【プロが解説】アパート投資の始め方|失敗しない7ステップと成功事例

超高利回りアパート投資の秘密
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監修者

株式会社Riel 代表取締役
坂口 卓己(サカグチ タクミ)

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート投資に興味はあるものの、「何から始めればいいかわからない」「専門知識がなくて不安」「失敗したらどうしよう」といった理由で、一歩を踏み出せずにいませんか?アパート投資は正しい知識と手順で始めれば、将来の安定した資産形成に繋がる非常に有効な手段です。この記事では、土地の仕入れから新築アパートの建築・経営までを一貫してサポートするプロの視点から、初心者が失敗しないための「アパート投資の始め方」を、具体的な7つのステップに沿って徹底的に解説します。

目次

初めての「アパート投資 始め方」ロードマップ

アパート投資を成功させるためには、闇雲に物件を探し始めるのではなく、まず全体の地図(ロードマップ)を把握することが不可欠です。自分がどのルートを通り、どこを目指すのかを明確にすることで、判断に迷わず、着実にゴールへと進むことができます。

この記事でわかること(投資パターン・必要資金・進め方の全体像)

この記事を最後まで読めば、アパート投資を始めるための全てがわかります。具体的には、新築・中古といった投資の4つの基本パターン、それぞれに必要な資金の目安、そして物件探しから経営開始までの具体的な7つのステップです。さらに、エリア選定や融資戦略、リスク対策といった専門的な内容も分かりやすく解説します。この全体像を掴むことで、あなたは今すぐ、アパート投資家としての一歩を踏み出せるようになるでしょう。

初心者が最初に決めるべき投資目的(キャッシュフロー重視か資産形成か)

アパート投資で最初に決めるべき最も重要なことは、「投資の目的」です。目的は大きく2つに分かれます。1つは、毎月の手残りを増やすことを目指す「キャッシュフロー重視型」。もう1つは、借入金の返済を進め、将来的に無借金の優良資産を残す「資産形成重視型」です。どちらを目指すかによって、選ぶべき物件の価格帯や築年数、融資戦略が大きく変わってきます。この目的が曖昧なままでは、最適な物件選びはできません。

アパート投資の基礎知識

本格的なステップに進む前に、アパート投資における必須の基礎知識を3つのポイントで押さえましょう。これを知っているだけで、不動産会社の担当者との会話もスムーズになります。

アパート経営の仕組みと収益の柱(家賃収入・売却益)

アパート経営の収益は、2つの柱で成り立っています。1つ目の柱は、入居者から毎月得られる「家賃収入(インカムゲイン)」です。これがアパート経営の基本的な収益となります。2つ目の柱が、将来物件を売却した際に得られる「売却益(キャピタルゲイン)」です。購入時より高く売れれば利益が出ます。初心者はまず、安定した家賃収入を得ることを目指し、その上で将来的な売却益も狙える物件を選ぶのが王道です。

表面利回りと実質利回り(NOI)の違いと落とし穴

利回りには注意が必要です。広告でよく見る「表面利回り」は、管理費や税金などの経費が考慮されていません。必ず「実質利回り」で物件の本当の収益力を見極めましょう。

比較項目表面利回り実質利回り(NOI利回り)
計算式年間家賃収入 ÷ 物件価格(年間家賃収入-年間経費) ÷ 物件価格
含まれる経費なし管理費、固定資産税、修繕費、保険料など
注意点数値が高く見えるが、実際の儲けとは異なる。計算に手間はかかるが、より現実に近い収益力を示す。

表面利回りの高さだけで判断すると、経費がかさんで実際には儲からないという落とし穴に陥りがちです。必ず実質利回りで収益性を判断しましょう。

初期費用の内訳と自己資金の目安

アパート投資を始めるには、物件価格とは別に諸費用がかかります。これらの初期費用は、物件価格の7%~10%程度が目安です。

主な初期費用の内訳

  • 不動産取得税
  • 登記費用(登録免許税)
  • 契約書の印紙税
  • 仲介手数料(中古物件の場合)
  • 火災保険料、地震保険料
  • 融資手数料、保証料

金融機関の融資は物件価格に対して組まれることが多いため、この初期費用と、融資を受ける際の頭金(物件価格の1~2割)を合わせた金額が、最低限必要な自己資金の目安となります。

始め方の4つのルート比較

アパート投資の始め方には、大きく分けて4つのルートがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、ご自身の目的や資金状況に合わせて最適なルートを選ぶことが成功の鍵です。

