高収益アパートの条件5つと利回り7%〜を実現する方法｜成約事例付きでプロが解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「高収益アパートって、実際どんな物件を指すの？」「利回り何%あれば”高収益”と言えるの？」——アパート投資を始めたい方なら、誰もが気になるポイントですよね。

結論からお伝えすると、高収益アパートとは表面利回り7%以上・実質利回り5%以上で、長期的にキャッシュフローがプラスを維持できる物件です。ただし、利回りの数字だけを追いかけると危険な落とし穴にハマることも。

この記事では、高収益アパートの定義と利回りの目安から、高収益を実現する5つの条件、土地から新築で利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例、そして高収益を維持する運営戦略まで、年間68棟の販売実績を持つプロが本音で解説します。

高収益アパートとは？利回りの目安と3つの指標

まず「高収益アパート」の定義をハッキリさせましょう。単に家賃収入が高いだけでは高収益とは呼べません。経費やローン返済を差し引いた後に、手元にしっかりキャッシュが残る物件こそが「高収益アパート」です。

高収益と呼べる利回りの目安

指標	高収益の目安	見ているもの
表面利回り	7%以上	家賃収入 ÷ 物件価格（ざっくり比較用）
実質利回り（NOI利回り）	5%以上	（家賃 − 経費） ÷ 物件価格（実際の収益力）
年間キャッシュフロー	プラスを維持	家賃 − 経費 − ローン返済 − 税金（手残り）

広告で目にする「利回り」はほぼ「表面利回り」。ここから管理費・固定資産税・保険料・修繕積立などの経費を引いた「実質利回り」が5%以上あれば、経営は安定しやすくなります。

「高利回り」の落とし穴に注意

相場より極端に利回りが高い物件には必ず「安く売らざるを得ない理由」があります。過疎地で入居が見込めない、多額の修繕が必要、再建築不可——こうした物件は表面上の数字が良く見えても、実質はキャッシュフローが出ないか、出口（売却）がなくなるリスクが高いです。

高収益アパートになる物件の5つの条件

高収益を生むアパートには、偶然ではなく明確な理由があります。立地・設計・建物品質・エリアの将来性・出口戦略——この5つの条件をすべて満たす物件を選ぶ（作る）ことが、高収益への最短ルートです。

条件①駅徒歩10分以内×生活利便施設が揃う立地

アパート経営の成否は立地で8割が決まります。単身者や共働き世帯にとって、駅からの距離と周辺環境は最優先事項ですよね。

駅から徒歩10分以内で、スーパー・コンビニ・病院が近くにある場所は、多少家賃が高くても利便性を買う層が常に存在します。賃貸需要が途切れないので、空室リスクが低く安定した収益を得やすいんですね。

条件②エリアの将来人口・再開発計画が追い風

目先の需要だけでなく、10年後・20年後も人が住み続けるエリアかどうかを見極める視点が必要です。人口減少社会においては、エリアの選別が収益に直結します。

自治体の都市計画や人口動態予測を確認し、再開発が進むエリアや人口流入が続いている地域を選定しましょう。新駅設置や大学移転の計画がある場所は、将来的に賃貸需要が急増する可能性があります。

条件③ターゲットに最適化した間取り・設備

その土地に住む入居者層のニーズと、物件の間取り・設備が合致していなければ、高収益は実現できません。需給のミスマッチは空室の最大原因です。

単身者が多いエリアで広いファミリー向け物件を作っても、家賃が高くなり敬遠されます。逆にファミリー層が多い地域で狭いワンルームは選ばれません。エリアごとの需給バランスを徹底リサーチし、最適な間取り・設備を選定するのが鍵です。

条件④退去率を下げる建物品質（遮音性・耐震性）

高収益を維持するには「長く住んでもらう」ことが極めて大事。退去が減れば原状回復費・募集費用が削減され、稼働率も上がります。

特に入居者トラブルの原因になりやすいのが「音」の問題です。遮音性の高い構造や床材を採用することで、騒音トラブルによる短期退去を防げます。防災意識が高まる今、耐震等級の高い物件は入居者への安心材料にもなります。

条件⑤売却時にも評価される土地の資産価値

出口戦略（売却）を見据えた場合、土地そのものの資産価値が非常に重要です。建物が古くなっても、土地に価値があれば高値で売却してキャピタルゲインを得られます。

整形地（正方形・長方形）や前面道路が広い土地は再建築しやすく評価が高い一方、変形地や接道が悪い土地は安く買えても売却時に買い手がつかないリスクがあります。

高収益アパートを実現するRiel流の手法｜利回り7%〜の仕組み

「5つの条件は分かった。でも、具体的にどうやって高収益を実現するの？」——その答えが、Rielが実践する「土地から新築で中間マージンを排除する」手法です。

建売購入 vs 土地から新築の利回り差

同じ「新築アパート」でも、建売を購入するか、土地から自分で建てるかで利回りは大きく変わります。

比較項目	土地から新築（Riel流）	新築建売アパート
表面利回り	7%〜	5〜6%
中間マージン	排除	15〜20%上乗せ
設計の自由度	需要に最適化	完成品を買うだけ
コスト透明性	全工程が見える	内訳不明

Rielが高収益を実現できる3つの理由

1. 中間マージンの完全排除
   建売の販売価格には業者利益が15〜20%含まれています。土地から自分で建てれば、この分が丸ごとコスト削減に直結。利回りが1〜2%改善する計算です。
2. エリア需要に最適化した設計
   「単身者エリアなら1Kを最大化」「角部屋を増やして家賃単価アップ」など、収益最大化のための間取りを追求。建売では叶わない柔軟な設計が可能です。
3. 建築コストの透明な管理
   複数の工務店から相見積もりを取り、設備グレードも一つずつ選定。どこにいくら使ったかが全部見えるので、ムダなコストを徹底排除できます。

