アパート建築費4,000万円で何戸建つ？構造別の間取り・収支を解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「建築費4000万円ならどんなアパートが建つ？何戸できて、どれくらい儲かるの？」——4000万円は、3000万円台より設計の自由度が一段上がり、本格的な賃貸事業のスタートラインとなる予算規模です。

結論からお伝えすると、建築費4000万円なら、所有地に木造3階建て・1K〜ワンルーム×7〜8戸、または軽量鉄骨2階建て6戸が建てられます。土地をお持ちなら表面利回り15%超も狙える、費用対効果の高い投資です。

この記事では、4000万円で建てられるアパートの構造・戸数・間取りから、費用配分、具体的な収支シミュレーション、収益を最大化するRiel流の考え方まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

建築費4000万円で建てられるアパートのスペック

総予算4000万円は、質の高いアパートを建て、多様な入居者ニーズに応えるのに十分な元手です。まず押さえるべき前提は、4000万円は「建築費」であり、土地代は含まれないこと。所有地の活用、または土地は別予算で用意するケースが対象になります。

4000万円で建てられる規模の目安

プラン	構造	戸数 / 間取り	延床目安	満室時年間家賃
利回り最大化	木造3階	8戸 / ワンルーム	約58坪	約624万円（6.5万×8戸）
質と単価の両立	軽量鉄骨2階	6戸 / 1LDK	約52坪	約648万円（9.0万×6戸）
ファミリー差別化	木造2階	4戸 / 2LDK	約54坪	約528万円（11.0万×4戸）

4000万円の予算で現実的な構造は木造3階建て、または軽量鉄骨・木造の2階建て。重量鉄骨やRC造も小規模なら視野に入りますが、坪単価が高いぶん戸数は絞られます。坪単価68〜78万円×延床50〜58坪が4000万円のレンジです。

構造別の特徴と選び方

構造	坪単価	法定耐用年数	特徴
木造	70〜85万円	22年	コストが安く戸数を確保しやすい。減価償却が短く節税効果大
軽量鉄骨	80〜95万円	19〜27年	品質が安定し工期が短い。遮音性は木造より高め
重量鉄骨	90〜110万円	34年	柱の少ない広い空間が可能。小規模では割高になりやすい
RC造	100万円〜	47年	耐久・耐火・遮音に優れ資産性が高い。4000万円では戸数が絞られる

利回りを最大化するなら木造3階建て×ワンルーム8戸が4000万円のベストプラン。戸数が多いほど空室リスクが分散され、総家賃収入も大きくなります。木造3階建ては「木3共」の耐火基準が必要なので、対応実績のある会社選びが鍵です。

建築費4000万円の費用配分と見積もりのポイント

4000万円は「建物本体だけ」の金額ではありません。付帯工事費と諸経費を含めた配分で考えないと、計画終盤で資金がショートします。

費用項目	比率	概算金額	主な内容
本体工事費	約70%	2,800万円	基礎・躯体・内外装・設備
付帯・外構工事費	約20%	800万円	地盤改良・配管引込み・駐車場・フェンス
設計料・諸経費	約10%	400万円	設計料・申請費・登記・保険・ローン手数料

最も変動しやすいのは付帯・外構工事費です。古家の解体で100万〜300万円、地盤改良で60万〜300万円、配管引込みで70万〜200万円の追加もあり得ます。土地の状態を事前に確認し、付帯工事は多めに見積もっておくのが安全です。

諸経費は融資の対象外となる場合も多く、現金での準備が必要になる点にも注意。設計監理料・建築確認申請・登記費用・不動産取得税・ローン手数料などで総予算の7〜10%を見込んでおきましょう。

自己資金はいくら必要か

4000万円のアパート建築なら、総事業費の1〜2割＝400万〜800万円の自己資金を用意するのが理想です。自己資金は融資審査での本気度の証明になるうえ、借入額が減ることで月々の返済負担率が下がり、空室や家賃下落への耐性が高まります。

小規模アパートの融資は、メガバンクよりも地方銀行や信用金庫が有力なパートナーになります。審査で重視されるのは、個人の属性（年収・勤続年数）、事業計画の妥当性、物件の収益性と担保価値、そしてその金融機関との取引実績です。

建築費4000万円アパートの収支シミュレーション

「で、手元にいくら残るの？」——所有地に建てる前提の具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	624万円（6.5万円×8戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲31万円
実効総収入	593万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約119万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	474万円
年間ローン返済額	▲約174万円
税引前キャッシュフロー	約300万円（月約25.0万円）

