【プロが解説】アパートの空室率は何％が理想？利回りを守るための基準とチェックポイント

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート経営において、オーナー様が最も恐れるリスク、それが「空室」です。しかし、空室率は単なる「空き部屋の割合」ではなく、経営の健全性を示す健康診断のような指標でもあります。本記事では、新築アパート投資のプロであるRielが、利益を最大化するために知っておくべき空室率の目安や計算方法、そしてインターネット時代の具体的な対策までを徹底解説します。

結論！アパート経営で目指すべき空室率は「5％以下」です

最初に結論を申し上げます。アパート経営において、合格ラインとなる空室率は「5％以下（入居率95％以上）」です。

もし、これより高い空室率（低い入居率）で事業計画を組んでいるなら、その投資はすでに危険水域にあります。なぜなら、5％を超えるとキャッシュフローが悪化し、将来の大規模修繕や金利上昇への備えが十分にできなくなるからです。

「地域平均の空室率でいい」という甘い考えは捨ててください。プロが運用する新築アパート投資において、空室率5％以下の維持は「理想」ではなく「最低限守るべき義務」であると心得てスタートしましょう。

アパート経営で「空室率」が最重要指標になる理由

アパート経営の収益構造はシンプルで、家賃収入がなければローン返済や経費支払いが滞るため、空室率は経営の生死を分ける最重要指標といえます。わずか数％の空室率の上昇が、キャッシュフローを赤字に転落させ、最悪の場合は破綻を招く引き金になりかねません。まずは、空室率が経営数字にどのようなインパクトを与えるのか、その本質的なリスクを理解しましょう。

空室率とは？入居率との違いとアパート経営への影響

空室率とは、全戸数のうち「現在入居者がいない部屋」が占める割合のことを指します。これは「入居率（稼働率）」と表裏一体の関係にあり、「100％ － 入居率 ＝ 空室率」という式で成り立っています。

なぜこの数字が重要かというと、アパート経営の売上高（家賃収入総額）の上限を決定づける数値だからです。例えば、10戸のアパートで空室率が20％（2戸空き）であれば、満室時の8割しか収入が入ってきません。

経費やローン返済額は満室でも空室でも変わらない固定費であるため、空室率の上昇はダイレクトに手取り利益を削り取ります。したがって、常にこの数字を監視し、早期に対策を打つことが経営安定化の第一歩となります。

空室率が利回り・キャッシュフロー・融資評価に直結する仕組み

空室率は、毎月のキャッシュフローだけでなく、物件の実質利回りや金融機関からの評価にも直結します。

金融機関は融資審査の際、満室想定の表面利回りではなく、一定の空室リスク（ストレス）を見込んだ「引き直し計算」で収支を判断します。一般的には空室率15〜20％程度で見積もられることが多く、実際の運営でこれを上回る空室が出ていると、追加融資や借り換えが非常に困難になります。

つまり、高い空室率を放置することは、現在の現金を失うだけでなく、将来の資産拡大のチャンスも自ら手放しているのと同じことです。健全な財務体質を維持するためには、実質的な稼働状況を常に高く保つ必要があります。

初心者オーナーが目指したい「理想の空室率」の目安

では、なぜ「5％以下」を目指すべきなのでしょうか。

それは、退去が出た後の原状回復工事や募集期間として、どうしても家賃が発生しない「ダウンタイム」が生まれるからです。常に100％を目指すのは現実的ではありませんが、5％以内であれば計画通りの収益を確保し、余裕を持った経営が可能になります。

特に都市部の新築アパートであれば、96〜98％の高稼働を目指すことも十分に可能です。「平均的な空室率でいい」と妥協せず、常に満室に近い状態をスタンダードに設定しましょう。

空室率の種類と正しい計算方法を理解しよう

一口に「空室率」と言っても、計算方法によってその数値の意味合いは大きく異なります。ある瞬間の数字だけを見て安心していると、年間の収支を見たときに「思ったよりお金が残っていない」という事態になりかねません。経営判断を誤らないために、3つの異なる計算方法と、それぞれの正しい使い分けについて解説します。