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投資ルートメリットデメリットこんな人におすすめ
① 中古一棟を買う高利回りを狙える、価格が安い修繕リスクが高い、融資期間が短い専門知識があり、リスク管理が得意な人
② 新築一棟を買う長期安定経営、修繕リスクが低い利回りが低め、物件が少ない手間をかけずに堅実な投資を始めたい人
③ 自分の土地に建てる土地代不要で高利回り、相続対策賃貸需要のない土地だと失敗する活用できていない土地を所有している人
④ 土地から仕入れて建てる自由度と収益性が最も高い難易度が高い、時間がかかる大きなリターンを狙いたい人(Rielの得意分野)
Rielからのアドバイス

私たちは、4つ目の「土地から仕入れて建てる」ルートを専門としています。なぜなら、このルートこそが、周辺の家賃相場や入居者ニーズを徹底的に分析し、市場に存在しない「オンリーワンの高収益物件」を企画できる唯一の方法だからです。難易度は高いですが、企画段階から伴走するプロがいれば、初心者の方でも最も大きな成功を掴むことが可能です。

ステップで学ぶ:失敗しない進め方(7STEP)

ここからは、アパート投資で失敗しないための具体的な進め方を7つのステップで解説します。このロードマップ通りに進めれば、初心者の方でも着実に計画を実行していくことができます。

STEP
目的と資金計画を固める

まず「何のために(目的)」「いくらまで(資金)」投資するのかを明確にします。ご自身の家計状況と、金融機関からどれくらいの融資を受けられそうか(借入余力)を把握しましょう。

STEP
立地とターゲットを設定する

次に「どのエリアで(立地)」「誰に(ターゲット)」住んでもらうかを設定します。「〇〇線の駅から徒歩10分以内、単身社会人向け」のように具体的にイメージします。

STEP
物件情報の集め方と一次ふるい

不動産投資専門サイトや不動産会社から情報を集め、設定した条件に合わないものをふるい落とします。

STEP
現地・周辺調査のチェックリスト

有望な物件は必ず現地調査を。平日/休日、昼/夜と時間を変え、駅からの道のり、周辺施設、騒音、競合アパートの状況などを自分の目で確かめます。

STEP
収支シミュレーション

家賃収入から経費とローン返済を差し引き、手残りがいくらかを計算します。この際、「空室」「修繕」「金利上昇」のリスクを厳しめに織り込むことが鉄則です。

STEP
融資戦略と金融機関選定

複数の金融機関に打診し、最も有利な金利・期間の条件を引き出します。説得力のある事業計画書が、良い条件を得るための鍵となります。

STEP
売買契約~引渡し・管理開始

契約・引渡しと同時に、入居者募集や家賃管理を任せる管理会社を選定し、スムーズに経営をスタートさせます。

エリア・立地の見極め方

アパート経営の成功の8割は「立地」で決まると言われます。一度建てたら動かせないからこそ、エリアと立地の見極めは最も慎重に行うべきです。

入居需要を数値で見る指標(人口動態・賃貸需要・賃料水準)

良いエリアかどうかは、客観的な数値データで判断します。最も重要なのは、将来の人口がどう推移するかを示す「人口動態」です。総務省統計局のデータなどで、市区町村単位での人口増減や年代構成を確認します。単身者が増えているエリアなのか、ファミリー層が増えているのかで、建てるべきアパートの間取りも変わります。また、賃貸住宅の空室率や、周辺の賃料水準も、そのエリアの賃貸需要を測る重要な指標となります。

引用:人口推計 – 総務省統計局

H3: 5-2. ミクロ立地の評価(生活動線・商業施設・学校・治安・騒音)

マクロなエリア選定と同時に、ミクロな「立地」の評価も欠かせません。これは、入居者の視点に立って、その土地の住みやすさを評価する作業です。具体的には、駅から物件までの道のり(生活動線)に、スーパーやコンビニといった商業施設があるか、学生向けなら大学へのアクセス、ファミリー向けなら小中学校の学区などをチェックします。また、線路や幹線道路沿いの騒音、近隣の工場の臭い、夜間の治安なども、入居付けに大きく影響する要素です。

物件選びの実務ポイント

良いエリアを見つけたら、次は個別の「物件」を見極めるフェーズです。建物の構造や法的な条件、将来のコストまで、プロの目でチェックすべきポイントを解説します。

構造別の特徴(木造・鉄骨・RC)と築年数の考え方

アパートの構造は、建築コストや融資条件に大きく影響します。

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構造建築コスト法定耐用年数遮音性融資への影響
木造安い22年耐用年数が短く、融資期間も短くなりがち
鉄骨造普通19年~34年木造よりは有利だがRC造に劣る
RC造高い47年耐用年数が長く、長期の融資を受けやすい

