アパート経営の法人化はいつすべき？課税所得900万円超が目安の理由と判断基準

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート経営が軌道に乗ってくると、必ず一度は「法人化」という選択肢が頭をよぎります。節税になると聞いたことはあるけど、費用もかかるし、タイミングを間違えると損をしそうで踏み出せない——そんなオーナーの方は多いんです。

アパート経営の法人化を検討すべき主な目安は、課税所得900万円超です。この水準を超えると所得税の税率が法人税を上回り始め、法人化による節税効果が明確に出てきます。ただ、課税所得だけが判断基準ではなく、規模拡大の予定や相続対策なども含めて総合的に見る必要があります。

この記事では、アパート経営の法人化を「いつすべきか」という判断基準を中心に、メリット・デメリット・手順まで具体的に解説します。新築アパートを最初から法人名義で建てる方法についても触れますので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営の「法人化」とは何か

まずは基本から押さえておきましょう。法人化とは、個人として行っているアパート経営を「会社（法人）」の形態に切り替えることです。自分で資産管理会社を設立し、その会社がアパートを所有・管理する形になります。

個人経営と法人経営の違い

個人経営と法人経営の最も大きな違いは、課税される税金の種類です。個人オーナーは「所得税」が課税されるのに対し、法人は「法人税」が適用されます。この2つの税率差が、法人化のメリットを生む根っこにあります。

項目	個人経営	法人経営
適用税率	所得税（5〜45%）＋住民税10%	法人税（約23.2%）＋法人住民税など
最高税率	実効税率で最大約55%	実効税率で約35%前後
経費の範囲	比較的限定的	役員報酬・生命保険など幅広い
赤字の繰越	3年間	最大10年間
所得の分散	本人のみ	家族を役員にして分散可能

家賃収入の流れがどう変わるか

個人経営の場合、入居者から支払われた家賃は直接オーナーの口座に入り、そのまま個人の所得として課税されます。法人化すると、家賃はいったん会社（法人）の売上として入り、そこからオーナーは「役員報酬」として受け取る形になります。

この仕組みのポイントは、役員報酬には給与所得控除が適用される点です。たとえば年間600万円の役員報酬を受け取る場合、164万円の給与所得控除が自動的に差し引かれます。個人事業主には適用されない控除なので、これだけでも節税効果がある程度見込めます。

法人化を検討すべき3つのタイミング

「法人化したほうがいい」と言われても、全員に当てはまるわけではありません。タイミングを見誤ると、節税どころかコスト倒れになることもあります。以下の3つのいずれかに該当するかどうかを、まず確認してみてください。

課税所得が900万円を超えたとき

法人化を検討するうえで、最も広く使われている目安が課税所得900万円超です。なぜこの数字かというと、所得税と法人税の税率が逆転するポイントがここにあるからです。

課税所得が695万円〜900万円未満のあいだ、所得税率は23%です。一方、法人税の実効税率は約23〜25%前後なので、このゾーンではまだ大きな差はありません。ところが課税所得が900万円を超えると所得税率は33%に跳ね上がり、法人税率との差が一気に広がります。

課税所得	所得税率	法人税の実効税率	どちらが有利?
〜330万円	10〜20%	約23%	個人が有利
330〜695万円	20〜23%	約23%	ほぼ同等
695〜900万円	23%	約23%	ほぼ同等
900万円超	33%〜	約23%	法人が有利
1,800万円超	40%〜	約23%	法人が大幅有利

サラリーマン大家の方は、給与所得とアパート所得の合計で課税所得を計算する必要があります。本業の年収が高い方は、アパート収入が少なくても課税所得が900万円を超えているケースも珍しくありません。

アパートを追加購入・規模拡大するとき

課税所得が900万円に届いていなくても、規模拡大を計画しているなら法人化を先に済ませておく選択肢があります。理由は、法人格があると金融機関からの評価が変わり、融資を受けやすくなるケースがあるからです。

個人名義のまま物件を増やしていくと、金融機関によっては「これ以上の融資は難しい」という壁にぶつかることがあります。法人として一定の実績を積んでいれば、法人向けの融資枠で新たな借り入れができる場合もあります。拡大路線で動く予定があるなら、早めに法人化の準備を進めておくのがひとつの戦略です。

最初から法人名義で新築アパートを建てるとき

そのとおりです。個人名義の物件を法人に移転する際には、不動産取得税・登録免許税・場合によっては譲渡所得税がかかります。規模によっては数百万円のコストになることもあります。

だからこそ、新築アパートを建てる段階から法人名義にするのが最もコスト効率のいい法人化の方法です。「後から法人に移す」コストがゼロになるうえ、建設費用の減価償却も最初から法人の経費として計上できます。Rielが手がける新築アパート投資では、このタイミングで法人化を検討されるオーナーも増えています。

アパート経営を法人化する5つのメリット

法人化のメリットは節税だけではありません。融資・相続・事業継続など、経営の安定に直結するメリットが複数あります。主要な5つを順番に見ていきましょう。

① 所得税より法人税のほうが低くなる

先ほどの税率比較で触れたとおり、課税所得900万円を超えると所得税率は33%以上になります。法人税の実効税率は約23%前後で固定されているため、この差分がそのまま手取りの増加につながります。

