1棟アパート投資が富裕層に選ばれる5つの理由と2025年最新戦略

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「安定した資産を築きたい」「給与収入以外の柱が欲しい」そう考える方が、次なる一手として注目するのが「1棟アパート投資」です。特に経済的な先行きが不透明な現代において、インフレに強く、安定したキャッシュフローを生み出すこの投資手法は、多くの富裕層に選ばれ続けています。しかし、高額な投資であるからこそ、正しい知識なくして成功はあり得ません。本記事では、なぜ今1棟アパート投資が魅力的なのか、その仕組みから具体的な成功戦略、そして潜むリスクの回避策までを徹底的に図解します。2025年を見据えた最新の視点で、あなたが1棟アパート投資で成功するためのロードマップを、専門家の視点から詳しく解説していきましょう。

1棟アパート投資とは？仕組みと収益モデル

1棟アパート投資は、アパート1棟を丸ごと所有し、複数の部屋から得られる家賃収入を収益の柱とする不動産投資です。区分所有と異なり土地も所有するため資産性が高く、運営の自由度も高い点が魅力といえるでしょう。金融機関からの融資というレバレッジを活用し、少ない自己資金で大きな資産を運用できるため、効率的な資産形成が期待できます。この仕組みを深く理解することが、成功への第一歩となるのです。

区分投資との根本的な違い

1棟アパート投資と区分投資の最大の違いは、土地の所有権の有無と経営の自由度にあります。1棟アパートは建物だけでなく土地も所有するため、長期的に見て資産価値が安定しやすいのが大きな特徴です。以下の表で違いを明確に理解しましょう。

比較項目	1棟アパート投資	区分マンション投資
所有範囲	建物全体 ＋ 土地	建物の1室（専有部分）のみ
経営の自由度	◎ 高い（家賃設定、リフォーム等）	△ 低い（管理規約等の制約あり）
リスク分散	◎ 複数戸で空室リスクを分散	× 1室空室で収入ゼロ
大規模修繕	自身で計画・実行	管理組合の決定に従う
出口戦略	建物ごと売却、土地として売却、建て替え等	1室の売却のみ

このように、オーナーの裁量で大規模修繕やリノベーション、家賃設定を柔軟に行えるため、ペット可にしたり、無料Wi-Fiを導入したりといった差別化戦略をスピーディーに実行できます。将来的に土地ごと売却したり、建て替えたりといった選択肢も持てるため、出口戦略の幅も広がります。

キャッシュフローを生む3つの収益源

1棟アパート投資のキャッシュフローは、主に以下の3つの源泉から成り立っています。これらを総合的に理解することが、収益最大化の鍵となります。

• インカムゲイン
  毎月の家賃収入からローン返済や管理費、税金といった経費を差し引いた手残りの利益であり、安定収益の基盤です。
• キャピタルゲイン
  購入時よりも物件価格が上昇した際に売却して得られる譲渡益を指します。
• 節税効果
  建物の減価償却費を経費として計上することで課税所得を圧縮し、所得税や住民税を軽減できます。

これら3つの収益源をバランス良く活用することで、キャッシュフローを最大化し、効率的な資産形成を実現できるのです。

なぜ今「1棟アパート投資」なのか

低金利が継続し、インフレ懸念が高まる今だからこそ、1棟アパート投資が有効な資産防衛・形成手段として再評価されています。複数の戸数を持つことによるリスク分散効果や、レバレッジを効かせたスピーディーな資産拡大、そして高い節税効果がその主な理由です。現物資産である不動産はインフレに強く、家賃も物価に連動して上昇する傾向があります。これらの要因が、先行き不透明な経済状況下で安定を求める賢明な投資家に選ばれる理由なのです。