築年数は、金融機関の融資期間に大きく影響します。法定耐用年数から築年数を引いた期間が、融資期間の最長の目安となるため、築古の木造アパートは融資が付きにくい傾向があります。

建築・法規の確認(用途地域・建ぺい/容積・検査済証)

物件選びでは、建築基準法などの法規を必ず確認します。その土地にどのような建物を建てられるかを定めた「用途地域」や、敷地面積に対する建築面積・延床面積の上限を定めた「建ぺい率・容積率」は基本中の基本です。また、中古物件の場合は、建物が合法的に建てられたことを証明する「検査済証」の有無が非常に重要です。検査済証がない物件は、融資が受けられないなどのリスクがあります。

引用:建築基準法 – 国土交通省

修繕履歴と将来コスト(屋根・外壁・設備・法定点検)

中古物件の場合、これまでの「修繕履歴」を確認することが、将来のコストを予測する上で不可欠です。特に、屋根の防水や外壁の塗装といった大規模修繕が、いつ、どのような仕様で行われたかを確認します。これらの修繕が適切に行われていない場合、購入後すぐに数百万単位の出費が発生する可能性があります。また、給湯器やエアコンといった設備の交換時期も把握し、将来の修繕計画と費用をあらかじめ事業計画に織り込んでおく必要があります。

デューデリジェンス(DD)の要点

デューデリジェンス(DD)とは、投資対象の価値やリスクを詳細に調査する「買付監査」のことです。契約前にこれを行うことで、隠れたリスクを発見し、失敗を未然に防ぎます。

レントロールと賃貸借契約の確認(滞納・定期借家・AD)

レントロール(賃貸条件一覧表)は、物件の収益性を判断する最も重要な資料です。各部屋の家賃、契約期間、入居者の属性などを詳細に確認します。特に、長期間の家賃滞納者がいないか、特殊な契約条件(定期借家契約など)がないかは必ずチェックすべきポイントです。また、入居者募集の際に不動産会社に支払う広告料(AD)が過大に設定されていないかも、実質的な収益性を見極める上で重要です。

インフラ・設備のリスク(給排水・電気容量・インターネット)

建物のインフラ状況も重要なチェック項目です。特に古いRC造などでは、給排水管の老朽化が進んでいる可能性があり、交換には多額の費用がかかります。また、現代の入居者ニーズに応えるためには、各戸の電気容量が十分か、無料インターネット設備が導入可能か、といった点も確認が必要です。これらの設備対応が困難な場合、物件の競争力が著しく低下し、長期的な空室リスクに繋がる可能性があります。

耐震・違法増築・告知事項のチェック

建物の遵法性や安全性も必ず確認します。1981年6月以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」であるため、耐震性に懸念があります。また、図面と現況が異なり、違法な増改築が行われていないかもチェックします。さらに、過去に事件や事故がなかったかといった「心理的瑕疵(告知事項)」の有無も、売主や仲介会社に確認するべき重要な項目です。

融資と資金計画を最適化する

アパート投資の成否は、融資戦略にかかっていると言っても過言ではありません。いかに有利な条件で資金を調達し、無理のない返済計画を立てるかが、安定経営の土台となります。

年収・自己資金・属性で変わる融資条件

金融機関が融資を行う際に重視するのは、個人の「属性」です。具体的には、年収、勤務先、勤続年数、そして自己資金の額などです。一般的に、年収700万円以上、自己資金が物件価格の1~2割程度あると、融資の選択肢が広がります。属性が高いほど、より低い金利、長い返済期間といった有利な条件を引き出しやすくなります。まずはご自身の属性を客観的に評価することから始めましょう。

金利上昇と元本返済比率を織り込む返済計画

現在の低金利が未来永劫続く保証はありません。返済計画を立てる際は、将来的な「金利上昇」のリスクを必ず織り込むべきです。例えば、現在の金利より1~2%高い金利になっても、キャッシュフローが赤字にならないかを確認します。また、家賃収入に占めるローン返済額の割合(元本返済比率)は、50%以下に抑えるのが健全な経営の目安です。この比率が高すぎると、少しの空室で経営が立ち行かなくなる可能性があります。

