance Indicator) とは？
重要業績評価指標のこと。目標達成のために、どのプロセスをどれだけ改善すれば良いかを具体的に測るための中間目標値です。

出口の再現性（査定書・募集履歴・修繕台帳の証跡化）

アパート投資の最終的な成功は、有利な条件で売却できる『出口の再現性』にかかっています。我々は、将来の売却時に物件価値を正当に評価してもらうため、運営期間中のあらゆる記録を『証跡化』することを重視しています。具体的には、定期的な金融機関からの評価査定書の取得、入居者募集時の広告履歴（AD）、そして計画的な修繕の履歴をすべてデータとして保管。これらの客観的な証拠は、次の買主や金融機関に対する強力なアピール材料となり、スムーズかつ高値での売却を可能にします。購入時から出口まで見据えた戦略が、Rielの投資クオリティです。

成功のチェックリスト（現地・図面・契約・運用の25項目）

アパート投資の成功は、感覚ではなく、客観的な基準に基づく物件評価にかかっています。以下のチェックリストを活用し、あなたの投資が成功への軌道に乗っているかを確認してください。

	No.	チェック項目
立地	1	駅徒歩分数（実測）
	2	生活導線（スーパー・コンビニ等）
	3	ハザードマップ（浸水・災害リスク）
	4	競合調査（家賃・設備）
プラン	5	ターゲットと間取りの合致
	6	競争力のある面積帯か
	7	必須設備10項目は備わっているか
	8	収納量は十分か
	9	日当たり・風通し
建築	10	仕様の数値データは開示されているか
	11	地盤調査報告書の確認
	12	第三者機関による中間検査の有無
	13	長期修繕計画と積立金のシミュレーション
	14	建設会社の施工実績
管理	15	賃料設定の妥当性（レントロール確認）
	16	広告料（AD）の設定は適正か
	17	主要な募集媒体に掲載されるか
	18	原状回復の費用負担と単価は明確か
	19	管理会社の評判・実績
融資	20	CCRは10%以上か
	21	DSCRは1.2以上か
	22	BEP（損益分岐点稼働率）は低いか
	23	感度分析（ストレステスト）は提示されたか
出口	24	収益還元法・取引事例比較法での価格査定
	25	売却時の開示項目の管理体制

立地：駅徒歩・生活導線・ハザード・競合

物件の資産価値を左右する最も重要な要素は立地です。まず「駅徒歩分数」は必ず自分の足で計測しましょう。「生活導線」が自然か、夜道は安全かも確認すべきポイントです。また、国や自治体のハザードマップで浸水や土砂災害のリスクを必ず確認してください。最後に、周辺の「競合」となるアパートの家賃や設備を調査し、自分の物件が優位性を保てるかを客観的に分析することが、長期的な安定経営の第一歩となります。

引用：国土交通省 ハザードマップポータルサイト

収支シミュレーション

ここからは、より具体的にアパート投資の収支イメージを掴んでいただくため、年収や物件構成が異なる3つのケーススタディを比較表でご紹介します。

++++++++++++++++++++++++++++++ 【Riel管理人コメント】 シミュレーションは、いわばアパート経営の「健康診断書」です。ご自身の年収や目標に近いモデルを見て、具体的なイメージを掴んでみてください。「自分ならどのタイプかな？」と考えるだけでも、大きな一歩ですよ！ ++++++++++++++++++++++++++++++

3つの投資モデル比較表

項目	ケースA（標準型）	ケースB（安定型）	ケースC（加速型）
対象年収	700万円～	1,200万円～	不動産所有者
物件構成	1K×8戸	1K＋1LDKミックス	1K×8戸
物件価格	1億円	1.2億円	1億円
自己資金	1,000万円	1,500万円	100万円～
年間CF(税引前)	約225万円	約250万円	約200万円
CCR	22.5%	16.7%	200%
特徴	再現性の高い王道モデル	リスク分散を重視	資産拡大スピードを最優先

ケースA：年収700万・1K×8戸（標準）

年収700万円の会社員の方が、自己資金1,000万円で都内に1K×8戸の新築アパートを購入する標準的なケースです。年間家賃収入は約672万円、運営経費等を差し引いた税引き前キャッシュフローは年間約225万円、CCRは22.5%となります。初年度から安定したキャッシュフローを生み出しつつ、減価償却による節税効果も期待できる、最も再現性の高いモデルと言えるでしょう。

ケースB：年収1,200万・1K＋1LDKミックス（安定型）

年収1,200万円の方向けに、より安定性を重視したプランです。単身者向けの1Kと、DINKSやカップルをターゲットにした広めの1LDKを組み合わせることで、入居者層を分散し、空室リスクを低減させます。1LDKは高い家賃設定が可能であり、長期入居も見込めるため、収益の安定性が増します。税引き前キャッシュフローは年間約250万円、CCRは16.7%を見込みます。ディフェンシブで手堅い資産形成を目指す方におすすめです。

ケースC：共同担保ありハイレバ（加速型）

すでに不動産を所有している方向けの、資産拡大を加速させるモデルです。既存物件を共同担保に提供することで、自己資金をほとんど使わずに次の物件を購入し、レバレッジを最大限に効かせることが可能です。リスクは高まりますが、キャッシュフローの増加スピードは圧倒的です。ただし、高い金融知識とリスク管理能力が求められる上級者向けの戦略です。

感度分析：賃料±5％・金利±1％・空室率±3％・ADの影響

事業計画の妥当性を測るには、感度分析（ストレステスト）が不可欠です。

※AD (Advertisement) とは？
広告料のこと。客付けをしてくれた不動産仲介会社に、大家さんが成功報酬として支払うお金。通常は家賃の1～2ヶ月分が相場です。

