アパート経営の成功率は？データの実態と上げる方法を解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート経営を始めたいと思ったとき、まず気になるのが「成功率って実際どのくらいなんだろう」という点ですよね。ネットで調べると「アパート経営の成功率は7割」という数字をよく見かけます。でも、その7割という数字、本当に信じていいのでしょうか。

結論からお伝えすると、アパート経営の成功率に公的なデータは存在しません。よく見る「7割」という数字も、ある民間企業の独自調査がもとになっているだけなんです。とはいえ、成功と失敗を分けるポイントははっきりしています。

この記事では、アパート経営の成功率の実態と、成功率を左右する3つの指標、そして成功確率を高める具体的な方法までまとめて解説します。これから始めたい方が後悔しないための判断材料になるはずです。

アパート経営の成功率に公的データはない｜「7割」の根拠を検証

まず大前提として知っておいてほしいのが、アパート経営の成功率を示す公的なデータは、どこを探しても見つからないという事実です。なぜなら、アパート経営で得た不動産所得には確定申告の義務がある一方で、その経営が成功しているかどうかを税務署などへ報告する義務はないからです。つまり、国レベルでデータを集める仕組みがそもそも存在しないんですね。

ネット上で言われる「成功率7割」はどこから来た数字か

「アパート経営の成功率は7割」という表現は、不動産投資の情報サイトでよく目にします。ただ、この数字の出どころは、ある民間企業が独自に行った調査結果です。国や公的機関が出した統計ではありません。

さらにややこしいのが、何をもって「成功」とするかの基準が、その調査ごとにバラバラだという点。生計を立てられるレベルを成功とするのか、収支がマイナスにならなければ成功とするのか、定義次第で割合はいくらでも変わります。だから7割という数字は、あくまで一つの目安として受け止めるのが正解です。

入居率から見る成功率の目安（総務省データ）

客観的な数字に近いものを探すなら、「入居率」を一つの指標にできます。総務省の住宅・土地統計調査をもとに空室率を推計すると、日本全体の借家の空室率はおよそ18.5%。逆算すると入居率はおよそ81.5%という計算です。

そもそも「成功」の定義は人によって違う

ここが意外と見落とされがちなんですが、アパート経営の成功率を語るうえで一番大事なのは「あなたにとっての成功は何か」をはっきりさせることです。毎月の手残りを増やしたいのか、相続税を抑えたいのか、長期で資産を築きたいのか。ゴールが違えば、成功の基準も変わってきます。

自分の目的をはっきりさせておくと、物件選びの軸がブレません。「なんとなく儲かりそう」で始めるのが、いちばん危ないパターンなんです。

アパート経営の成功率を左右する3つの指標

成功率に公的データがないとはいえ、成功している経営には共通の特徴があります。それを数字で測れるのが、これから紹介する3つの指標です。物件を検討するとき、この3つをチェックするだけで判断の精度がぐっと上がりますよ。

①利回り（表面利回り・実質利回り）

利回りは、投資額に対してどれだけの家賃収入が見込めるかを示す数字です。物件価格に対する年間家賃収入の割合が「表面利回り」、そこから管理費や税金などの経費を差し引いたものが「実質利回り」になります。

広告に載っているのはたいてい表面利回り。でも実際に手元に残るお金を左右するのは実質利回りのほうなので、こっちで判断するクセをつけてください。表面利回りが高く見えても、経費を引いたら全然残らない、なんてことはよくあるんです。

②入居率・空室率

どんなに利回りが高い物件でも、入居者がいなければ家賃は1円も入ってきません。だからこそ、入居率は成功率に直結する指標なんです。前述のとおり全国平均の入居率は約81.5%ですが、これはあくまで平均値。

駅から近い、周辺に賃貸需要がある、間取りや設備がニーズに合っている。こうした条件がそろった物件なら、入居率はもっと高く保てます。立地と需要のリサーチは、利回りと同じくらい大事なんですよね。

③キャッシュフロー（手残り）

最終的にいちばん大切なのが、キャッシュフロー。家賃収入からローン返済・経費・税金をすべて引いたあとに、毎月いくら手元に残るかという数字です。ここがプラスで安定していれば、アパート経営は成功していると言っていいでしょう。

指標	見るポイント	成功の目安
実質利回り	経費を引いた本当の収益力	高いほど安全余地が大きい
入居率	立地・需要・設備の充実度	90%以上をキープできるか
キャッシュフロー	返済後の毎月の手残り	長期でプラスを維持できるか

アパート経営で成功率が下がる失敗パターン

成功率を上げる方法を知る前に、まず「やってはいけないこと」を押さえておきましょう。失敗にはパターンがあります。逆に言えば、このパターンさえ避ければ、成功率は自然と上がっていくんです。

利回りの低い物件を高値づかみする

いちばん多い失敗が、利回りの低い物件を割高な価格で買ってしまうケースです。とくに人気エリアの中古物件は価格が高騰していて、表面利回りが3〜4%台ということも珍しくありません。これだとローン返済と経費を引いたら、手残りがほとんどゼロ。少し空室が出ただけで赤字に転落します。

入口の利回りが低いと、その後どんなに頑張って運営しても挽回が難しいんですよね。物件取得の段階で勝負はかなり決まっている、と言っても言い過ぎではありません。

空室・家賃下落を見込まない収支計画

「ずっと満室」「家賃はずっと同じ」という前提で収支計画を立ててしまうのも、ありがちな失敗です。現実には、築年数が進めば家賃は下がっていきますし、入退去のタイミングで空室期間も発生します。

