新築アパート購入時に必ず見るべきポイントを不動産のプロが解説します！

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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新築アパート投資は、安定した家賃収入や節税効果が期待できる魅力的な資産形成の手法です。しかし、その裏には空室や家賃下落、予期せぬ修繕費といったリスクも潜んでいます。知識がないまま高額な物件を購入し、失敗するケースも少なくありません。

この記事では、不動産投資のプロが、新築アパート購入で失敗しないための基礎知識から、物件選定の具体的なチェックポイント、購入プロセス、リスク回避策までを体系的に解説します。本記事を最後まで読めば、初心者の方でも自信を持って、賢い一歩を踏み出せるようになるでしょう。

新築アパート購入で失敗しないための基礎ガイド

新築アパート投資で成功を収めるためには、まず投資の全体像を掴むことが不可欠です。具体的には、投資手法の違いや収益構造、専門用語といった基礎知識をしっかりと押さえる必要があります。これらを理解しないままでは、不動産会社のセールストークを鵜呑みにし、リスクの高い物件を選んでしまう危険性があるからです。まずは基本を学び、成功への土台を固めましょう。

一棟投資と区分投資のちがいを理解する

項目	一棟投資	区分投資（マンションの一室など）
収益性	高い（家賃収入全体を得られる）	限定的（一室分のみ）
経営の自由度	高い（修繕・リフォーム・売却が自由）	低い（管理規約の制約を受ける）
資産価値	土地も資産になるため価値が残りやすい	建物（専有部）の価値が中心
リスク	空室リスクが集中、災害時の被害大	分散しやすいが、共用部の問題に影響される
初期費用	高額	比較的少額から可能

アパート経営を目指すなら、一棟投資と区分投資の根本的な違いを理解することが第一歩です。両者は収益性やリスクが全く異なり、ご自身の投資戦略に合った手法を選ぶ必要があります。両者の違いを項目別に見てみましょう。

収益性

• 一棟投
  高い。建物全体の家賃収入を得られます。
• 区分投
  限定的。マンションの一室など、所有する部分の家賃収入のみです。

経営の自由度

• 一棟投資
  高い。リフォームや建て替え、売却などを自身の裁量で決められます。
• 区分投資
  低い。管理規約の制約を受け、共用部の変更などはできません。

資産価値

• 一棟投資
  土地も資産となるため、価値が残りやすいです。
• 区分投資
  建物の価値が中心で、経年による価値の低下が大きくなります。

リスク

• 一棟投資
  空室リスクが集中し、災害時の被害も大きくなります。
• 区分投資
  リスクは分散できますが、他の部屋のトラブルに影響されることがあります。

ご自身の資金力や目標に合わせて、どちらが適しているか見極めることが重要です。

新築と中古アパートの収益モデルを比較する

項目	新築アパート	中古アパート
物件価格	高い	安い
利回り	低め	高め
家賃設定	高く設定しやすい	相場に合わせる必要あり
修繕リスク	低い（当面は不要）	高い（購入直後から発生する可能性）
融資	有利（耐用年数が長いため）	不利（耐用年数が短いと融資期間も短い）
主な戦略	長期安定のインカムゲイン狙い	高利回り、リフォーム後のキャピタルゲイン狙い