大量戸数によるリスク分散メリット

1棟アパート投資は、複数戸数を同時に運営するため、空室リスクを効果的に分散できるという大きなアドバンテージがあります。区分マンション投資の場合、所有するその1室が空室になると家賃収入は即座にゼロとなり、ローンの返済だけが重くのしかかります。しかし、1棟アパートであれば、例えば全10戸中1戸が空室になったとしても、残りの9戸が家賃収入を生み出し続けてくれます。これにより、収入の変動が緩やかになり、キャッシュフローが完全に途絶える事態を避けられます。この「一か八か」ではない収益の安定性が、特に長期的な資産形成を目指す投資家にとって、1棟アパート投資が選ばれる重要な理由の一つと言えるでしょう。

レバレッジで資産形成を加速できる理由

1棟アパート投資は、金融機関からの融資、すなわち「レバレッジ」を効かせることで、自己資金だけでは到底不可能なスピードで資産形成を加速させます。これは、少ない自己資金を「てこ」にして、何倍もの規模の収益物件を取得する仕組みです。自己資金1,000万円で1,000万円の金融商品しか買えませんが、融資を活用すれば1億円の物件を取得し、より大きな家賃収入を得ることも可能になります。例えば、年間の家賃収入が800万円の物件を自己資金1,000万円と融資9,000万円で購入した場合、経費やローン返済を差し引いても手元に利益が残ります。この利益は、投下した自己資金に対する収益率（CCR）で考えると非常に高効率です。このように、レバレッジを賢く利用することが、資産規模の拡大スピードを飛躍的に高める醍醐味なのです。

節税インパクトと税負担圧縮効果

1棟アパート投資が持つ大きな魅力の一つに、減価償却の仕組みを活用した高い節税効果が挙げられます。不動産所得の計算上、建物の取得費用を法定耐用年数にわたって分割し、毎年「減価償却費」として経費計上できます。この減価償却費は、実際にお金が出ていくわけではない「帳簿上の経費」である点がポイントです。そのため、手元のキャッシュフローを維持したまま課税所得を圧縮できます。特に給与所得など他の所得がある方は、不動産所得が赤字（減価償却による赤字）になった場合に損益通算が可能です。これにより、給与から天引きされた所得税や住民税の還付を受けられるため、実質的な手取りを増やす効果が期待できるのです。

物件選定で失敗しない5つのチェックポイント

1棟アパート投資の成否は、9割が物件選定で決まると言っても過言ではありません。後悔しないためには、感情やセールストークに流されず、客観的なデータに基づいた判断が不可欠です。立地、建物、利回り、入居者、そして出口戦略という5つの視点から、物件の本質的な価値を見抜く力が求められます。これらを総合的に評価し、長期にわたって安定収益を生み出す優良物件を見つけ出すことが成功への最短距離です。

賃貸需要を左右する立地データの読み方

物件選定において最も重要なのは、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める「立地」を見極めることです。単に「駅近」というだけでなく、以下の様なデータを客観的に分析し、10年後、20年後も入居者に選ばれ続けるエリアかどうかを冷静に判断してください。

• 人口動態
  市区町村が公表している人口推移、特に生産年齢人口の増減
• 周辺環境
  近隣の大学・企業の有無、大規模な再開発計画
• 交通利便性
  最寄り駅の乗降客数、都心へのアクセス
• 生活利便性
  スーパー、コンビニ、病院、公園などの充実度

この地道な調査が、長期的な安定経営の礎を築くのです。

建物構造・築年数・修繕履歴の総合判断

建物の状態は、将来の支出を大きく左右するため、極めて重要なチェックポイントです。構造によって法定耐用年数や修繕コスト、融資期間が異なります。新築の場合は心配ありませんが、中古物件では以下の点と合わせて、過去の修繕履歴を必ず確認してください。

• 建物構造
  木造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）ごとの特徴を理解する。
• 修繕履歴
  外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕が、いつ、どのような内容で実施されたか。
• 現状確認
  履歴が不明瞭な物件は、購入直後に想定外の多額な修繕費が発生するリスクを抱えています。