現時点ベースの空室率の計算方法とチェックすべきポイント

最も一般的でシンプルなのが、「ある一時点での空室状況」を示す「時点ベース」の空室率です。

計算式は【空室数 ÷ 全戸数 × 100】となります。例えば、全10戸のアパートで今日現在2部屋空いていれば、空室率は20％です。

この方法は現状を把握するには手軽で便利ですが、あくまで「その瞬間」のスナップショットに過ぎない点に注意が必要です。たまたま退去が重なった日だけを見て悲観したり、逆に繁忙期で満室だからといって安心したりするのは危険です。あくまで日々の運営における「今の健康状態」を確認するための指標として使いましょう。

稼働ベース・賃料ベースの空室率とは？それぞれの使い分け

より経営実態に即した指標として、「稼働ベース」と「賃料ベース」の空室率があります。それぞれの違いを分かりやすく表にまとめました。

空室率計算方法の比較表

空室率の計算方法とその特徴をまとめた比較表です。

計算方法	計算式	特徴・使い道
時点ベース	空室数 ÷ 全戸数	【現状把握】 今の瞬間の空き状況を把握するために使います。
稼働ベース	空室日数 ÷ (全戸数×365)	【機会損失の確認】 退去から次の入居までの「時間のロス」を測ります。
賃料ベース	未収額 ÷ 満室時想定年収	【経営判断】 実際の収入（キャッシュフロー）への影響額を測ります。 ※経営上、最も重要な指標です

経営者として重視すべきは「賃料ベース」です。なぜなら、家賃の安い部屋が空いているのと、高い部屋が空いているのでは、同じ1戸の空室でもダメージが異なるからです。正確なキャッシュフローを把握するためには、部屋ごとの家賃重みを考慮した賃料ベースでの管理が必須です。

売主・金融機関・管理会社で「空室率の見方」が違う点に注意

空室率の数字を見る際は、「誰が作成したデータか」によって前提条件が異なることに注意しなければなりません。

例えば、物件を売りたい売主や不動産会社は、販売図面の見栄えを良くするために「時点ベース（満室時）」の数字を使いがちです。中には、売却直前にフリーレント（家賃無料期間）を付けて無理やり入居者を付け、見かけ上の満室を作っているケースさえあります。

一方、金融機関はリスクを厳しく見るため、エリアの平均空室率などを加味した保守的な数字を用います。提示された数字を鵜呑みにせず、必ずレントロール（家賃明細）を確認し、過去の稼働履歴を含めて自分で再計算する癖をつけましょう。

データで読み解く日本の空室率の現状と今後の見通し

ニュースなどで「空き家問題」や「アパート供給過多」といった言葉を目にすると、これから投資を始めることに不安を感じるかもしれません。しかし、マクロな統計データと、実際の賃貸経営の現場には大きなギャップが存在します。データを正しく読み解き、漠然とした不安を具体的な戦略に変えるための視点を提供します。

統計から見る全国の空室率の推移とエリアごとのギャップ

総務省の統計によると、全国の空き家率は年々上昇傾向にありますが、これをそのまま自分の投資エリアに当てはめるのは早計です。

なぜなら、空室率はエリアによって極端な二極化が進んでいるからです。人口減少が著しい地方の過疎地では空室率が30％を超える場所がある一方で、東京・大阪・名古屋などの大都市圏や、地方中核都市の利便性が高いエリアでは、依然として高い入居率が維持されています。

「日本全国で空室が増えている」という総論ではなく、「自分が投資する特定の駅・エリアの需給はどうなのか」という各論で判断することが、失敗しないための鉄則です。

引用：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」

人口動態・世帯数の変化がアパートの空室率に与える影響

人口減少はネガティブな要因ですが、アパート経営においてより重要なのは「総人口」よりも「世帯数」の推移です。

実は、晩婚化や未婚率の上昇、高齢者の単身世帯の増加により、日本の単身世帯数は増加傾向にあります。これは、ファミリータイプの広い家よりも、1Rや1LDKといった単身者向けアパートの需要が底堅いことを意味しています。

特に都市部においては、人口が減っても単身者が流入し続ける限り、アパートの空室率が急激に悪化する可能性は低いと言えます。ターゲットを明確に絞ることで、人口減少時代でも勝てる経営は十分に可能です。

統計上の空室率をそのまま鵜呑みにしてはいけない理由

公表されている空室率データを見る際、「賃貸用の住宅」以外の数字が混ざっていないかを確認する必要があります。

統計上の「空き家」には、老朽化して誰も住めない廃屋や、別荘、売却中の物件なども含まれています。これらが全体の数字を押し上げているケースが多く、実際に市場で競争している「賃貸募集中の物件」に限れば、空室率はもっと低い数字になることが一般的です。

