新築アパート投資が儲からないと言われる理由と対策をプロが解説！

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「新築アパート」という言葉には、夢や安定した将来をイメージする方が多いかもしれません。しかし、インターネットで検索すると「新築アパート投資は儲からない」といった厳しい意見も目立ち、一歩を踏み出せずにいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、新築アパート経営には特有の難しさやリスクが存在します。しかし、それは裏を返せば、失敗するパターンには共通点があるということです。本記事では、なぜ「儲からない」と言われるのか、その具体的な理由と、プロが実践する具体的な対策を徹底的に解説します。この記事を読めば、リスクを正しく理解し、成功への確かな道筋を描けるようになるでしょう。

新築アパート経営は儲からない？と言われる5つの理由

新築アパート投資が「儲からない」と言われるのには、見落としがちな明確な理由が存在します。計画段階の甘い見通しが、後の経営を圧迫するケースが少なくありません。具体的には、これから解説する5つのポイントを事前に理解し、対策を講じることが成功への第一歩です。

家賃収入よりローン返済が上回るケースがある

結論として、新築アパート経営では家賃収入がローン返済額を下回る「逆ザヤ」に陥る危険性をはらんでいます。これは、高い物件価格に対して過大なローンを組んだり、想定より家賃が下落したりするために起こるからです。特に新築プレミアムが剥落する2年目以降は注意が必要でしょう。例えば、30年フルローンを組んだものの、5年後に近隣の競合物件が増加し、家賃を5%下げざるを得なくなり、毎月のキャッシュフローが赤字に転落する、といった事態も考えられます。そのため、自己資金を厚めに入れる、より金利の低いローンを選ぶなど、無理のない返済計画を立てることが極めて重要になります。

空室リスクを過小評価している

新築時の満室状態に安心し、将来の空室リスクを甘く見積もることが失敗の大きな要因となり得ます。新築当初は入居者が集まりやすいですが、経年劣化や周辺環境の変化によって空室は必ず発生するもの。サブリース契約を締結していても、家賃減額や契約解除のリスクはゼロではありません。例えば、「新築だから大丈夫」と高をくくり空室率を2%でシミュレーションしていたものの、10年後には退去後の空室期間が平均3ヶ月続き、年間の実質的な空室率が8%を超えてしまうこともあります。したがって、長期的な視点で現実的な空室率（例：5～10%）を想定し、余裕を持った資金計画を立てることが不可欠です。

築浅でもエリア選定を誤ると失敗する

たとえ築浅のきれいな物件であっても、エリア選定を間違えればアパート経営は成功しません。賃貸需要は、その土地の人口動態や産業構造に大きく左右されるからです。将来的に人口減少が見込まれるエリアや、大学の移転計画がある学生街などは特に注意が必要といえます。具体的には、都心から離れた郊外で、主要な通勤手段である駅まで徒歩20分以上かかる場所に建ててしまい、新築時こそ入居者が集まったものの、退去が発生すると次の入居者が全く決まらない、というケースもあります。物件の魅力だけでなく、人が集まり続ける場所かどうかを見極める力が求められるのです。

設備投資が過剰で費用回収が難しい

入居者に喜んでもらおうと、過剰な設備投資をしてしまうと、費用回収が困難になる場合があります。なぜなら、その地域の家賃相場とかけ離れた賃料設定はできず、投下した費用を家賃に上乗せするには限界があるためです。例えば、単身者向けのワンルームに、ハイグレードなシステムキッチンや追い焚き機能付きの広い浴室を導入しても、家賃が相場より2万円も高ければ入居者は敬遠してしまいます。まずは無料Wi-Fiや宅配ボックスなど、費用対効果が高く、現代の入居者ニーズに合った設備を優先的に検討すべきでしょう。エリアの需要に見合わない投資は、単なる自己満足に終わってしまう可能性があるのです。

想定外の維持費や修繕費がかかる

アパート経営では、家賃収入とローン返済以外にも様々なコストがかかることを忘れてはいけません。計画段階でこれらの費用を軽視していると、資金計画が大きく狂ってしまいます。具体的には、以下のような費用が継続的または将来的に発生します。

