デザイナーズアパート建築費はいくら？相場・内訳・コスト最適化までプロが解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「デザイナーズアパートを建てたいけど、建築費はいくらかかるの？」

土地活用や不動産投資を検討するなかで、デザイナーズアパートの建築費が気になっている方は多いはずです。

一般的なアパートよりも建築費が高いイメージがありますが、実際にはどのくらいの上乗せになるのか、はっきりした数字がわからないまま検討を進めるのはリスクがあります。

建築費を把握しないまま計画を進めてしまうと、予算オーバーや利回りの悪化を招き、アパート経営そのものが行き詰まる原因にもなりかねません。

この記事では、デザイナーズアパートの建築費について、構造別・坪数別の相場から費用内訳、コスト削減の具体策、さらに収支シミュレーションまで、投資判断に必要な情報をすべてまとめました。

この記事を読めば、あなたの土地・予算でデザイナーズアパートが実現可能かどうかを判断できるようになります。

デザイナーズアパートの建築費相場【構造別・坪数別一覧】

デザイナーズアパートの建築費を知るうえで、まず押さえるべきは「構造」と「坪数」です。 この2つで建築費の大枠が決まります。

構造別の坪単価相場（木造・鉄骨造・RC造）

デザイナーズアパートの建築費は、ベースとなる一般アパートの坪単価に、デザインの上乗せ分を加算して考えます。

一般アパートの構造別坪単価の目安（本体工事費）

構造	坪単価の目安	特徴
木造	77万〜97万円	コスト最安。2〜3階建て向き。遮音性がやや弱い
鉄骨造（軽量）	84万〜104万円	品質安定。プレハブ工法で工期短縮が可能
鉄筋コンクリート造（RC造）	92万〜120万円	耐久性・遮音性◎。3階建て以上に適する

デザイナーズアパートの場合、上記の坪単価に坪あたり10万〜50万円程度が上乗せされるケースが一般的です。

つまり、デザイナーズアパートの坪単価の実質的な目安は以下のとおりです。

構造	デザイナーズの坪単価目安
木造	87万〜147万円
鉄骨造	94万〜154万円
RC造	102万〜170万円

ただし、坪単価の幅が大きい理由は、デザインのこだわり度合いによって費用が大きく変動するためです。 外壁の色を工夫する程度なら上乗せは最小限ですし、コンクリート打ちっぱなしで全面ガラス張りにすれば大きくコストが跳ね上がります。

坪数別の建築費シミュレーション（30坪・50坪・100坪）

実際の土地の広さに応じて、どのくらいの建築費になるのかシミュレーションしてみましょう。 以下は本体工事費のみの概算です。

木造2階建てアパートの場合（デザイナーズ仕様）

延べ床面積	坪単価90万円の場合	坪単価120万円の場合
30坪	約2,700万円	約3,600万円
50坪	約4,500万円	約6,000万円
100坪	約9,000万円	約1億2,000万円

RC造2〜3階建てアパートの場合（デザイナーズ仕様）

延べ床面積	坪単価110万円の場合	坪単価150万円の場合
30坪	約3,300万円	約4,500万円
50坪	約5,500万円	約7,500万円
100坪	約1億1,000万円	約1億5,000万円

上記はあくまで本体工事費の概算です。 実際には別途工事費（総額の約20%）と諸費用（約10%）が加わるため、総額は本体工事費の約1.3〜1.4倍を見込んでおきましょう。

たとえば木造50坪で坪単価100万円なら、本体工事費5,000万円＋別途工事費1,000万円＋諸費用500万円で、総額は約6,500万円が目安になります。

一般アパートとデザイナーズアパートの費用差はどのくらい？

結論から言うと、デザイナーズアパートの建築費は、一般的なアパートの建築費に500万〜1,000万円程度を上乗せした金額が相場です。

この上乗せ分の内訳は、おもに以下の3つで構成されます。

• 設計料の増加分: 建築家への特別な設計料（建築費の10%前後）
• 特殊建材の費用: デザイン性を出すための素材（コンクリート打ちっぱなし、無垢材、特注タイルなど）
• 施工の技術料: デザインを実現するための高度な施工技術に対する人件費