メディアの煽り文句に踊らされず、ライバルとなる競合物件が実際にどの程度空いているのか、ポータルサイトでの募集数や地元の不動産会社の肌感覚といった「生きた情報」を重視してください。

空室率が高くなりやすいアパートの共通点

常に満室の人気物件がある一方で、万年空室に悩む物件も存在します。その違いは運ではなく、明確な原因があります。空室率が高い物件には、「立地」「管理」「募集」のいずれか、あるいはすべてに致命的な欠陥があるケースがほとんどです。

あなたの物件、あるいは検討中の物件が当てはまっていないか、以下のチェックリストで診断してみてください。

あなたの物件は大丈夫？空室リスク診断

• 駅から徒歩15分以上で、駐車場がない
• エントランスやポスト周りにチラシが散乱している
• インターネット（Wi-Fi）が有料、または未導入
• 周辺の競合物件より家賃が3,000円以上高い
• 募集図面（マイソク）の写真が暗い・少ない

需要が弱い立地・ターゲット設定ミスが招く慢性的な空室

空室の最大の原因は、そもそも「需要がない場所」に「需要がない間取り」を作ってしまうミスマッチです。

例えば、大学が移転した後の学生街でワンルームを運営したり、駅から徒歩20分の坂道エリアで単身者向けアパートを建てたりするケースです。単身者は利便性を最優先するため、駅から遠い物件は家賃を大幅に下げない限り選ばれません。

エリアの特性（学生が多い、ファミリーが多い、工場労働者が多いなど）を無視した企画は、どんなに建物が立派でも慢性的な空室を招きます。事前の徹底的な市場調査が不足していることが、失敗の根本原因です。

管理状態・設備グレードの低さが入居者に与えるマイナス印象

立地が悪くなくても、物件の管理状態が悪ければ入居者は決まりません。内見に来たお客様は、部屋の中だけでなく共用部も厳しくチェックしています。

エントランスにチラシが散乱している、雑草が伸び放題、廊下の電球が切れている、といった物件は「管理されていない＝トラブル時の対応も悪そう」という印象を与え、候補から即座に外されます。

また、今や当たり前となっている「無料Wi-Fi」や「宅配ボックス」「モニター付きインターホン」などの設備がない場合、ポータルサイトの検索条件で弾かれてしまい、そもそも検討の土俵にすら上がれないのが現実です。

家賃設定・募集条件・仲介会社への情報提供が不十分なケース

物件や管理に問題がなくても、家賃設定や募集方法が間違っていれば空室は埋まりません。

相場より数千円高いだけで、競合物件に客を奪われます。また、敷金・礼金などの初期費用が高すぎる場合も敬遠されます。さらに重要なのが、客付けをしてくれる仲介会社へのアプローチです。

仲介会社に物件の存在を知られていなかったり、広告料（AD）の設定が相場より低かったりすると、営業マンの紹介優先順位が下がります。「良い物件なのに入居が決まらない」場合、実は仲介会社の営業マンに認知されていない、あるいは後回しにされているケースが非常に多いのです。

物件取得前にできる「空室リスクを避ける」アパートの選び方

空室対策は、空室が出てから考えるものではなく、物件を買う前（建てる前）に9割が終わっています。なぜなら、立地や建物の基本スペックは購入後に変えることができないからです。ここでは、将来の空室リスクを最小限に抑えるために、企画・購入段階でチェックすべき具体的なポイントを解説します。

エリア・駅・周辺環境から賃貸需要を見極めるチェックポイント

データ上の数字だけでなく、実際に現地を歩いて「生活者の視点」で環境を確認することが不可欠です。

例えば、「駅徒歩10分」でも、平坦な道と急な坂道では体感距離が全く違います。また、帰り道にコンビニやスーパーがあるか、夜道は明るく安全か、近隣に嫌悪施設がないかなどは、特に入居者の半数を占める女性にとって重要な決定要因です。

さらに、最寄り駅の乗降客数の推移や、近隣に大企業や大学があるかどうかも確認しましょう。複数の需要の柱（学生と社会人の両方が狙えるなど）があるエリアを選ぶことで、特定の需要が消えた際のリスクヘッジになります。

