アパート経営の税金はいくら？年収別シミュレーションと節税策7選

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート経営に興味はあるけど、「税金がどれくらいかかるか分からなくて不安」という方は本当に多いんです。実は、アパート経営にかかる税金は全部で8種類以上。しかも「取得したとき」「毎年」「売却したとき」と、タイミングごとに異なる税金が発生します。

逆に言えば、税金の全体像を正しく把握すれば、手元に残るお金を最大化できるということ。この記事では、アパート経営にかかる税金を種類別にわかりやすく解説し、年収500万円・800万円・1,200万円の3パターンで税額をシミュレーションしていきます。

記事の後半では、プロが実践するアパート経営の節税対策7選もまとめました。最後まで読めば、「思ったより税金で持っていかれた…」という事態を防ぎ、手残りを最大化するための知識が手に入りますよ。

アパート経営にかかる税金は全部で何種類？一覧で把握しよう

まず最初に、アパート経営にかかる税金の「全体マップ」を頭に入れておきましょう。ここを理解しておかないと、想定外の出費にあわてることになります。

税金の全体像を「取得時・毎年・売却時」の3フェーズで整理

アパート経営に関わる税金は、大きく3つのタイミングに分かれます。以下の表で全体像を把握してください。

タイミング	税金の種類	課税対象・概要	目安金額
取得時（1回のみ）	不動産取得税	土地・建物の取得に対して	数十万〜数百万円
	登録免許税	所有権・抵当権の登記に対して	数万〜数十万円
	印紙税	売買契約書・ローン契約書に対して	1万〜6万円
毎年（経営中ずっと）	所得税	不動産所得に対して（5〜45%の累進課税）	年数万〜数百万円
	住民税	不動産所得に対して（一律10%）	年数万〜数十万円
	固定資産税	土地・建物の評価額に対して（税率1.4%）	年数十万円
	都市計画税	市街化区域の土地・建物に対して（税率0.3%）	年数万円
	個人事業税	10室以上＋所得290万超の場合（税率5%）	年数万〜数十万円
売却時（1回のみ）	譲渡所得税・住民税	売却益に対して（所有5年超なら約20%）	売却益による

新築アパートならではの税金上のメリット

中古アパートと比較すると、新築には税金面で有利なポイントがいくつかあります。

新築アパートの税金メリット

• 減価償却を耐用年数フルで取れる…木造なら22年間、毎年安定して経費計上できる
• 固定資産税の新築減額措置…新築後3年間（3階建て以上は5年間）、建物の税額が1/2に
• 不動産取得税の軽減措置…1戸あたり40㎡〜240㎡なら1,200万円の控除あり
• 融資期間が長い → デッドクロスまでの猶予が長い…減価償却と元本返済のバランスを保ちやすい

特に減価償却を耐用年数フルで計上できるのは新築の大きな強み。中古の場合、残りの耐用年数が短く、「減価償却が終わった途端にキャッシュフローが悪化する」というデッドクロスの問題が早く来てしまうんです。

毎年かかる税金①｜所得税・住民税の計算方法と税額シミュレーション

アパート経営の税金で最も金額が大きくなるのが、所得税と住民税。ここを正確に理解しておかないと、「思ったより手元に残らない…」ということになりかねません。

不動産所得の計算式（家賃収入 − 必要経費）

アパート経営で得た収入には「不動産所得」として税金がかかります。計算式はシンプルで、以下のとおり。

不動産所得の計算式

不動産所得 ＝ 年間家賃収入（総収入）− 必要経費

この不動産所得に対して所得税（5〜45%の累進課税）と住民税（一律10%）が課されます。給与所得がある会社員の場合は、給与所得と不動産所得を合算した「総所得」に対して税率が適用されます（総合課税）。

ここでポイントになるのが「必要経費」に何を含められるかということ。経費が多いほど不動産所得は小さくなり、税金も少なくなる仕組みです。主な経費には、減価償却費・固定資産税・管理委託料・修繕費・ローン利息などが含まれます。

なお、ローンの元本返済は経費にならない点に注意してください。帳簿上は黒字でも、ローン返済を含めると手元のキャッシュが足りない…というのが、いわゆる「デッドクロス」の問題です。

【年収別】税額シミュレーション3パターン

ここからが本記事の最大のポイント。「自分のケースだと税金はいくらになるのか」を、年収500万円・800万円・1,200万円の3パターンでシミュレーションしていきます。