ただし、デザイナーズアパートだからといって必ず高額になるわけではありません。 工夫次第では、一般アパートとそれほど変わらない価格で競争力のあるおしゃれなアパートを建てることも可能です。

デザイナーズアパート建築費の内訳を徹底解剖

建築費の「総額」だけでなく、「何にいくらかかるのか」を理解しておくことが、コスト管理の第一歩です。

本体工事費（建築費全体の約70%）

本体工事費は、建物そのものを建てるための費用です。 建築費全体の約70%を占め、さらに以下の3つに分解できます。

• 躯体工事（約40%）: 建物の骨組みとなる構造部分。基礎・柱・梁・壁などの工事
• 仕上げ工事（約40%）: 外壁・内装・床・天井の仕上げ。デザイナーズの場合、ここのコストが最も変動する
• 設備工事（約20%）: 電気・ガス・水道・空調・キッチン・浴室などの住宅設備

デザイナーズアパートで費用が膨らみやすいのは「仕上げ工事」の部分です。 たとえば外壁をコンクリート打ちっぱなしにする場合、表面の平滑度を確保するための型枠工事に高い技術が必要で、通常の外壁仕上げよりもコストが上がります。

設計監理費（建築費の10%前後が相場）

設計事務所にデザイナーズアパートの設計を依頼する場合、建築費とは別に設計監理料が発生します。

相場は建築費の10%前後です。 たとえば建築費が5,000万円なら、設計監理料は約500万円が目安になります。

設計監理料に含まれるおもな業務は以下のとおりです。

• 基本設計（コンセプト立案・概略プランの作成）
• 実施設計（施工図面の詳細化・建材の選定）
• 工事監理（施工中の品質チェック・設計どおりに施工されているかの確認）

概略プランの相談は無料で受けられる設計事務所が多いですが、詳細なプランの作成に入る段階から有料になるのが一般的です。 料金が発生するタイミングは事前に必ず確認しておきましょう。

別途工事費・諸費用（見落としがちなコスト）

本体工事費と設計監理費のほかに、以下のような費用が発生します。 これらは見落としがちですが、総額の**20〜30%**を占めることもあるため、事前に把握しておくことが重要です。

別途工事費（総額の約15〜20%）

• 地盤調査・地盤改良工事
• 外構工事（駐車場・フェンス・植栽・アプローチ）
• 給排水管・ガス管の引き込み工事
• エアコン・照明などの付帯設備工事

諸費用（総額の約5〜10%）

• 建築確認申請手数料
• 登記費用（所有権保存・抵当権設定）
• 不動産取得税・印紙税
• 火災保険・地震保険料
• アパートローン関連費用（融資手数料・保証料）

デザイナーズアパートの建築費が高くなる5つの要因

「デザイナーズアパートは高い」というイメージがありますが、なぜ高くなるのでしょうか。 要因を理解しておくことで、不必要なコスト増を避けられます。

①設計のオリジナル性（規格外のデザイン＝コスト増）

ハウスメーカーの規格品と違い、デザイナーズアパートは一から設計するため、設計にかかる時間と費用が増加します。 建ぺい率や容積率の調査、法規制への対応も個別に行う必要があり、これが設計監理費を押し上げる主な要因です。

②建材・素材へのこだわり

コンクリート打ちっぱなし、無垢材のフローリング、特注タイルなど、デザイン性を高める素材は一般的な建材よりも高価です。 さらに近年はウッドショック（木材価格の高騰）やアイアンショック（鉄鋼価格の高騰）の影響で、特殊建材の仕入れ値が上昇しています。

③施工技術の高さ

デザイナーズアパートの施工には、一般のアパート建築以上の技術力が求められます。 たとえばコンクリート打ちっぱなしの壁面を美しく仕上げるには、型枠の精度や打設のタイミングなど、高度なノウハウが不可欠です。