これらの情報を総合的に判断し、将来のキャッシュフロー計画に織り込むことが不可欠です。

表面利回りと実質利回りのギャップ分析

初心者が陥りやすいのが、広告などにうたわれる「表面利回り」の数字だけに目を奪われてしまうことです。本当に重要なのは、そこから運営経費を差し引いて計算する「実質利回り」です。実質利回りを計算する際は、以下のような経費を必ず考慮に入れましょう。

このギャップを正確に分析し、実質利回りで収支計画を立てることが、赤字経営を避けるための鉄則です。

空室率・入居者属性の現状把握

現在満室稼働中であっても、その実態を詳しく把握することが重要です。レントロール（家賃一覧表）を入手し、以下の点を確認しましょう。

• 家賃の妥当性
  各部屋の家賃設定が周辺相場と比べて適正か。
• 入居者属性
  入居者の構成（学生、社会人、ファミリーなど）や平均入居期間。
• 過去の稼働率
  過去数年間の空室率の推移を確認し、空室期間が長引いていないか。

これらの情報を分析することが、将来の収益安定性を予測する上で不可欠な作業です。

出口戦略を想定した流動性の確認

1棟アパート投資は、購入（入口）の段階で、売却（出口）までを想定しておくことが極めて重要です。将来、「売りたいのに売れない」という事態を避けるため、物件の「流動性（買い手のつきやすさ）」を以下の点で確認します。

• 土地の価値
  土地の形状が整形地か、公道との接道状況は良いか。
• 融資のつきやすさ
  法定耐用年数が残っており、次の買い手が融資を受けやすいか。
• 積算評価額
  土地と建物の価値を足し合わせた評価額がある程度出る物件か。

購入を検討している物件が、5年後、10年後にどのような評価を受け、誰が買ってくれるのかをシミュレーションしておく視点が、成功する投資家の共通点です。

1棟アパート投資に潜む主なリスクと回避策

1棟アパート投資は大きなリターンが期待できる反面、相応のリスクも存在します。しかし、リスクはただ恐れるものではなく、事前に理解し、適切な対策を講じることでコントロール可能です。特に「金利上昇」「大規模修繕」「入居率低下」という3大リスクへの備えは必須です。

金利上昇リスクと長期固定金利の活用

• リスク
  変動金利でローンを組んだ場合、将来の金利上昇によって毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを直接圧迫します。
• 回避策
  最も有効な手段が「長期固定金利」での借り入れです。返済期間中の金利が変わらないため、将来にわたって返済額が確定し、長期的に安定した収支計画を立てることが可能になります。

大規模修繕費を見据えた資金計画

リスク

10年～15年に一度のサイクルで必要となる大規模修繕（外壁塗装や屋上防水等）の費用（数百万円単位）を準備できず、経営破綻につながる。

回避策

購入当初から計画的に修繕費を積み立てておくことが不可欠です。毎月の家賃収入の5%～10%程度を目安に、「修繕積立金」として別口座に確保するルールを作りましょう。

入居率低下を防ぐ管理・リノベーション戦略

リスク

空室が発生・長期化し、家賃収入が減少する。

回避策

信頼できる管理会社を選び入居者満足度を高めると共に、時代のニーズに合わせた設備投資を計画的に行います。

設備投資の例
無料インターネット、宅配ボックス、モニター付きインターフォンなど

受け身の姿勢ではなく、攻めの管理・運営で入居者に選ばれ続けるアパートを目指しましょう。

初心者が陥りやすい失敗例と対処法

1棟アパート投資には夢がありますが、知識不足や安易な判断が原因で失敗するケースも後を絶ちません。代表的な4つの失敗パターンを学び、同じ轍を踏まないためのワクチンとしましょう。