シミュレーションの共通前提条件

• 物件 → 新築木造アパート8戸（千葉県、表面利回り8%）
• 物件価格 → 1億2,000万円（土地4,000万円＋建物8,000万円）
• 年間家賃収入 → 960万円（月10万円×8戸）
• 必要経費（減価償却費含む） → 680万円
• 不動産所得 → 280万円
• 所得控除 → 基礎控除48万円＋社会保険料控除等100万円＝148万円
• 青色申告特別控除 → 65万円
• ※復興特別所得税（2.1%）は簡略化のため省略

項目	年収500万円	年収800万円	年収1,200万円
給与所得（概算）	356万円	600万円	950万円
不動産所得	280万円	280万円	280万円
青色申告特別控除	▲65万円	▲65万円	▲65万円
総所得金額	571万円	815万円	1,165万円
所得控除合計	▲148万円	▲148万円	▲148万円
課税所得	423万円	667万円	1,017万円
適用税率（所得税）	20%	20%	33%
所得税額	約42万円	約91万円	約177万円
住民税額（10%）	約43万円	約67万円	約102万円
合計税額	約85万円	約158万円	約279万円

※上記の税額は給与所得＋不動産所得の合計に対する概算です。アパート経営がなかった場合の税額との「差額」が、アパート経営による追加の税負担となります。

復興特別所得税も忘れずに

2037年まで、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が上乗せされます。上のシミュレーションには含めていませんが、たとえば所得税が100万円なら追加で約2.1万円。金額としては大きくないものの、確定申告で正しく計算する必要がある税金です。

毎年かかる税金②｜固定資産税・都市計画税の計算と軽減措置

所得税・住民税が「利益」に対する税金なのに対して、固定資産税と都市計画税は「持っているだけ」でかかる税金。利益が出ていなくても毎年必ず請求が来るので、収支計画に織り込んでおくことが大切です。

固定資産税の計算方法と住宅用地の特例

固定資産税の基本の計算式は以下のとおり。

固定資産税・都市計画税の計算式

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 0.3%（制限税率）

ただし、アパートが建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が最大1/6まで下がります。これは非常に大きな節税効果です。

区分	固定資産税の軽減率	都市計画税の軽減率
小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）	課税標準 × 1/6	課税標準 × 1/3
一般住宅用地（200㎡超の部分）	課税標準 × 1/3	課税標準 × 2/3
更地（住宅なし）	軽減なし	軽減なし

たとえば8戸のアパートなら、200㎡ × 8戸 ＝ 1,600㎡まで小規模住宅用地の特例（1/6）が適用されるため、一般的な60〜100坪程度のアパート用地なら土地全体に最大の軽減が効くケースがほとんど。更地で放置しているより、アパートを建てたほうが土地の固定資産税は大幅に下がるんです。

新築住宅の減額措置（建物の税額が最大1/2に）

新築アパートの場合、建物部分の固定資産税にも減額措置があります。

• 一般住宅（木造2階建てなど）…新築後3年間、税額が1/2に減額
• 3階建て以上の耐火・準耐火建築物…新築後5年間、税額が1/2に減額
• 対象は1戸あたり120㎡までの部分

つまり、新築アパートなら「土地は1/6、建物は1/2」のダブル軽減が効くわけです。この減額期間が終了すると税負担が増えるため、収支計画には「4年目以降の固定資産税UP」をあらかじめ織り込んでおきましょう。

規模が大きくなると発生する税金｜個人事業税と消費税

所得税・住民税・固定資産税は全オーナーに関係しますが、「個人事業税」と「消費税」は一定の規模を超えた場合だけ発生する税金。自分が対象になるかどうかを確認しておきましょう。

個人事業税は「10室以上＋所得290万超」で発生

個人事業税は、アパート経営が「事業的規模」と認められた場合に課される地方税です。判定基準は以下の2つを両方満たすこと。

• おおむね10室以上のアパートを経営している（「5棟10室基準」）
• 不動産所得が年間290万円を超える

計算式はこちら。

個人事業税の計算式

個人事業税 ＝（不動産所得 − 290万円）× 5%

たとえば不動産所得が400万円の場合、（400万 − 290万）× 5% ＝ 5万5,000円

8戸のアパート1棟だけなら10室基準に届かないため、個人事業税は発生しません。2棟目を購入して合計10室を超えたタイミングで対象になるケースが多いですね。

消費税はアパートの家賃収入には原則かからない

「家賃に消費税がかかるのでは？」と心配する方もいますが、居住用アパートの家賃は消費税の非課税取引です。住んでいる人から消費税を取ることはありません。

ただし注意が必要なのは、以下のような例外ケース。

• アパートの一部を店舗・事務所として貸している場合 → 課税対象
• 入居者以外に駐車場だけを貸している場合 → 課税対象
• 上記の課税売上が年間1,000万円を超えると、翌々年から消費税の納税義務が発生