たとえば課税所得が1,200万円のオーナーが法人化した場合、単純計算で所得税率33%と法人税率23%の差は10%。1,200万円に対して10%なら約120万円の節税効果が生まれる計算になります（実際には各種控除や住民税なども絡むため、税理士との試算が必要です）。

② 家族を役員にして所得を分散できる

法人化の実務的なメリットとして、特に効果が大きいのが所得分散です。配偶者や子どもを役員に設定して役員報酬を支払うことで、個人に集中していた収入を家族全体に分散させられます。

累進課税の仕組み上、1人が1,000万円を受け取るより、2人で500万円ずつ受け取るほうが税率は低くなります。家族全体の税負担を合計すると、法人化前よりも大幅に軽くなるケースが多いんです。役員報酬は一定のルールに従って設定する必要がありますが、専門家と相談しながら決めれば問題ありません。

③ 経費の計上範囲が個人より広い

法人化すると、個人では経費にしにくかった項目が計上できるようになります。代表的なものをまとめると以下のとおりです。

個人事業主として経費計上できる範囲には限りがありますが、法人になることでビジネス関連支出を幅広く損金として処理しやすくなります。

④ 欠損金の繰越期間が最大10年（個人は3年）

アパート経営では、大規模修繕や空室期間など、単年で赤字になることもあります。個人の場合、この赤字（欠損金）を翌年以降に繰り越せるのは3年間だけです。法人なら最大10年間繰り越せるため、将来の黒字と相殺して税負担を平準化できます。

新築アパート投資では、初年度から数年は減価償却が大きく出るため赤字計上になることもあります。この欠損金を10年かけて使い切れる法人の柔軟性は、長期保有を前提とした経営戦略と相性がいいんです。

⑤ 相続・事業承継がスムーズになる

個人名義でアパートを所有している場合、相続が発生すると不動産ごと相続財産として評価され、相続税の課税対象になります。法人名義にしておくと、相続するのは「不動産」ではなく「会社の株式」になります。

株式は分割しやすいため、子どもが複数人いる場合でも財産を柔軟に分けられます。また、株式の評価額は不動産の相続税評価額よりも低くなるケースが多く、相続税の負担軽減につながることもあります。長期的な資産承継を考えているオーナーには、特に有効な手段です。

法人化の3つのデメリット・注意点

メリットが多い法人化ですが、手放しでおすすめできるわけでもありません。コストや手間、タイミングによってはかえって不利になるケースもあります。

メリット	デメリット
節税（法人税率が低い） 所得分散（家族役員） 経費範囲が広い 欠損金10年繰越 相続・事業承継が有利	設立・維持コストが年間数十万円 既存物件の名義移転に費用がかかる 相続発生3年以内は要注意

設立・維持コストが年間数十万円かかる

法人を設立するには、登録免許税や定款認証費用などで株式会社なら約20〜25万円、合同会社なら約10〜15万円が初期費用としてかかります。設立後も、税理士への顧問料（月2〜5万円が相場）、法人住民税の均等割（赤字でも最低7万円/年）、社会保険料負担などのランニングコストが発生します。

年間で合計すると50〜100万円程度のコストになることもあります。課税所得が低い段階で法人化しても、節税額よりコストのほうが大きくなりかねません。

既存物件の名義移転に費用がかかる

すでに個人名義で所有しているアパートを法人に移す場合、売買の形で名義を移転することになります。この際、不動産取得税・登録免許税・場合によっては譲渡所得税が発生します。物件の規模や取得価格によっては、移転コストだけで数百万円になることもあります。

だからこそ、これから新築アパートを建てる場合は最初から法人名義にするのが合理的な選択です。後から移転するコストが完全にゼロになります。

相続発生が3年以内に見込まれる場合は慎重に

法人化は相続対策として有効な面もありますが、相続が近いタイミングでの法人化は逆効果になるリスクがあります。個人から法人へ低い価格で資産を移転した場合、税務署から「贈与」または「みなし譲渡」と判断されることがあるためです。

相続まで3年以内が見込まれる状況では、むしろ相続が完了してから法人化を検討するほうが安全なケースもあります。このあたりは税理士や相続専門家への相談が必須です。

法人化しなくていいケースもある

「法人化すれば得をする」と思いがちですが、全員に当てはまるわけではありません。むしろ急ぎすぎると損になるケースがあります。

課税所得が900万円未満なら急がなくていい

課税所得が695万〜900万円のゾーンでは、所得税率と法人税の実効税率はほぼ拮抗しています。節税額が設立・維持コストを下回る可能性が高く、法人化のメリットが薄いんです。

この水準であれば、まずは青色申告の最大限活用・経費の最適化・iDeCo・小規模企業共済などの個人でできる節税策を先に検討するほうが現実的です。法人化は「次の一手」として後から考えても遅くはありません。