そのため、施工会社はデザイナーや設計事務所と付き合いのある工務店が選ばれるケースが多く、相見積もりによるコスト競争が働きにくい構造があります。

④建築確認・法規対応の複雑さ

変形地や狭小地にデザイナーズアパートを建てる場合、通常のアパートよりも法規対応が複雑になります。 斜線制限や日影規制への対応、消防法に基づく避難経路の確保など、追加の調査・設計コストが発生しやすい点に注意が必要です。

⑤2025-2026年の建築資材高騰の影響【最新動向】

2020年以降、建築資材の価格は大幅に上昇しています。 木材、鉄鋼、コンクリートいずれも価格が高止まりしており、2025-2026年時点でもコロナ前の水準には戻っていません。

特にデザイナーズアパートで使用頻度の高い特殊建材は、一般建材以上に価格変動の影響を受けやすいため、見積もりの有効期限にも注意を払う必要があります。

デザイナーズアパートの建築費を抑える7つのコスト削減術

建築費を際限なくかけることはできません。 ここでは、デザイン性を損なわずに費用を最適化する7つの方法を紹介します。

①木造を選択して構造コストを最適化する

構造選びは建築費に最も大きく影響します。 木造はRC造と比較して坪単価が15万〜30万円ほど安く、50坪のアパートなら750万〜1,500万円のコスト差が生まれます。

近年の木造建築技術は向上しており、4階建てまで対応可能な工法もあります。 デザイン性の高い木造アパートは入居者にも好評で、コストと差別化のバランスが取りやすい選択肢です。

②外観にこだわり内装はシンプルにする「選択と集中」戦略

デザイナーズの印象は外観で8割決まります。 外壁の色・素材・形状にこだわりつつ、内装はシンプルで機能的にまとめれば、費用対効果の高い「見た目はおしゃれ、中身は快適」なアパートが実現します。

入居者の目に触れる部分（エントランス・外観・水回り）に予算を集中させるのがポイントです。

③設計施工一括方式でコミュニケーションコストを削減

設計と施工を同一の会社に任せる「設計施工一括方式」は、分離発注と比べてコストが抑えやすくなります。 設計者と施工者の間の調整コストが減り、工期の短縮にもつながるためです。

ただし、デザインの自由度は設計事務所への分離発注に比べて制約があります。 予算を優先するか自由度を優先するか、自分の優先順位で選びましょう。

④コンクリート打ちっぱなしでデザイン性とコスト削減を両立

意外に思われるかもしれませんが、コンクリート打ちっぱなしは仕上げ材を省略できるため、外壁コストを下げられるケースがあります。 外装タイルやサイディングの施工費が不要になるぶん、トータルコストで有利になることもあるのです。

ただし、打設の品質管理に高い技術が必要なため、施工会社選びが成否を分けます。

⑤長屋（テラスハウス）形式で共用部コストを削減

長屋形式（テラスハウス）は、各住戸が地面に直接面する構造のため、共用廊下・階段・エレベーターが不要です。 共用部の建設コストと維持管理費の両面でコスト削減が可能になります。

建築基準法上も「長屋」は「共同住宅」より緩やかな規制が適用される場合が多く、防火区画や避難設備の要件も抑えられます。

⑥地元の工務店と建築家の組み合わせで費用を最適化

大手ハウスメーカーに依頼すると、ブランド料や広告費が建築費に上乗せされます。 建築家にデザインを依頼し、地元の信頼できる工務店に施工を発注する方式なら、大手メーカーに通常のアパートを依頼するのと大きく変わらない価格でデザイナーズアパートを実現できる可能性があります。