利回り至上主義で赤字化するケース

• 失敗例
  広告に記載された高い「表面利回り」だけを信じて購入し、高い空室率や想定以上の経費で赤字経営に陥る。

対処法
必ず「実質利回り」で収支をシミュレーションすること。利回りはあくまで一指標と捉え、その数字の背景にあるリスクまで読み解く冷静な視点が必要です。

修繕費を過小評価してキャッシュアウト

• 失敗例
  将来の修繕費を甘く見積もり、給湯器の故障や雨漏りなど突発的な出費に対応できず手元資金が枯渇する。

対処法
専門家による建物状況調査（インスペクション）を実施し、修繕計画を立てること。そして、毎月の家賃収入から計画的に修繕費を積み立てることを徹底してください。

フルローンで資金繰りが圧迫される落とし穴

• 失敗例
  「自己資金ゼロ」という言葉に乗りフルローンで開始し、少しの空室や金利上昇でキャッシュフローがマイナスになり、資金繰りが圧迫される。

対処法
最低でも物件価格の1割、諸費用を含めると1.5割程度の自己資金を準備すること。返済比率を下げ、不測の事態に備えるバッファを持つことができます。

数字を把握せず管理会社に丸投げした結果

• 失敗例
  管理会社に運営を丸投げし、収支報告書をチェックしないため、不要な工事や不正な請求に気づかず、収益が悪化する。

対処法
オーナー自身が経営者であるという意識を持つこと。毎月の収支報告書に必ず目を通し、担当者と定期的にコミュニケーションを取り、主体的に経営に関与する姿勢が不可欠です。

1棟目で成功するための購入ステップ

初めての1棟アパート投資を成功させるためには、行き当たりばったりの行動ではなく、戦略的なステップを踏むことが不可欠です。

1. 投資目的とゴールを明確に設定する
   物件探しを始める前に、まず「なぜ不動産投資をするのか」「最終的にどうなりたいのか」を明確にします。「毎月10万円のキャッシュフローを得たい」「10年後に資産5,000万円を築きたい」など、目的が明確であれば、セールストークに流されず、自分に合った物件を効率的に探せます。
2. 信頼できる仲介・管理会社の選び方
   良いパートナー選びが成功の鍵です。信頼できる会社を見極めるには、以下の点を確認しましょう。
   
   • こちらの投資目標や資金計画を真摯にヒアリングしてくれるか？
   • 自社の利益ばかりを優先し、物件を押し売りしてこないか？
   • 客付け（入居者募集）の実績は豊富で、地元の賃貸事情に精通しているか？ 複数の会社と面談し、長期的に付き合えるパートナーを慎重に選びましょう。
3. 融資条件を有利に引き出す交渉術
   有利な融資条件はキャッシュフローに直結します。交渉を有利に進めるため、以下の準備をしましょう。
   
   • 自己PR資料： 自身の年収や資産状況をまとめた書類を作成し、返済能力をアピールする。
   • 事業計画書： 物件の収益性を客観的なデータで示した計画書を提出し、事業としての実現可能性を伝える。
   • 複数打診： 複数の金融機関に打診し、最も良い条件を提示してくれたところと交渉を進める。
4. 売買契約で必ず確認すべき重要条項
   契約書の内容をしっかり確認しないと、後々取り返しのつかない事態になりかねません。特に以下の条項は必ず確認してください。
   
   • 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）： 購入後に発覚した重大な欠陥（雨漏り等）について、売主がいつまで、どのような責任を負うのかを定めた条項。
   • 融資特約： もしローンが承認されなかった場合に、違約金なしで契約を白紙撤回できるという買主保護の条項。

1棟アパート投資に向いている人の特徴

1棟アパート投資は誰にでも成功できるわけではなく、ある程度の向き不向きが存在します。高額なローンを組み、一つの事業を運営していくことになるため、求められる資質や条件があります。

年収・自己資金の目安と融資ハードル

一般的に、融資の土台に乗るための年収目安は700万円以上とされることが多いです。年収が高く、勤務先が安定している（上場企業、公務員など）ほど、有利な条件で融資を受けやすくなります。自己資金については、物件価格の1割～2割程度を用意できるのが理想です。これらのハードルは決して低くありませんが、クリアできる属性を持つ人にとっては、大きな資産を築くための挑戦権があると言えるでしょう。