新築と中古では、収益の上げ方に関する基本的な考え方が異なります。この収益モデルの違いを理解し、ご自身の投資スタイルに合った物件を選びましょう。

物件価格

• 新築…高い傾向にあります。
• 中古…比較的安く購入できます。

利回り

• 新築…価格が高いため、利回りは低めになります。
• 中古…価格が安いため、高い利回りを狙えます。

修繕リスク

• 新築…当面は修繕費がかからず、安定したキャッシュフローが見込めます。
• 中古…購入直後から修繕が必要になる可能性があります。

融資

• 新築…法定耐用年数が長いため、金融機関から長期の融資を受けやすいです。
• 中古…耐用年数が短いと、融資期間も短くなる傾向があります。

新築は安定したインカムゲイン、中古は工夫次第で高い収益性を狙える、というそれぞれの特性を理解し、ご自身の戦略に合った選択をしましょう。

初心者が押さえる専門用語と指標

アパート投資を成功させるには、物件の収益性を客観的に判断するための「共通言語」を理解することが不可欠です。最低限、以下の指標は必ず押さえておきましょう。

• 表面利回り
  年間の家賃収入を物件価格で割っただけの単純な数値。広告でよく使われますが、経営コストは考慮されていません。
• 実質利回り
  年間の家賃収入から、管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いて計算した、より実態に近い利回り。必ずこちらを基準に判断してください。
• キャッシュフロー
  実質的な手残りの現金額。家賃収入から、諸経費とローン返済額を差し引いて計算します。これがプラスになることが、健全経営の証です。
• ROI（自己資金収益率）
  年間のキャッシュフローを、投下した自己資金額で割った数値。自己資金に対して、どれだけ効率的に利益を生んでいるかを示します。

これらの指標を使いこなし、物件の価値を冷静に分析しましょう。

相場をつかむ：新築アパートの価格帯と利回り目安

新築アパート投資において、適切な相場観を持つことは、失敗を避けるための羅針盤となります。なぜなら、相場を知らなければ、提示された物件価格が割高なのか割安なのか判断できず、不利な条件で契約してしまうリスクがあるからです。エリアや建物の構造によって、価格や期待できる利回りは大きく変動します。最新の市場動向を把握し、適正な水準を見極める目を養いましょう。

エリア別・土地付き価格の最新動向

アパートの価値は「どこに建っているか」に大きく左右されます。エリアごとの特徴を把握しましょう。

首都圏・主要都市部

地方中核都市・郊外

表面的な利回りだけでなく、その土地の将来性まで含めて判断することが、長期的な成功の鍵を握ります。

構造別（木造・鉄骨造・RC造）コストと耐用年数

構造	法定耐用年数	建築コスト（目安）	特徴
木造（W造）	22年	安い	コストを抑えられるが、遮音性や耐火性は劣る
軽量鉄骨造（S造）	19年～27年	普通	バランスが良く、アパートで最も一般的
RC造（鉄筋コンクリート造）	47年	高い	耐久性・耐火性・遮音性に優れるが、コスト大

建物の構造選びは、初期投資額と長期的な事業計画を決定づける重要な要素です。それぞれの特徴を理解しておきましょう。

木造（W造）

• 法定耐用年数…22年
• 建築コスト…安い
• 特徴…初期投資を抑えられますが、遮音性や耐火性は他の構造に劣ります。

軽量鉄骨造（S造）

• 法定耐用年数…19年～27年
• 建築コスト…普通
• 特徴…コストと耐久性のバランスが良く、現在のアパートで最も一般的に採用されています。

RC造（鉄筋コンクリート造）

• 法定耐用年数…47年
• 建築コスト…高い
• 特徴…耐久性・耐火性・遮音性に最も優れますが、その分コストは高額になります。

融資期間は法定耐用年数に影響されるため、どの構造を選ぶかがキャッシュフロー計画全体に関わってきます。

表面利回りと実質利回りの平均水準

物件の本当の収益力を見極めるためには、必ず「実質利回り」で判断する習慣をつけましょう。広告で謳われる「表面利回り」は、管理費や税金といった年間諸経費を考慮していないため、実際の収益とは大きく乖離します。例えば、表面利回り7%の物件でも、経費を引くと実質利回りが4%台になることは珍しくありません。首都圏の新築であれば実質3〜5%、地方であれば5%以上が一つの目安。この数値を基準に、事業の採算性を冷静に評価してください。

物件選定５つのチェックポイント

長期的に安定した収益を生む優良物件を見抜くためには、多角的な視点からのチェックが欠かせません。購入後に後悔しないために、以下の5つのポイントを必ず確認しましょう。