規模拡大の予定がなければコスト負けの可能性も

現在1棟だけ所有していて、今後も規模を広げる予定がない場合は、法人維持コストに見合わないことがあります。年間50〜100万円程度のランニングコストに対して、節税効果が30万円程度にとどまるなら、差し引きでマイナスです。

新築アパートなら「最初から法人化」が有利な理由

ここまで「既存物件を持っている個人オーナーが法人化する」という視点で解説してきましたが、これから新築アパートを建てる方には、もうひとつ大きなアドバンテージがあります。それが「最初から法人名義で建てる」というアプローチです。

名義移転コストがゼロになる

個人で取得した物件を後から法人に移す場合、前述のとおり不動産取得税・登録免許税などが発生します。新築アパートをはじめから法人名義で建てれば、この移転コストが一切かかりません。

さらに、建物の減価償却も最初から法人の経費として計上できます。新築直後は減価償却が大きく出るため、節税効果が最も高いタイミングから法人経営を始められる点は、個人から切り替えるパターンにはないメリットです。

融資・信用面での法人メリットを最初から活かせる

金融機関によっては、個人よりも法人のほうが融資審査の窓口が広くなることがあります。法人として事業計画を提出し、決算書を積み重ねていくことで、将来の追加借り入れ時にも信用力が証明しやすくなります。

1棟目から法人名義で建てておくことで、2棟目・3棟目の拡大フェーズに備えた法人実績を早期に作れます。規模拡大を想定しているなら、最初の1棟から法人化を選択する合理性は十分にあります。

法人化の具体的な手順

「法人化しよう」と決めたら、次は実際の手続きです。大まかな流れを把握しておくと、準備がスムーズになります。

合同会社 vs 株式会社の選び方

不動産投資目的の法人化で多く選ばれるのが合同会社（LLC）です。設立費用が株式会社より安く（約10〜15万円 vs 約20〜25万円）、決算公告の義務がなく、運営もシンプルです。

一方、株式会社は社会的な信用度・知名度が高く、将来的に出資者を募るなど事業を大きく展開したいなら選択肢に入ります。アパート経営の資産管理会社として使うだけなら、合同会社で十分なケースがほとんどです。

比較項目	合同会社	株式会社
設立費用	約10〜15万円	約20〜25万円
決算公告	不要	必要
社会的信用	やや低い	高い
役員任期	なし（定款で自由設定）	原則2年（最長10年）
アパート経営向き	◎	○

設立にかかる費用と期間

法人設立の一般的な流れは以下のとおりです。司法書士や税理士に依頼すれば、書類作成の手間を大幅に省けます。

設立から各届出まで、スムーズに進めば1ヶ月程度で完了します。税理士に依頼した場合の報酬は10〜30万円程度が目安です。

よくある質問（FAQ）

アパート経営の法人化はいつすべきですか？

課税所得が900万円を超えたタイミングが主要な目安です。このラインを超えると所得税率（33%以上）が法人税の実効税率（約23%）を上回り、節税メリットが明確に出てきます。ただし課税所得だけでなく、規模拡大の計画や相続対策なども含めて判断することをおすすめします。

法人化するとどのくらい節税になりますか？

課税所得の水準によって異なりますが、たとえば課税所得1,200万円のオーナーが法人化した場合、所得税率33%と法人税率23%の差だけで単純計算120万円の節税効果が生まれます。さらに役員報酬の給与所得控除や所得分散も加えると、実際の節税額はより大きくなります。正確な試算は税理士に依頼するのが確実です。

法人化のデメリットは何ですか？

主なデメリットは3つです。①設立・維持コストが年間50〜100万円程度かかる、②既存の個人名義物件を法人に移転する際に不動産取得税などが発生する、③相続が近いタイミングでの法人化はリスクがある、です。課税所得が低い段階で法人化すると、節税額よりコストが上回る可能性があります。

新築アパートを建てるとき、最初から法人名義にするメリットは？

最大のメリットは、個人名義から法人名義への移転コスト（不動産取得税・登録免許税など）がゼロになる点です。また建物の減価償却を最初から法人の経費として計上できるため、節税効果を建設初年度から最大限活かせます。規模拡大を見据えているなら、1棟目から法人化しておくことで法人としての実績を早期に積めます。

法人化する際は株式会社と合同会社どちらがよいですか？

アパート経営の資産管理目的であれば、合同会社（LLC）が適しているケースが多いです。設立費用が株式会社より10万円程度安く、決算公告も不要で運営がシンプルです。将来的に事業を大きく展開したり外部から出資を募る予定があるなら株式会社を選ぶ理由もありますが、純粋な資産管理法人なら合同会社で十分です。

法人化は、正しいタイミングで行えば長期的な手取りを大きく改善できる手段です。ただし個々のオーナーの状況によって「する・しない・今すぐか・後からか」の最適解は変わります。まずは税理士への相談で試算を取ることから始めてみてください。

Rielでは、新築アパート投資の収支計画から法人化の検討まで、ワンストップでご相談いただけます。利回り7%〜を目標とした新築アパート経営に興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。