自己資金が薄く金利上昇に耐えられない

フルローンに近い形でギリギリの資金計画を組むと、ちょっとした想定外で資金繰りが一気に苦しくなります。とくに今は金利の動向が読みにくい時期。返済額が増えても耐えられるよう、ある程度の自己資金と手元キャッシュを残しておくことが、成功率を守る保険になります。

無理のない資金計画は、攻めではなく守りの戦略。でも、長くアパート経営を続けるうえでは、この守りがいちばん効いてくるんです。

アパート経営の成功率を上げる5つのポイント

失敗パターンの裏返しが、そのまま成功のポイントになります。ここでは、アパート経営の成功率を上げるために押さえておきたい5つを、優先度の高い順に紹介していきます。

この5つのなかでも、もっとも成功率を左右するのが1番目の「入口の利回り確保」です。次の章では、この入口の利回りを根本から高める方法を詳しく見ていきます。

「土地から新築」がアパート経営の成功率を高める理由

ここまでで「入口の利回りが成功率を左右する」とお伝えしてきました。では、その入口の利回りをどうやって高めるのか。その答えのひとつが、Rielが手がけている「土地から新築」のアパート投資という方法です。

利回り7%〜を狙える仕組み

すでに建物が建っている完成物件を買う場合、土地代と建築費に加えて、売主や仲介の利益も価格に乗っています。だから、どうしても利回りは低めに出やすいんですね。

一方で「土地から新築」は、土地の仕入れから建築まで一気通貫で手がける方法です。中間マージンを抑えながら、立地と建物を最適化できるので、利回り7%〜を狙える物件をつくれます。前述のように利回り3〜4%台の物件と比べると、入口の余裕がまるで違うんです。

新築だから空室・修繕リスクを抑えられる

新築物件は、入居者から見ても魅力的です。設備が新しく、間取りも今のニーズに合わせて設計できるので、入居率を高く保ちやすい。空室リスクを抑えられるというのは、成功率を考えるうえで大きなアドバンテージになります。

さらに、新築なら当面の大規模修繕が発生しにくいのもポイント。中古物件にありがちな「買ってすぐ大きな修繕費がかかる」という落とし穴を避けられます。空室と修繕、2つのリスクを同時に抑えられるわけですね。

利回り別・成功確率の比較イメージ

同じアパート経営でも、入口の利回りが違うだけで、空室や金利上昇に対する耐性はまったく変わります。下の表で、低利回りの物件と利回り7%〜の物件を比べてみましょう。

項目	利回り3〜4%台	利回り7%〜（土地から新築）
空室への耐性	少しの空室で赤字化しやすい	空室が出ても余裕を持ちやすい
金利上昇への耐性	返済増で手残りが消えやすい	収益に厚みがあり吸収しやすい
修繕リスク	中古は早期に発生しやすい	新築で当面抑えられる
キャッシュフロー	薄く不安定になりがち	厚く安定させやすい

こうして並べると、入口の利回りがいかに「安全余地」を生むかがわかります。成功率を上げたいなら、運営テクニック以前に、まず利回りの高い物件を持つこと。これがいちばんの近道なんです。

アパート経営の成功率に関するよくある質問

アパート経営の成功率は本当に7割なのですか？

「7割」という数字は、ある民間企業の独自調査がもとになっているもので、公的なデータではありません。何を成功とするかの定義も調査によって異なるため、あくまで目安として受け止めてください。大切なのは、自分にとっての成功を定義したうえで、利回り・入居率・キャッシュフローという指標で判断することです。

アパート経営の成功率を上げるには何が一番大事ですか？

もっとも効くのは、物件取得の「入口」でしっかり利回りを確保することです。入口の利回りが低いと、その後どんなに運営を頑張っても挽回が難しくなります。利回りの高い物件を持つことが、空室や金利上昇への耐性を生み、結果として成功率を押し上げます。

新築と中古ではどちらが成功率が高いですか？

一概には言えませんが、新築は設備が新しく入居率を保ちやすいうえ、当面の大規模修繕が発生しにくいという強みがあります。とくに土地から仕込む新築なら、立地を選びながら利回り7%〜を狙えるため、空室・修繕の両面でリスクを抑えやすく、成功率を高めやすい選択肢です。

初心者がアパート経営で失敗しないコツはありますか？

利回りの低い物件を高値で買わないこと、空室や家賃下落を織り込んだ収支計画を立てること、そして金利上昇に耐えられる資金的な余裕を持つこと。この3つを守るだけで、ありがちな失敗の大半は避けられます。信頼できるパートナー選びも欠かせないポイントですよ。

まとめ｜アパート経営の成功率は「入口」で決まる

アパート経営の成功率は、運営テクニックよりも先に、どんな物件を持つかでほとんど決まります。なかでも入口の利回りは、空室や金利上昇に対する安全余地そのもの。だからこそ、利回りの高い物件を選ぶことが成功への一番の近道なんです。

Rielは、土地の仕入れから新築まで一気通貫で手がけることで、利回り7%〜を狙えるアパート投資を提供しています。成功率を本気で上げたい方は、まずは気軽に相談してみてください。