1. 実質利回り3〜5％以上を見込めるか
2. 自己資金と融資枠に合う価格帯か
3. 災害リスクをハザードマップで確認する
4. 交通アクセス・生活インフラ・賃貸需要を評価する
5. 管理体制と長期修繕計画の有無を確認する

実質利回り3〜5％以上を見込めるか

新築アパート投資を事業として成立させるには、実質利回りで最低でも3〜5％以上を確保することが一つの基準です。この水準を下回ると、ローン返済や諸経費を支払った後、手元にお金が残らない「キャッシュフロー赤字」に陥る危険性が高まります。特に新築は物件価格が高いため、利回りが低くなりがちです。金利上昇なども考慮すると、このラインは死守したいところ。広告の表面利回りに惑わされず、ご自身でしっかりと実質利回りを計算し、事業採算が合うかを厳しく見極めることが重要です。

自己資金と融資枠に合う価格帯か

身の丈に合った物件を選ぶことは、アパート投資における鉄則です。ご自身の用意できる自己資金額と、金融機関から借り入れできる融資額の範囲内で物件価格を検討することが不可欠となります。昨今は金融機関の融資姿勢が厳格化しており、一般的には物件価格の1〜2割程度の自己資金が求められます。まずは金融機関に事前相談し、ご自身の借入可能額を把握した上で、物件探しを始めるのが効率的です。無理のない資金計画を立てることが、精神的にも安定したアパート経営につながります。

災害リスクをハザードマップで確認する

物件の収益性や資産価値を守る上で、災害リスクの確認は絶対に欠かせないプロセスです。日本は自然災害が多い国であり、万が一被災すれば、アパート経営が立ち行かなくなる可能性があるからです。購入を検討している物件の所在地について、自治体が公表しているハザードマップを必ず確認しましょう。特に「洪水による浸水想定区域」「土砂災害警戒区域」に該当しないかは最優先でチェックすべき項目です。長期にわたる事業であるからこそ、安全性の確認は最優先事項と心得るべきです。

交通アクセス・生活インフラ・賃貸需要を評価する

アパート経営の成否は、ひとえに「入居者が集まる立地か」にかかっています。データと現地調査の両面から、そのエリアの賃貸需要を徹底的に評価することが重要です。「駅に近いから大丈夫だろう」といった安易な判断は禁物です。最寄り駅からの実際の徒歩時間（できれば10分以内）、スーパーやコンビニといった生活利便施設の充実度などを、自分の足で歩き、街の雰囲気を肌で感じながら確認しましょう。この地道な調査が、将来の空室リスクを減らす最善の策となるのです。

管理体制と長期修繕計画の有無を確認する

物件の購入はゴールではなく、アパート経営のスタートです。その後の運営をスムーズに行うためには、信頼できる管理会社と、現実的な長期修繕計画が不可欠となります。管理会社の質は、入居者の満足度や入居率に直結します。管理委託料の安さだけで選ばず、客付けの実績や対応力をしっかり比較検討しましょう。また、不動産会社が提示する修繕計画が楽観的すぎないか、将来必要となる大規模修繕が適切な時期と金額で盛り込まれているかを厳しくチェックすることが重要です。

新築アパート購入に必要な資金と初期費用

新築アパートの購入には、物件価格以外にも様々な諸費用がかかることを理解しておく必要があります。これらの初期費用を把握し、自己資金とローンのバランスを最適化することが、健全な資金計画の第一歩です。無理のない計画を立て、スムーズな購入と安定した経営を実現するために、まずは必要な資金の全体像を正確に掴みましょう。

物件価格以外にかかる諸費用一覧

物件価格の他に、一般的にその7〜10%程度の諸費用が別途必要になることを念頭に置いてください。この諸費用を計算に入れておかないと、最終的に資金がショートしてしまう危険性があります。主な内訳は以下の通りです。