⑦複数社に相見積もりを取り、適正価格を見極める

最も基本的かつ効果的な方法が、複数の建築会社に相見積もりを依頼することです。 同じ設計図でも、施工会社によって見積もり金額は大きく異なります。

最低でも3社、できれば5社以上に見積もりを依頼し、金額だけでなく工期・実績・アフターサービスも含めて比較検討しましょう。

設計事務所 vs ハウスメーカー｜どちらに頼むべき？

デザイナーズアパートの建築を依頼する先は、大きく「設計事務所」と「ハウスメーカー」の2つに分かれます。 それぞれの特徴を理解し、自分に合った選択をしましょう。

設計事務所に依頼するメリット・デメリットと費用感

メリット

• デザインの自由度が最も高い。世界に一つだけのアパートが建てられる
• 土地の形状や周辺環境に合わせた最適な設計が可能
• 工事監理を設計者が行うため、品質管理の目が行き届く

デメリット

• 設計監理料が別途かかる（建築費の10%前後）
• 設計期間が長い（3〜6ヶ月程度）
• 施工会社を別途探す必要がある

費用感
建築費5,000万円のアパートなら、設計監理料は約500万円。トータル約5,500万円。

ハウスメーカーに依頼するメリット・デメリットと費用感

メリット

• 設計と施工を一括で任せられるため手間が少ない
• 規格化されたプランがベースなので品質が安定している
• アフターサービスや保証が充実しているケースが多い

デメリット

• デザインの自由度が設計事務所に比べて限定的
• ブランド料・広告費が建築費に含まれ、割高になりやすい
• 規格外のデザインを依頼すると追加費用が大きくなる

費用感
ハウスメーカーの場合、設計料は建築費に含まれていることが多いが、トータルコストは設計事務所＋工務店の組み合わせよりも高くなるケースも。

【判断基準】あなたに合った依頼先の選び方

以下の基準で判断すると失敗しにくくなります。

設計事務所がおすすめの人

• デザインに強いこだわりがある
• 土地が変形地・狭小地で規格品が合わない
• 工期に余裕がある（1年半〜2年かけられる）
• 建築のプロセスに積極的に関わりたい

ハウスメーカーがおすすめの人

• なるべく手間をかけずに建てたい
• 品質の安定性・保証を重視する
• 工期を短くしたい（1年以内で完成したい）
• 初めてのアパート経営で不安が大きい

デザイナーズアパートは儲かる？建築費と収益のバランスを検証

デザイナーズアパートの建築費が一般アパートより高いのは事実です。 しかし、重要なのは「コストに見合うリターンが得られるか」です。

利回りシミュレーション（一般アパート vs デザイナーズ）

以下は、木造2階建て・延べ床面積50坪・6戸のアパートを想定したシミュレーション例です。

項目	一般アパート	デザイナーズアパート
建築費（総額）	5,500万円	6,500万円
月額家賃（1戸あたり）	6.5万円	7.5万円
年間家賃収入	468万円	540万円
表面利回り	8.5%	8.3%
想定入居率	90%	96%
実質年間収入	421万円	518万円
実質利回り	7.7%	8.0%

表面利回りでは一般アパートがわずかに上回りますが、入居率を加味した実質利回りではデザイナーズアパートが逆転しています。

これは、デザイナーズアパートの入居率の高さと家賃上乗せ効果が、建築費の上乗せ分を吸収するためです。

デザイナーズアパートの入居率は本当に高いのか？

一般的なアパートの平均入居率は約90%とされています。 一方、デザイン性に優れた物件は95〜98%の入居率を実現できるケースもあります。

入居率が高い理由は、デザイナーズ物件が「住みたい物件」として選ばれやすく、入居者の満足度が高いため退去率も低くなるからです。

ただし、デザイン性だけで入居率が保証されるわけではありません。 立地、間取り、家賃設定、管理品質など、総合的なバランスが重要です。

維持管理費まで含めたトータルコストの考え方

デザイナーズアパートは、維持管理費も一般アパートより高くなる傾向があります。

• 特殊建材の補修は、同じ素材・同じ施工方法で行う必要がある
• デザインが複雑な箇所の修繕には、技術力のある業者が必要
• 経年劣化で雰囲気が損なわれると、デザイナーズとしての価値が低下する