一般的なアパート経営（全戸居住用）であれば、消費税を気にする必要はほとんどありません。

取得時に一度だけかかる税金｜不動産取得税・登録免許税・印紙税

アパートを購入・新築したタイミングで、一度だけ課される税金が3種類あります。金額は取得時にまとめて発生するため、資金計画に必ず含めておきましょう。

不動産取得税の計算と軽減措置

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される地方税です。取得後おおむね3ヶ月〜1年で、都道府県から納税通知書が届きます。

不動産取得税の計算式

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 3%（2027年3月31日まで軽減税率）

※本来の税率は4%ですが、住宅用は3%に軽減されています

新築アパートの場合、1戸あたりの床面積が40㎡以上240㎡以下であれば、固定資産税評価額から1戸あたり1,200万円が控除される軽減措置を受けられます。8戸のアパートなら最大9,600万円の控除になるため、不動産取得税がゼロまたはごく少額になるケースも珍しくありません。

登録免許税・印紙税の目安

税金	課税対象	税率	目安金額（1億円の物件）
登録免許税（所有権保存）	新築建物の登記	0.4%	約16万円
登録免許税（抵当権設定）	ローンの担保設定	0.4%	約32万円
印紙税（売買契約書）	契約書に貼付	金額に応じて	3万円（軽減税率適用時）
印紙税（ローン契約書）	金銭消費貸借契約書	金額に応じて	2万〜6万円

登録免許税と印紙税は金額としてはそこまで大きくありませんが、取得時の諸費用としてトータル50万〜100万円程度を見込んでおくと安心です。

プロが実践するアパート経営の節税対策7選

アパート経営の税金は「知っているかどうか」で手残りが大きく変わります。ここからは、㈱Rielが投資家の皆さまにお伝えしている節税対策を7つ紹介していきましょう。

①青色申告で最大65万円控除を受ける

節税の基本中の基本がこれ。白色申告から青色申告に切り替えるだけで、不動産所得から最大65万円を差し引けます。

申告方法	控除額	条件
白色申告	なし	簡易帳簿でOK
青色申告（10万円控除）	10万円	簡易帳簿＋青色申告承認申請書の提出
青色申告（55万円控除）	55万円	複式簿記＋事業的規模（10室以上）
青色申告（65万円控除）	65万円	上記＋電子申告 or 電子帳簿保存

10室未満でも10万円控除は受けられます。開業届と一緒に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に出しておくだけ。やらない理由がないレベルの基本テクニックです。

②減価償却費を最大限活用する

減価償却費は「お金が出ていかないのに経費にできる」という、アパート経営最大の節税ツール。建物の取得価額を耐用年数で割って、毎年経費に計上できます。

たとえば木造アパートの建物価格が8,000万円の場合、耐用年数22年の定額法で年間約364万円を経費計上可能。実際にはお金を払っていないのに、帳簿上の利益を364万円も圧縮できるんです。

新築の強みは、この償却期間を「まるまるフルで使える」こと。中古で残り10年しかない物件よりも、長期にわたって安定的に節税効果を受けられます。

③経費にできるもの・できないものを正しく把握する

経費の計上漏れは、そのまま「払わなくていい税金を払っている」のと同じ。逆に、経費にならないものを計上してしまうと、税務調査でペナルティを受ける可能性も。

経費にできるもの（代表例）

• 減価償却費
• 固定資産税・都市計画税・不動産取得税
• 管理委託料・修繕費・清掃費
• ローンの利息部分
• 火災保険料・地震保険料
• 税理士・司法書士への報酬
• 物件視察の交通費・通信費（按分）