空室率を変えた収支シミュレーションで「悪天候時」を想定する

購入前のシミュレーションでは、自分に都合の良い「満室想定」だけでなく、厳しい条件での試算を行うことが重要です。

私たちは以下の基準で「ストレス・シミュレーション」を作成することを推奨しています。

【プロが実践】厳しめのシミュレーション設定基準

• 空室率
  15％ 〜 20％（通常は5%で計算するが、あえて高く設定）
• 家賃下落率
  年1.0％下落（新築プレミアム後を想定）
• 金利上昇
  現在の金利 ＋ 1.0％〜2.0%

この悪条件でもキャッシュフローが黒字、あるいは持ち出しが許容範囲内に収まる物件であれば、万が一の際も破綻することはありません。

新築アパート投資だからこそできる空室率を抑える企画・間取り設計

中古物件は既存の設備を変えるのに限界がありますが、新築アパート投資なら、今の時代のニーズに合わせた「勝てる物件」をゼロから作ることができます。

例えば、在宅ワークの普及に合わせて小さなワークスペースを設けたり、防音性を高めた構造にしたり、高速インターネットを完備したりすることで、周辺の築古物件と圧倒的な差別化が図れます。

また、単身向けでも収納を広く取る、洗面所を独立させるといった「入居者の不満」を解消する間取りにすることで、家賃を下げなくても選ばれ続ける強い物件を作ることが可能です。これは新築ならではの最大の特権です。

保有中に空室率を下げるための具体的な運営・管理ノウハウ

どんなに良い物件でも、運営努力なしに満室を維持し続けることはできません。退去が出た際にいかに早く次の入居者を決めるか、そして一度入った入居者にいかに長く住んでもらうか。ここでは、オーナーとして実践すべき具体的な運営・管理のテクニックを紹介します。

募集条件・広告戦略の見直しとポータルサイト・SNSの活用法

空室が出たら、まずは募集図面（マイソク）とWeb掲載情報のクオリティを徹底的に見直します。

現代の部屋探しは9割がスマホから始まります。写真が暗かったり、枚数が少なかったりするだけでスルーされてしまいます。広角レンズを使った明るい写真、生活をイメージさせるステージング（家具配置）写真、そして360度パノラマ画像などを掲載し、Web上での「内見体験」を充実させましょう。

また、敷金・礼金のゼロゼロキャンペーンや、フリーレント（一定期間家賃無料）の導入など、検索条件の「絞り込み」に引っかかるような条件設定にすることも、露出を増やすための有効な戦略です。

設備追加・リフォームで競合物件との差別化を図るポイント

入居者ニーズの高い設備を追加することは、空室対策として非常に費用対効果が高い方法です。何を導入すべきか迷ったら、以下のランキングを参考にしてください。

単身向けアパートの人気設備ランキング（全国賃貸住宅新聞より）

1. インターネット無料（必須級！）
2. 宅配ボックス（EC利用増加で急上昇）
3. エントランスのオートロック（セキュリティ重視）
4. 浴室換気乾燥機
5. 独立洗面台

大規模なリフォームをしなくても、モニター付きインターホンの設置や、アクセントクロスの導入など、数万円〜十数万円程度の投資で物件の魅力を高め、家賃維持や早期成約につなげることができます。

管理会社・仲介会社との関係構築と「紹介したくなる物件」にする工夫

入居者を連れてくるのは、最終的には仲介会社の営業マンです。彼らに「この物件を決めたい」と思わせることが重要です。

管理会社任せにするのではなく、オーナー自らが仲介店舗を訪問し、物件の強みをアピールしたり、お菓子などの差し入れを持って行ったりする「営業活動」も効果的です。また、成約時に営業マン個人に商品券を渡すキャンペーンなど、インセンティブを用意するのも一つの手です。

「あのオーナーさんの物件なら安心して紹介できる」「決めればメリットがある」と認知されれば、優先的にお客様を案内してもらえるようになります。

長く住んでもらうための入居者対応・満足度アップの仕組み

空室率を下げる最良の方法は、今いる入居者に退去されないことです。これを「テナント・リテンション」と呼びます。

更新時の更新料を値下げする、エアコン洗浄や水回りのクリーニングをプレゼントする、あるいは誕生日にお祝いのメッセージを送るなど、入居者満足度を高める施策を行いましょう。

また、クレームやトラブルがあった際の対応スピードも重要です。「対応が良い管理会社・オーナー」という信頼感は、長く住み続けるための大きな動機になります。新規募集には広告料などのコストがかかりますが、既存入居者の維持は低コストで高い効果を生みます。