融資審査で評価される事業計画書の作り方

金融機関は、個人の属性だけでなく、その投資が事業として成り立つか(事業性)を厳しく評価します。そのため、融資審査では説得力のある「事業計画書」が不可欠です。この計画書には、物件の収益性シミュレーションはもちろん、エリアの賃貸需要の分析、競合との差別化戦略、そして将来の出口戦略までを盛り込みます。「この人になら安心して貸せる」と思わせる計画書を作成することが、融資獲得の鍵です。

収支シミュレーションの作法

収支シミュレーションは、アパート経営の羅針盤です。ここでは、プロが実践する、より精度と信頼性の高いシミュレーションの作り方(作法)を解説します。

NOI・DSCR・CCRで見る健全性

プロの投資家は、以下の3つの指標で事業の健全性を判断します。

  • NOI(純営業収益)
    家賃収入から経費を引いた実質的な利益。
  • DSCR(借入金償還余裕率)
    NOIが年間返済額の何倍あるかを示す指標。1.3倍以上が安全圏の目安です。
  • CCR(自己資本配当率)
    投下した自己資金に対し、年間のキャッシュフローが何%かを示す指標。

これらの指標を計算し、客観的に物件の収益性を評価しましょう。

空室率・原状回復・修繕・PM/LM費の標準前提の置き方

シミュレーションの精度は、経費の前提条件の置き方で決まります。甘い見通しは禁物です。

  • 空室率…満室想定ではなく、周辺相場に合わせて5%~10%で見込みます。
  • 原状回復費…退去時に発生する修繕費です。家賃の半月~1ヶ月分を想定します。
  • 大規模修繕費…将来の屋根や外壁の修繕のため、家賃収入の5%~10%を積み立てる計算に入れます。
  • PM/LM費…管理会社に支払う管理費(PM)や入居者募集費用(LM)も、家賃の5%~8%程度を見込んでおく必要があります。

運用と管理のはじめ方

物件を手に入れたら、いよいよ経営のスタートです。成功する大家は、購入後の運用と管理の設計図を、購入前から描いています。

管理委託か自主管理か(賃貸管理・リーシングの役割)

アパートの管理には、自分で全て行う「自主管理」と、専門の管理会社に委託する「管理委託」があります。どちらを選ぶべきか、メリット・デメリットを比較しましょう。

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比較項目管理委託自主管理
手間・時間ほとんどかからない非常に大きい(クレーム対応など)
コスト手数料(家賃の5%前後)がかかるかからない
専門性プロのノウハウを活用できる自身で学ぶ必要がある
おすすめな人初心者、本業が忙しい人専業大家、管理ノウハウがある人

初心者の方や、本業が忙しい方は、手数料を支払ってでも、プロの管理会社に委託するのが賢明です。

初期満室戦略(賃料設定・広告料・初期投資の最適点)

新築アパート経営で最も重要なのは、最初の入居者募集で「満室」にすることです。ここでつまずくと、後々の経営計画が全て狂ってしまいます。周辺の競合物件の賃料を徹底的に調査し、競争力のある賃料を設定します。必要であれば、不動産会社に支払う広告料(AD)を上乗せしたり、無料インターネットや宅配ボックスといった人気の設備を初期投資で導入したりすることも有効な戦略です。

Rielからのアドバイス

新築アパートの価値が最も高いのは、当然ながら「完成した瞬間」です。この最大のチャンスを活かし、多少の広告料や設備投資をかけてでも、スタートダッシュで満室にすることが極めて重要です。最初の満室経営が実現できれば、金融機関からの信頼も厚くなり、次の物件への展開もスムーズになります。

リスクと対策をセットで準備する

アパート投資には様々なリスクが伴います。しかし、リスクを正しく理解し、事前に対策を準備しておけば、何も恐れることはありません。

  • 空室・家賃下落・滞納リスク
    • 対策…ターゲットに合わせたリノベーション、人気の設備導入、保証会社への加入必須化
  • 金利上昇・修繕・災害リスク
    • 対策…金利上昇を織り込んだシミュレーション、修繕積立金の計画的な貯蓄、火災保険・地震保険への加入
  • 税務・保険の基本
    • 対策…「減価償却」や「青色申告」を活用した節税、適切な保険商品の選択

出口戦略で“始め方”が変わる

アパート投資は、物件を売却して初めて最終的な利益が確定します。どのような「出口(売却)」を想定するかによって、入口である「始め方(物件選び)」も変わってくるのです。

長期保有・借換・売却の判断基準

出口戦略には、主に3つのパターンがあります。1つ目は、ローン完済後も安定した家賃収入を得るために「長期保有」する。2つ目は、金利が下がったタイミングや、他の物件を買うために「借換え」を行い、財務状況を改善する。3つ目は、市場価格が上昇したタイミングで「売却」し、利益を確定させる。どの戦略を選ぶかによって、購入すべき物件の築年数やエリアも変わってくるでしょう。