経費にできないもの（代表例）

• ローンの元本返済部分
• 所得税・住民税の本税
• 生活費・個人的な支出
• 敷金（入居者に返還するもの）

④法人化で税率を抑える（課税所得900万円超が目安）

個人の所得税は累進課税で最大45%（住民税10%と合わせて最大55%）。一方、法人税の実効税率は約23〜25%程度で頭打ちになります。

課税所得がおおむね900万円を超えてきたら、法人化を検討するタイミング。先ほどのシミュレーションでいうと、年収1,200万円のケースがまさにこのゾーンですね。

法人化には設立費用（20〜30万円程度）や税理士の顧問料といったランニングコストもかかるため、必ず税理士に相談した上で判断してください。

⑤損益通算で給与所得と相殺する

アパート経営で不動産所得が赤字になった場合、会社員の給与所得と相殺（損益通算）できます。すでに源泉徴収で払った税金が戻ってくる可能性がある、という仕組みです。

特に新築初年度は、不動産取得税や各種手続き費用が集中するため赤字になりやすく、この損益通算の恩恵を受けやすいタイミングと言えます。

⑥小規模企業共済・iDeCoで所得控除を積み上げる

アパート経営を事業的規模で行っている場合、小規模企業共済に加入できます。掛金は全額所得控除の対象で、最大月7万円（年84万円）の節税効果が得られる優れた制度。会社員であればiDeCo（個人型確定拠出年金）も併用できます。

⑦専従者給与で家族に所得を分散する

青色申告で事業的規模（10室以上）の場合、アパート経営を手伝う家族への給与を全額経費にできる「青色事業専従者給与」制度があります。

たとえば配偶者に月10万円の専従者給与を支払えば、年間120万円が経費に。オーナー自身の所得が120万円減り、その分の税負担が軽くなります。ただし、専従者として認められるには「専ら従事している」ことが条件なので、他にフルタイムの仕事を持っている場合は適用が難しい点に注意してください。

アパート経営の税金に関するよくある質問

アパート経営の税金は年間いくらくらいですか？

年間の税額は物件規模やオーナーの給与所得によって大きく変わります。たとえば年収800万円の会社員が新築アパート8戸（年間家賃収入960万円）を経営した場合、所得税＋住民税の合計は年間約158万円が目安です。これに固定資産税・都市計画税が年間数十万円加わります。青色申告や減価償却の活用で、この負担は大きく軽減できます。

確定申告はいつまでにやればいいですか？

毎年2月16日から3月15日が確定申告の受付期間です。1月1日〜12月31日のアパート経営の収入・経費を集計し、翌年の3月15日までに申告・納税を完了させます。初年度は「開業届」と「青色申告承認申請書」の提出も忘れずに行いましょう。e-Taxを使えば自宅からオンラインで提出でき、65万円控除の要件も満たせます。

アパート経営の赤字は給与所得と相殺できますか？

大きな違いが3つあります。①新築は減価償却を耐用年数フル（木造22年）で取れるため、長期間にわたり安定した節税効果が得られます。②新築は固定資産税の減額措置（3〜5年間1/2）が適用されます。③新築は不動産取得税の軽減控除（1戸あたり1,200万円）が使えます。中古は表面利回りが高い反面、これらの税制メリットがない分、実質的な税引後リターンでは差が縮まることが多いです。

アパートを売却したときの税金はどうなりますか？

アパートの売却益（譲渡所得）に対して、所得税と住民税が課されます。税率は所有期間によって大きく異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡」で約39%、5年超なら「長期譲渡」で約20%です。この差は非常に大きいため、少なくとも5年を超えてから売却するのが基本戦略となります。

まとめ｜税金を味方につけてアパート経営の利益を最大化しよう

この記事のポイント

• アパート経営にかかる税金は「取得時・毎年・売却時」の3フェーズで全8種類以上
• 毎年の税金で最もインパクトが大きいのは所得税＋住民税。年収800万円で不動産所得280万円なら、合計税額は約158万円が目安
• 新築アパートは「減価償却フル取得」「固定資産税の新築減額」「不動産取得税の軽減控除」と、税制面で3つの大きなメリットがある
• 節税対策の基本は、①青色申告 ②減価償却の活用 ③経費の正確な計上。課税所得900万円超なら法人化も視野に
• 売却時は「5年超の長期譲渡」で税率が約20%に。出口戦略は税金を見据えて逆算で計画する

アパート経営の税金は、正しく理解すれば「コスト」ではなく「コントロールできる変数」に変わります。特に新築アパートは税制上の優遇が多く、長期間にわたって安定した節税効果を受けられるのが強み。

とはいえ、税金の計算や節税策の実行は専門知識が必要な分野です。迷ったら、税理士と不動産のプロの両方に相談することをおすすめします。

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