こうした維持管理コストも含めて収支計画を立てることが、長期的に安定したアパート経営の鍵です。

デザイナーズアパート建築の流れと期間【着手から完成まで】

計画〜設計〜施工〜完成までのスケジュール目安

デザイナーズアパートの建築は、計画開始から完成までおおむね12〜18ヶ月が目安です。

フェーズ	期間の目安	主な内容
企画・事業計画	1〜2ヶ月	市場調査、収支シミュレーション、依頼先の選定
基本設計	2〜3ヶ月	コンセプト立案、概略プラン作成、概算見積もり
実施設計	2〜3ヶ月	施工図面の詳細化、建材選定、確認申請準備
建築確認申請	1〜2ヶ月	行政への申請・審査期間
施工	5〜8ヶ月	着工から竣工まで。構造や規模により変動
竣工・引き渡し	約1ヶ月	完了検査、登記、引き渡し

設計事務所に依頼する場合は設計期間が長くなる傾向があり、ハウスメーカーの場合は短縮できるケースが多いです。

建築費の支払いスケジュール

建築費の支払いは一般的に3〜4回に分割されます。

• 契約時（着手金）: 建築費全体の10〜30%
• 上棟時（中間金）: 建築費全体の20〜30%
• 完成時（残金）: 建築費全体の30〜40%

支払いのタイミングと金額は建築会社との契約で定められます。 アパートローンの融資実行タイミングとの調整が必要なため、金融機関との事前相談も欠かせません。

デザイナーズアパート建築費に関するよくある質問（FAQ）

デザイナーズアパートの建築費は坪単価いくらが目安？

一般的なアパートの坪単価に、10万〜50万円程度を上乗せした金額が目安です。 木造なら坪87万〜147万円、RC造なら坪102万〜170万円程度が相場になります。

建築費2,000万円でデザイナーズアパートは建てられる？

2,000万円の予算では、本格的なデザイナーズアパートの建築は厳しいのが現実です。 木造で延べ床面積20坪程度（2〜3戸）の小規模物件であれば可能性はありますが、デザインの選択肢はかなり限られます。

建築費を抑えてもデザイナーズと呼べる？

はい。デザイナーズアパートに明確な定義はありません。 外壁の色使いや形状を工夫するだけでも、他と差別化された魅力的な物件になります。 必ずしも高額な建築費をかける必要はなく、センスと工夫次第です。

デザイナーズアパートの建築費にローンは使える？

使えます。アパートローンを利用するのが一般的で、借入可能額の目安は年収の10倍程度です。 金利は2025-2026年時点で2%〜6%が相場で、金融機関や個人の属性（年収・資産・経営実績など）によって条件が変わります。

建築費の見積もりは何社に依頼すべき？

最低でも3社、理想的には5社以上に依頼しましょう。 同じ設計図でも施工会社によって数百万円の差が出ることは珍しくありません。 一括見積もりサービスを活用すれば、効率的に複数社の比較が可能です。

まとめ｜デザイナーズアパート建築費の要点と次のステップ

この記事のポイントを整理します。

• デザイナーズアパートの建築費は、一般アパートに500万〜1,000万円を上乗せした金額が相場
• 構造別の坪単価目安は、木造87万〜147万円、鉄骨造94万〜154万円、RC造102万〜170万円
• 建築費の内訳は本体工事費（約70%）＋設計監理費（約10%）＋別途工事費・諸費用（約20%）
• 建築費を抑える鍵は「木造の活用」「選択と集中」「相見積もり」の3つ
• 入居率の高さと家賃上乗せ効果により、実質利回りでは一般アパートを上回る可能性がある
• 設計事務所とハウスメーカーは、こだわり度・予算・手間の優先順位で使い分ける
• 維持管理費まで含めたトータルコストで収支計画を立てることが、長期安定経営のカギ

デザイナーズアパートの建築費は「高い」と思われがちですが、正しく費用対効果を見極めれば、空室に悩まされない安定した賃貸経営を実現する強力な武器になります。

まずは、複数の建築会社から見積もりを取り寄せて、あなたの土地と予算でどんなデザイナーズアパートが実現可能かを確認してみてください。