売却時に価値が落ちにくい企画・仕様とは

将来、高く売却できる物件とは、言い換えれば「次の買い手にとっても魅力的な物件」です。具体的には、駅から近い、角地であるなど、土地そのものに価値がある物件です。また、時代が変わっても陳腐化しない普遍的なデザイン、メンテナンスしやすいシンプルな構造、そして将来的な間取り変更にも対応できるような柔軟な設計なども、資産価値を維持する上で重要な要素となります。

よくある失敗と回避策

最後に、初心者が陥りがちな3つの典型的な失敗例と、それを回避するためのポイントを解説します。

  1. 表面利回りだけで購入する
    広告の高い「表面利回り」だけを見て購入してしまう失敗。必ず、経費をすべて織り込んだ「実質利回り」で冷静に収益性を判断することが鉄則です。
  2. 立地より建物の綺麗さを重視する
    賃貸需要のないエリアでは、どんなに綺麗な建物でも入居者は集まりません。建物は再生できますが、立地は変えられません。「成功の8割は立地で決まる」という原則を忘れないようにしましょう。
  3. 修繕・空室・金利の三大コストを見落とす
    シミュレーションで、「大規模修繕費」「空室による家賃ロス」「金利上昇による返済増」という将来必ず発生するコストを甘く見積もる失敗。常に最悪の事態を想定し、それでも経営が成り立つ堅実な計画を立てることが成功の鍵です。
Rielからのアドバイス

安く購入してしっかり運用することが重要です。建売や中古のアパートは経営までの手順は比較的簡単なので、初心者にはよさそうですが物件を見誤ると思わぬ落とし穴にはまる可能性があるので注意してください!

事例でイメージ:初心者向けモデルケース

ここでは、私たちが実際にサポートした事例を基に、初心者向けのモデルケースを2つご紹介します。

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比較項目ケース1:新築木造アパートケース2:中古RCマンション再生
概要埼玉県さいたま市・駅徒歩10分・1K×8戸築25年・駅徒歩15分・12戸(空室4戸)
総事業費6,000万円(土地・建物込)8,500万円(物件価格+リノベ費用)
表面利回り8.0%8.8%
実質利回り5.5%6.0%(想定)
年間キャッシュフロー約80万円約120万円
ポイント土地から企画し、相場より高い利回りを実現。適切な再生プランで資産価値と収益性を向上。

まとめ(今日から始めるチェックリスト)

アパート投資の始め方の全体像をご理解いただけたでしょうか。成功への道は、正しい知識を学び、一つ一つのステップを着実に実行することに尽きます。

目的・資金・エリア・融資・管理・出口の最終確認

今日からあなたに始めていただきたいのは、以下の項目の自己分析と整理です。

  • 投資の目的は明確か?(キャッシュフロー or 資産形成)
  • 準備できる自己資金はいくらか? □ どのエリアで、誰をターゲットにしたいか?
  • 自分の属性で、どのような融資が引けそうか?
  • 管理はプロに任せるか?(管理委託 or 自主管理) □ 将来的に、その物件をどうしたいか?(長期保有 or 売却)

お気軽にご相談ください

これらのチェックリストが整理できたら、あるいは整理する段階で迷ったら、次の一歩は「プロに相談する」ことです。私たち株式会社Rielでは、アパート投資を志す皆様のために、無料の個別相談会を随時開催しております。土地探しから資金計画、建築プラン、そして経営開始後のサポートまで、専門のコンサルタントがあなたの成功を伴走します。まずはお気軽に資料請求から始めてみませんか。

Rielからのアドバイス

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。アパート投資は、決して楽な道のりではありませんが、正しい知識と信頼できるパートナーがいれば、これほど安定した資産形成を実現できる投資は他にありません。この記事が、あなたの輝かしい大家さん人生の第一歩となれば、これほど嬉しいことはありません。

超高利回りアパート投資の秘密
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この記事を書いた人

株式会社Rielメディア&SNS戦略事業部は、高利回り新築アパート投資の専門情報を発信するブログと公式SNSを運営。市場動向や成功事例、資金計画のコツをわかりやすく届け、オーナー候補と入居者双方の信頼を育むとともに、SEOとデータ分析でリード獲得を最大化。さらに、コンテンツマーケティングと動画施策でブランド価値を高め、コミュニティ形成を支援します。

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