リスク許容度と投資スタイルの相性

1棟アパート投資は、事業経営そのものです。そのため、予期せぬ事態が起きても冷静に対処できる、ある程度のリスク許容度が高い人が向いています。また、短期的な価格変動に一喜一憂するのではなく、10年、20年という長期的な視点で、どっしりと構えて資産を育てていくという投資スタイルとの相性が抜群です。物件の価値や地域の将来性をじっくり分析したり、修繕計画を立てたりすることを楽しめるような、研究熱心でマメな性格の人も成功しやすいでしょう。

忙しいビジネスパーソンが時間投資を最小化する方法

「1棟アパート経営は手間がかかりそう」と考える多忙なビジネスパーソンも多いですが、優秀な「管理会社」をパートナーに選ぶことで時間的な投資を最小限に抑えることは十分に可能です。運営業務のほとんどを委託することで、オーナーは重要な経営判断に集中できます。つまり、優秀な管理会社という「時間をお金で買う」仕組みをうまく活用することで、本業に集中しながらでも、安定したアパート経営を実践できるのです。

中古 vs 新築｜1棟アパート投資の比較ポイント

1棟アパート投資を検討する際、多くの人が悩むのが「中古」と「新築」のどちらを選ぶべきかという問題です。それぞれのメリット・デメリットを以下の表で把握し、自身の投資目的に合わせて最適な選択をすることが重要です。

比較ポイント	新築アパート	中古アパート
初期費用	高い	安い傾向
表面利回り	低い傾向	高い傾向
節税効果	◎ 高い（減価償却期間が長い）	△ 低い（耐用年数が短い）
修繕リスク	◎ 低い（当面は不要）	× 高い（突発的な出費の可能性）
融資	◎ 有利（耐用年数が長く評価が高い）	△ 不利になる場合も（耐用年数による）
売却時流動性	◎ 高い（築浅は人気、融資がつきやすい）	△ 物件による（築年数で低下リスク）

初期費用・利回り・節税効果の違い

一般的に、中古物件は新築に比べて物件価格が安いため、初期費用を抑えられ、利回りも高くなる傾向があります。一方、新築物件は価格が高い分、利回りは低めですが、法定耐用年数が長いため減価償却による安定した節税効果が長期にわたって期待できます。短期的なキャッシュフローを重視するなら中古、長期的な安定と節税を狙うなら新築、という視点で検討すると良いでしょう。

修繕計画とランニングコストの見通し

新築物件は、購入後しばらくは大規模な修繕が不要なため、ランニングコストの見通しが立てやすく、経営が安定します。対照的に中古物件は、購入直後から予期せぬ修繕が必要になる可能性があり、見かけの利回りが高くても修繕費がかさんで実質的なリターンが低くなるリスクを常に考慮する必要があります。

売却時流動性と出口戦略の考え方

出口戦略を考えると、新築物件は最新の設備や長い耐用年数から、次の買主が融資を受けやすく流動性が高い傾向にあります。一方、中古物件は価格がこなれているため利回り重視の投資家層に需要がありますが、築年数が経過しすぎると融資が付きにくくなり、流動性が低下するリスクを抱えています。新築は長期保有、中古は短期での売却も視野に入れるなど、異なる出口戦略が求められます。

まとめ｜1棟アパート投資で安定資産を築くために

1棟アパート投資は、複数の収益源とレバレッジ効果を駆使して、個人の資産形成を加速させる強力なエンジンとなり得ます。リスク分散効果や節税メリットは、他の金融商品にはない大きな魅力です。しかし、その成功は、物件選定の精度やリスク管理の徹底にかかっています。表面的な利回りに惑わされず、立地や建物の本質的な価値を見抜き、長期的な視点で事業計画を立てる。そして、信頼できるパートナーと共に、主体的に経営に関与していく。この王道を地道に歩むことこそが、2025年以降の不透明な時代においても、揺るぎない安定資産を築くための唯一無二の戦略と言えるでしょう。本記事が、あなたにとってその第一歩を踏み出すための羅針盤となれば幸いです。