これは、想定「賃料が5%下落」した場合、「金利が1%上昇」した場合などに、キャッシュフローがどう変化するかを検証するものです。これらのリスクシナリオを事前にシミュレーションすることで、計画の安全性を確認し、不測の事態にも備えることができます。

Rielで建築した東京での新築アパートの実例紹介

新築アパート会社の選び方

新築アパート投資の成功は、信頼できるパートナー企業と出会えるかにかかっています。ここでは、優良な会社を見極めるための客観的な「6つの評価軸」と、Rielがいかにその基準を満たしているかを比較表で解説します。

6軸：仕入れ力／建築品質／融資実績／募集管理／出口支援／情報開示

良いパートナー企業かを見極めるには、6つの軸で評価しましょう。

• 良い土地を他に先んじて取得できる『仕入れ力』。
• コストと品質のバランスが取れた『建築品質』。
• 豊富な提携金融機関と交渉力を持つ『融資実績』。
• 高い入居率を維持する『募集管理』能力。
• 将来の売却までサポートする『出口支援』体制。
• メリットだけでなくリスクも正直に伝える『情報開示』の姿勢。

これら全てを高いレベルで満たしている会社こそ、真のパートナーです。

評価軸	Riel	一般的な会社
① 仕入れ力	独自ルートで非公開の好立地情報を取得	公開情報や業者からの紹介が中心
② 建築品質	コストと品質を両立した標準仕様を確立	設計と施工が別会社で連携が不十分な場合も
③ 融資実績	多数の提携金融機関と最適なプランを提案	提携先が少なく、金利交渉力が弱い場合も
④ 募集管理	データに基づくKPI運用で早期満室を実現	仲介会社任せで、空室期間が長引くことも
⑤ 出口支援	購入時から売却を見据えた証跡化を徹底	売却サポートは別会社や別料金の場合が多い
⑥ 情報開示	メリット・リスク両面を感度分析と共に開示	都合の良いシミュレーションしか提示しないことも

Rielの強み！なぜ、低コスト・高利回りが可能なのか？

Rielが低コスト・高利回りを実現できる理由は、土地の仕入れから設計、建築、管理、売却まで、全てのプロセスを自社で一気通貫して行っているからです。中間マージンを徹底的に排除し、建築仕様の標準化でコストを最適化。長年の取引で培った金融機関との信頼関係により、お客様に有利な融資条件を引き出します。さらに、データに基づいたリーシング戦略で、竣工後すぐに満室稼働を実現。これらの総合力によって、他社には真似のできない高い収益性と資産価値を両立した物件の提供を可能にしているのです。

“赤信号”の見抜き方（誇大・根拠不在・収支非開示）

残念ながら、不動産業界には注意すべき会社も存在します。「必ず儲かる」といった『誇大』なセールストークや、「人気エリアだから大丈夫」といった『根拠不在』の説明には注意が必要です。最も危険な兆候は、詳細な『収支計画を開示』しない、あるいは空室率や経費を極端に低く見積もるケースです。感度分析の提示を拒む会社も信頼できません。常に客観的なデータに基づいた説明を求め、少しでも疑問があれば契約を急がない姿勢が、あなたの大切な資産を守ります。

リスクと対策

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、当然リスクは存在します。重要なのは、リスクを正しく理解し、それに対する具体的な対策をあらかじめ講じておくことです。

空室・賃料下落／金利上昇／修繕／災害／出口価格

アパート経営における主なリスクは5つです。①入居者が決まらない『空室』や周辺相場に連動する『賃料下落』。②ローンの返済額が増える『金利上昇』。③給湯器の故障や外壁塗装など突発的・計画的な『修繕』。④地震や水害といった『災害』。そして⑤市況の悪化による『出口価格（売却価格）』の下落。これらのリスクに対して具体的な対策を講じておくことが、長期安定経営の鍵となります。

具体策：初回賃料戦略／返済比率上限／積立設計／保険最適化

Rielでは各リスクに対し具体的な対策を講じます。空室対策として、新築時の『初回賃料』を相場より少しだけ高く設定し、2回目以降の更新で調整する戦略を取ります。金利上昇に備え、手取り収入に対する『返済比率』に上限を設け、無理のない計画を徹底。将来の修繕費は、購入時から計画的な『積立設計』を行います。災害リスクには、適切な『保険』に加入することで備え、補償内容を定期的に見直します。これらの対策を組み合わせることで、不測の事態にも揺るがない強固な経営基盤を築くことが可能です。

よくある質問（FAQ）

ここでは、お客様からよく寄せられるご質問とその回答をまとめました。

サブリースの是非／固定資産税の目安／減価償却（木造22年）／団信・保険

「サブリース（家賃保証）は得ですか？」という質問をよく受けます。空室リスクをなくせるメリットはありますが、保証料が高く、収益性が下がるデメリットも。当社では両方のプランを提示し、お客様に選んでいただいています。「固定資産税」は物件評価額の1.4%が標準税率ですが、新築は軽減措置があります。「減価償却」は、木造の法定耐用年数22年で経費計上でき、大きな節税効果を生みます。「団信（団体信用生命保険）」への加入は必須で、万一の際はローンが完済されるため生命保険代わりにもなります。

まとめ

本記事では、東京で新築アパート投資を成功させるための具体的な手順と、Riel独自の高利回り戦略について解説してきました。重要なのは、感覚に頼るのではなく、CCRやDSCRといった客観的な指標に基づき、再現性のあるプロセスで事業を進めることです。この記事で紹介したチェックリストやシミュレーションが、あなたの成功への第一歩となれば幸いです。しかし、最も大切なのは、信頼できるパートナーを見つけること。あなたの資産形成の旅路に、ぜひ私たちRielを伴走させてください。