例えば8,000万円の物件なら、560万〜800万円程度の諸費用が現金で必要になる計算です。

自己資金とローンの最適バランスを組む

アパート経営の安定性を高めるためには、自己資金とローンのバランスを適切に設定することが重要です。自己資金の割合を高めるほど、借入額が減り、月々の返済負担が軽くなるため、キャッシュフローに余裕が生まれるからです。一般的に、物件価格の1〜2割以上を自己資金として用意することが推奨されます。ご自身の資産状況と、将来のキャッシュフローシミュレーションを基に、無理なく返済を続けられる最適なバランスを見つけ出すことが成功の鍵です。

活用できる融資制度と金融機関の選び方

アパートローンを有利な条件で引き出すには、各金融機関の特徴を理解し、戦略的にアプローチすることが求められます。金融機関によって、金利や融資期間、審査で重視するポイントが大きく異なるからです。メガバンクは低金利ですが審査は厳格、地方銀行や信用金庫はその地域の物件に積極的、日本政策金融公庫は事業計画を重視するなど、様々です。複数の金融機関に打診し、ご自身の状況と物件の特性に最も合ったパートナーを選ぶことが、返済負担を軽減し、収益を最大化することにつながります。

新築アパート購入の７ステップ

新築アパートの購入は、思いつきで進められるものではありません。明確な目標設定から始まり、契約、そして引き渡し後の管理開始まで、体系的なステップを踏むことが成功への最短ルートです。この7つのステップを着実にクリアしていきましょう。

想定すべきリスクと回避策

新築アパート投資には魅力的なリターンがある一方で、様々なリスクが存在することを直視しなければなりません。リスクを事前に想定し、適切な対策を講じておくことが、長期にわたる安定経営を実現する鍵となります。

空室・賃料下落リスクへの備え

アパート経営における最大のリスクは、入居者が決まらない「空室」と家賃が下がる「賃料下落」です。

主な回避策

• 購入前に徹底した賃貸需要調査を行い、競争力のある立地の物件を選ぶ。
• 無料Wi-Fiや宅配ボックスなど、入居者ニーズに合った設備を導入する。
• 客付け力のある、信頼できる管理会社を選ぶ。
• 一定の空室が出ても経営が揺らがないよう、余裕を持った資金計画を立てる。

老朽化・修繕費リスクを最小化する方法

建物は時間とともに必ず老朽化し、大規模な修繕が必要となります。この突発的な出費に備えることが重要です。

主な回避策

• 購入時に提示される長期修繕計画が、現実的な内容か厳しくチェックする。
• 毎月の家賃収入の中から、計画的に修繕積立金として資金を確保しておく。
• 新築でも10年後、15年後を見据え、外壁塗装などの費用を積み立てておく。

金利上昇によるキャッシュフロー悪化リスク

アパートローンの多くは変動金利のため、将来の「金利上昇」はキャッシュフローを圧迫する可能性があります。

主な回避策

• 購入時のシミュレーションで、金利が1～2%上昇しても赤字にならないか確認する。
• 繰り上げ返済を積極的に行い、ローン残高を早期に減らす。
• 自己資金の比率を高め、借入額自体を抑える。

売却時の流動性リスクを減らすコツ

売りたい時に希望の価格やタイミングで売れないのが「流動性リスク」です。

主な回避策

• 購入時点から「出口戦略（売却）」を意識し、将来も買い手がつきやすい物件を選ぶ。
• 駅に近い、土地の形が良いなど、誰が見ても魅力的だと感じる普遍的な価値を持つ物件を選ぶ。
• 奇抜なデザインや特殊な立地の物件は避ける。

まとめ：新築アパート購入で成功するための要点

新築アパート投資で成功を収めるためには、表面的な利回りに惑わされず、本質的な価値を見抜く目を持つことが何よりも重要です。基礎知識を学び、エリアの将来性や賃貸需要を徹底的に分析し、災害リスクや管理体制まで含めた総合的な視点で物件を評価してください。そして、ご自身の資金力に基づいた無理のない計画を立て、想定されるリスクへの備えを怠らないこと。これらの要点を着実に実行することが、長期的に安定した収益をもたらす、賢いアパート経営へとつながるのです。