Rielの高収益アパート成約事例

Rielが実際に手掛けた高収益アパートの成約事例をご紹介します。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜8%超を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り	特徴
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%	劣化対策等級3, オートロック
柏市北柏	北柏駅 徒歩6分	1億4,370万円	1,170万円	8.14%	劣化対策等級3, オートロック
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%	劣化対策等級3
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%	劣化対策等級3, オートロック

4件すべてが劣化対策等級3を取得しており、建物の品質と収益性を両立。東京23区内（荒川区）でも利回り7.00%を達成しているのは、土地から新築で中間マージンを排除しているからこその数字です。

高収益アパートを維持する4つの運営戦略

物件を購入（建築）して終わりではなく、高収益を維持し続けるには積極的な運営が必要です。ここからは「建てた後」に差がつく4つの戦略を紹介します。

①家賃アップにつながる設備投資を厳選する

競合との差別化で家賃を維持・向上させるには、時代に合った設備投資が効果的です。すべてを最高級にする必要はなく、入居者が重視するポイントに集中投資するのが賢い選択です。

高収益アパートに導入すべき設備5選

1. 高速無料Wi-Fi…もはや必須インフラ。月額3,000〜5,000円/戸で導入可能
2. 宅配ボックス…通販利用者の必須アイテム。再配達ストレスを解消
3. オートロック・モニター付きインターホン…セキュリティ向上で女性入居者にも訴求
4. 浴室乾燥機…室内干し派が増えた今、差別化に直結
5. スマートロック…鍵の受け渡し不要で内見対応も楽に

②管理会社とKPIを共有して満室を維持する

管理会社は「任せきり」ではなく、目標を共有して一緒に経営する姿勢が大切です。具体的には「入居率95%以上」「退去から原状回復完了まで2週間以内」といったKPI（重要指標）を設定し、月次で進捗を確認しましょう。

入居率が下がったら「なぜ空いたのか」「家賃設定は適正か」「募集条件を見直すべきか」を管理会社と議論する。このPDCAの回し方が高収益アパートと普通のアパートを分けます。

③長期入居を促して回転コストを下げる

退去が発生するたびに、原状回復費（1戸あたり10〜30万円）と募集費用（家賃1〜2ヶ月分のAD）がかかります。入居者に長く住んでもらうだけで、この「回転コスト」を大幅に削減できるんですね。

共用部の清掃が行き届いている、クレーム対応が早い、設備不具合をすぐ直す——こうした「当たり前のこと」を徹底するだけで、入居者の満足度と定着率は大きく変わります。

④サブリースを使う・使わないの判断基準

サブリース（一括借上）は空室リスクを回避する手段ですが、家賃の10〜15%が手数料として引かれるため収益性は下がります。

判断基準はシンプル。立地が良く入居付けに自信がある物件なら通常の管理委託（集金代行3〜5%）で十分。立地に不安がある場合のみサブリースを検討するのが高収益を目指すうえでの正解です。

高収益アパートでよくある質問

高収益アパートの利回りの目安は何%ですか？

新築アパートなら表面利回り7%以上、実質利回り5%以上が「高収益」の一つの基準です。中古なら表面8〜10%以上が目安になります。ただし利回りの数字だけでなく、空室率・家賃下落・修繕費を織り込んだキャッシュフローがプラスを維持できるかどうかが本質的な判断基準です。

高収益アパートを新築と中古で比べた場合、どちらが有利ですか？

目的によって変わります。新築は表面利回りが低め（5〜7%）ですが、融資期間が長く修繕リスクも低いためキャッシュフローが安定しやすい。中古は高利回り（8〜10%超）を狙えますが、突発修繕や融資期間の短さでCFが不安定になるリスクがあります。長期安定を重視するなら新築、即金性を重視するなら中古が選択肢になります。

高利回りなのに危険な物件の特徴は？

以下の5つに当てはまる物件は、表面利回りが高くても避けるべきです。再建築不可物件（建て替え不能）、違法建築物件（容積率・建ぺい率オーバー）、ハザードマップの危険エリア（浸水・土砂災害警戒区域）、境界非明示の土地（隣地トラブルの元）、極端な傾斜地・擁壁がある土地（造成費用が膨大）。数字の裏にある「安い理由」を必ず確認してください。

高収益アパートの自己資金はいくら必要ですか？

物件価格の10〜20%が安全圏の目安です。1億円の物件なら1,000〜2,000万円程度。自己資金が多いほど融資条件が有利になり、月々の返済負担が軽くなるためキャッシュフローも改善します。ローン返済額が家賃収入の50%以下に収まる計画を立てましょう。

サラリーマンでも高収益アパート投資はできますか？

できます。むしろ安定収入のあるサラリーマンは金融機関からの信用が高く、融資を受けやすい立場。管理は管理会社に委託すれば副業として十分に運営できます。さらに木造アパートの減価償却を活用して給与所得と損益通算すれば、所得税・住民税の節税効果も得られますよ。

まとめ｜高収益アパートは「探す」のではなく「作る」

ここまで、高収益アパートの定義・条件・実現方法・運営戦略を解説してきました。最後にポイントを振り返ります。

高収益アパートは「市場で見つける」のではなく、「正しい手法で作る」もの。土地の仕入れから設計・建築・管理まで一貫してコントロールすることで、利回りもリスク管理も自分の手に握れます。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、高収益アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、利回り7%〜8%超の成約事例も豊富。「まずは自分の条件で高収益が狙えるか聞いてみたい」という段階でも、お気軽にご連絡ください。