経常的にかかる維持費

• 固定資産税・都市計画税
• 管理会社への委託費用
• 火災保険料・地震保険料
• 共用部の水道光熱費
• 入退去時の原状回復費・広告料

将来的にかかる大規模修繕費（10〜15年周期）

• 外壁塗装・屋根の防水工事
• 給排水管の更新
• 共用廊下・階段の補修

これらの費用を積み立てておかないと、いざという時に自己資金から多額の出費を強いられるため、長期修繕計画の策定が必須となります。

「儲からない新築アパート」にならないための対策

これまで述べたリスクを回避し、「儲かる新築アパート」を実現するためには、具体的な対策を講じることが不可欠です。感覚的な判断ではなく、データに基づいた分析と戦略的な計画が成功の鍵を握ります。以下の対策を確実に行うことで、安定したアパート経営への道が開けるでしょう。

エリアの人口動態・需要を精査する

成功の第一歩は、建設予定地の賃貸需要を徹底的に調査し、見極めることです。将来にわたって安定した入居が見込めるかどうかは、エリアのポテンシャルにかかっています。自治体が公表している人口推移や年齢構成、将来人口予測などのデータを必ず確認しましょう。例えば、単身者の転入が多いエリアなのか、子育て世帯が増えているのかを分析し、それに合った間取りを考えることが重要です。また、最寄り駅の乗降客数や周辺の商業施設、競合物件の家賃相場と空室状況を自分の足で確認することも欠かせません。データと現地調査の両面から、長期的な需要を確信できるエリアを選ぶべきです。

小規模物件より10戸以上の規模を検討する

もし資金的に可能であれば、4戸や6戸といった小規模な物件よりも、10戸以上の規模を検討することをお勧めします。なぜなら、アパート経営には規模の経済性（スケールメリット）が働くからです。戸数が多いほど、1戸あたりの建築コストや設計費を割安に抑えることができます。また、経営上のリスクヘッジにも繋がります。例えば、8戸のアパートで1戸空室が出ると家賃収入は12.5%も減少しますが、12戸のアパートであれば減少率は約8.3%に留まります。このように、戸数を増やすことで空室発生時の収入減のインパクトを和らげ、より安定した経営を実現しやすくなるのです。

賃貸ニーズに合った間取りと設備を選ぶ

そのエリアに住みたい人が求める間取りと設備を提供することが、満室経営への近道です。独りよがりな設計ではなく、ターゲットとなる入居者層のニーズを的確に捉える必要があります。例えば、単身の社会人が多い駅近のエリアであれば、少し広めの1Kや1DKで、オートロックや無料インターネット、宅配ボックスといった設備が喜ばれるでしょう。一方で、郊外の落ち着いた住宅地であれば、カップルや新婚夫婦向けの1LDKや2LDKの需要が高いかもしれません。地域の不動産会社にヒアリングを行い、どのような間取りや設備に人気が集まっているのかをリサーチすることが、失敗しない物件作りの鍵となります。

運用期間中の出口戦略（売却タイミング）を設計する

アパート経営は、購入（建築）する前から売却時のこと（出口戦略）まで設計しておくことが極めて重要です。いつ、いくらで売却できそうかを見通しておくことで、運用期間中の収益と売却益を合わせたトータルの投資リターンを最大化できます。建物の価値が高く、ローン残債も減っている築10～15年頃は一つの売却タイミングの目安です。また、大規模修繕が必要になる直前や、不動産市況が活況な時期を狙うのも良いでしょう。出口戦略があることで、不測の事態が起きても冷静な判断ができます。購入時のシミュレーションに、複数の売却パターンを含めて検討することをお勧めします。

複数社のプラン・収支シミュレーションを比較する

新築アパートを建てる際は、必ず複数のハウスメーカーや建築会社からプランと見積もりを取り、比較検討してください。1社の提案だけを鵜呑みにするのは非常に危険です。なぜなら、会社によって建築コストや提案される間取り、家賃査定の精度、そして提携している管理会社が全く異なるからです。例えば、A社は建築費が高いがデザイン性に優れ、B社はコストを抑えつつも現実的な家賃設定を提案してくる、といった違いがあります。各社の収支シミュレーションを並べて、利回りだけでなく、長期的なキャッシュフローや修繕計画の妥当性まで細かくチェックすることが、最適なパートナーを見つけるための必須作業です。

新築アパート経営の収益構造を理解する

新築アパート経営で成功するためには、その収益構造を正しく理解することが欠かせません。広告で目にする「表面利回り」の数字だけに惑わされず、実際に手元にいくら残るのかという「実質利回り」や、税金の仕組みまで把握しておく必要があります。この理解が、精度の高い事業計画の土台となるのです。