インターネット時代の入居付け戦略とオーナーが自分でできる空室対策

かつては不動産屋の店頭に図面を貼ってもらうのが主流でしたが、今はWebマーケティングの時代です。大手ポータルサイトだけでなく、オーナー自身が情報発信を行い、直接入居者を見つけることも可能になっています。

まずは、昔と今の空室対策の違いを比較してみましょう。

項目	昔の空室対策（アナログ）	今の空室対策（デジタル）
集客の入口	駅前の不動産屋の看板	スマホ（ポータルサイト・SNS）
写真	外観・室内のみ数枚	360度パノラマ・動画・周辺環境
ターゲット	来店した人すべて	コンセプトに共感する人を指名
オーナーの動き	管理会社任せ（待ち）	SNSやDIYサイトで直接募集（攻め）

このように、現在は待ちの姿勢から攻めの姿勢へ、デジタルツールを活用したアクションが求められています。

物件専用ホームページ・ブログ・SNSで見込み入居者に直接アプローチ

物件専用のホームページやブログ、InstagramなどのSNSアカウントを開設し、物件の魅力を直接発信する方法です。

特に、「ペット可」「楽器可」「DIY可能」「バイクガレージ付き」といった尖った特徴（コンセプト）を持つ物件の場合、ハッシュタグ検索などでニッチな層に直接リーチできます。

おしゃれな内装写真や周辺のカフェ情報、住人の暮らしぶりなどを発信することでファンを作り、空きが出る前から「空いたら住みたい」というウェイティングリストを作ることも、人気物件では珍しくありません。

地域密着型サイト・賃貸マッチングサービスを組み合わせた集客術

SUUMOやHOMESなどの大手サイト以外にも、「ジモティー」などの地域掲示板や、「ウチコミ」のようなオーナーと入居者が直接やり取りできるマッチングサイトを活用しましょう。

これらのサイトは、仲介手数料を節約したい入居者が多く利用しています。「仲介手数料無料」や「オーナー直契約特典」などを打ち出すことで、予算重視の層を強力に惹きつけることができます。

大手サイトでは埋もれてしまう物件でも、こうした独自ルートを使うことで、驚くほどスムーズに入居が決まるケースがあります。

写真・動画・口コミを活用した「選ばれるアパート」の見せ方

Web上での情報量が成約を左右するため、掲載するコンテンツのリッチ化（高品質化）は必須です。

YouTubeにルームツアー動画をアップしたり、360度カメラで撮影したVR内見を導入したりすることで、遠方の検討者や忙しい人でも内見せずに申し込みを入れるハードルを下げることができます。

また、Googleマップの口コミ対策も無視できません。物件名で検索した際に悪い口コミが表示されないよう、日頃の管理を徹底し、可能であれば退去時に良い口コミを投稿してもらうよう促すなど、Web上の評判管理（レピュテーションマネジメント）も現代の空室対策の一部です。

まとめ：空室率をコントロールできればアパート経営は安定する

アパート経営における最大のリスクである空室も、その仕組みを理解し、適切な対策を講じればコントロール可能な「数字」の一つに過ぎません。最後に、空室率を意識することが、最終的な投資のゴール（出口戦略）にどう繋がるのかを確認しましょう。

空室率を前提にした資金計画・出口戦略を持つことの重要性

空室率は、日々の収益だけでなく、将来物件を売却する際の「売却価格」にも大きな影響を与えます。

収益物件の価格は、そこから得られる収益をベースに決まります（収益還元法）。つまり、満室稼働している物件と、空室だらけの物件では、同じ建物でも売れる金額に数百万〜数千万円の差がつきます。

常に高い入居率を維持することは、毎月のキャッシュフローを守るだけでなく、大切な資産価値そのものを守り、高値での売却を可能にするための最強の戦略なのです。

初心者こそプロと組んで空室リスクを抑えた新築アパート投資を目指そう

ここまで空室対策について解説してきましたが、これからアパート経営を始める初心者の方が、これら全てを一人で行うのはハードルが高いかもしれません。

だからこそ、最初の「物件選び・企画」の段階で、空室リスクの低い強い物件を作ることが何よりも重要です。私たちRielは、土地の選定から、エリアニーズに合った間取りの企画、そして満室経営を続けるための融資・管理サポートまでを一貫して提供しています。

「空室が怖い」と立ち止まるのではなく、プロの知見を借りてリスクを最小化し、安定した資産形成の一歩を踏み出してみませんか？