表面利回りは約15.6%（建築費ベース）。所有地活用なら月25万円のキャッシュフローが見込めます。土地代がかからないぶん、大型物件では不可能な高利回りを実現できるのが4000万円クラスの魅力です。

戸数が8戸あれば、損益分岐点の稼働率は低く抑えられます。1〜2戸空いても収入の大半が残り、赤字になりにくいのが戸数分散の強み。広告で目立つのは表面利回りですが、経営のリアルな実力は空室・経費を引いた実質ベースで判断しましょう。

建築費4000万円で「選ばれるアパート」を作るRiel流のコツ

限られた予算で成功する鍵は、単なるコスト削減ではなく「誰に貸すか」から逆算して、響く設備に集中投資することです。

ターゲット別・響く間取りと設備

ターゲット	間取り / 広さ	必須設備
学生・新社会人	1K・ワンルーム / 20〜25㎡	無料Wi-Fi、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、デスクスペース
社会人単身・新婚	1DK・広め1K / 28〜35㎡	独立洗面台、2口コンロ、寝食分離の間取り、豊富な収納
カップル・ファミリー	1LDK・2LDK / 40〜60㎡	広いLDK、WIC、対面キッチン、浴室乾燥機、駐車場

削らない設備と削ってよい設備

コストダウンを図る際、何でも削れば良いわけではありません。無料インターネット・防犯カメラやモニター付きインターホン・宅配ボックスの3つは「あって当たり前」の設備。ないと入居候補から外される原因になるため、必須経費と考えるべきです。

一方、床暖房やミストサウナといった高価な設備は、家賃に転嫁しにくく費用対効果が低め。建物の形状をシンプルな箱型にする、内装は量産クロス＋アクセントクロス1面で演出するなど、見えないところで賢く削るのがコツです。省エネ・スマート設備は初期費用こそかかりますが、光熱費削減や差別化につながり、家賃を高く設定できる可能性があります。

3社以上の相見積もりで適正価格を見極める

4000万円クラスでも、会社によって見積額に数百万円の差が出ます。同じ条件で3社以上から見積もりを取り、「一式」表記が多くないか、仕様・グレードが明記されているか、別途工事の範囲が明確かをチェックしましょう。竣工後の保証・定期点検の体制も、長期経営の安心材料として必ず比較すべきポイントです。

建築費4000万円のアパートでよくある質問

建築費4000万円でアパートは何戸建てられますか？

木造3階建てならワンルーム8戸、軽量鉄骨2階建てなら1LDK6戸、木造2階建てなら2LDK4戸が目安です。坪単価68〜78万円×延床50〜58坪が4000万円のレンジ。利回りを重視するなら戸数を確保しやすい木造3階建てがおすすめです。

4000万円に土地代は含まれますか？

含まれません。本記事の4000万円は建築費（本体＋付帯＋諸経費）の予算です。所有地の活用、相続した土地の活用、または土地を別予算で用意するケースが対象になります。土地から購入する場合は、土地代＋建築費の総事業費で計画しましょう。

4000万円のアパートの利回りはどのくらいですか？

所有地に建てる場合、ワンルーム8戸・家賃6.5万円なら年間家賃収入624万円で表面利回り約15.6%。空室・経費を引いた実質ベースでも10%超が狙えます。土地代がかからないぶん、大型物件では不可能な高利回りを実現できるのが小規模アパートの魅力です。

3000万円と4000万円では何が違いますか？

主な違いは戸数と設計の自由度です。3000万円は木造2階建て4〜6戸が中心ですが、4000万円なら木造3階建て8戸まで伸ばせ、戸数による空室リスク分散効果が高まります。総家賃収入も大きくなり、本格的な賃貸事業として組み立てやすくなります。

自己資金はいくら用意すべきですか？

総事業費の1〜2割＝400万〜800万円が理想です。自己資金は融資審査を有利にし、月々の返済負担を軽くして経営の安定性を高めます。諸経費は現金払いが必要なケースも多いため、最低限その分は確保しておきましょう。フルローンは一度の空室や修繕で資金繰りが悪化するリスクが高いため推奨しません。

まとめ｜建築費4000万円は所有地活用で本格的な賃貸事業を始められるライン

建築費4000万円のアパート投資は、所有地をお持ちなら高利回りと戸数分散を両立できる、本格的な資産形成の選択肢です。成功の鍵は、限られた予算の中で「誰に貸すか」を明確にし、選ばれる付加価値を作れるかどうかにかかっています。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績をもとに、小規模アパートでも収益を最大化するプランをご提案します。まずはお気軽にご連絡ください。