黒字化までにかかる平均年数とは？

「何年で黒字になりますか？」という質問をよく受けますが、これには「自己資金の額やローン条件による」というのが正直な答えです。一般的には、毎月のキャッシュフロー（家賃収入から経費とローン返済を引いた手残り）がプラスになるまでには、ある程度の時間がかかります。特に新築の場合、物件価格が高いためローン返済の負担が重くなりがちです。例えば、自己資金を1割入れて35年ローンを組んだ場合、当初の10年間は税引き後のキャッシュフローがほぼゼロか、若干のマイナスになることも珍しくありません。減価償却による節税効果を考慮しつつ、10年以上の長期的なスパンで資産形成を目指すという視点が重要です。

実際の収支例で見る収益のイメージ

具体的な数字で収益のイメージを掴んでみましょう。文章だけでは分かりにくいので、下の表でご確認ください。

【収支シミュレーション例】
（物件価格8,000万円、1K×10戸の場合）

■収入の部
年間家賃収入（満室時）…720万円

■支出の
経費（管理費、税金等）…▲ 144万円
年間ローン返済額 … ▲ 400万円

■年間収支
税引前キャッシュフロー… 176万円

■参考指標
表面利回り … 9.0% 実質利回り…7.2%

このように、収入、経費、ローン返済のバランスを数字で把握し、現実的な収益をシミュレーションすることが大切です。

減価償却や税制優遇の活用ポイント

新築アパート経営の大きな魅力の一つが、減価償却による節税効果です。これは、実際のキャッシュフローはプラスでも、帳簿上は赤字にすることで、所得税や住民税の還付を受けられる仕組みです。

節税効果が生まれる4ステップ

特に新築の木造アパートは耐用年数が22年と短いため、毎年の減価償却費が大きくなり、高い節税効果が期待できます。この税制上のメリットを最大限活用することが、実質的な手残りを増やす鍵となります。

新築でも満室にならない物件の共通点

最新の設備を備えた新築物件にもかかわらず、なぜか満室にならないケースには、いくつかの明確な共通点があります。これらのポイントを事前に知っておくことで、計画段階での失敗を防ぐことが可能です。

• 立地が需要とマッチしていない
• 賃料設定が相場より高い
• 入居付けが弱い管理会社に依頼している

立地が需要とマッチしていない

満室にならない最大の原因は、やはり立地にあります。入居者が「ここに住みたい」と思える場所でなければ、どんなに素晴らしい建物を建てても意味がありません。駅から遠い、坂道が多いといった物理的な不便さだけでなく、周辺にスーパーやコンビニ、病院といった生活利便施設が乏しいことも敬遠される理由です。ターゲットとする入居者層のライフスタイルを想像し、彼らが本当に住みたいと思える環境かどうか、という視点で立地を厳しく評価することが重要です。

賃料設定が相場より高い

「新築だから」という理由だけで、相場よりも大幅に高い賃料を設定してしまうと、入居者は集まりません。入居希望者は、必ず周辺にある複数の物件を比較検討しているからです。新築という付加価値（新築プレミアム）は確かに存在しますが、それも相場の5%～10%程度が一般的でしょう。例えば、周辺の築5年の類似物件が7万円で募集されているのに、新築だからと8万5千円で設定しても、よほど特別な魅力がない限り選ばれることはありません。適正な賃料を設定することが満室への第一歩です。

入居付けが弱い管理会社に依頼している

物件そのものに問題がなくても、入居者募集を依頼する管理会社の「客付け力」が弱いと、空室は埋まりません。管理会社の仕事は、物件の維持管理だけでなく、いかに早く優良な入居者を見つけてくるかという点も極めて重要です。地域でのネットワークが狭かったり、インターネット広告の活用が下手だったりする管理会社では、入居希望者の目に触れる機会自体が少なくなってしまいます。管理会社を選ぶ際には、具体的な入居者募集の戦略や広告手法についてもしっかりとヒアリングし、その実力を見極める必要があります。

新築アパート経営で得られる3つのメリット

ここまで新築アパート経営のリスクを中心に解説してきましたが、もちろんそれを上回る大きなメリットも存在します。これらの利点を正しく理解することで、なぜ多くの人が新築アパート投資を選ぶのかが見えてくるはずです。

• 長期的な安定収入を得られる
• 相続・節税対策としても有効
• 他の不動産投資より参入障壁が低い

長期的な安定収入を得られる

新築アパート経営の最大のメリットは、入居者がいる限り、長期間にわたって安定した家賃収入を得られる点にあります。適切に管理された物件は、築年数が経っても価値がゼロになることはなく、私的年金のように将来の生活を支える収入源となり得ます。また、物価が上昇するインフレの局面では、家賃もそれに連動して上昇する可能性があるため、インフレヘッジとしての効果も期待できます。株式投資のように日々の値動きに一喜一憂することなく、腰を据えて資産を形成していけるのは、不動産ならではの大きな魅力です。

相続・節税対策としても有効

新築アパートは、優れた相続・節税対策の手段となり得ます。現金や預金で資産を持っている場合、その金額がそのまま相続税の課税対象となりますが、不動産の場合は「相続税評価額」で評価されるため、時価よりも大幅に低い金額で評価されるのが一般的です。これにより、相続税の負担を大きく圧縮できます。具体的には、現金1億円を相続すると1億円が課税対象ですが、1億円でアパートを建てた場合、その評価額は4,000万～5,000万円程度になることもあります。

他の不動産投資より参入障壁が低い

一棟RCマンションや商業ビルといった他の不動産投資と比較して、新築アパート経営は金融機関からの融資を受けやすく、比較的参入しやすいというメリットがあります。これは、新築物件が担保評価を得やすいことや、事業計画が立てやすいことが理由として挙げられます。特に、安定した収入のあるサラリーマンや公務員は金融機関からの信用が高く、フルローンに近い形での融資も期待できます。もちろん安易な借り入れは禁物ですが、自己資金が潤沢でなくても、レバレッジを効かせて資産形成をスタートできる可能性を秘めているのは、大きな利点です。

新築アパートで儲けるためのハウスメーカー・管理会社の選び方

新築アパート経営の成否は、建築を依頼するハウスメーカーと、完成後の運営を任せる管理会社という、2つの重要なパートナー選びにかかっていると言っても過言ではありません。コストや目先の利回りだけでなく、長期的な視点で信頼できる会社を選ぶことが、成功への最短ルートです。

• 建築コストと提案力を比較検討する
• 管理力と入居者対応力を重視する
• 実績が豊富で相談しやすい会社を選ぶ

建築コストと提案力を比較検討する

ハウスメーカーを選ぶ際は、単に建築コストの安さだけで判断してはいけません。重要なのは、その土地の賃貸需要に合った、収益性の高いプランを提案してくれる「提案力」です。いくら安く建てられても、入居者に選ばれない間取りやデザインでは意味がありません。例えば、A社は坪単価が安いけれどありきたりなプラン、B社は少し高いけれど、周辺の競合物件を分析し、差別化できるデザインや設備を盛り込んだプランを提案してくれた、というケースがあります。長期的に見てどちらが満室経営を維持しやすいか、という視点で各社の提案を比較検討することが不可欠です。

管理力と入居者対応力を重視する

アパートが完成した後の運営は、管理会社の腕にかかっています。重視すべきは、空室を迅速に埋める「入居付け（リーシング）力」と、入居者の満足度を高めて長期入居につなげる「入居者対応力」です。入居者からのクレームや問い合わせに迅速かつ丁寧に対応してくれるか、建物の清掃や点検をきちんと行ってくれるか、といった日々の管理品質が、退去率の低下に直結します。管理会社を選ぶ際には、管理戸数などの実績に加え、担当者と面談し、具体的な管理体制やトラブル対応のフローについて詳しく確認することをお勧めします。

実績が豊富で相談しやすい会社を選ぶ

最終的には、その地域での建築実績や管理実績が豊富で、かつ担当者が親身に相談に乗ってくれる会社を選ぶことが大切です。実績が豊富な会社は、そのエリアの賃貸市場や行政の特性を熟知しており、有益な情報を提供してくれる可能性が高いでしょう。また、アパート経営は10年、20年と続く長い付き合いになります。専門用語ばかりで説明が分かりにくかったり、質問しにくい雰囲気だったりする担当者では、後々不安が募ります。自分の考えや不安をしっかりと受け止め、対等なパートナーとして共に成功を目指してくれる、信頼関係を築ける会社を見つけることが何よりも重要です。